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LeNabot
Contributeur senior
925 message(s)
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 Posté - 29 juil. 2010 : 10:06:12
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philippe388
Contributeur vétéran
1820 message(s)
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Posté - 29 juil. 2010 : 10:53:00
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dans les cas de kaspertun, le syndic a commandé des trvaux qu'il a jugé avec le CS de trvaux urgent. Il peut commander ces travaux et payer un acompte sans un acord préalable de l'AG MAIS il DEVAIT également convoquer cette AG pour l'approbation des devis et des travaux pour appeler les fonds. Sans cela il n'a aucun droit d'appeler les fonds.
Cela fonctionne dans ce sens.
Le syndic de kaspertun n'a jamais demandé l'approbation de l'AG, il est en tort.
L'AG pouvait refuser d'approuver ces travaux estimant qu'il n'y avait pas d'urgence en l'Ă©tat.
la faute de ce syndic est de ne pas avoir demandé l'autorisation de trvaux rapidement si il jugeait qu'il y avait urgence comme l'OBLIGE la loi. Il pouvait également poser cette résolution à l'AG annuelle suivante, il ne l'a pas fait sous un faux pretexte de débat avec le CS, totalement non recevable.
Ce syndic a évidemment saisi le fait que ces trvaux pouvaient être considéré comme de l'entretien des parties communes et non d'urgence !! pour ne pas essuyer un refus de l'AG en proposant une approbation rapide ou lors de l'AG annuelle, il a commis une faute en espérant qu'aucun copro. ne l'attaquerait au tribunal. Kaspertun a réagit autrement, attendons la réponse du tribunal, mais ne mélangeaons pas tout.
Un syndic n'a aucun pouvoir de décision, seul l'AG est décisionnaire. Le tribunal jugera sur ce principe de la loi de la copropriété.
Un état d'urgnece n'exonère pas le syndic d'avoir l'accord de l'AG, cet accord est OBLIGATOIRE. !!!
APRES c'est à l'apprécaition du tribunal de juger si ces travaux étaient réellement urgent ou non en cas de rejet de l'AG, mais dans le cas de kaspertun, l'AG n'a pas pu juger de cette urgence, n'ayant jamais été convoqué pour ces travaux !!! le syndic est très mal parti dans ce dossier. |
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LeNabot
Contributeur senior
925 message(s)
Statut:
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23
Posté - 29 juil. 2010 : 11:04:25
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Effectivement, l'accord semble obligatoire d'après cet arrêt qui casse un jugement du tribunal de Sannois.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 20 janvier 1999
N° de pourvoi: 97-16735
Publié au bulletin Cassation partielle.
Président : Mme Fossereau, conseiller doyen faisant fonction. ., président
Rapporteur : M. Chemin., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Sodini., avocat général
Avocat : la SCP Lesourd., avocat(s)
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REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Vu l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ;
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Sannois, 30 mai 1996), statuant en dernier ressort, que M. X..., syndic bénévole d'un immeuble en copropriété, ayant dû faire réparer dans l'urgence une fuite d'un réseau d'évacuation des eaux, situé dans la cour commune, et n'ayant pu obtenir de M. Y..., copropriétaire, paiement de sa quote-part des dépenses afférentes à ces travaux, l'a fait convoquer devant le Tribunal pour obtenir paiement de la somme de 1 184,62 francs ;
Attendu que, pour condamner M. Y... au paiement de cette somme, le jugement retient que les travaux exécutés et payés par le syndic sont à l'évidence des travaux urgents visés par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires ont été informés, et que, bien qu'il ne ressorte pas des dossiers qu'une assemblée générale des copropriétaires ait été convoquée sur ce point, la quote-part de M. Y... est néanmoins due par ce dernier ;
Qu'en statuant ainsi, en l'absence de toute convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, le Tribunal a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Y... à payer à M. X..., ès qualités, la somme de 1 184,62 francs, le jugement rendu le 30 mai 1996, entre les parties, par le tribunal d'instance de Sannois ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Saint-Denis.
