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LN_de_l_ancien_forum
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Posté - 04 juil. 2010 :  21:05:49  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Nous sommes intéressés par un bien qui comporte une maison principale et une annexe, mais souhaitons clarifier plusieurs points avant de nous lancer. Comme ils font appel à plusieurs domaines de compétence, cette section du forum nous a paru la meilleure.

I. ANNEXE

L'annexe est actuellement louée meublée. Le bail ayant été renouvelé récemment, il sera toujours en cours au moment de la vente. Nous souhaitons louer cette annexe après l'achat mais nue. A priori, du moment que la cuisine et la salle de bains restent équipées, la locataire ne voit aucun inconvénient à une location nue, c'est l'appartement qui l'intéresse, pas le statut de meublé.

Ia - DROIT DES BAUX

Le propriétaire nous recommandant chaudement sa locataire, nous serions à priori prêts à la garder. Toutefois, cela pose plusieurs problèmes :
1- lorsque un congé pour vente a été délivré, mais que la signature de l'acte authentique a lieu avant l'expiration du congé - celui-ci reste-t-il valable ?
2- l'acheteur d'un bien loué meublé est-il libre de proposer une location nue en remplacement d'une location meublée ?
3- une GRL peut-elle être conclue dans un tel cas de figure (ces loyers sont indispensables au remboursement de notre crédit pour l'ensemble du bien) ?
4- peut-on proposer au locataire de racheter pour une somme modique les meubles présents dans l'appartement afin que la location ne puisse être requalifiée ?

Ib - FISCALITE

La locataire est chauffée à l'éctricité et dispose de son propre compteur, pas de problème de ce côté-là donc.

En revanche, il n'y a pas de compteur d'eau. Si nous établissons une clé de répartition pour déterminer la part de la facture d'eau à la charge de l'annexe, le FISC peut-il remettre en cause cette répartition si elle n'est pas basée sur la surface mais sur le nombre d'habitants ?

A notre connaissance, le propriétaire ne reçoit qu'une facture pour la taxe foncière du bien entier, et non une par logement. Sachant que la locataire a une terrasse privée et qu'une partie du jardin est en usage commun, comment répartir la taxe foncière ? Est-il obligatoire d'appliquer la même proportion que pour l'eau ou peut-on adopter un mode de calcul différent ?

Ic- SECURITE & PISCINE

En tant que jeune parents nous sommes soucieux des dangers que pose une piscine et nous n'aurions pas l'idée d'en installer une nous-mêmes avec de jeunes enfants. Mais il se trouve que notre région foisonne de piscines et que parmi les quelques rares biens à la vente qui nous plaisent, plusieurs en comportent.

Dans ce cas précis, le jardin dispose d'un barbecue et d'une piscine. La locataire a l'autorisation de les utiliser et à priori nous n'y voyons pas d'inconvénient. Toutefois, comment être sur qu'elle refermera toujours le volet roulant méchanique ? Existe-t-il des systèmes qui permettent au volet de se refermer automatiquement s'il ne détecte pas de mouvement dans l'eau ? Le cas échéant, où peut-on trouver un tel système et dans quel ordre de prix ?

II - NOTRE MAISON - URBANISME

La maison principale, celle que nous habiterions donc, a été agrandie il y a quelques années. Cette extension a fait l'objet d'un permis de construire mais le propriétaire n'a pas encore obtenu de DAT ni de certificat de conformité.

D'après l'agence il y aurait 2 services en charge de l'urbanisme pour cette petite commune: celui de la mairie mais également celui de l'agglomération (où siège un conseil des maires des 12 communes qui la composent). Le permis aurait été accordé par la mairie à l'époque mais ce serait l'agglomération qui refuserait le certificat de conformité bien que les travaux soient conformes au permis. Le vendeur se retrouverait donc coincé entre deux entités se contredisant verbalement mais ne souhaitant rien mettre par écrit.

Nous avons deux questions à ce sujet:
1- Cela vous paraît-il possible ?
2- Si nous proposons au vendeur d'acheter sous condition suspensive que l'extension soit complètement régulière, que devons-nous demander pour être 100% couverts et quel temps compter dans le compromis pour régler ces histoires d'urbanisme ?

