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barney
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 Posté - 29 avr. 2022 : 23:28:27
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Bonjour,
Notre copropriété a décidé la suppression (vote AG en 2010) du poste de gardien et la création de 2 nouveaux lots (appartement 39 millièmes et cave 1millième ) correspondant à la loge et la cave rattachée.
Après 3 changements de notaire, l'avenant au RC a finalement été publiée en 2018.
Les appels de fonds sont effectués depuis sur 2040 millièmes (avant la création des nouveaux lots sur 2000 millièmes).
Mais il n'y a aucune régularisation des charges. Le compte de propriétaire correspondant à la loge s'élève à plus de 8000 euros au 31/12/2021 (il y a eu des appels pour travaux très importants).
Sur combien d'années peut on faire la régularisation des charges, ce lot étant loué ?
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Gédehem
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Posté - 29 avr. 2022 : 23:39:31
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Prescription des loyers 5 ans. Ce qui ne regarde en rien le syndicat.
Même délai pour les charges de copropriété, que doivent les copropriétaires.
Les appels de fonds sont faits auprès du propriétaire
Qui est propriétaire de ces 2 lots ?
S'il ne paye pas ses charges, le syndic n'a pas à attendre 2 ans pour engager l'action nécessaire, qui est engagée en général dans le trimestre qui suit le défaut de paiement.
Il y a donc autre chose.
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Édité par - Gédehem le 29 avr. 2022 23:40:19 |
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barney
Contributeur débutant
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 2
Posté - 29 avr. 2022 : 23:50:08
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Le SDC est propriétaire des deux lots. En 2010, l'AG a décidé la création des deux lots et leur location.
Le locataire paie le loyer et une provision sur charges, les sommes sont enregistrées dans un compte de produit, ce qui diminue beaucoup nos charges (d'environ 10000 euros).
Le propriétaires se félicitent d'avoirs décidé de louer l'ancienne loge mais ils ne voient pas que depuis 2018, les comptes font apparaître un compte de propriétaire débiteur de 8000 euros (alors que tous les propriétaires paient leurs charges).
A ma connaissance, il n'y a pas d'appel de fonds envoyé et pas de convocation d'AG envoyé pour ce lot, tous les copropriétaires en sont propriétaires au prorata de leurs millièmes.
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 Posté - 30 avr. 2022 : 09:31:02
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Non, que sur 3 ans.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 30 avr. 2022 : 09:35:36
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nefer
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5
Posté - 30 avr. 2022 : 10:06:18
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citation: Initialement posté par Gédehem
Prescription des loyers 5 ans.
non!
c'est 3 ans! |
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Gédehem
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Posté - 30 avr. 2022 : 12:39:39
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C'est le changement, tout fout le camp ... ..! 
Barney ; ces lots sont partie privatives propriété du syndicat.Ils sont alors traités comme les parties communes : en indivision/copropriété entre tous les copropriétaires. (le syndicat agit pour le compte de l'indivision forcée 'copropriété', pas pour lui même.)
Pour ces lots, le syndicat ne se paye pas de charges à lui-même !
Ces lots sont en indivision entre tous les membres du syndicat, entre tous les copropriétaires. A eux d'en supporter les charges.
Pour la répartition, les tantièmes de ces lots ne sont pas comptabilisés.
Votre syndicat était à 2000 tantièmes, il reste à 2000 tantièmes.
Votre syndic s'est pris les pieds dans le tapis pour cette gestion.
Il y aurait uns dette de 8000 € pour impayés ? A répartir entre tous au prorata des tantièmes de chacun.
Propriété du syndicat (de la collectivité des copropriétaires), ces lots ne disposent pas de voix en AG, laquelle compte toujours 2000 tantièmes.
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nefer
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7
Posté - 30 avr. 2022 : 12:42:27
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si ces lots font l'objet d'un bail en vide, le contrat de bail doit mentionner une provision sur charges
après l'approbation des comptes, il doit être procédé à la régularisation des charges sur le compte du locataire |
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yapasdequoi
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Posté - 30 avr. 2022 : 13:26:24
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Juste un rappel : les travaux ne sont en général pas des charges récupérables sur le locataire.
Il faut donc faire plus soigneusement les comptes concernant ces 2 lots, pour distinguer les charges locatives (à réclamer au locataire sous 3 ans) et les dépenses imputables aux copropriétaires (à répartir selon tantièmes sous 5 ans). |
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Gédehem
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9
Posté - 30 avr. 2022 : 13:51:40
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Une question "bête" à 2 balles : pour les dettes/impayés de ces lots propriété du syndicat, dont les charges sont supportées par tous les copropriétaires, la prescription serait de 5 ans ?
A vos claviers !
Question accessoire : et si la prescription est de 5 ans, qui supporte la dette du syndicat passés ces 5 ans ?
(cf : "Les appels de fonds sont effectués depuis sur 2040 millièmes (avant la création des nouveaux lots sur 2000 millièmes).
