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ej3359
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102 message(s)
Statut: ej3359 est déconnecté

Post√© - 23 sept. 2010 :  21:03:52  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Suite à l'achat d'un immeuble, je récupère un bail commercial en cours.

Voici une partie des clauses:
Si j'en comprends bien le sens, le preneur du bail commercial prend à sa charge mon assurance (hors PNO des appartements), les frais de ménage des communs, la taxe fonciere et les travaux d'entretien (gouttière, parties communes, ...), peut-être même la refection de la colonne montante ErDF

Je ne tiens pas √† lui faire supporter tous ces co√Ľts, c'est plus par compr√©hension du bail ....




citation:

Le Preneur règlera son loyer et les accessoires en quatre termes trimestriels égaux, payables
d'avance, les 1 er janvier, 1 er avril, 1 er juillet et 1 er octobre.
Le premier terme sera calculé prorata temporis, le cas échéant.
Les loyers et accessoires sont payables au lieu indiqué sur la facturation.
Art. 1.6. Ch!lr.ges
1.6.1. Dispositions générales.
Le loyer perçu par le Bailleur est net de toutes charges ou déductions quelconques à quelque titre
que ce soit.
La répartition des charges se fera au prorata de la surface utile louée (mentionnée aux Conditions
Particulières) par rapport à l'ensemble des surfaces utiles de l'immeuble.
Le Preneur devra supporter sa quete-part des charges. prestations. taxes et 11 np√īts de toute nature
(ainsi que toute nouvelle contribution, taxe, augmentation d'imp√īt) ordinairement √† la charge des
preneurs ainsi que celles ordinairement laissées à la charge des bailleurs.
1.6.2. Charges communes.
1.6.2.1. Les charges communes imputables au Preneur sont:
- d'une part, toutes les charges et dépenses réelles de l'immeuble, les travaux de toute nature et les
remplacements éventuels.
- d'autre part, les charges entra√ģn√©es par la gestion des locaux par le Bailleur, √† savoir notamment:
* les primes de polices d'assurances souscrites par le Bailleur ou pour son compte relatives aux
locaux loués,
* l'imp√īt foncier et tous autres imp√īts et taxes relatifs au local, actuels ou futurs, incombant au
propriétaire à l'égard de l'Administration fiscale,
* les travaux de toute nature et les remplacements éventuels relatifs au local à l'exclusion des
grosses réparations (art 606 du Code Civil).
* les salaires et charges du personnel affecté à l'immeuble,
* les frais de gestion
Cette liste n'étant qu'indicative et non exhaustive.
Le preneur paiera, en même temps et selon les mêmes modalités que chaque loyer trimestriel, une
provision pour charges égale au quart du budget prévisionnel de l'année en cours.
La régularisation sera effectuée par le Bailleur ou le gestionnaire après arrêté des comptes des
dépenses de l'exercice écoulé. La différence entre les provisions versées et les charges réelles sera
remboursée au Preneur si les provisions excèdent les charges réelles, ou lui sera facturée dans le
cas contraire.
Cette provision sera calculée par le Bailleur, pour chaque exercice, en fonction des résultats
enregistrés l'année précédente, de l'évolution probable des indices de prix correspondants, et des
nouvelles charges éventuelles à prévoir pour l'exercice

√Čdit√© par - ej3359 le 23 sept. 2010 21:04:57


Numero6
Modérateur



France
2191 message(s)
Statut: Numero6 est déconnecté

 1 Post√© - 23 sept. 2010 :  21:13:31  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Je ne tiens pas √† lui faire supporter tous ces co√Ľts, c'est plus par compr√©hension du bail ....

Bon, c'est bien de votre part, mais je vous donne, allez, trois ans max pour changer d'avis et lui faire supporter toutes les charges du bail qui sont inscrites à sa charge.
Vous verrez....
Signature de Numero6 
Cordialement,
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer ( bail locaux d'habitation Loi de 89)


ej3359
Contributeur actif

France
102 message(s)
Statut: ej3359 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 23 sept. 2010 :  21:36:13  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil


Pourquoi?