Merci

Emmanuel Wormser
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 1 Posté - 04 juil. 2010 :  23:32:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je ne réponds quie pour la partie urba : un refus de DAACT doit être précisément et explicitement motivé : demandez à consulter le motif de refus.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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LN_de_l_ancien_forum
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 04 juil. 2010 :  23:57:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Emmanuel, votre réponse ne me surprend pas.

D'après le propriétaire actuel (qui nous a parlé de ce problème de son propre chef) le service urbanisme de l'agglomération demande qu'il fasse construire un puit de rétention pour l'eau de pluie qui descend du toit de l'extension. Apparemment, selon le même service, ce n'est pas obligatoire, mais ils ne veulent pas délivrer la DAAT pour autant. Le propriétaire dit avoir insisté pour obtenir par écrit les raisons de ce refus, mais rien à faire, personne n'ose se mouiller... Selon lui, la raison de cette demande tient au fait que la voirie locale est en piteux état et ne pourrait pas "encaisser" de trop fortes précipitations.

Tout ceci nous paraît assez bizarre: soit le propriétaire n'a pas tout compris (il est étranger et donc moins habitué aux subtilités françaises), soit l'urbanisme local fait dans l'abus de pouvoir. A titre d'infomation, quel est l'article de loi qui stipule logiquement que le refus de DAACT doit être "précisément et explicitement motivé" ?

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 3 Posté - 05 juil. 2010 :  08:06:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
relisez les articles R462* du CUrb : en cas de non conformité, le pétitionnaire doit être mis en demeure de mettre en conformité...

s'il n'a pas reçu par écrit de décision de refus, il a obtenu, si tout ça est postérieur à octobre 2007, une non opposition tacite.
il peut donc en demander par LRAR attestation dans le cadre du R462-10 du CUrb sous 15 jours.

Attention : il n'existe plus de certificat de conformité : c'est le constructeur qui déclare...
l'administration a finalement 3 ans pour contester par voie pénale à compter de l'envoi de la DAACT.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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LN_de_l_ancien_forum
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 05 juil. 2010 :  13:28:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est bien la date de dépôt de permis dont on tient compte par rapport à octobre 2007 ?
Si c'est antérieur à octobre 2007, quelles sont les règles applicables ?
Dans quels cas l'administration peut elle contester pénalement ?
Faut-il demander une copie du permis de construire et de la DAACT lorsqu'on achète un bien dont on sait qu'il a été modifié récemment afin d'être sûr que c'est en ordre ?

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 5 Posté - 05 juil. 2010 :  13:40:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
non : c'est la date de déclaration d'achèvement.

contestation pénale quand le PC n'a pas été scrupuleusement respecté...

vérifier la conformité de la construction est toujours une bonne idée si les travaux ont moins de 3 ans.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 05 juil. 2010 :  15:35:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LN_de_l_ancien_forum

I. ANNEXE
Ce que vous appelez annexe est une construction différente représentant un local loué?

citation:
L'annexe est actuellement louée meublée. Le bail ayant été renouvelé récemment, il sera toujours en cours au moment de la vente. Nous souhaitons louer cette annexe après l'achat mais nue.
Cela ne peut résulter que d'une négociation avec le locataire en cours, car cela l'oblige a installer ses meubles et vous impose d'enlever les votres, ou alors de les lui vendre pour une somme symbolique a moins qu'il accepte de les acheter pour plus.

citation:
A priori, du moment que la cuisine et la salle de bains restent
équipées, la locataire ne voit aucun inconvénient à une location nue, c'est l'appartement qui l'intéresse, pas le statut de meublé.
Pointez quand même deux porblèmes:
1/ son préavis remonte de un mois a trois mois, donc dans la négociation vous serez sans doute contrainte d'admettre un préavis a un mois quelque soit la raison du départ.
2/ En revanche son bail sera de trois ans renouvelable.