(....) Le compte de propriétaire correspondant à la loge s'élève à plus de 8000 euros au 31/12/2021 (il y a eu des appels pour travaux très importants).") |
Édité par - Gédehem le 30 avr. 2022 14:03:13 |
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Posté - 30 avr. 2022 : 15:45:37
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Il n’est pas possible de se prescrire soi-même !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 30 avr. 2022 : 18:39:23
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Il faut décomposer le problème :
- tant qu'il n'y a pas de propriétaire pour ces lots, ils doivent être traités comme des parties communes, nous sommes d'accord. Don, pas de décompte de charges de copropriété pour ces lots : les charges afférentes aux tantièmes de ces lots sont supportées par les autres copropriétaires, qui sont les vrais propriétaires de ces lots et pas le syndicat. Mais le syndicat en est le gestionnaire.
- dès lors que ces lots sont loués, le bailleur (c'est à dire la copropriété, à savoir la collectivité des copropriétaires représentés par leur syndic) est en droit de réclamer au locataire, outre le loyer prévu au bail (loi de 89 bailleur personne morale), des charges en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables ; charges et loyers appelés au locataire sont des produits courants du syndicat et viennent en déduction des charges des copropriétaires. Bien entendu, les travaux ne sont pas des charges récupérables.
- la prescription pour les loyers et les charges est de 3 ans ; pour les charges, l'article 23 dispose que "lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande."
- les charges et les loyers non réclamés au locataire et prescrits sont perdus pour la copropriété ; mais celle-ci peut mettre en cause la responsabilité du syndic, qui n'a pas géré ces lots convenablement, pour la perte d'une chance d'encaisser les sommes correspondantes. En effet, les tribunaux considèrent que la probabilité d'encaisser les sommes dûment réclamées n'est pas de 100%. Elle peut être néanmoins proche de 100% su le locataire a toujours payé rubis sur l'ongle tout ce qu'on lui a demandé...
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Posté - 30 avr. 2022 : 19:36:55
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Pour rechercher la responsabilité du syndic, et vu les millésimes évoqués, il va falloir faire très vite car la prescription quinquennale approche !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Gédehem
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Posté - 30 avr. 2022 : 21:52:46
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Pour bien saisir la particularité de l'affaire (acquisition ou création d'un lot privatif "propriété du syndicat"), il est utile de citer la thèse de doctorat de Pierre Lagraulet (2018) sur cette notion de 'patrimoine du syndicat' :
"Le syndicat de copropriétaires est un groupement doté de la personnalité juridique dans le but de représenter l’intérêt collectif de ses membres. À cet intérêt collectif se sont agrégés au fil des réformes, des intérêts divers et distincts finalisant les droits des copropriétaires. La capacité patrimoniale du syndicat, accessoire à son rôle, a ainsi été renforcée pour répondre à ces nouvelles préoccupations, ce qui explique l’état actuel du droit permettant la possibilité d’administrer les parties communes des copropriétaires et leurs biens indivis affectés au syndicat, le tout pouvant s’analyser comme un patrimoine d’affectation original. Comme avait pu le démontrer B. OPPETIT, la personne morale ne représente alors « rien d’autre que le point d’imputation auquel on rattache la propriété, les créances et les obligations d’un groupement. L’auteur démontre que ce n’est pas le groupement, considéré comme une entité distincte, qui est propriétaire du patrimoine social, mais les membres du groupement collectivement. Cette analyse est particulièrement pertinente à l’aune du syndicat des copropriétaires qui demeurent propriétaires des parties communes de l’immeuble. La personnalité morale du groupement n’a alors rien de fictif ou de réel. Ce n’est qu’une commode abstraction permettant de définir une technique d’organisation du patrimoine, selon un intérêt déterminé, et d’en faciliter l’administration et la représentation. (*)
La création d'un lot privatif par retrait des parties communes résulte de la volonté (de la décision) des copropriétaires, et non distinctement de la personne morale syndicat. Ce dernier est (n'est que) l'organisation collective des personnes propriétaires de l'immeuble dans son entier.
Il n'existe rien qui soit détachable en propre au syndicat.
Ainsi pour ces lots qui, bien que privatifs, sont intégralement dans "la main" des copropriétaires, leur organisation collective 'syndicat' en assurant la gestion, comme il en est de tout ce qui leur est indivisiblement commun .
D'où le traitement de ces lots privatifs indivis entre copropriétaires COMME les parties communes. Pas de tantièmes de répartition des charges, pas de tantièmes en AG.
Concernant les charges de ces lots, il semble que l'erreur soit intervenue en 2018 lors de la modification du RDC, la modification des tantièmes.
Sauf que cette création ne devait avoir aucun effet sur les charges de copropriété, toutes les dépenses (courantes et travaux) devant être réparties sur la base des 2000 tantièmes.
Les copropriétaires supportent alors, chacun pour leur part, les charges de ces lots dont ils ont la propriété collectivement. Ici pas de prescription.
