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 Posté - 17 déc. 2021 : 05:29:13
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Les dénominations ont été modifiées à des fins de confidentialité
Bonjour,
Le 16 décembre 2021, nous venons de tenir une AG de copropriété initialement convoquée par le syndic V.Immobilier. (40 personnes)
Le projet de contrat de syndic d’une durée d’un an adressé avec la convocation à l’AG porte les mentions suivantes :
D’une part le syndicat des copropriétaires…XX
D’autre part le syndic désigné par l’AG du 16 décembre 2021
Société SAS V.Immobilier.
Représentée par Monsieur Mathieu R. en qualité de Président
En fin d’AG le gestionnaire a indiqué que le syndic V.Immobilier était en cours d’être absorbé par un cabinet de syndic concurrent, la société AFPA immobilier. (400 personnes)
Le CS n’avait pas été informé de cette procédure préalablement à la tenue de l’AG.
En fin d’AG, en tant que président de séance, il m’a été demandé de signer le contrat de syndic portant les mentions précédentes de désignation du syndic et de son président,
Société SAS V.Immobilier
Représentée par Monsieur Mathieu R. en qualité de Président
ce que j’ai fait.
De retour à mon domicile, en consultant le site société.com je découvre que depuis le 7 décembre 2021, mise à jour le 9 décembre 2021 la société SAS V.Immobilier a pour dirigeant, Président, non le nom d’une personne physique, mais celui de la société AFPA immobilier
et pour ancien dirigeant Président Monsieur Mathieu R.
Questions multiples :
1 - J’ai signé hier un contrat avec le nom d’un dirigeant de la SAS V.Immobilier, Monsieur Mathieu R. qui n’est plus dirigeant de cette société depuis le 7 décembre 2021. J’ai donc signé un faux ? Le contrat signé par moi doit-il être considéré comme valide ou non?
2 – A la lecture de l’arrêt de la cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt n°19-22.714 du 28 janvier 2021,
https://www.legifrance.gouv.fr/juri...election=all
puis-je m’en prévaloir pour contester l’ensemble des résolutions adoptées depuis le vote du nouveau contrat de syndic, point 5 de l’ordre du jour, qui a eu lieu avant le vote de ces résolutions qui font l’objet des points suivants ?
3 – Le fait que le cabinet SAS V.Immobilier a conservé sa dénomination et sa forme juridique fait il obstacle à l’application stricte de l’arrêt de la CC en ce que la loi "ne permet pas à une société (…) de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d’une opération de fusion-absorption".
4 – Le fait que le nouveau Président indiqué sur les documents soit le nom d’une société est-il légal ?
5 – Le contrat de syndic signé ne doit-il pas comporter obligatoirement le nom d’une personne physique, titulaire de la carte professionnelle, en regard du nom de son représentant ?
En fait, je n’ai aucune envie d’engager une action en annulation devant le tribunal judiciaire, mais puis-je inviter le syndic à procéder à ses frais à la tenue d’une nouvelle assemblée générale aux fins de régularisation d’une situation de fusion absorption annoncée subrepticement aux copropriétaires lors de l’AG ?
Merci de votre patience et de vos Ă©clairages qui me seront bien utiles.
Accessoirement j’ai cru comprendre que dans les semaines à venir la société AFPA Immobilier ferait l’objet d’une fusion absorption par un groupe connu sous la dénomination de F..C.a !
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GĂ©dehem
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Posté - 17 déc. 2021 : 10:28:03
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Vieille histoire ......
La fusion absorption entraine bien transfert du patrimoine de la Ste absorbée (code du commerce). Sauf que dans nos copropriétés, un texte spécial (L.65) ne permet pas le transfert du mandat de syndic, sa désignation relevant du pouvoir exclusif de l'AG, et à défaut du juge.
Sauf qu'ici, a bien vous lire, la Ste syndic ne disparaitrait pas, seul le dirigeant étant changé. Ici d'une personne physique par une personne morale.
La Ste SAS V. Immobilier semble subsister, elle est toujours "syndic", peu importe son gérant.
C'est la manoeuvre classique, bien connue, pour éviter le cas de 'changement de syndic' par absorption, la Ste absorbée disparaissant.
De Mémoire, JPM avait fait un commentaire d'un arret précédent (en 98), soulevant le problème de la désignation du syndic qui l'est "intuitu personae" (en rapport avec la personne désignée, "personnellement" ), et le recours à des sociétés commerciales, dont les dirigeants changent au gré du vent, des actionnaires ....
Eternelle ambiguïté entre la relation commerciale, contractualisée, et le l'activité civile, relevant du mandat.
Selon votre exposé, votre syndicat n'a pas changé de syndic. Ce sont les dirigeants de cette société qui ont changé. Modification intervenue le 7/12, à priori APRES la date de convocation de l'AG, sans doute vers le 15 ou 20 novembre.