Accessoirement, fin des charges forfaitaires si il y en a pour repasser au réel.

citation:
Le propriétaire nous recommandant chaudement sa locataire, nous serions à priori prêts à la garder. Toutefois, cela pose plusieurs problèmes :
1- lorsque un congé pour vente a été délivré, mais que la signature de l'acte authentique a lieu avant l'expiration du congé - celui-ci reste-t-il valable ?
Je dirais non, car la personne qui a donné congé n'est plus celle qui espère en profiter.
Or le nouvel acheteur ne peut visiblement pas demander au locataire de partir pour motif de vendre puisqu'il vient d'acheter.

citation:
2- l'acheteur d'un bien loué meublé est-il libre de proposer une location nue en remplacement d'une location meublée ?
Le bail en cours ne peut s'arrêter que pour les motifs écrits au bail et conformes à la loi:
1/ Congé pour vendre si c'est indiqué au bail
2/ Préavis du locataire
3/... etc
Mais le changement de propriétaire n'est pas et n'a jamais été un motif de résiliation du bail.
Le remplacement de bail n'existe pas.

Vous voulez en fait:
1/ Mettre un terme anticipé au bail d'un commun accord
2/ Commencer un nouveau bail de nature différente d'un commun accord.

C'est possible, mais sauf si le locataire y trove son intérêt, il faut mettre de l'huile dans les rouages.
Rien dans la législation ne permet de le faire en force.


citation:
3- une GRL peut-elle être conclue dans un tel cas de figure (ces loyers sont indispensables au remboursement de notre crédit pour l'ensemble du bien) ?
Avec l'ancienne GRL on pouvait prendre une assurance sur un locataire deja en place mais sans problème de paiement.
Dans votre cas vous ne pourrez garantir l'inexistence d'impayés donc non a priori pour l'ancien bail.
Oui peut-etre pour le nouveau bail si les conditions de ressource du locataire le permettent.
citation:
4- peut-on proposer au locataire de racheter pour une somme modique les meubles présents dans l'appartement afin que la location ne puisse être requalifiée ?
Vous pouvez tout proposer, y compris qu'il rachète votre voiture pour une fortune.
Il a le droit de dire non.

Quel est SON intérêt?

Il m'étonnerait que son intéret soit de:
1/ Casser prématurément son bail en cours
2/ En accepter un nouveau avec un préavis de trois mois
3/ En se voyant facturer des meubles qui peuvent ne pas lui plaire.

Je serais locataire, je dirais non.
Il faut qu'il ait un intéret financier (ou autre, par exemple bail de six ans) pour accepter ce genre de deal.
Pourquoi pairait-il pour des meubles qu'il loue?

A l'opposé:
Si vous lui dites que son loyer baisse puisqu'il ne loue plus les meubles (25 euros de moins par mois)
Que vous lui imposez en revanche de racheter les meubles pour une somme forfaitaire de 300 euros prenable sur le dépot de garantie en cours (certainement supérieur a un mois, et qui va forcément revenir a un mois de par la loi sur les logements nu pour votre nouveau bail)
Avec un engagement unilatéral de votre part de les lui racheter a 350 lorsqu'il s'en va, sauf option de sa part a les garder

Ca pourrait peut-etre l'intéresser...

citation:
Ib - FISCALITE

La locataire est chauffée à l'éctricité et dispose de son propre compteur, pas de problème de ce côté-là donc.

En revanche, il n'y a pas de compteur d'eau. Si nous établissons une clé de répartition pour déterminer la part de la facture d'eau à la charge de l'annexe, le FISC peut-il remettre en cause cette répartition si elle n'est pas basée sur la surface mais sur le nombre d'habitants ?
Le fisc n'a rien a voir dans l'histoire, mais une répartition fixée sur le nombre d'habitant est illégale.
Soit vous installez un sous-compteur, soit vous indiquez des milllièmes.

Il s'agit de droit de la location, pas de fiscalité.

citation:
A notre connaissance, le propriétaire ne reçoit qu'une facture pour la taxe foncière du bien entier, et non une par logement. Sachant que la locataire a une terrasse privée et qu'une partie du jardin est en usage commun, comment répartir la taxe foncière ?
citation:
100% pour vous, la taxe foncière n'est évidemment pas récupérable.

