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Louise BOURLES
Contributeur actif

France
432 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Posté - 08 juil. 2010 :  13:03:08  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Je voudrais savoir si l'annexe 1 qu'envoie le syndic pour l'approbation des comptes doit comporter les créances dues par les copropriétaires en tenant compte de la simulation de la cloture comptable ?
Il me semblait que l'annexe 1 était complétée en fonction de la situation réelle au moment de la clôture de l'exercice, et que la simulation concernait les décomptes individuels ?
Pouvez-vous me renseigner à ce propos ? Quels sont les textes réglementaires à l'appui ?
Merci beaucoup

guilain
Contributeur actif

223 message(s)
Statut: guilain est déconnecté

 1 Posté - 08 juil. 2010 :  15:17:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Annexe 1, les chiffres sont ceux tels qu'ils doivent apparaitre dans la compta du syndic...c'est à dire avant répartition puisque l'AG qui va avoir communication de ces doc va décider de leur répartition ou pas...En revanche, le syndic doit fournir en annexe complementaire l'état individualisé des dépenses de l'année qui fait justement apparaitre le solde (positif a répartir ou négatif a appeler) entre les différents lots...

Pour les texte, cf guide juridique sur le site universimmo + recommandation crc -n°6

alex41
Contributeur actif

251 message(s)
Statut: alex41 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 09 juil. 2010 :  21:02:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour Louise.
Quand vous parlez de "créances dues par les copropriétaires", vous voulez dire, je suppose, les dettes des copropriétaires à l'égard du syndicat des copropriétaires. Si c'est cela que vous voulez dire, vous trouverez ce chiffre dans la première ligne du tableau du bas de l'annexe 1, colonne de gauche. Vu ? Il s'agit des sommes dues par les copropriétaires au 31 décembre de chaque année (si l'exercice comptable s'achève un 31 déc bien entendu). Le détail de ce chiffre avec le nom des personnes concernées figure dans un autre document inclus lui aussi dans la convocation à l'assemblée.

JB22
Pilier de forums

4301 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 09 juil. 2010 :  22:49:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les comptes doivent être présentés après répartition des excédents ou insuffisances de l'exercice. Tel est le cas de l' annexe 1.

Article 8 du Décret du 14 mars 2005:; 6e et 7e alinéa:
"Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arreté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges."
"Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu'à la clôtrure des opérations concernées.

Recommandation n°6 de la commission: N° 2
" Considérant que la répartition du solde des charges et des produits de l'exercice est effectuée à l'arrêté des comptes; qu'il s'agit d'un document préparatoire et provisoire qui doit nécessairement faire apparaître la quote-part de chacun des copropriétaires après la répartition des charges et des produits de l'exercice;"...

Édité par - JB22 le 09 juil. 2010 22:51:35

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
432 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 10 juil. 2010 :  23:22:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En lisant les différentes réponses, j'ai l'impression que vous ne me dîtes pas tous la même chose.
Sauf erreur, pour Guilain :
"Annexe 1, les chiffres sont ceux tels qu'ils doivent apparaitre dans la compta du syndic...c'est à dire avant répartition puisque l'AG qui va avoir communication de ces doc va décider de leur répartition ou pas...En revanche, le syndic doit fournir en annexe complementaire l'état individualisé des dépenses de l'année qui fait justement apparaitre le solde (positif a répartir ou négatif a appeler) entre les différents lots..."
Pour JB22, les comptes doivent être présentés après réparition des excédents ou insuffisances de l'exercice. Tel est le cas de l'annexe 1.
Vous ne semblez pas avoir la même pratique.
Dans le cas de JB22, cela veut dire que la situation de l'annexe 1 se présente, avec les comptes tels qu'ils sont présentés par le Syndic, qu'ils soient acceptés ou refusés par l'AG. Cela donne une vision de ce que sera la copropriété si les comptes sont approuvés par l'AG.
Donc l'annexe 1, nous donne une projection de ce que sera la situation financière de la copropriété si les comptes sont approuvés tels que présentés ? Est-ce bien cela ?