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| En congés jusqu'en 2035. Année de la prochaine bulle. |
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philippe388
Contributeur vétéran
1820 message(s)
Statut:
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24
Posté - 29 juil. 2010 : 14:02:33
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CQFD !!!!
kaspertun est dans son droit de refuser de payer sa quote-part de ces 900 €uros en notifiant au syndic qu'il n'a pas eu l'accord de 'lAG pour ces travaux, il n'a donc aucun droit d'appeler ces fonds!!!
kaspertun gagnera son proçès. Il seriat bon que le SDC se rétourne également contre ce syndic pour faute !!! |
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ETASPAK
Contributeur actif
289 message(s)
Statut:
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25
Posté - 29 juil. 2010 : 14:45:09
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Bonjour KASPERTUN,
Vous précisez :
« Mes charges et ma quotte part sont payer, il y à un dicton qui dit « paye ensuite rouspète » par contre je n’ais pas approuver les comptes non plus le quitus. »
Vous avez raison, en France on n'a pas le droit de se faire Justice soi-même, le seul détenteur de la Justice est le pouvoir judiciaire.
Concernant l’approbation des comptes, faites voir cette jurisprudence à votre avocat.
Vous précisez également :
« Une copropriétaire a demandé l’annulation de différentes décisions prises par cette assemblée générale. Elle a obtenu satisfaction pour la ratification litigieuse. »
Je ne comprends pas, de quoi s’agit-il exactement ?
Voyez ce lien :
Travaux urgents, à régulariser : commentaire de jurisprudence
(Le Particulier Immo n° 231, article résumé)
Le décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à faire réaliser des travaux sans solliciter l'autorisation des copropriétaires, dès lors qu'il y a urgence, notamment en raison des dangers susceptibles d'être occasionnés par la vétusté d'une partie commune ou d'un équipement commun.
Le syndic, ayant fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires, a cependant l'obligation d'informer les propriétaires et de convoquer "immédiatement" une assemblée générale.
En effet, la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes lors des assemblées générales suivantes.
Cass. civ. 3ème, 17 janvier 2007, n°05-17.119
http://www.leparticulier.fr/jcms/c_...urisprudence
Cour de cassation du mercredi 17 janvier 2007 N° de pourvoi : 05-17119
COPROPRIETE - Syndic - Pouvoirs - Travaux urgents - Approbation des comptes par l'assemblée générale - Ratification implicite (non) - Convocation immédiate de l'assemblée générale – Nécessité.
Viole l'article 37, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 le jugement qui, pour condamner un copropriétaire au paiement de sa quote-part de travaux, relève qu'ils n'ont pas été votés mais effectués à l'initiative du syndic et retient qu'ils ont été implicitement mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'approbation des comptes valant ratification des travaux, sans constater que le syndic avait convoqué immédiatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes.
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...11&fastPos=1
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KASPERTUN
Nouveau Membre
France
10 message(s)
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26
Posté - 29 juil. 2010 : 16:00:26
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ETASPAK
Bonjour, j’ai trouvé cet exemple qui est similaire à mon affaire, sans avoir de lien avec la mienne, cet article de loi PHILLIPPE388 Les Travaux urgents (article D 37) l’invoquait dans son message.
Le syndic et le C/S trouve moyen de dire que je suis agressive envers les entreprises, que je suis un procédurier, je ne laisse pas travailler le C/S, Pour eux il faut ignorer les lois et dire amen.
Voici une information que je viens de trouver très intéressante.
Que si en vertu de l'article 37 du décret no67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut en cas d'urgence faire intervenir des entreprises sur l'immeuble. Sans autorisation préalable, il n'en demeure pas moins d'une part qu'il doit. Ensuite convoquer immédiatement une assemblée générale des copropriétaires aux fins d'approbation et que d'autre part, il résulte clairement de l'analyse de la clause critiquée qu'il n'est aucunement fait référence à cette notion d'urgence; Un caractère d'urgence en ce que d'une première part, la clause vise certes La réparation des fuites mais encore "la réparation et la remise en état des Parties communes", qui ne correspondent pas nécessairement à des travaux (Urgents et que d'autre part, une clause similaire existe au paragraphe "2. ~ Urgents et que d'autre part, une clause similaire existe au paragraphe "2. ~ L’urgence s'agissant des pouvoirs du syndic; Que cette clause, compte tenu de la généralité des travaux visés et de. L’absence de précision de leur caractère urgent, apparaît ambiguë et de Nature à tromper les copropriétaires/consommateurs sur l'étendue exacte. Des prérogatives du syndic en matière de travaux ; Qu'elle doit en conséquence être déclarée abusive;
Super le cite
Je vous remercie Ă tous.
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