Pour la TEOM annexe a la TF les memes tantièmes peuvent servir.

[quote] Est-il obligatoire d'appliquer la même proportion que pour l'eau ou peut-on adopter un mode de calcul différent ?
Si c'est justifié et que le locataire l'accepte, car ca fait partie de la négo dans votre cas.

[quote]Ic- SECURITE & PISCINE

En tant que jeune parents nous sommes soucieux des dangers que pose une piscine et nous n'aurions pas l'idée d'en installer une nous-mêmes avec de jeunes enfants. Mais il se trouve que notre région foisonne de piscines et que parmi les quelques rares biens à la vente qui nous plaisent, plusieurs en comportent.

Dans ce cas précis, le jardin dispose d'un barbecue et d'une piscine. La locataire a l'autorisation de les utiliser et à priori nous n'y voyons pas d'inconvénient.(/quote]Je dirais que vous n'avez pas votre mot a dire puisque le contrat est le contrat.

[quote] Toutefois, comment être sur qu'elle refermera toujours le volet roulant méchanique ? Existe-t-il des systèmes qui permettent au volet de se refermer automatiquement s'il ne détecte pas de mouvement dans l'eau ? Le cas échéant, où peut-on trouver un tel système et dans quel ordre de prix ?
Je ne suis pas compétent


Édité par - ribouldingue le 05 juil. 2010 15:41:58

LN_de_l_ancien_forum
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 juil. 2010 :  15:58:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Intérêt du locataire: non seulement être sur de pouvoir rester, mais en plus avoir la sécurité de renouvellements tacites trois fois plus longs que pour un meublé.

Les deux acquéreurs sérieux avant nous voulaient tous deux récupérer l'annexe pour leur usage personnel, le locataire aurait donc été contraint de partir au terme de son bail. Or elle tient vraiment à rester car non seulement il y a une pénurie de logements dans notre coin, mais ce logement a un rapport qualité/prix favorable et il est situé dans son quartier de prédilection.

Quant aux meubles on pourrait les lui donner, mais c'est plutôt la réaction du FISC qui nous inquiète: ne pourrait-il pas y voir une arnaque et demander à ce que le logement soit requalifié en meublé?

Nous ne voulons pas de meublé pour plusieurs raisons mais entre autres la suivante: j'ai un déficit foncier de 45'000€ (oui oui vous avez bien lu) sur un autre appart. Je suis de nouveau bénéficiaire sur cet appart mais comme il est loué en Borloo ancien, les bénéfices annuels sont trop faibles pour absorber un tel déficit.

Sauf erreur de ma part, le fait qu'un logement soit conventionné et l'autre soit un nu classique n'empêche pas de cumuler les bénéfices et/ou déficits des deux appartements: le nouvel appartement ne génèrerait donc pas d'impôts fonciers avant un certain temps, grâce au déficit de l'ancien.

Pour le loyer nous pensions au même montant total (avec déduction du prix des meubles vendus le 1er mois si on les lui vend plutôt que de les lui donner), mais avec une division claire entre loyer pur et provisions pour charges, quitte à compter large pour les charges afin de ne pas avoir de régularisation désavantageuse pour le locataire.

Merci pour les pistes de réflexion suggérées

Édité par - LN_de_l_ancien_forum le 05 juil. 2010 16:00:58

LN_de_l_ancien_forum
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 juil. 2010 :  19:47:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ribouldingue, j'ai oublié de répondre à votre question...

citation:
Ce que vous appelez annexe est une construction différente représentant un local loué?


Tout à fait, c'est un bâtiment indépendant, sur la même parcelle, loué en meublé, qui possède son propre compteur électrique.