JPM
Modérateur

8201 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 12 juil. 2010 :  09:18:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

En réalité, il y a des réponses qui ne correspondent pas à la question posée.

La réponse est donnée par JB22 mais aussi par le titre du document : "État financier après répartition au ..."

Dans le tableau DETTES à droite en bas le compte 45 Excédents versés comporte le total des soldes individuels créditeurs après répartition des charges (simulation ou mieux pro-forma).

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
432 message(s)
Statut: Louise BOURLES est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 12 juil. 2010 :  14:42:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ok. dans le cas de notre copropriété nous avons
- en créances : copropriétaires 202 743 €
- en dettes : copropriétaires 11 443 €. (trop perçu de copropriétaires partis probablement)

Le 202 743 € est donc le montant après simulation de l'ensemble des charges dont environ 90 000 € de non paiement des charges par certains copropriétaires.
Si nous n'approuvons pas la totalité des charges présentées, le syndic devra refaire une nouvelle répartition sur les charges votées en AG, et établir une nouvelle annexe 1.
Est-ce bien la démarche ?
Merci

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 12 juil. 2010 :  17:16:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les textes ne sont pas bien clairs, sur l'histoire de la répartition. Il faut présenter les comptes après répartition, celle n'étant effective qu'après approbation des comptes. Vu l'écriture du décret, je n'ai toujours pas compris comment cela pouvait se réaliser simplement, sauf à entretenir deux comptas parallèles entre la fin de l'exercice et l'approbation des comptes.
Il eut fallu que le décret prévoit des comptes d'attente de régul pour que l'ensemble soit simple et propre. S'il n'y avait que ce manque ...

En tout état de cause, l'annexe 1 présente les comptes copros 450 après répartition.

Commentaires sur les chiffres donnés par Louise Bourles :
-les comptes étant soldés à la vente, la copro ne peut pas rester en dettes vis à vis d'un vendeur.

Si les comptes ne sont pas approuvés, il faut effectivement reconvoquer une AG dans les plus brefs délais. Solution à éviter à tous prix, surtout s'il y a beaucoup d'impayés. Impossible de recouvrer des charges sur comptes non approuvés.

alex41
Contributeur actif

251 message(s)
Statut: alex41 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 juil. 2010 :  11:24:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Louise écrit :
citation:
ok. dans le cas de notre copropriété nous avons
- en créances : copropriétaires 202 743 €
- en dettes : copropriétaires 11 443 €. (trop perçu de copropriétaires partis probablement)

Le 202 743 € est donc le montant après simulation de l'ensemble des charges dont environ 90 000 € de non paiement des charges par certains copropriétaires.
Si nous n'approuvons pas la totalité des charges présentées, le syndic devra refaire une nouvelle répartition sur les charges votées en AG, et établir une nouvelle annexe 1.
Est-ce bien la démarche ?
Merci


Créances copropriétaires 202 743€.
Ce chiffre figure à gauche du second tableau (le tableau du bas) de l’annexe 1. Ce terme signifie que le syndicat des copropriétaires a une créance sur un certain nombre de copropriétaires qui lui doivent de l’argent ; ou autrement dit que le syndicat joue au banquier, puisqu’il prête en quelque sorte de l’argent aux copropriétaires en question ; ou autrement dit que les copropriétaires concernés ont un découvert non autorisé auprès du syndicat...
Ici, la somme paraît énorme. Il conviendra de calculer ce qu’elle représente par rapport au budget de l’immeuble et si elle atteint ou non le chiffre fatidique de 25% du budget de la copropriété.

Dettes copropriétaires 11 443€.
Ce chiffre figure à droite du second tableau (le tableau du bas) de l’annexe 1. Ce chiffre peut vouloir dire que des copropriétaires ont vendu et sont en attente de remboursement de leur créance par le syndicat. Cela peut vouloir dire aussi que des copropriétaires ont réglé leur dette avant la date d’échéance. Par exemple, un copropriétaire qui a reçu son appel de fonds le 20 décembre, qui a payé tout de suite et dont le montant de l’appel a été immédiatement enregistré, avant donc la date du 1er janvier fixée pour son règlement.

