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leader13
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 Posté - 07 mars 2010 : 11:12:54
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Bonjour à tous
Lors de l'assemblée générale de notre copropriété plusieurs propriétaires qui avaient demandé la fermeture de leur terrasse (parties communes à usage privatif tel que défini dans le RDC) par des baies vitrées se sont vus refuser cette autorisation. La résolution a été rejetée car la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires n'ayant pas été atteinte.
Mise aux voix cette résolution a donné lieu au vote suivant:
Votent pour: 12 copropriétaires totalisant 56706/99363 tantièmes
Votent contre: 3 copropriétaires totalisant 13566/99363 tantièmes
S'abstiennent : 0 copropriétaire
Sur la feuille de présence signée par les copropriétaires, il est constaté que sont présents ou valablement représentés 15 copropriétaires sur 26 totalisant 70272/99363.
Sont absents et non représentés 11 copropriétaires totalisant ensemble 29091/99363
Question: Quelle majorité requise devait être appliquée: art 25 ou 26?
Le syndic a fait voté l'assemblée sur l'article 26.
Pourquoi n'a t'il pas voulu convoquer une deuxième assemblée puisque la moitié des copropriétaires ont approuvé et qu'il détiennent plus de 2/3 des voix des copropriétaires ?
Merci pour vos réponses éclairées
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Gédehem
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Posté - 07 mars 2010 : 11:40:14
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Il y a déja un problème dans ce que vous rapportez !
Vous dites que l'autorisation (?) a été refusée (donc à priori un vote CONTRE) par une majorité représentant au moins les 2/3 ...
Pour indiquer ensuite qu'ont voté POUR 12 copro sur 15 avec xxx tantièmes.
C'est "pour" ou c'est "contre" ???? 
L'autre aspect :
- la fermeture quasi définitive d'une terrasse "partie commune à jouissance exclusive" s'analyse comme une aliénation de cette partie commune qui deviendra de fait quasi privative.
La décision relève donc de la double majorité L.art.26a : acte de disposition sur parties communes.
Il n'y a pas dans ce cas possibilité de convocation d'une autre AG, réservée aux seuls travaux engagés par le syndicat selon le "C" de L.art.26, ainsi que le précise le dernier alinéa de cet article.
Notez que sur une partie commune à jouissance exclusive n'est reconnu qu'un droit d'usage de la surface, mais non d'y construire quoi que ce soit.
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leader13
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Posté - 07 mars 2010 : 12:13:16
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citation: Initialement posté par GédehemIl y a déja un problème dans ce que vous rapportez ! Vous dites que l'autorisation (?) a été refusée (donc à priori un vote CONTRE) par une majorité représentant au moins les 2/3 ... Pour indiquer ensuite qu'ont voté POUR 12 copro sur 15 avec xxx tantièmes. C'est "pour" ou c'est "contre" ???? L'autre aspect : - la fermeture quasi définitive d'une terrasse " partie commune à jouissance exclusive" s'analyse comme une aliénation de cette partie commune qui deviendra de fait quasi privative. La décision relève donc de la double majorité L.art.26 a : acte de disposition sur parties communes. Il n'y a pas dans ce cas possibilité de convocation d'une autre AG, réservée aux seuls travaux engagés par le syndicat selon le " C" de L.art.26, ainsi que le précise le dernier alinéa de cet article. Notez que sur une partie commune à jouissance exclusive n'est reconnu qu'un droit d'usage de la surface, mais non d'y construire quoi que ce soit.
Résoution libellé ainsi: autorisation à donner à Mr X pour réaliser à ses frais les ravaux de fermeture de sa terrasse ( article 26)
Sur le proces verbal d'AG il est écrit: résolution rejetée, la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires n'ayant pas été atteinte
***modération : modification des balises**** |
Édité par - nefer le 07 mars 2010 13:29:34 |
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Posté - 07 mars 2010 : 14:25:58
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leader votre résolution est à voter à l'article 26c : transformation.
Vous dites 12 proprios votent pour. Soit sur 26 propriétaires moins de 50 % !
et 56706 représentent seulement 57 % !
Donc il est normal que cette proprosition soit rejetée : moins de 50 % des propios ET moins des 2/3 des voix.
Maintenant pouvait on passer à une seconde AG ou non, suite aux votes de présents ou représentés.
Gedehem dit NON. Il a certainement de bonnes raisons qu'il va nous expliquer suite à mon message (encore faudrait-il que la wi-fi passe sous les palétuviers  ).
Pour ma part, je n'ai pas cette certitude pour deux raisons :
1- on est bien dans le registre d'une transformation d'une partie commune, certes à usage privatif
2- la mise en place de baies (tel que vous le dites : fermeture de leur terrasse pas des baies vitrées) est un ouvrage démontable qui ne porte pas atteinte au bien commun, car justement "démontable".
Mais après se posent d'autres contraintes, modification des tantièmes, impots, etc... |
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Gédehem
Modérateur
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4
Posté - 07 mars 2010 : 18:58:59
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De 2 choses, l'(une :
- soit il s'agit de délivrer une "autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes", telle que prévue L.art.25 b
- soit il s'agit de prendre un acte de disposition sur une partie commune, ladite terrasse, pour permettre une construction "véranda" qui, de fait, impose l'aliénation, le retrait de cette partie commune sur laquzelle le syndicat n'aura plus son mot à dire, ainsi qu'il est prévu L.art.26 a
La jurisprudence admet l'édification d'installations amovibles qui ne soient pas "construction" qui plus est permanentes (autorisation L.art.25b)
Car le droit de construire est un droit accessoire aux parties communes réservé au syndicat. La cession totale ou partielle de ce droit de construire à un copropriétaire (droit de construire, droit de surélever) nécessite un vote à la double maj.art.26 (a).
C'est la même chose que pour la concession d'un droit, par exemple de jouissance exclusive sur une portion de jardin 'partie commune', d'un droit de passage.
C'est le cas ici s'il s'agit d'édifier une véranda en "lourd" qui sera permanente. La jurisprudence est bien établie sur ce point : il y a alors appropriation ou pour le moins aliénation de la partie commune dont il s'agit.
La construction d'une véranda sur une partie commune grevée d'un droit de jouissance exclusif doit être autorisée à la maj.art.26 (Cass. 20.03.2002, 8.11.2006.)
La décision relève du L.art.26 A, ce qui exclu la convocation d'une autre AG réservée aux seuls travaux décidés par et pour le syndicat L.art.26 C
PS : la wifi passe très bien sous les palétuviers ! En revanche, les liaisons téléphoniques qui suivent sont parfois plus problématiques .... |
Édité par - Gédehem le 07 mars 2010 19:04:38 |
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Posté - 07 mars 2010 : 20:51:05
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je pense gedehem que notre divergence va persister car il parle d'une véranda "lourde" or l'histoire ne le dit pas.
Et moi, je pense plutot : baies avec chassis vissée.... et doit on confondre terrasse, loggia, balcon, etc...
alors attendons la description de leader13 |
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leader13
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Posté - 07 mars 2010 : 21:23:46
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Il s'agit de fermer les terrasses par des coulissants profilés en aluminium thermo-laqué tenus par des rails au sol et au plafond. Comme la terrasse a deux cotés, un poteau d'angle separera les deux coulissants à deux ventaux. Tout est entierement démontable et il n'y a pas de travaux de maconnerie sur le gros oeuvre. Seuls des tirefonds et chevilles permettent l'assemblage |
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Posté - 08 mars 2010 : 07:39:08
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merci leader pour ces précisions importantes : nous avons donc affaire à des aménagements démontables.
Donc je pense qu'une seconde AG était possible et valable. |
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