Pour rebondir sur ce dernier point, serait-il intéressant de faire poser un compteur d'eau pour ce bâtiment ? Si oui, quelles autorisations sont nécessaires ? Quel coût compter ? Est-ce déductible des revenus fonciers ?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 juil. 2010 :  20:35:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Intérêt du locataire: non seulement être sur de pouvoir rester, mais en plus avoir la sécurité de renouvellements tacites trois fois plus longs que pour un meublé
Tout a fait relatif: Pour quel motif pouvez-vous mettre fin a son bail, même renouvelable annuellement?

Personellement tant qu'il paye, je n'en vois pas.

citation:
Quant aux meubles on pourrait les lui donner, mais c'est plutôt la réaction du FISC qui nous inquiète: ne pourrait-il pas y voir une arnaque et demander à ce que le logement soit requalifié en meublé?
Si vous les donnez, ca me paraitetre un risque. Mais bon, d'ici que le fisc s'en apercoive... Il ne s'agit pas vraiment d'une arnaque mais d'un choix de mode d'exploitation. Si vous achetez, faites de toutes facons mettre uen valeur des meubels négligeable pour que cela ne soit pas un point d'acoppement vis a vis du fisc.
Si ils sont faibles, vous pouvez toujours plaider que vous auriez a les remplacer rapidement, au vu de leur état,donc que cela ne vous intéresse pas.

Si vous faites mettre uen valeur importnate (5% du cout de l'achat) pour faire baisser les frais de mutation, vous allez avoir du mal a expliquer que vous les donnez ensuite au locataiure pour leur faible valeur.


citation:
Pour rebondir sur ce dernier point, serait-il intéressant de faire poser un compteur d'eau pour ce bâtiment ? Si oui, quelles autorisations sont nécessaires ?
La votre et celle de votre conjoint ou de votre associé le cas échéant...
Il s'agit de poser un compteur apres le compteur réseau, donc sur VOTRE installation.
Quelques dizaines d'euros, plus la pose et eventuellement l'instalaltion d'un doubel collet battu pour l'installer.

Si possible faites le poser en dehors du local loué que vous ayez accès meme si le locataire vous refuse l'entrée chez elle. Sait-on jamais. Le suivant peut etre une peste.

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 juil. 2010 :  21:20:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Tout a fait relatif: Pour quel motif pouvez-vous mettre fin a son bail, même renouvelable annuellement?

Personellement tant qu'il paye, je n'en vois pas.

Hormis le motif légitime et sérieux auquel j'espère ne jamais devoir faire recours, tout simplement pour reprise personnelle. Certes, nous avons besoin du produit de cette location pour financer l'achat global, mais la locataire ne le sait pas et cela ne la regarde d'ailleurs pas. Qui plus est ce besoin est momentané car je compte bien reprendre le travail ces prochaines années (je suis maman au foyer).

Sachant qu'avant nous la vente a failli se faire à 2 reprises avec des acquéreurs qui souhaitaient reprendre l'annexe pour leur usage personnel (1 fois pour leur fille majeure et une fois pour la grand-mère), la locataire sait très bien le risque que cette vente comporte pour elle. J'ai eu toute une conversation en tête-à-tête avec elle et elle était plutôt soulagée d'apprendre que nous serions prêts à lui proposer de rester, la forme du bail étant le cadet de ses soucis.

Mais effectivement entre ce qu'elle m'a dit et ce qu'elle pense réellement, il peut y avoir un delta. Dès lors, serait-il envisageable d'insérer une condition suspensive dans le compromis indiquant que la vente est soumise à l'accord écrit du locataire de transformer son bail en location nue à compter du jour de la signature authentique? L'accord écrit du locataire serait-il valable juridiquement?

citation:
Si vous faites mettre uen valeur importnate (5% du cout de l'achat) pour faire baisser les frais de mutation, vous allez avoir du mal a expliquer que vous les donnez ensuite au locataiure pour leur faible valeur.

