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brennec
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 Posté - 04 janv. 2022 : 20:05:26
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Bonsoir
Notre copropriété a quelques jardins sur dalle, et curieusement une seule terrasse/jardin au 5ème et dernier étage d'une partie de la copro.
Dans l'état descriptif de division, il n'est pas question pour ce lot d'un jardin, mais seulement d'une terrasse.
Lorsque l'heureux propriétaire s'est plaint d'infiltrations venant de sa terrasse/jardin, je me suis étonné, mais le syndic m'a montré un plan, où apparaissait la terre végétale. Nous avons donc fait refaire les relevés d'étanchéité de l'ensemble (coût dans les 9000 euros).
Maintenant je me demande si nous avons eu raison de donner au plan un peu griffonné qui nous a été présenté une valeur supérieure à l'état descriptif de division.
Au cas où la terrasse jardin ne serait pas d'origine, je ne suis pas sûre que mettre 50 cm de terre sur l'ensemble de la terrasse, et y faire pousser rosier, palmier etc... soit excellent pour l'étanchéité.
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 Posté - 04 janv. 2022 : 21:01:28
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Seul le règlement de copropriété avec ses éventuels modificatifs peut vous renseigner.
Quel est l’origine du plan ? De quoi est il l’annexe ?
Y a t’il un architecte dans votre copropriété qui pourrait vous renseigner ?
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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brennec
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Posté - 04 janv. 2022 : 21:21:15
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Aucun modificatif au RDC (je suppose que l'AG ou le CS aurait été informés.)
En fait je ne sais pas d'où sort le plan qu'on m'a montré : j'ai fait confiance au gestionnaire, qui est parti, et maintenant l'ensemble des plans a disparu.
Ce que je voudrais savoir c'est si légalement l'état descriptif de division l'emporte.
Il n'est pas exclu que le promoteur , après avoir déplacé un local poubelle au -1 afin d'agrandir un appartement au Rez de chaussée, (mais c'est au RDC), ait autorisé (après la rédaction du RDC) la transformation de la terrasse en jardin, histoire de vendre le lot plus cher. |
Édité par - brennec le 04 janv. 2022 21:29:07 |
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Sunbird
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Posté - 04 janv. 2022 : 22:10:40
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On a retrouvé des plans de 1880 pour un immeuble, il ne doit pas être difficile de retrouver les plans de vos immeubles.
Végétaliser une terrasse si l'étanchéité n'est pas prévue en conséquence cela fuira. |
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brennec
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Posté - 05 janv. 2022 : 09:29:27
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Par l'intermédiaire d'un membre du CS, j'ai obtenu le plan initial : il ne comprend aucun accès du lot voisin à la terrasse herbeuse, et ne correspond pas au plan montré par le syndic ni aux photos prises par lui lors des travaux de réfection de l'étanchéité de cette prétendue terrasse jardin.
Ce lot est en vente, voire déjà vendu.
S'il se confirmait qu'il y a eu soit négligence dans l'absence de modification de l'EDD suite à des travaux approuvés, soit carrément appropriation de partie commune, quels sont nos recours ? |
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Sunbird
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Posté - 05 janv. 2022 : 17:42:30
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Il faut que le syndic fasse une mise en demeure au copropriétaire.
Puis si pas dans ces droits, faire une remise en état et si n'accepte pas faire voter une résolution en AG pour assigner ce copropriétaire. |
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brennec
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6
Posté - 05 janv. 2022 : 17:50:57
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Renseignements pris ce n'est pas l'actuel propriétaire qui a ouvert une porte et cassé un muret pour que son lot ait accès à cette partie commune.
N'y a-t-il pas d'autres solutions que l'assignation ? |
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Posté - 05 janv. 2022 : 20:48:18
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L’accord amiable !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Sunbird
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Posté - 05 janv. 2022 : 22:35:19
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Régularisation de la situation, avec les précautions nécessaires, validation des travaux avec les assurances nécessaires,
modification du RC à la charge du copropriétaire... |
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Gédehem
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Posté - 05 janv. 2022 : 22:41:59
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Votre exposé n'est pas très clair.