Il n'empĂŞche qu'il y a quelque part tromperie "sur la personne" .....
Vous touchez lĂ du doigt le travers de ces syndics "ste commerciales" .....
Ajout, pour un commentaire personnel : Le syndic "d'autrefois" était désigné en rapport avec ce qu'il était, sa compétence, son savoir faire "sa sagesse" (notion de la Grèce antique, reprise par les romains). D'où le syndic désigné "intuitu personae", au regard de ce qu'il "est".
Le syndic devenu Ste commerciale change tout.
Qui plus est, poussé par les associations consuméristes qui se sont ici fourvoyées, en prônant à tout va le "contrat de syndic", contrat commercial, le faisant quasi passer avant ce qu'il est juridiquement, un mandat social.
On fait toute une histoire de ce contrat, ce qui est une grave erreur qui n'est pas sans conséquence, vous le voyez. Vous (votre syndicat) avez peut être désigné M. Mathieu R 'intuitu personae" comme syndic, peu importe sa structure, son organisation. Sauf que les activités commerciales sont passées par là ......
Les initiateurs du statut de la copropriété (1938 puis 1965) ne s'étaient pas trompés : il n'était pas question de "contrat" avec le syndic, lien de nature commerciale. Son introduction a tout changé, sans pour autant changer la nature de l'activité de syndic : activité civile. |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2021 10:52:12 |
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 2
Posté - 17 déc. 2021 : 12:30:11
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Merci Gedehem de ces développements détaillés qui m'amènent à considérer que tout recours de ma part ne peut être que voué à l'échec.
Je peux au moins demander au syndic de ne pas tenir compte de ma signature en tant que président de l'AG sur un document portant le nom de Monsieur Mathieu R. en qualité de Président de la SAS V.immobilier et demander qu'un nouveau contrat de syndic me soit présenté à la signature... avec le nom de AFPA immobilier en lieux et place ?
Et demander par ailleurs, pour la bonne information de l'ensemble des copropriétaires, que le PV d'AG fasse état de manière claire, lisible et VISIBLE de cette modification dans la structure du syndic intervenue avant l'AG, le 7 décembre 2021 ? Et donc du nouvel intitulé modifié du contrat de syndic présenté initialement avec la convocation d'AG qui est effectivement parvenues aux copropriétaires le 25 novembre, date de première présentation de la LRAR, soit avant le 7 décembre 2021
Merci de vos retours |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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3
Posté - 17 déc. 2021 : 14:33:42
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Effectivement, aucun moyen à avancer pour contester la décision d'AG.
Bien que ....
Le contrat présenté à l'AG (fichu 'contrat !!!) mentionnait :
"Société SAS V. Immobilier.
Représentée par Monsieur Mathieu R. en qualité de Président"
Il apparait maintenant qu'à la date de l'AG du 16 décembre, Mathieu R. ne serait plus le représentant de la SAS V. Immobilier, syndic. A priori, Mathieu R n'avait plus qualité à agir au nom de cette Ste .....
Là on retombe dans le droit commercial, le transfert effectué le 7 décembre valant pour tout le patrimoine. Le contrat signé le 16 aurait du mentionner ce transfert de représentant ....
Cela ne rend pas nul le contrat, mais l'entache d'une éventuelle nullité faute d'information préalable du syndicat, Mathieu R. ne pouvant représenter la Ste syndic... ...., le lien civil (désignation de la STe comme syndic) n'étant pas contestable ....
(vous avez suivi ?  )
Voyez le mic mac avec ce fichu 'contrat', source d'em.... pour les syndicats.
Ajout sur le fond de ce type d'affaire.
Il est évident que l'absorption de telle 'Ste syndic' par une autre entraine plus ou moins rapidement des modifications notables dans les pratiques de gestion. Dans le cas exposé, on passe des pratiques instaurées par Mathieu R. choisi par ce syndicat, à des pratiques imposées par l'absorbant A , lequel sera lui aussi absorbé par F, qui ne manquera pas d'imposer aussi ses pratiques, ses procédures, ses gestionnaires .....
C'est à mon avis dans ce sens qu'il faut voir cette affaire (sens que ne retient pas hélas le juge) : le remplacement des dirigeants d'une Ste absorbée qui ne disparait pas entraine de fait des modifications qui changent totalement le rapport "intuitu personae" que le syndicat avait avec son syndic/mandataire initial.
Avec la conclusion qui s'impose : Ă changer de syndic/pratique, autant le choisir soi mĂŞme et non se le faire imposer comme c'est le cas ici ...
Conclusion pour demain : chercher un autre syndic ........