Régularisation des comptes
Puis toujours dans le tableau du bas de cette même annexe 1, et juste après les comptes copropriétaires, vous allez trouver une somme, située à gauche si les dépenses de l’année ont dépassé le montant des appels de fonds (correspondant au budget voté) et à droite dans le cas contraire. C’est cette somme qui doit faire l’objet de la fameuse régularisation votée en assemblée.
Dans le premier cas, le syndic devra faire auprès des copropriétaires, un appel complémentaire de la différence entre le montant des dépenses effectives de l'année et celui des appels de fonds réalisés tout au long de cette même année.
Dans le second (celui ou le montant des appels budgétaires est supérieur à celui des dépenses effectives), le syndic procèdera au remboursement de la différence par le crédit des comptes des copropriétaires.

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 15 juil. 2010 :  10:51:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Alex41, dans quel compte figure la régularisation dans l'annexe 1 ?

alex41
Contributeur actif

251 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 15 juil. 2010 :  12:37:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour mespres, je ne suis pas à mon bureau actuellement, mais je crois me souvenir qu'il n'y a pas de numéro de compte mais simplement un libellé intitulé "régularisation de charges" (attention ce n'est pas toujours la même mention, selon les logiciels) qui précise le montant dû par les copropriétaires (à gauche) ou à leur rembourser (à droite).

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
432 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 15 juil. 2010 :  16:15:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Quand je reprends l'annexe 1, complétée par le Syndic

Dans le tableau du bas : créances, il y a

45 copropriétaires- sommes exigibles restant à 202 743 €
Et rien d'autre dans cette partie du tableau

Dans la partie Dettes
45 - Copropriétaires - excédents versés 11 443 €
40 - Fournisseurs 83 707
46 Créditeurs divers 1 823 €
47 Compte d'attente 43 996 €
48 Comptes de régularisation 872 €
49 Dépréciation des comptes de tiers 821 €

Ce qui me pose problème, c'est que le montant de 202 743 € n'est pas le montant des charges exigibles à la fin de l'exercice, mais celui en prenant en compte les charges présentées par le Syndic.
Les appels de fond n'ont pas été corrects pour le dernier trimestre : prise en compte d'un budget inférieur à celui du PV de l'Assemblée, et un mauvais montant pour les charges générales (répartition erronée).

J'aurais souhaité voir le réel à la fin de l'exercice, et la simulation avec les dépenses actuelles.

La présentation de l'annexe 1 est-elle conforme en l'état. D'après vos informations, je n'en suis pas certaine.
Merci de vos précisions si possible

snp
Contributeur actif

432 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 15 juil. 2010 :  16:57:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Questions à Louise Bourles

1) Qu'entendez-vous par « …mais celui en prenant en compte les charges présentées par le Syndic… » ? Les charges de l’exercice passé, à venir, éventuel, virtuel ????

2) Pourriez-vous donner le bilan dans son intégralité ? Pour le balancer, les avances et/ou provisions doivent être sacrément importantes. Quid du/des comptes de banque ?

3) Avec de tels montants, pour 45 copropriétaires, votre copropriété doit être de très grand standing, ou alors en très grande difficulté !

4) L’entretien (ménage, espaces verts…) doit être fait par une société extérieure, puisque il n’y a pas de comptes pour les différents organismes sociaux, donc par d’employé(s) , ou bien le syndic règle les cotisations trop tôt !

5) Le compte d’attente ? Avez-vous demandé de quel genre d’attente il est question ? C’est mauvais signe quand tout est regroupé sous cette appellation !
Signature de snp 
snp

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 15 juil. 2010 :  19:19:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attention, il s'agit de l'annexe 1
C'est donc le compte 45 - copropriétaires sommes exigibles .....
et non pas 45 copropriétaires. Il y a plus de 300 appartements.

