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kanard
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41
 Posté - 04 oct. 2010 : 14:06:43
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Bonjour,
citation: Initialement posté par Sunbird
Quelboulot vous êtes dans l'erreur il n'y a pas de délai de 2 mois lorsqu'il y a une répartition erronée des charges suite à une résolution
M. Sundird je suis désolé mais vous ne comprenez rien du tout. Il n'y a jamais eu de décision d'assemblée générale reposant sur une répartition de charge. Le texte que vous citez est hors sujet.
citation: Initialement posté par Sunbird
Pour Kanard, votre résolution est mal rédigée (et c'est le syndic qui vous met dedans). Il y a une phrase passe partout "Sous réserve de : ..."
C'est du n'importe quoi. Où est le rapport entre le "sous réserve de..." et notre sujet ? Vous n'expliquez rien et je pense que vous ne comprenez même pas de quoi vous parlez. Aucune de vos revendications n'est fondée et je ne comprends d'ailleurs pas pourquoi vous vous évertuez à essayer de démonter que je suis dans l'irrégularité. Donnez nous plutôt un avis objectif et basé sur des textes ou des jurisprudences ! Actuellement vous ne faites pas avancer ce sujet de forum alors ce serait sympa de cesser de nous faire tourner en rond.
Pour en revenir aux dernières questions posées, ma lettre accompagnant la demande mentionnait la création d'un local de 7m2 à usage de WC et et de buanderie (machine à laver, sèche linge, table à repasser). Je n'ai pas parlé de salle de bain car la décision d'installer une cabine de douche a été prise au cours de travaux en 2009. Je n'ai pas parlé spécifiquement de destination du local car à mon sens il était sous entendu que c'était à l'usage d'habitation (ok j'étais très novice en droit immobilier en 2007) mais que peuvent être des WC et une buanderie à part de l'habitation ? Certainement ni un bureau, ni une boutique... D'ailleurs le syndic, dans la résolution, précise bien qu'il a constaté que la destination de l'immeuble était respectée. Dans ma DP (oui je confirme, c'est bien une DP qu'il faut pour faire une telle extension, pas un PC) que j'ai déposée en 2008, la surface créée est bien désignée comme local à usage d'habitation : parmi les cases à cocher dans l'imprimé, il n'y avait ni WC, ni buanderie (je plaisante !! ça ne peut pas faire de mal à ce sujet de forum). Dans cette DP, je mentionne bien la présence du local de 18m2 déjà existant et il est représenté sur les plans. En revanche je ne sais pas comment les 18m2 sont "enregistrés". Mais sur l'acte de vente, il s'agit d'un local à usage d'habitation et il est bien représenté sur le plan du cadastre que j'ai du me procurer pour les travaux donc il a été "enregistré" à un certain moment.
Quoiqu'il en soit, il semble que réponse a été donnée à ma question initiale concernant un éventuel vote en AG en vue de revoir la répartition des charges ou même une modification des mes tantièmes. C'est donc possible mais seulement à l'unanimité. A moins que quelqu'un ne nous apporte des information supplémentaires et constructives ?
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 04 oct. 2010 : 16:53:36
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 Posté - 04 oct. 2010 : 17:28:15
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Rien à voir, il s'agit de la transformation de m2 de jardin en m2 habitables en partant de zero m2 habitables.
Dans le cas qui nous occupe, c'est DEJA fait et DEJA approuvé.... |
Édité par - ribouldingue le 04 oct. 2010 17:28:58 |
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kanard
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Posté - 05 oct. 2010 : 00:15:27
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Bonsoir
citation:
Merci de nous avoir signalé ce lien. C'est moi qui ai posé cette question sur JurisPrudentes il y a un peu moins d'un an mais j'avais trouvé que la réponse n'était pas assez approfondie. Raison pour laquelle j'ai relancé le sujet sur ce forum.
Ribouldingue, je n'avais pas cité les 18m2 déjà existants, pensant que cela ne changeait rien.
Je n'ai pas été convaincu par la réponse de JurisPrudente pour la raison suivante : Si la loi de juillet 1965 donne bien la possibilité de voter une modification des charges suite à des travaux votés en AG (article 11) et avec la même majorité (surprenant, non ? pourquoi ne pas simplement le mettre dans les conditions suspensives pour éviter toute discussion ultérieure ?), la jurisprudence définirait certaines conditions pour que ce (nouveau) vote soit valable, dont celle-ci : Les travaux doivent avoir une incidence certaine et directe sur la répartition des charges communes (voir aussi le lien que nous a communiqué Sundird le 02/10 :
http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-3.htm
paragraphe "Peut-on réviser la répartition des charges?", point 2)
Or, il me semble que l'agrandissement que j'ai fait n'a pas d'incidence sur la répartition de ces charges (aucun "avantage" collectif comme le disait ABCT dans le premier post du 29/09).