(*) les caractères en gras sont de mon fait. |
Édité par - Gédehem le 30 avr. 2022 22:12:43 |
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barney
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Posté - 01 mai 2022 : 11:14:51
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merci pour votre réponse Gédéhem,
Si je comprends bien le SDC ne devrait pas répartir les charges sur 2040 millièmes et revenir à une répartition sur 2000 millièmes.
Mais comment alors faire une régularisation des charges ? Faut-il continuer à ne pas faire de régularisation et continuer à demander la provision sur charges ? Le locataire paie ce qu'on lui demande.
Dans la mesure où la répartition est actuellement sur 2040 millièmes, conformément à l'avenant au RC publié aux hypothèques, faut-il voter en AG la fait de revenir à la répartition sur 2000 millièmes ?
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Gédehem
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Posté - 01 mai 2022 : 15:12:30
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C'est un problème de compétence du syndic qui, sur cette affaire, est à coté de la plaque s'il ignore ces particularités lorsque il y a acquisition ou création "par le syndicat" de nouveaux lots privatifs.
Il n'y a rien à décider en AG. La création de ces lots, avec attribution de tantièmes, est intervenue en 2010.
Depuis 2010 cette modification est opposable aux membres du syndic de l'époque. Attendre 8 années (syndic) pour publier la modif pose aussi question, dans la mesure où cela peut porter préjudice. qu'il faut estimer. Car faute de publication, la modification n'est pas opposable aux nouveaux membres, aux personnes devenus copropriétaires depuis 2010.
Il y aurait demi mal, dans la mesure où la répartition jusqu'en 2018 est restée sur la base des 2000 tantièmes. Si ce n'est pas le cas, le syndic a engagé sa responsabilité. Qu'il faut engager pour les sommes non réparties pour ces lots.
Pour la période 2018 -2021 (les 8000 € ?), il faut régulariser les charges de ces lots en les ventilant entre tous les copropriétaires sur la base de leurs tantièmes, soit au total 2000 tantièmes.
Base qu'il faut retenir pour l'avenir (exercice 2022), les lots privatifs "propriété du syndicat" (des copropriétaires en indivision) ne supportant pas de charges pour eux mêmes, ne disposant pas de voix lors des votes en AG.
Répartition des charges, vote en AG : 2000 tantièmes.
PS : votre CS semble très passif dans cette affaire, sans doute par méconnaissance, par manque d'information.
Un ajout, qui n'a rien à voir avec la question, mais sur la prescription des charges de copropriété.
Il est un principe : on ne peut se prescrire soi même.
Dans nos copropriétés, toutes les dépenses engagées par le syndicat le sont au nom et pour compte des copropriétaires pris individuellement. Copropriétaires qui sont propriétaires indivis sur l'ensemble de l'immeuble. Le syndicat n'a rien pour lui même.
Les charges engagées ensemble en AG, chacun pour sa part, sont donc des dépenses personnelles, seraient elles regroupées puisque collectives, le syndicat n'étant que l'expression collective des membres indivis.
Parler alors de prescription est un non sens juridique pour des dépenses personnelles. |
Édité par - Gédehem le 01 mai 2022 15:27:58 |
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Posté - 01 mai 2022 : 15:48:24
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Gédehem
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Posté - 01 mai 2022 : 17:19:19
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Effectivement, procédure prévue D.art.4 pour les modifications RDC non publiée.
Ici, la modif date de 2010.
Déjà que le syndic ne semble pas savoir comment procéder lors de la création d'un lot privatif par le syndicat, il est à craindre qu'il ne sache pas ici aussi, ou n'ai pas 'pensé' à notifier la modif lors d'une mutation depuis 2010 ....
En 8 ans (2010-2018), il y en a certainement eu ..... 
On peut rêver !
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Posté - 01 mai 2022 : 17:32:28
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Gédehem
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Posté - 01 mai 2022 : 17:48:22
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Bien entendu !
Sauf que personne ne procède ainsi (*), et que ce n'est pas vers le vendeur que l'on se tournera une fois l'acte de vente passé s'il y a litige .....
(*) Pour les grincheux qui contestent les frais d'état daté, il faut rappeler que 90% des pièces nécessaires à l'information préalable de l'acquéreur sont dans les mains du vendeur.
Hormis les volets financiers, que peut seul certifier le syndic. |
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Gédehem
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Posté - 01 mai 2022 : 17:51:54
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Bien entendu !
Sauf que personne ne procède ainsi (*), et que ce n'est pas vers le vendeur que l'on se tournera une fois l'acte de vente passé s'il y a litige .....
(*) Pour les grincheux qui contestent les frais d'état daté, il faut rappeler que 90% des pièces nécessaires à l'information préalable de l'acquéreur sont dans les mains du vendeur.
Hormis les volets financiers, que peut seul certifier le syndic. |
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régularisation des charges pour ancienne loge 
