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Numero6
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PostĂ© - 17 mai 2009 :  19:21:58  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Numero6
Autres petites choses que le locataire doit savoir :


DĂ©finition des termes : Caution - DĂ©pĂ´t de Garantie -LocaPass - Garantie des risques locatifs ( GRL ):

Caution
DĂ©pot de garantie
Loca-pass
Garantie des risques locatifs ( GRL)



La gratuité de la quittance :
citation:
Article 21
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 188 1° JORF 14 décembre 2000.

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
citation:
Voir l'article 21 - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 cliquable ci-après.-> article 21



Congés - Préavis :
Valable pour les locations en NU au titre de la RESIDENCE PRINCIPALE du locataire.

citation:
Voir l'article 15 - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 cliquable ci-après.-> Article 15

1.- Par le propriétaire-bailleur :

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois* lorsqu'il émane du bailleur.
citation:
ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.



*Jurisprudence ( Source la Lettre d'information des professionnels de l'immobilier d'UI ,N°162 de septembre 2009)
La Cour de cassation intervenait dans un cas d'espèce exemplaire : un congé signifié le 31 août par acte d'huissier pour un bail expirant le 28 février suivant est-il dans les délais ou non au regard du délai de préavis de six mois de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ?
Le locataire prétendait qu?il aurait dû être signifié au plus tard le 28 août et qu?ainsi, le congé était nul ;
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence l'avait déclaré valable, se fondant sur le principe selon lequel la computation d'un délai de préavis se fait "par mois entiers" ; le délai de préavis de six mois avait été respecté, même si le mois de février ne comptait que 28 (ou 29) jours. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement et rejeté le pourvoi (1)

(1) Cass. 3ème Ch. civ., 1er juin 2010, n°08-16320



Congé pour vente :

citation:
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

2.- Par le locataire :

Il est de 1 mois :
Pour les location en vide ( Loi de 1989 ): en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation (à la demande du locataire ou de son employeur : Cassation 3 ème Ch. Civ -20/01/2010-n°09-10287 source :Lettre Pro UI n°150 de février 2010)
de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion
***
citation:
La proposition de loi de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, adoptée en 1ère lecture par l'Assemblée nationale le 2 décembre 2009 (1) comporte en son article 5 une modification de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 créant la possibilité pour un locataire de donner congé avec un préavis réduit à un mois dans le cas où ses ressources correspondent au revenu de solidarité active (RSA) mentionné à l'article L262-2 du code de l'action sociale et des familles. Cette disposition remplacerait la mention actuelle des "bénéficiaires du revenu minimum d'insertion" (RMI) qui n'existe plus...

et pour les locations en meublé à titre de résidence principale(*) ( Article 632-1 du code de la construction et de l'habitation)
(Nota *) - Sauf dérogation : Pour pour les meublés concernés par une convention entre l'Etat et l'organisme loueur ( Logement Foyer - Logements loués par les Crous) cf à l'article L 632-3 du Code de la construction et de l'habitation où ce sont les termes du contrat qui régissent le préavis.

Il est de 3 mois pour tous les autres cas n'entrant pas dans la règle des 1 mois.

Pour tous les autres cas particuliers: Location en nu au titre de résidence secondaire...Location à des entreprises qui y placent leurs salariés.... Location en meublé au titre de résidence secondaire ----> se référer aux clauses PREAVIS du contrat.

ATTENTION :
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ( LRAR) ou signifié par acte d'huissier.
Le délai court à compter du jour de la réception de la LRAR ( donc le jour où la LRAR est signée par le destinataire et non pas la date d'avis de passage !) ou de la signification de l'acte d'huissier.
Toujours prévoir des délais suffisant pour un bon acheminement dans les délais du courrier par la poste.


Les charges locatives :

1.- Prescription délais :
Article 2224
Version en vigueur Ă  partir du 19 juin 2008
Ancien Article 2277 Version en vigueur du 25 mars 1804 au 19 juin 2008

2.- Les récupérables : Article annexe Décret 87-713 cliquable ci-après -->

3.- La TEOM -( Taxe D'Enlèvement des Ordures Ménagères)
Elle est aussi récupérable par le propriétaire mais au prorata temporis ( c'est-à-dire au temps que vous avez réellement passé dans le bien loué ( surtout valable la première année et au départ).La TOEM peut être incluse ou non dans les provisions pour charges les charges locatives.Demandez toujours le justificatif, en effet, il reste des propriétaires peu scrupuleux qui rajoutent les frais de gestion de la fiscalité locale 8% c'est bien sur interdit.
Un moyen simple de vérifier votre TEOM, prenez la valeur brute locative de votre taxe d'habitation*50% puis multipliez par le taux d'imposition de la TEOM de l'avis de Taxes foncière que vous à envoyer votre propriétaire, arrondi à l'inférieur,
ne payez pas plus que ce que vous trouvez.

NOTEZ BIEN :
Votre propriétaire bailleur doit vous adresser tous les ans une régularisation de vos charges. C'est à dire qu'il doit vous faire la différence entre vos provisions versées chaque mois et les charges réelles justifiées qui ont été dépensées pendant l'exercice de sa propriété ou copropriété.il doit vous présenter un décompte par nature de charges...et ensuite vous pourrez demander à consulter les factures ou les justificatifs( délais 6 mois pour le faire)
A noter : Le défaut de régularisation annuelle des charges est une faute dans l'exécution du contrat passible de dommages et intérêts : Cassation, 3ème Ch. civ., 21 mars 2012, n°11-14174




Quelques textes législatifs à connaître :


Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ....
Décret n°87-712 du 26 août 1987 ... relatif aux réparations locatives
Décret n°87-713 du 26 août 1987 ....fixant la liste des charges récupérables


AVERTISSEMENT :


Le texte des Articles de Loi n'étant pas cité dans leur intégralité, il conviendra au lecteur de lire complètement l'article de Loi donné en référence.


Edition du 24/04/2015 - Suppression des liens morts
Signature de Numero6 
Cordialement,
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer ( bail locaux d'habitation Loi de 89)


Édité par - Numero6 le 24 avr. 2015 12:10:11

 
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