Qu'en pensez-vous ?
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Posté - 05 oct. 2010 : 06:57:52
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citation: Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire
Je crois avoir écrit en tres grand pour Sunbird la seule condition résiduelle qui reste applicable, prévu par la loi, dans le cas de Kanard.
Tout est la, rien n'est ailleurs, et tout vote en AG fait un ou deux ans ou plus apres l'AG d'autorisation est destiné, faute du vote de kanard, à être refusé...
citation: Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
citation: Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
.../...
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
ET l'article 10 cité ci-dessus
citation: Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
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Édité par - ribouldingue le 05 oct. 2010 07:02:40 |
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Posté - 05 oct. 2010 : 07:17:10
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Sunbird
Pilier de forums
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47
Posté - 05 oct. 2010 : 10:49:23
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citation: Initialement posté par kanardBonsoir citation: Merci de nous avoir signalé ce lien. C'est moi qui ai posé cette question sur JurisPrudentes il y a un peu moins d'un an mais j'avais trouvé que la réponse n'était pas assez approfondie. Raison pour laquelle j'ai relancé le sujet sur ce forum. Ribouldingue, je n'avais pas cité les 18m2 déjà existants, pensant que cela ne changeait rien. Je n'ai pas été convaincu par la réponse de JurisPrudente pour la raison suivante : Si la loi de juillet 1965 donne bien la possibilité de voter une modification des charges suite à des travaux votés en AG (article 11) et avec la même majorité (surprenant, non ? pourquoi ne pas simplement le mettre dans les conditions suspensives pour éviter toute discussion ultérieure ?), la jurisprudence définirait certaines conditions pour que ce (nouveau) vote soit valable, dont celle-ci : Les travaux doivent avoir une incidence certaine et directe sur la répartition des charges communes (voir aussi le lien que nous a communiqué Sundird le 02/10 : http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-3.htmparagraphe "Peut-on réviser la répartition des charges?", point 2) Or, il me semble que l'agrandissement que j'ai fait n'a pas d'incidence sur la répartition de ces charges (aucun "avantage" collectif comme le disait ABCT dans le premier post du 29/09). Qu'en pensez-vous ?
1èrement je suis content de voir qu'on parle bien de la même chose.
La réponse qui vous a été donnée sur l'autre site est particulièrement claire (venant d'un site tenu par un avocat ) et l'autre lien que je vous ai communiqué initialement (avocat), conduit exactement à la même conclusion.
La loi ne permettant pas de différencier, entre la surface de votre habitation (logement) et la surface de votre extension, seul le RDC et une modification du RDC peut y répondre.
Pour faire simple on peut imaginer que 1 m2 de logement correspond à 2 m2 de votre extension, et à 3 m2 de jardin. Maintenant il faut pouvoir le faire accepter à l'AG.
C'est pour cette raison que je suis plus sur la position : régulariser cette situation (RDC et tantième).
Trois conseils:
1- ne perdez pas votre temps avec Ribouldingue qui passe son temps sur ce site à polluer les sujets (99% de ses réponses n'apportent rien, créent la polémique, et il représente à lui seul plus de 10% des interventions du site), et on s'aperçoit dans un autre post récent que Ribouldingue ne connait pas le fonctionnement des majorités de la loi de 1965. Ce Monsieur a un petit immeuble dans lequel il fait du meublé, et de là il croit tout connaître.
2- contacter un avocat spécialiste de l'immobilier et du droit des copro.
3- ne cassez pas le contact avec vos opposants, car mieux vaut un arrangement avec le syndicat qu'un mauvais procès (cout, et relation avec les autres copros).
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Posté - 05 oct. 2010 : 11:05:51
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Quand on attaque la personne, c'est qu'on est à court d'argument.
Je vois d'ailleurs que malgré ses singeries, Sunbird se rend à l'évidence:
Aucune résolution en AG n'est possible, il faudrait que des copropriétaires portent l'affaire en justice.
