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stephchilly
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PostĂ© - 24 sept. 2010 :  22:32:11  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

Notre syndic benevole nous joue en ce moment l'arlésienne quant à une possible candidature lors de la prochaine AG. il nous affirme qu'il va bien mettre une résolution dans l'ODJ en cours de rédaction avec son nom comme candidat...mais tout en menacant de demander de ne pas procéder aux votes au moment de l'AG.....certains copropriétaires suggèrent de mettre une résolution pour un syndic bénévole " en blanc" pour qu'un éventuel candidat se présente lors de l'AG.

Cette candidature en cours d'AG sera-t-elle légale?

Merci

rambouillet
Pilier de forums

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 1 PostĂ© - 25 sept. 2010 :  07:12:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
la théorie est celle ci :
* lorsque le mandat d'un syndic pro ou non pro arrive à échéance, une résolution doit être portée à l'ordre du jour : désignation du syndic, et un projet de contrat doit être joint à l'OdJ.

il arrive, et le débat a déjà eu lieu sur un post précédent, que le contrat d'un syndic non pro ne soit pas joint dans la mesure où il est dit "bénévole", cad sans rémunération, mais remboursement des défraiements. Si personne ne dit rien dans les 2 mois de la réception du PV, c'est OK.

Enfin, menacer de ne pas procéder au vote lors de l'AG c'est méconnaitre la réglemenation sur plusieurs points :
* ne pas voter cela signifie pas de syndic, donc administrateur judiciaire
* le syndic ne peut être président de séance, donc ce n'est pas au syndic de décider s'il y aura vote ou non. Tout au plus pourrait-il être secrétaire.

citation:
certains copropriétaires suggèrent de mettre une résolution pour un syndic bénévole " en blanc" pour qu'un éventuel candidat se présente lors de l'AG.
La résolution ne peut pas être en blanc, c'est le projet qui pourrait être en blanc. Or dans la convocation, il suffit de mettre "désignation du syndic." et de joindre tous les projets de contrat des syndics pro ou non pro pour que ce soit régulier.

Enfin une candidature spontanée est- elle légale ou non, le débat a déjà eu lieu longuement. Certains disent non, d'autres oui....
Toujours est-il que sur ce sujet si personne ne porte réclamation au TGI, dans les 2 mois de la réception du PV, ce type de résolution est officialisée.

Pour ma part, je trouve singulier la position de ce "syndic bénévole"... Avez vous réfléchi à un syndicat coopératif ?

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 25 sept. 2010 :  10:15:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"... Avez vous réfléchi à un syndicat coopératif ?"

Il y a une restriction pour cette possibilité:
Article 14 de la loi, 2e paragraphe;

" Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion".

Il suffit de savoir par qui sont Ă©tablis les R.C. pour comprendre....

Édité par - JB22 le 25 sept. 2010 10:24:31

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 25 sept. 2010 :  15:52:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je suis OK avec votre remarque jb22, mais c'est très souvent inscrit en deux, trois mots dans les RDC ; il faut le lire en détail, souvent vers le début...

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 25 sept. 2010 :  17:16:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est l'article 5 de la loi N°85-1470 du 31 décembre 1985 qui a ajouté le texte suivant dans l'article 14 de la loi de 1967:

"Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion".

Il est donc peu probable que les règlements de copropriété antérieurs comportent cette mention.

J'ai en main un règlement établi le 29 aout 1973 qui ne comporte aucune mention de ce genre.

ABCT
Contributeur senior

993 message(s)
Statut: ABCT est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 29 sept. 2010 :  11:02:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Comme évoqué ci-dessus, il ne peut passer outre la proposition de la nomination du syndic....
Mais avez vous bien compris ce qu'il voulait exprimer???
Peut être voulait-il dire qu'il n'allait pas présenter à nouveau sa canditature???? (si d'autres sont possibles pas de pb) sinon vous allez vous retrouver sans syndic......
Ou voulait-il dire que lui ne participerait pas au vote de cette résolution???? (afin de ne pas faire un "gâteau de sa voix"!!!)

Guymmo
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 01 oct. 2010 :  13:19:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22

C'est l'article 5 de la loi N°85-1470 du 31 décembre 1985 qui a ajouté le texte suivant dans l'article 14 de la loi de 1967:

"Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion".