Question 1 : il s'agit des charges générales de la copropriété, qui vont devoir être approuvées à l'Assemblée Générale.
Question 5 : oui j'ai demandé ce qu'il y avait dans ce compte. J'aurais les informations la semaine prochaine.
question 2 :
Banque : 11 772 €
Autres avances : 99 125 €
Solde en attente sur travaux : - 27 276 €


snp
Contributeur actif

432 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 15 juil. 2010 :  23:58:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Réponse à Louise Bourles

Normalement dans l’annexe 1, il n’est pas question des charges générales de la copropriété. C’est plutôt du ressort des annexes 2 & 3. Dans la # 1, ce sont les ressources et l’emploi de ces ressources.

« Solde avances sur travaux… » en négatif ???? Toujours normalement, cela devrait faire partie des créances vis-à-vis des copropriétaires.
Signature de snp 
snp

alex41
Contributeur actif

251 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 16 juil. 2010 :  08:23:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Dans le tableau du bas : créances, il y a
45 copropriétaires- sommes exigibles restant à 202 743 €
Et rien d'autre dans cette partie du tableau
Dans la partie Dettes
45 - Copropriétaires - excédents versés 11 443 €
40 - Fournisseurs 83 707
46 Créditeurs divers 1 823 €
47 Compte d'attente 43 996 €
48 Comptes de régularisation 872 €
49 Dépréciation des comptes de tiers 821 €

Je comprends que la somme de 202 743€ est composée à la fois des impayés des copropriétaires au 31 décembre et aussi du différentiel entre les sommes appelées et les sommes dépensées. Normalement ces deux sommes sont présentées sur deux lignes. La différence entre les impayés (quelque 90 000€, dites vous) et le montant dû par les copropriétaires au titre de la régularisation des comptes de l'exercice me paraît extrèmement élevé ! D'où l'idée d'une erreur commise par le syndic.
Il faut par ailleurs en effet que vous obteniez des précisions sur le compte d'attente de 43 996€ (Même si le solde est créditeur).
Ce qui n'est pas sain non plus est le montant du poste fournisseurs de 83 707€, chiffre qu'il convient immédiatement de comparer au solde bancaire de la copropriété dans le tableau du haut de l'annexe 1 à gauche. Car ici, ce sont les fournisseurs qui font la trésorerie du syndicat, ce qui est complètement anormal...

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 16 juil. 2010 :  08:30:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui en effet, les charges sont du ressort de l'annexe 2 et 3.
Dans l'annexe 1, le syndic fait apparaître en Créances - poste copropriétaires - sommes exigibles le montant de 202 743 €.
Ce montant est celui de la simulation des charges dues par les copropriétaires, si les dépenses de l'exercice qui se termine fin mars 2010, sont approuvées par l'AG fin août 2010.
En d'autres termes, si je reprends le post d'Alex
Régularisation des comptes
Puis toujours dans le tableau du bas de cette même annexe 1, et juste après les comptes copropriétaires, vous allez trouver une somme, située à gauche si les dépenses de l’année ont dépassé le montant des appels de fonds (correspondant au budget voté) et à droite dans le cas contraire. C’est cette somme qui doit faire l’objet de la fameuse régularisation votée en assemblée.
Dans le premier cas, le syndic devra faire auprès des copropriétaires, un appel complémentaire de la différence entre le montant des dépenses effectives de l'année et celui des appels de fonds réalisés tout au long de cette même année.

nous ne devrions pas avoir 202 743 €, mais le montant des créances des copropriétaires tel qu'il apparaît dans le GL au 31.3.2010 (montant x) et en dessous un montant faisant apparaître la régularisation des charges (Y)
X + Y : devant faire 202 743 €
Est-ce que c'est bien ce que je dois comprendre ?

snp
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 16 juil. 2010 :  14:17:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si je ne fais pas d’erreur, ce montant, dit «… différentiel entre sommes appelées et sommes dépensées…. » par alex41, pourrait être le synonyme de « déficit » ???