C'est ce que je dis depuis le début. Dont acte, merci..
citation: ne cassez pas le contact avec vos opposants, car mieux vaut un arrangement avec le syndicat qu'un mauvais procès (cout, et relation avec les autres copros). Le conseil vaut surtout pour les opposants, qui risqueraient fort de ne rien gagner à l'affaire... C'est mal parti pour eux, en tout cas.
Le syndicat dans l'hitoire est NEUTRE... Que peut-il faire? Rien...
Vous êtes quoi dans la vie, Sunbird puisque c'est imortant pour vous... |
Édité par - ribouldingue le 05 oct. 2010 12:10:39 |
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kanard
Nouveau Membre
39 message(s)
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49
Posté - 05 oct. 2010 : 19:00:35
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Bonjour M Sundird, non nous ne parlons pas tout à fait de la même chose car vous parlez toujours de régularisation. Or la seule et unique chose que pourrait (je parle au conditionnel) faire le syndicat pour augmenter mes charges serait le vote d'une nouvelle résolution allant dans ce sens avec la même majorité que celle utilisée pour voter mon agrandissement. Ce n’est pas une régularisation mais une nouvelle décision. En nous indiquant le lien de JurisPrudente je pensais que vous aviez compris la différence.
Si le vote est valable, ce qui reste à prouver, je ne m'y opposerai pas, bien sur, et je ne contesterai aucune décision si elle est légale. Si ça ne l'est pas c'est une autre affaire. Or, j'ai plusieurs sons de cloche à ce sujet comme on peut le voir ici.
La réponse de JurisPrudente est claire, en effet mais discutable pour la raison évoquée dans mon dernier post et pour celle que Ribouldingue évoque depuis le début. Quant à l'autre site que vous nous aviez indiqué, contrairement à ce que vous dites, il ne dit pas du tout la même chose et ne va pas dans le sens d'une modification des charges (relisez bien le paragraphe "Peut-on réviser la répartition des charges?"). D'ailleurs ce n'est pas parce qu'il s'agit de sites d'avocats que c'est forcément clair.
Vous me conseillez de consulter un avocat spécialiste de l'immobilier et du droit des copro ? Mais c'est fait ! Et j'ai les conclusions écrites noir sur blanc : (je résume) un vote de révision des charges est possible dans certains cas sans que ce soit à l'unanimité (là on cite la Loi) mais mon cas n'est pas concerné par cette dérogation au vote à l'unanimité. Cela se base sur des jurisprudences. Alors qui croire, qu'en conclure, et que dirait un juge ?... Il y a de quoi s'y perdre, entre une Loi peu précise, les jurisprudences et les avis contradictoires d'avocats.
Mon RDC actuel ne permet pas solutionner le problème, il est trop ancien. D'ailleurs il défend complètement ma position. Selon la Loi, la modification du RDC n'est possible que par un vote à l'unanimité mais de toute façon on n'a pas besoin de cela et en plus ça coûte cher et je m'y opposerais. Mais mon syndicat s'en fiche, son souci (du moins celui de certains de ses membres) étant simplement d'augmenter mes charges (ou mes tantièmes) et cela n’oblige pas à réviser le RDC.
Il apparaît donc, comme on l'a vu, que le seul moyen serait (conditionnel, toujours) de procéder à un vote en AG à la même majorité que celle utilisée pour le vote des travaux mais ensuite, qui va calculer les tantièmes à m'ajouter et en vertu de quoi ? La loi ne dit rien, en particulier pour le type de surface atypique de par sa nature, dont j'ai la jouissance, comme vous le faites remarquer. Votre proposition de calcul : pourquoi pas, mais comment l'expliquer ou la justifier au syndicat (ou une partie de celui-ci) qui lui n'est pas ouvert à la discussion, et qui a sûrement déjà fait son propre calcul ?
De toute façon, ma situation actuelle n'ayant rien d'irrégulier, je n'ai aucun compte à rendre et je pense que je vais attendre tranquillement que les choses se passent et je verrai bien si les mécontents auront quelque chose de valable à proposer.