Il est donc peu probable que les règlements de copropriété antérieurs comportent cette mention.

J'ai en main un règlement établi le 29 aout 1973 qui ne comporte aucune mention de ce genre.


Contrairement à ce que ce texte semble limiter, toute copropriété peut s'organiser en cooperative.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus416.htm
Je ne pars pas de l'idée que l'ARC a toujours raison (à mon avis ils sont quand même rarement à critiquer) mais il me semble évident que l'interpretation que l'ARC donne de ce texte est la seule qui a un sens!

Pour une candidature d'un syndic bénévole il est préférable de rédiger un contrat et d'inscrire cette intention sur l'ordre du jour. Cela augmente la chance que les copropriétaires auront confiance en ce candidat. Mais si un copropriétaire se porte candidat spontanément pendant l'assemblée générale, cette candidature aussi est tout à fait légal.

Cordialement

stephchilly
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 03 oct. 2010 :  23:18:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
notre convocation vient d'etre distribuée.

il y a bien :

1 projet de resolution pour notre syndic benevole actuel
1 projet de résolution pour un eventuel autre syndic benevole
2 projet de syndic pro concurrents

le tout sans aucun contrat joint dans la convoc....pour cause de "developpement durable"!!! les contrats devraient etre accessible sur le site internet de la copro....pour le moment rien.

en tout etat de cause, la resolution pour le syndic quel qu'il soit est nul, non? en tout cas attaquable sans aucun probleme?

rambouillet
Pilier de forums

16706 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 04 oct. 2010 :  08:34:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
le tout sans aucun contrat joint dans la convoc....pour cause de "developpement durable"!!! les contrats devraient etre accessible sur le site internet de la copro....pour le moment rien.
le grenelle de l'environnement n'a pas prévu ce cas ! on a affaire là à un motif d'annulation de la résolution.
Le syndic a-t-il prévu de prendre à sa charge les abonnements internet de tous les proprios, les matériels informatiques de tous les proprios, les formations nécessaires aux "ignorants", le salaire de ceux qui iront chercher l'info pour le compte de proprios qui ne savent pas, n'ont pas les moyens ou ne veulent pas aller sur le "net"...

Donc la résolution est attaquable et de toute évidence "gagnable" à tous coups.

petite question :
citation:
notre convocation vient d'etre distribuée.
Elle a été notifiée par la poste, ou remise en mains propres contre émargement ?

stephchilly
Contributeur débutant

72 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 07 oct. 2010 :  22:14:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
remise en main propre contre emargement

a noter qu'un propriétaire habite au Canada et loue sa maison. Il a delegué à une agence la gestion de la location. a qui doit parvenir la convocation : l'agence ou le propriétaire au canada?

Si c'est au propriétaire, seul lui peut attaquer la non remise avant le delai des 21 jours je pense.

a ce propos, notre AG est le 21 octobre à 19h30 et les convocations ont été distribués le 30 septembre. le délai est-il bon?

GĂ©dehem
Pilier de forums

14441 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 07 oct. 2010 :  23:29:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dansd la mesure où il vous a notifié la délégation qu'il a fait à l'agence mandataire, les notifications sont à faire à l'agence.

Le délai n'est pas bon !
il coure du lendemain de la 1ère présentation (donc le 1.10) judqu'à la veille du jour de l'AG (le 20.10), qui ne compte pas.
Vous êtes donc tous hors délai : il n'y a que 20 jours .....
.Qui va s'en plaindre ?

Concernant la désignation du syndic, faute de proposition l'AG ne pourra y procéder.
Un pro, c'est impossible.
Y a t-il un autre candidat 'non pro' ?

Certes, l'AG étant entachée de nullité, la désignation d'un syndic l'est aussi.
La question est donc : la majorité du syndicat souhaite t-elle changer de syndic non pro ?
Et si oui, y a t-il un candidat ?