Positionnement du syndicat (si c'est sa volonté majoritaire après avoir fait de l'information) qui doit s'appuyer sur la 'tromperie' en ce qui concerne les dirigeants de la Ste syndic. Vous aviez choisi Mathieu R, peu importe sa structure, il est remplacé sans que vous le sachiez, on vous a grugé ..
Ce qui peut motiver la demande de convocation d'une AG anticipée, prévoyant la révocation de SAS Immo (exposé du motif) et la désignation du nouveau, désigné à la suite d'une véritable démarche 'recrutement'....
Du pain sur la planche, en somme ..... Juste avant les fĂŞtes, histoire de troubler le champagne ....
Ajout 2, pour répondre à votre question :
Vous ne pouvez rien modifier à la décision d'AG prise sur la base des pièces qui lui sont présentées, ici ce 'foutu' contrat mentionnant Mathieu R comme représentant de SAS immo, syndic désigné.
En revanche, et c'est tout l'argumentaire qu'il faut préparer si vous (le syndicat, le CS) donnez une suite : le 16 décembre Mathieu R ne pouvait représenter la SAS Immo, qu'il y a eu tromperie pour le syndicat, alors que le transfert a eu lieu le 7 décembre.
Que le syndicat se réserve le droit d'en tirer toutes les conséquences....
A notifier à la SAS Immo, le syndic, .... en fait destinée aux nouveaux dirigeants.
Ca ne mange pas de pain, comme on dit, mais cela préserve la position éventuelle à venir du syndicat ... |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2021 15:07:43 |
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Sunbird
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 Posté - 17 déc. 2021 : 15:18:12
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Le mandat est au nom de la personne morale SAS V. Immobilier c'est donc la mĂŞme personne morale dans les deux cas.
Il faudrait creuser au niveau des cartes professionnelles pour savoir qui détenait et détient la carte S. |
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5
Posté - 17 déc. 2021 : 15:30:01
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Merci pour tout Gedehem
Le seul "ENAURME HIC" est que le syndicat est en phase finale de résolution d'un contentieux vieux de 30 ans suite a un enfoncement de fondations en raison de l'appui de l'immeuble mitoyen sur notre bâtiment. Travaux d'un montant de 1 300 000 euros dont nous venons juste de recevoir les 500 0000 euros encore dus par l'assurance adverse et que nous lançons la réactualisation des AO en janvier pour signature des marchés et un lancement des travaux qui devraient s'étendre, dans le meilleur des cas, jusqu'au premier trimestre 2023.
Travaux de gros oeuvre de confortement des fondations et de second oeuvre de reprise de 12 logements mitoyens dans notre copropriété...
Donc, et avec l'espoir que le gestionnaire qui suit le dossier depuis 13 ans soit maintenu en place (promesse à laquelle je me plaît à croire, mais "promesse" !), il n'est pas question pour nous de changer de syndic dans les 18 mois à venir...
Encore merci de vos éclairages... il nous restera à trouver un syndic ad hoc dans l'année à venir car je ne me fais absolument aucune illusion sur F..c.a
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GĂ©dehem
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6
Posté - 17 déc. 2021 : 15:43:34
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Effectivement, ce problème impose de faire profil bas, pour le moment.
Et attendre que "le syndic" désigné se manifeste, s'il le fait, surtout si vous avez le même gestionnaire ...
Il sera bien temps alors de prévoir la suite, en restant vigilant. |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2021 15:45:06 |
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coproleclos
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Posté - 17 déc. 2021 : 19:17:44
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GĂ©dehem
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Posté - 17 déc. 2021 : 19:34:45
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Tout ceci est bien connu depuis des lustres !!
A condition que la société absorbée disparaisse = plus de mandat.
D'où la manoeuvre de contournement utilisée par toute Ste absorbante qui ne veut pas se faire débordée, manoeuvre expliquée plus haut.
La société absorbante ne fait pas disparaitre la ste théoriquement absorbée (le syndicat doit toutefois vérifier), il n'y a pas substitution, l'absorbante se contentant d'en changer gérant, directeur, et autres responsables ...
La personne "Ste X" désignée syndic reste en place, tout va bien, le mandat est valide.
Sauf que ce n'est plus du tout les mêmes personnes qui la font fonctionner (surtout pour un petit syndic), pas les mêmes pratiques ou procédures mais celles de la "maison mère", les syndicats étant roulés dans la farime s'agissant bien de fait d'un changement dans la 'personne' syndic d'origine "intuitu personae".
Contrairement à la substitution de Ste, le changement de dirigeants n'est pas sanctionné.
Enseigné dans toute bonne académie militaire : si cela ne passe pas de front, on passe par les cotés !