Vous parlez de "jardins sur dalles" : de quoi s'agit-il ? Quelle situation pour ces "jardins sur dalles" ?
Puis, pour le 5ème étage :
"Dans l'état descriptif de division, il n'est pas question pour ce lot d'un jardin, mais seulement d'une terrasse."
OK, mais quelle situation pour cette "terrasse" ???
Affectée d'un droit de jouissance exclusif, terrasse rattachée au lot qui la jouxte, comprise dans son descriptif ?
Mais :
"Renseignements pris ce n'est pas l'actuel propriétaire qui a ouvert une porte et cassé un muret pour que son lot ait accès à cette partie commune."
Ce qui voudrait dire que cette terrasse n'était pas initialement accessible (pas de porte d'accès, muret), sans doute parce qu'elle n'est pas affectée d'un droit de jouissance, et qui plus est qu'elle ne serait pas accessible car "non marchante".
Tout ceci est à vérifier : bon début d'année ....
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Édité par - Gédehem le 05 janv. 2022 22:45:10 |
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Posté - 06 janv. 2022 : 07:20:57
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pour savoir comment cela était "avant" peut être essayez l'historique de G....E Maps |
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brennec
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Posté - 06 janv. 2022 : 09:05:39
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Effectivement je n'ai pas été très clair :
par "jardins sur dalle", je voulais dire la dalle surmontant les parkings : ces jardins pleine terre sont dans l'EDD et les plans initiaux.
"la terrasse " (unique) du lot en question mentionnée dans l'EDD est partie commune à jouissance privative, et le plan initial précise qu'elle est constituée de dalles sur plots. Et c'est le cas.
En revanche, la prétendue terrasse jardin, même si elle jouxte le lot avec terrasse précisée dans le rdc, n'avait à l'origine (le plan en fait foi) aucun accès possible depuis le lot en question : donc en cassant un muret et en transformant une fenêtre en porte, le propriétaire du lot à eu accès à un ...espace (dans les 20 m2), avec terre et herbes folles à l'origine , contenant une gaine horizontale maçonnée et une grosse canalisation verticale pour VMC ( qui sert maintenant de support à un rosier grimpant,) a priori partie commune, servant de toiture.
Je peux comprendre que le propriétaire du lot ait trouvé qu'il était dommage qu'un tel espace soit perdu.
Je m'étonne en revanche que le syndic ait jugé qu'un plan différent du plan initial justifiait une discordance par rapport à l'EDD.
Si j'ai bien compris il y a le choix entre
- ne rien faire en considérant que le bout de plan montré par le syndic a plus de poids que l'EDD
- demander la remise dans l'état initial au dernier acheteur qui a surement acheté en ignorant ce problème
- négocier comme le suggère Sunbird
citation: Régularisation de la situation, avec les précautions nécessaires, validation des travaux avec les assurances nécessaires,
modification du RC à la charge du copropriétaire...
edit : si je comprends bien, le problème n'est pas eulement légal mais technique. Même si on peut supposer que l'apport de terre est une charge comparable à celle qu'auraient représenté des dalles sur plots.
C'est d'ailleurs parce que cette "terrasse jardin" était fuyarde que nous avons appris son existence, et fait faire des travaux de réfection de son étanchéité, travaux demandés par le syndic sur la foi d'un plan différent du plan initial , je le rappelle, d'où ma question initiale.
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Édité par - brennec le 06 janv. 2022 09:41:08 |
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Sunbird
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Posté - 06 janv. 2022 : 12:53:05
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Oui le problème est également technique.
On ne végétalise pas une terrasse sans s'assurer que la structure et l'étanchéité sont prévues pour.
Il existe en végétalisation des spécificités sur l'étanchéité (pente, matériaux...), et suivant la structure on ne va pas végétaliser de la même façon. |
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brennec
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Posté - 09 janv. 2022 : 08:09:02
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Mon affaire suit son cours ... le copropriétaire vendeur va consulter son notaire.