Aucun danger qu'on atteigne 5%: si on fait abstraction de la cuisine équipée et de la salle de bains aménagée, ils valent au plus quelques centaines d'euros. Il y a en tout et pour tout un canapé, un bureau, un lit 1 place + 1 lit d'appoint dont je ne suis même pas sure que le propriétaire actuel les ait achetés neufs tellement ils font meubles de grand-mère

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 06 juil. 2010 :  02:21:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je reviens vers vous après étude du bail meublé en cours dont j'ai reçu une copie électronique non signée. J'y ai noté les problèmes suivants:

clauses mal rédigées
  • le mot "bailleur" y est utilisé à plusieurs reprises à la place de "preneur", créant ainsi une certaine confusion
clauses gênantes pour le bailleur
  • La date de prise d'effet du bail n'est pas indiquée, seule l'est la date du versement du premier chèque. J'imagine que les dates de signature et de prise d'effet ont été indiquées manuellement lors de la signature. Mais que se passe-t-il si ce n'est pas le cas? La date du versement du premier chèque peut-elle être considérée comme la date de départ du bail, faute de mieux?

  • Alors que la locataire est clairement désignée comme unique bénéficiaire de sa terrasse privative, le reste du jardin est considéré comme "commun" ce qui implique que juridiquement le bailleur n'a aucun espace extérieur privé, lui, pas même sa propre terrasse.
clauses gênantes pour le locataire
  • le nombre de personnes que la locataire peut inviter dans la piscine est limité (plutôt bien pour éviter une colonisation estivale, mais quid de la légalité d'une telle clause?)

  • les animaux ne sont pas admis

  • le dépôt de garantie équivaut à 2 mois de loyer
Les 2 dernières clauses seraient abusives en bail nu, le sont-elle en bail meublé?

Il est clair que même si nous souhaitions louer en meublé, nous aurions intérêt à faire signer un nouveau bail à la locataire car celui-ci est terriblement... amateur!

LN_de_l_ancien_forum
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 06 juil. 2010 :  12:44:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Emmanuel,

La démarche est donc la suivante:

- Soit la DAACT peut être obtenue en l'état, le vendeur en fait la demande et l'obtient - Tout va bien
- Soit la DAACT ne peut pas être obtenue parce que les plans déposés pour la demande de permis n'ont pas été respectés, alors le vendeur effectue les travaux pour corriger ou dépose une demande pour un permis rectificatif et ça prend environ 6 mois (2-3 mois d'instruction et 3 mois de recours potentiel)

C'est bien ça ?

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 13 Posté - 06 juil. 2010 :  12:47:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
de quand datent la fin des travaux et sa déclaration ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 juil. 2010 :  12:58:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je n'ai pas cette information mais la copie du permis de construire indique qu'il a été délivré le 13 août 2007. Je suppose que les travaux ont été faits dans la foulée.

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Revenir en haut de la page 15 Posté - 06 juil. 2010 :  13:22:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sans réponse à cette question, on brode sur du vide.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 06 juil. 2010 :  13:24:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bien d'accord, je me renseigne et je reviens vers vous

LN_de_l_ancien_forum
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 06 juil. 2010 :  13:37:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai repris mes recherches sur les clauses abusives ce matin et j'ai déjà trouvé que, selon le TGI de Chambéry, 4 février 1997 (Jugement), la clause interdisant la présence d'animaux domestiques est contraire à l'article 10 de la loi du juillet 1970 et doit donc être déclarée illicite. Et c'est valable pour un meublé.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 06 juil. 2010 :  13:59:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par LN_de_l_ancien_forum

Je reviens vers vous après étude du bail meublé en cours dont j'ai reçu une copie électronique non signée.
????? Non signée???
Voyez l'original d'urgence.



citation:
clauses mal rédigées
  • le mot "bailleur" y est utilisé à plusieurs reprises à la place de "preneur", créant ainsi une certaine confusion
clauses gênantes pour le bailleur
Si on comprend ce qui est dit, a la limite...