Dit autrement, si on vous met Ă la porte, il faut revenir par la fenĂŞtre .... |
Édité par - Gédehem le 17 déc. 2021 19:41:16 |
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Sunbird
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Posté - 18 déc. 2021 : 20:21:34
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F..IA pour ne pas les nommer achète de nombreux petits cabinets.
Le petit syndic se fait nommer avec l'ancien président, ensuite celui-ci est de moins en moins joignable, on découvre que les statuts sont modifiés pour mettre en place un président qui gère de nombreux petits syndics et qui est chez F..IA.
Le gestionnaire change et lors d'une assemblée vous avez qu'un seul contrat nommant F..IA.
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JPM
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Posté - 18 déc. 2021 : 20:47:12
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Indiscutable : la jurisprudence est présentement dans le sens qu'il faut une décision de l'assemblée générale. Elle juge que l'interdiction de substitution l'emporte sur le principe du transfert de l'intégralité du bien absorbé.
Ma solution est radicalement contraire : le principe du droit commercial l'emporte sans nul doute .
Si l'on veut éviter l'inconvénient d'un transfert opposable aux copropriétaires il faut interdire aux sociétés susceptibles d'être absorbées d'exercer la profession de syndic de copropriété.
Si l'absorption est permise, elle doit porter tous ses fruits et avantages en ce compris les mandats de syndic.
Dans la pratique, il faut laisser l'opération se faire car c'est le seul moyen d'obtenir un transfert sérieux des dossiers.
C'est l'un des multiples problèmes de la copropriété qui est resté pendant.
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GĂ©dehem
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Posté - 20 déc. 2021 : 12:41:46
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Sur le "transfert sérieux des dossiers", on peut avoir de sérieux doutes, dans la mesure où la structure, les personnes et les pratiques de l'absorbante sont différents.
Sur le fond, c'est toute la difficulté, l'ambiguïté des dispositifs, dans la mesure où des sociétés commerciales exercent des activités civiles.
Sur votre position, le droit commercial l'emporte dans tous les cas, on doit considérer alors le syndic comme un prestataire de services, comme peut l'être M......, assistant de gestion. Et rendre obligatoire la forme syndicat coopératif.
On aurait alors, comme cela existe pour les ASL, un "syndic/prestataire" pour tout ce qui concerne la compta, l'administratif, ceci dans le respect des règles prévues.
Aux syndicats de s'organiser, comme le font (doivent le faire) les ASL.
Ste commerciales prestataires de services pour les syndicats, ce qu'elles sont toutes de fait actuellement, les principes du droit commercial s'appliquant alors sans exception (syndicats consommateurs).
Sauf qu'à priori elles ne sont pas du tout demandeuses, préférant les manoeuvres de contournement .... |
Édité par - Gédehem le 20 déc. 2021 12:42:18 |
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coproleclos
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Posté - 20 déc. 2021 : 16:12:19
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Bonjour,
Ce que dit le code de commerce sur la transmission ne prévaut pas en copropriété.
Voici ce que j'ai trouvé, c'est un copié/collé, comme docu : "Si on en croit ces dispositions du code de commerce, et qu’on les transposent en droit de la copropriété, la logique aurait donc voulu que la société absorbante hérite également du contrat de Syndic et peut donc exercer cette activité en lieu et place de la société absorbée. Cependant les règles spécifiques imposées par la loi du 10 juillet 1965 font obstacle à cette transmission universelle de patrimoine."
Il ressort que c'est l'AG qui doit désigner le syndic, ce qu'elle ne semble pas avoir été en mesure de faire avec une fusion-absorption imposée à postériori. Voir les articles 18 et 25 de la loi de 1965.
Je vous laisse méditer. Bien à vous. |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 déc. 2021 : 22:08:16
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Rien à méditer, nous savons tout cela depuis longtemps : pas de transfert du mandat possible. C'est l'objet de la discussion.
Mais ce n'est pas le cas dans le syndicat de Quelboulot, la Ste syndic SAS V. ne disparaissant pas, n'est pas juridiquement absorbée.
Il semble n'y avoir qu'un changement de dirigeants, la Ste AFPA venant remplacer Mathieu R. président sortant.
Il n'y a donc pas substitution de syndic, tout va pour le mieux.
Du moins en apparence ....., juridiquement. |
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JPM
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Posté - 20 déc. 2021 : 22:11:54
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citation: Ce que dit le code de commerce sur la transmission ne prévaut pas en copropriété.
C'est bien l'affirmation de la Cour de cassation, contestée par au moins une Cour d'appel.
Il faut rappeler à propos de ce genre de discussion que désormais il est admis que le mandat du syndic n'est pas un mandat du Code civil mais un mandat social.
C'est un revirement de même nature qui dira un jour que c'est le Code de commerce qui l'emporte pour un plaideur commerçant.
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Election syndic suite fusion absorption non annonc 