Si c'est OUI aux 2, vous avez la solution.

stephchilly
Contributeur débutant

72 message(s)
Statut: stephchilly est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  06:23:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour cette réponse rapide

dans les textes je ne vois que la mention des 21 jours? ou trouver cette subtilitité du départ et de la fin du délai des 21 jours?

dans la convoc, il y a 1 candidature désignée non pro, 1 candiadture non pro "anonyme" qui permettrait a un copro de se présenter lors de l'AG et 2 candidatures pro.

seuls les contrats des pro ont été mis sur le site de la copro. ils considerent que la candidature du non pro est un renouvellement donc contrat identique donc pas besoin d'en faire mention...

rambouillet
Pilier de forums

16706 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  07:44:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour les 21 jours, c'est 21 jours "francs" calendaires: lendemain de la notification et veille de l'AG, soit au minimum 23 jours calendaires...

nefer
Modérateur

13059 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  07:51:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par stephchilly



dans la convoc, il y a 1 candidature désignée non pro, 1 candiadture non pro "anonyme"


Comment est rédigé cette résolution pour l'élection du syndic ? Pouvez vous la reproduire ici ?

GĂ©dehem
Pilier de forums

14441 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  10:59:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
".. ou trouver cette subtilitité du départ et de la fin du délai des 21 jours?"

Dans les règles générales du droit pour ce qui concerne les notifications, d'où qu'elles proviennent.
Une notification, par le juge ou acte extra judiciaire, n'a d'effet (juridque) qu'à compter du lendemain de la 1ère présentation (ou autre délai si c'est précisé..)

La copropriété n'est pas une ile : elle se situe dans le cadre général des règles de droit qui s'appliquent en tout domaine ...
Ce que reprend D.art64, qui précise bien le point de départ des notifications . ...

Édité par - Gédehem le 08 oct. 2010 11:00:48

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  11:34:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
gedehem
citation:
La copropriété n'est pas une ile :
sinon vous l'auriez rencontrer.

La votre, gedehem, n'est pas celle qu'on appelle ile d'Arros...

stephchilly
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  18:59:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour la resolution syndic benevole anonyme : Sur proposition individuelle, l'assemblée générale désigne un nouveau Syndic Bénévole.

je vous épargne la suite : "et lui donne quitus plein et entier de sa gestion pour l'exercice arrêté au 30 juin 2011"

oui je sais y a comme un bug...on ne rigole pas!!

stephchilly
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  21:25:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

pour les 21 jours, c'est 21 jours "francs" calendaires: lendemain de la notification et veille de l'AG, soit au minimum 23 jours calendaires...


Ok pour le point de départ. dans notre cas : distribution le 30 septembre 2010 pour une AG le 21 octobre 2010. Point de départ le 01 octobre.

Pr contre pour la fin du délai, la veille de l'AG je ne vois pas ou il en est fait mention. une jurisprudence?

Merci

Guymmo
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  21:34:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Chez nous on ne s'embrouille plus avec la complication de l'idée quitus.

Pourquoi perdre du temps pour la gestion d'une copropriété avec le mot quitus? À mon avis cela ne sert à rien et complique inutilement la discussion.
Pour un syndic non-pro faire voter le quitus n'a pas de sens!
[Et pour un pro on ne le donne pas, bien sûr, prudence oblige].

Cordialement

PS Le délai de convocation est bien 21 jours francs. Article 64 du décret du 17 mars 1967.

A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.


Ok pour le départ du compteur lendemain, mais il n'y a rien qui justifie d'arrêter le compteur la veille. Donc plutot 21+1 mais pas 21+2 ! sauf que: le livre de l'ARC mentionne aussi "la veille"...Je ne sais pas où cela est justifié dans la loi

Édité par - Guymmo le 08 oct. 2010 21:52:42

stephchilly
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  22:07:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour ce qui est de la resolution anonyme, je pense qu'elle est annulable. en effet, un copro qui aurait donné son pouvoir peut arguementer qu'il n'avait pas dans l'ODJ tous les elements necessaires à sa décision. Pour un syndic benevole, le nom est le minimum comme un devis pour des travaux. En Ag, on peut discuter ensuite de l'échéancier des paiements mais c'est tout

en tout cas c'est mon avis

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 08 oct. 2010 :  22:35:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Ok pour le départ du compteur lendemain, mais il n'y a rien qui justifie d'arrêter le compteur la veille. Donc plutot 21+1 mais pas 21+2 ! sauf que: le livre de l'ARC mentionne aussi "la veille"...Je ne sais pas où cela est justifié dans la loi "

C'est dans le 2e par
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