citation:
  • La date de prise d'effet du bail n'est pas indiquée, seule l'est la date du versement du premier chèque. J'imagine que les dates de signature et de prise d'effet ont été indiquées manuellement lors de la signature. Mais que se passe-t-il si ce n'est pas le cas? La date du versement du premier chèque peut-elle être considérée comme la date de départ du bail, faute de mieux?
C'est un nid a embrouille, mais qui peut etre faiclement résolu, si vosu mettez en condition suspensive d'avoir un appier signé des deux certifiant la date de départ du bail initial. Si votre futur locataire sait a quelle sauce il va etre mangée, c'est de son intéret.
citation:
  • Alors que la locataire est clairement désignée comme unique bénéficiaire de sa terrasse privative, le reste du jardin est considéré comme "commun" ce qui implique que juridiquement le bailleur n'a aucun espace extérieur privé, lui, pas même sa propre terrasse.
  • clauses gênantes pour le locataire
    Il faut faire avec, ou changer cela dans un nouveau bail avec accord de votre locataire.

    citation:
    • le nombre de personnes que la locataire peut inviter dans la piscine est limité (plutôt bien pour éviter une colonisation estivale, mais quid de la légalité d'une telle clause?)
    J'avoue ne pas savoir répondre.
    citation:
  • les animaux ne sont pas admis
  • OK en meubél, mais certainement pas en nu.

    citation:
  • le dépôt de garantie équivaut à 2 mois de loyer
  • Les 2 dernières clauses seraient abusives en bail nu, le sont-elle en bail meublé?
    je vous enparlait ci-dessu et je proposais de prendre le prix des meubles sur le second mois de loyer du DG.
    Si vous faites un nouveau bail meublé, deux mois est OK, si c'est nu ce sera un seul.


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    Revenir en haut de la page 19 Posté - 06 juil. 2010 :  14:44:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    citation:
    [*]????? Non signée???
    Voyez l'original d'urgence.

    Oui c'est prévu. Je rencontre l'agent immobilier demain et je compte le lui demander, ainsi que les pièces annexes (dont la liste exhaustive du mobilier et des équipements).

    citation:
    le nombre de personnes que la locataire peut inviter dans la piscine est limité (plutôt bien pour éviter une colonisation estivale, mais quid de la légalité d'une telle clause?)
    citation:
    J'avoue ne pas savoir répondre.

    C'est bien que vous ayez encore des choses à apprendre: d'une part ça rassure les autres contributeurs sur leur propre capacité et d'autre part vous vous ennuieriez dans le cas contraire
    Plus sérieusement, je pense que si le bailleur impose une limite à sa locataire, il doit préciser que la contrainte est réciproque afin de ne pas créer un déséquilibre entre les droits et les devoirs de chacun.

    citation:
    citation:
    les animaux ne sont pas admis
    OK en meublé, mais certainement pas en nu.

    C'est une clause illicite en meublé si je comprends bien le jugement joint à mon message de 13:37. Voici l'article auquel se réfère ce jugement:
    http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100706
    Au fait, quelle est la différence entre une clause illicite et une clause abusive?

    citation:
    je vous enparlait ci-dessu et je proposais de prendre le prix des meubles sur le second mois de loyer du DG.
    Si vous faites un nouveau bail meublé, deux mois est OK, si c'est nu ce sera un seul.

    D'accord je n'avais pas compris. C'est une bonne idée si d'autres équipements que les meubles sont compris dans la location (cela devrait être le cas mais ce n'est pas précisé sur le bail lui-même) sinon, je peux couper la poire en deux: rendre 1/2 mois et garder l'autre 1/2 pour les meubles.

    LN_de_l_ancien_forum
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    Revenir en haut de la page 20 Posté - 06 juil. 2010 :  16:13:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    J'ai eu le service d'urbanisme de la commune au téléphone. La DAACT a été déposée en juin 2008. Tout est en ordre de leur côté. J'ai profité de mon appelpour prendre rendez-vous, j'aurai accès au dossier de cette maison demain aprés-midi.
    Le problème est au niveau de l'agglomération qui est responsable de l'assainissement. Si j'ai bien compris, il s'agit de l'écoulement des eaux de pluie et du raccord au réseau public. Je viens de trouver les réglements, je vais les lire et je reviens avec mes "découvertes". Quel document l'agglo est-elle censé remettre? Son absence entraîne-t-elle des conséquences particulières? une sanction?

    Édité par - LN_de_l_ancien_forum le 06 juil. 2010 16:30:29
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