A sa décharge, je pense que le syndicat ne connaissait pas la loi de 07/1965 par cœur (notamment l'article 11) quand il a accepté mes travaux et il ne savait pas que la question des charges devait probablement être votée en même temps. Et moi non plus je ne le savais pas. Tout avait été fait de bonne foi et dans la bonne humeur. Mais de toute façon personne n’avait pensé à cette histoire charges. En effet, que représentent 7m2 en terme de charges ? Si je me réfère à votre idée de calcul, M. Sundird, cela représenterait à tout casser 20 euros supplémentaires de charges par mois pour ma pomme. Quelle économie pour chaque individu du syndicat ? Une misère… En tout cas pas de quoi en faire tout un plat comme cela se passe aujourd’hui. L’idée a germé plus tard chez une seule personne qui s’est imaginé pouvoir me faire payer des charges supplémentaires sur les 25m2. Or, et là je suis formel, seuls les 7m2 ajoutés peuvent être sujets à discussion.
M. Sundird, vous me conseillez de ne pas casser le contact avec mes opposants. Malheureusement c’est à eux qu’il faudrait le dire.
Pour finir, je ne veux pas faire mon modo mais je ne pense pas perdre de temps ni avec Ribouldingue ni avec vous, même si nous ne partageons pas les mêmes avis. Comme Ribouldingue et contrairement à vous je suppose, moi non plus je ne connais pas par cœur les règles de majorité mais je connais la différence entre régulariser et prendre une décision.
Le but d'un forum n'est-il pas de récolter les avis de tous, qu'ils soient propriétaire d'un immeuble meublé ou locataire d'un studio de 12m2 ?
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Gédehem
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Posté - 05 oct. 2010 : 22:52:42
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Je n'ai pas tout lu (c'est indiogeste ...) mais il me semble nécessaire de rappeler un principe : toute modification de lot privatif, et ici en raison d'une construction, entraine obligatoirement modification de l'EDD/RDC, modification de tantièmes ou pas.
Généralement, lorsque seul un lot est concerné, c'est son propriétaire qui supporte l'intégralité des frais.
Ceci rappelé, il est évident que le syndicat de Kanard a été à coté de la plaque, principalement son syndic.
C'est du B A BA de tout gestionnaire de savoir que, face à une telle demande, le dossier présenté à l'AG doit être ficelé de A à Z, depuis l'aliénation de partie commune (ici la surface au sol commun nécessaire) jusqu'à la publication au fichier immobilier, en passant par la modification des tantièmes, éventuelle.
Quid maintenant ? sauf à décider la modif à l'unanimité, le syndicat est coincé. D'autant plus que la modification du RDC ne serait plus à la charge du demandeur mais du syndicat.
Reste qu'il y a un hic ... pour Kanard : en cas de mutation du lot, ilne pourra que procéder à celle précisé dans l'EDD/RDC, les constructions n'étant pas précisées.
Comme dans toute profession il y a des notaires véreux, complaisants. Mais il ne faut pas trop compter sur lui pour vendre un lot identifié à (mettons) 95 m² privatif qu'il passerait à 125 m² juste pour vos beaux yeux ....
C'est un cas très classique en copropriété.
L'autre aspect est fiscal .... bien que le sydicat y soit étranger !
Si vous avez des raleurs, vouspouvez compter dessus pour faire un signalement (Vichy fait toujours des petits). Il est évident que la modification d'un lot peut ici aussi entrainer une modif de l'assiette d'imposition (je n'ai pas su voir si vous avez fait une DT ou déposé un PC, ce qui aurait du être ....)
Cette histoire de charges serait donc sur le fond à la marge.
J'ai lu que pour l'eau vous proposiez la pose d'un compteur uniquement chez vous. Bonne idée, mais impossible : pas de répartition mixte.
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etc
Contributeur senior
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Posté - 13 sept. 2011 : 18:19:08
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Kanard,
Si Swing dit vrai, et bien vous êtes un sacré coquinou!
Il pourrait c'est vrai nous faire lui aussi tomber dans le panneau...
Mais je ne sais pas pourquoi, mais j'ai plutôt tendance à le croire lui.
En tout cas, j'ai adoré le feuilleton résumé par Swing, que j'ai pris le soin de lire en intégralité, et que je recommande: car je me suis régalé !!! ha ha...)
Donc autre sujet à lire pour se faire une idée de la vraie situation de Kanard (réponse de Swing, fin de la page 2):
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
 
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 sept. 2011 : 18:47:18
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Il est impossible de prétendre que l'exposé de swing relate "la vraie situation de Kanard" !
Nous avons 2 exposés divergeants : fautes d'éléments vérifibles il n'est pas possible de donner ici plus de crédit à l'un ou à l'autre.
le fil est donc clos |
Édité par - Emmanuel Wormser le 13 sept. 2011 18:49:34 |
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