J'investis 35K‚ā¨ de travaux et je devrais avoir 12% de rentabilit√© brut sans le "ponctionner". autant ne pas plomber mes relations avec le locataire (il reste 3 ans avant le renouvellement)



LeNabot
Contributeur vétéran

1102 message(s)
Statut: LeNabot est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 23 sept. 2010 :  21:41:01  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ej3359



Pourquoi?



Parce que se sont des clauses tout à fait communes.
Signature de LeNabot 
En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle.

ej3359
Contributeur actif

France
102 message(s)
Statut: ej3359 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 23 sept. 2010 :  21:54:14  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Je dois tenir compte du contexte: 6 ans qu'il n'a rien payé (sauf la taxe foncière) car le propriétaire ne faisait aucun travaux... Et son loyer est haut par rapport à l'emplacement.

En revenant au sujet intial, il est donc habituel qu'un local commercial supporte les frais et charges d'un immeuble? Tout benef pour les propriétaires des appartements

BANZAI
Contributeur vétéran

1376 message(s)
Statut: BANZAI est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 24 sept. 2010 :  09:18:08  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ej3359


Je dois tenir compte du contexte: 6 ans qu'il n'a rien payé (sauf la taxe foncière) car le propriétaire ne faisait aucun travaux... Et son loyer est haut par rapport à l'emplacement.

En revenant au sujet intial, il est donc habituel qu'un local commercial supporte les frais et charges d'un immeuble? Tout benef pour les propriétaires des appartements


pas les charges de tout l'immeuble


uniquement sa quote part , c'est à dire en fonction des tantièmes du lot


lors de l'établissement d'un bail neuf pour un local commercial, le bailleur a la possibilité d'imputer dans les charges toutes les charges de copropriété du lot: c'est pourquoi la rédaction d'un bail commercial est très importante

ensuite tout est dans la négociation avec le preneur

mais une fois signé, le bail s'applique à chaque cession du fonds

ej3359
Contributeur actif

France
102 message(s)
Statut: ej3359 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 24 sept. 2010 :  18:02:06  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Le bail précise bien que cela concerne toutes les charges communes.


nefer
Modérateur

13325 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 24 sept. 2010 :  18:10:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ej3359

Le bail précise bien que cela concerne toutes les charges communes.




oui, mais en proportion pour les tantièmes de son lot


ej3359
Contributeur actif

France
102 message(s)
Statut: ej3359 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 24 sept. 2010 :  18:29:49  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
les tantièmes n'ont pas été renseignés ...

nefer
Modérateur

13325 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 24 sept. 2010 :  18:57:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
si c'est un immeuble en copropriété, vous avez les clés de répartition dans le réglement de copropriété

ej3359
Contributeur actif

France
102 message(s)
Statut: ej3359 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 24 sept. 2010 :  19:25:51  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pas de copro, je suis le seul propriétaire.

L'ancien propriétaire passait par un administrateur de bien un peu laxiste ...

√Čdit√© par - ej3359 le 24 sept. 2010 20:37:04

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 26 sept. 2010 :  17:04:58  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Peut-être, mais cela ne fait pas passer par miracle instantannément les tantièmes à 1 000/1 000....

ej3359
Contributeur actif

France
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Statut: ej3359 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Post√© - 26 sept. 2010 :  17:32:27  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Effectivement, je suis 100% d'accord mais le bail indique que
pour les charges communes: "toutes les charges et dépenses réelles de l'immeuble"
Idem pour l'impot foncier.

Les tantièmes s'appliquent sur la taxe foncière?

Cdt

nefer
Modérateur

13325 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Post√© - 26 sept. 2010 :  17:45:43  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
"immeuble" par opposition à" meuble"

dans le cas présent il s'agit du lot

le propriétaire aurait du établir une grille pour la répartition des charges


vous allez devoir le faire

ej3359
Contributeur actif

France
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Statut: ej3359 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Post√© - 26 sept. 2010 :  19:46:17  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil

Je sais,

Me conseillez-vous de faire des tantièmes "globaux" ou peut-on découper par poste (entretien des communs, eaux, ...). Comment équilibre les tantiens des appartements (5 lots) du local commercial?

Et surtout, peut-on appliquer des tantièmes à un bail existant?

Cdt
 
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