D'après ce que vous écrivez (cf 16 juil. 2010 : 08:30:14), ce montant de 202.743 € représente le total du tableau II- Créances (celui de gauche, en bas). Même avec environ 90.000 € d'impayés, la perte sur l'exercice est importante. Mais peut-être il y a une explication: chaudière explosée, ascenseur(s) vandalisés, toiture perméable.....enfin tout inconvénient non prévu! (simple supposition)
Signature de snp 
snp

alex41
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 16 juil. 2010 :  17:41:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez donc reçu la convocation pour votre assemblée de fin août. C'est donc sur l'annexe 1 (à fin mars 2010) de cette convocation que vous lisez les infos que vous nous avez transférées.
Pour poursuivre sur ma remarque de ce matin concernant le compte fournisseurs, il serait intéressant de connaître le montant du solde bancaire dans le tableau du haut de l'annexe 1 à gauche, pour apprécier l'ampleur des difficultés à venir. Si le solde bancaire est du même ordre que le compte fournisseur, tout va bien.
Au passage, il serait intéressant aussi de connaître le montant du budget de l'immeuble.
Ce qui est inquiétant reste le montant qu'il va falloir appeler (202K€-90K€) pour reconstituer la trésorerie de l'immeuble. Sommes à appeler en plus des sommes déjà dues par des copropriétaires (90K€) et qu'il va falloir coûte que coûte récupérer. Le syndic a du boulot ! Cette différence (plus de 110K€) peut certes provenir des incidents évoqués par snp, elle peut venir d'un défaut d'appel au long de l'année. Dans ce dernier cas, vous avez intérêt à vous interroger avec le CS sur la capacité du syndic à maîtriser le sujet.
citation:
nous ne devrions pas avoir 202 743 €, mais le montant des créances des copropriétaires tel qu'il apparaît dans le GL au 31.3.2010 (montant x) et en dessous un montant faisant apparaître la régularisation des charges (Y)
X + Y : devant faire 202 743 €

Exactement, Louise. Ne parlez pas s'il vous plaît de créances des copropriétaires, mais sur les copropriétaires.. ou des dettes des copropriétaires vis à vis du syndicat des copropriétaires..
Louise, vous allez devenir une spécialiste de l'annexe 1 !

Louise BOURLES
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 17 juil. 2010 :  01:52:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour compléter les informations, le solde en banque est de 11 772 €
et Autres avances (fond de roulement) de 99 125 €.

Le montant du budget de l'immeuble était de 486 900 €. Mais il a été sousestimé par l'administrateur judiciaire qui n'avait pas intégré ses honoraires quand il a présenté le budget !!!! + des paiements et remboursement de frais d'avocat pour les procédures juridiques de l'exercice passé.

Vous faites référence aux 25 % fatidiques. Comment sont-ils calculés ?
Le texte dit : ....lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles.....
Nous avons sur l'annexe 1 : DETTES : 83 707 € (fournisseurs) et 43 996 € (compte d'attente)
CREANCES : 202 743 € (le compte de régularisation 48 étant à 0)

Vos remarques m'aident à y voir un peu plus clair. Je dois après comment agir vers le syndic, pour lui demander des informations complémentaires éventuellement, ou tout le moins apporter de l'information claire aux copropriétaires.


alex41
Contributeur actif

251 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 17 juil. 2010 :  08:10:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
-Si les impayés atteignaient au 31 mars 2010, 25 % du budget prévisionnel (ce qui n'est pas apparemment le cas dans votre copropriété), le syndic devrait adresser un état des impayés (avant répartition des charges) au conseil syndical et saisir le juge afin qu'il nomme un expert dont la mission serait de préconiser les solutions qui s'imposent.

-11772€ de solde bancaire ce n'est pas beaucoup par rapport au montant dû aux fournisseurs. Au passage, il faut vérifier si la police d'assurances est bien payée.
-Il faut essayer de comprendre, Louise, pourquoi le montant de la régularisation qui va être demandée aux copropriétaires est aussi élevée.
-Pour l'instant vous avez un fonds de roulement (avance de trésorerie) de 99125€. Le montant de cette avance ne doit jamais dépasser 1/6è du budget. Ce qui n'est pas le cas, ici. Sans doute parce que le budget a été sous évalué.
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