Il est tout à fait possible, voire probable, que ce soit le promoteur qui, postérieurement à la publication du RDC et de l'EDD, ait fait à la demande de l'acheteur du lot les modifications permettant que le propriétaire de ce lot soit le seul à avoir accès à cet espace qui lui était initialement totalement interdit :
ainsi se justifierait dès lors l'existence d'une seconde partie commune à usage exclusif de ce lot. Comme le RDC dans la description du lot mentionne déjà 1 terrasse dont la superficie est donnée, l'ajout d'un "jardin" a pu passer inaperçu, même aux yeux d'un notaire.
Est-ce qu'une éventuelle responsabilité du constructeur change quelque chose légalement parlant ?
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Édité par - brennec le 09 janv. 2022 08:16:20 |
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2022 : 10:00:16
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Pardon, mais votre exposé peu clair du début laisse entrevoir un élément nouveau !!
D'où l'importance de bien exposer les données dès le départ !
Si l'on comprend bien (?) il y aurait en fait DEUX terrasses (2 surfaces) :
""la terrasse " (unique) du lot en question mentionnée dans l'EDD est partie commune à jouissance privative, et le plan initial précise qu'elle est constituée de dalles sur plots. Et c'est le cas."
Puis :
"En revanche, la prétendue terrasse jardin, même si elle jouxte le lot avec terrasse précisée dans le rdc, n'avait à l'origine (le plan en fait foi) aucun accès possible depuis le lot en question "
Dans la mesure où cet espace "jardin" n'est pas mentionné dans l'EDD, sans doute conforté par un plan, ou ici l'indication d'une surface pour le droit de jouissance, le propriétaire ne peut le revendiquer pour sa jouissance. Ni pour y avoir accès, alors que ce n'était pas prévu.
Surtout, et c'est à vérifier, si cet n'est pas destiné à être "marchant", ou à recevoir des plantation autre que de l'herbe "à vache" ( ou gazon pour certains ...).
Ce qui ne change rien au fait que la dalle support est "partie commune" dont l'entretien est à charge du syndicat.
Sauf à démontrer que l'utilisation abusive, sans droit, de ce copropriétaire (+ plantations) est cause de dégradations justifiant son implication dans la réparation.
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Édité par - Gédehem le 09 janv. 2022 10:02:50 |
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brennec
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Posté - 09 janv. 2022 : 10:20:04
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Pas facile d'expliquer sans les plans ou les photos !
Oui, 2 espaces contigus, l'un en jouissance privative, incontestable, métrée, l'autre qui était à l'origine une surface dont la superficie n'est pas mentionnée, recouverte de terre sans autre accès que par une partie commune, un local VMC, car contenant des canalisations de la VMC.
Maintenant, suite des travaux faits par je ne sais qui (le promoteur?)
je ne sais quand (peu de temps après la fin de tous les travaux ?), il n'y a plus d'accès à cette partie autrement que par la terrasse avec dalles sur plots du lot voisin. Ce qui veut dire qu'elle a maintenant les caractéristiques d'une partie commune à jouissance exclusive, et qu'elle bénéficie de sa proximité avec la terrasse "légale" aux yeux du copropriétaire et peut-être de leur notaire !
Et s'il n'y avait pas eu des problèmes d'étanchéité, des photos montrant en plus que les canalisations de VMC étaient négligées, nous ne nous serions rendus compte de rien .
Une douzaine d'années plus tard, je ne pense pas que l'on puisse savoir qui a fait ces travaux qui ont eu pour effet de privatiser une partie commune :
s'il s'agit du promoteur lui-même, est ce que ça change quelque chose légalement parlant ?
PS nous ne voulons pas récupérer de l'argent sur la réparation qui dans tous les cas incombe à la cpropriété (nous n'allons pas pinailler sur la reponsabilité), mais nous voudrions que les choses soient claires et que l'accès pour entretien à des éléments communs (les canalisations de VMC ) reste possible depuis une partie commune, comme c'était prévu à l'origine.
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Édité par - brennec le 09 janv. 2022 12:03:48 |
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EDD ou plan, auquel se fier ? 
