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Coati
Contributeur débutant
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 Posté - 07 oct. 2021 : 15:30:54
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Bonjour,
Je suis président depuis 10 ans de l’ASL d’un groupe d’habitions composé de 12 maisons et d’une indivision forcée comprenant une parcelle unique constituée d’une rue privée et d’une terre-plein.
L’ASL est propriétaire de cette parcelle et cette rue privée est ouverte à la circulation publique.
A ce jour, l’entretien de la voirie (chaussée, trottoirs), les espaces verts et les réseaux d'assainissement (égouts, eaux usées et eaux pluviales) de cette rue privée sont à la charge des propriétaires du groupe d’habitations alors que l’entretien de l'éclairage public est assuré par la commune.
La mairie de ma ville m’a adressé en début de semaine un courrier précisant sa volonté d’acquérir cette parcelle à titre gratuit sachant que cette rue privée fait désormais partie du nouveau plan de circulation du quartier. Les frais de notaire seraient à la charge de la commune.
Je compte réunir prochainement le syndicat composé de 3 personnes (secrétaire, trésorier et moi-même) puis convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire d’ici décembre 2021.
Voici mes questions :
- Comment traduire dans les faits un des articles du règlement – cahier des charges du groupe d’habitations de 1962 qui stipule la chose suivante « … les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration lors du classement des voies dans la voierie communale … » ? Finalement, doit-il y avoir un vote des colotis lors d’une Assemblée Générale pour la reprise de cette rue privée par la commune ou non ?
- Si un vote des colotis doit être organisé, l’éventuel accord des colotis sur l’acquisition de cette parcelle par la commune doit-il être obtenu à l’unanimité ou à la majorité des colotis ?
- La loi ELAN avec la suppression du 2ème alinéa de l’article L442-10 du Code de l’Urbanisme autorise désormais la modification de l’affectation des parties communes sans vote à l’unanimité s’applique-t-elle aux groupes d’habitations et à notre sujet ?
- Un des articles du règlement – cahier des charges du groupe d’habitations de 1962 stipule la chose suivante « … tout partage ultérieur des terrains laissés dans l’indivision est interdit car il aurait pour effet d’entraver la destination des parties ainsi affectées à l’usage collectif et d’en rendre la jouissance impossible … ». La réglementation ultérieure (PLU, loi ELAN, loi ALUR …) permet-elle finalement un découpage de la parcelle en deux en séparant la rue privée du terre-plein ? Une idée serait de procéder au découpage de la parcelle en deux parcelles ; l’une étant la rue privée et l’autre le terre-plein avec un transfert de propriété qui ne concernerait que la rue.
- La mairie peut-elle à un moment donné dans la mesure où une procédure de transfert amiable n’aboutirait pas mettre en place une procédure de transfert d’office ? Cette éventuelle procédure de transfert d’office nécessite-t-elle bien la mise en place d’une enquête publique ?
- Dans l’hypothèse où cette parcelle unique constituée d’une rue privée et d’une terre-plein serait confiée à la commune, le groupe d’habitations ne comprendrait plus de parties communes. Au final, le groupe d’habitations et l’ASL pourraient-ils être dissous ? Est-ce que le règlement – cahier des charges qui comprend des dispositions d’intérêt public et privé concernant l’usage du groupe d’habitations pourrait être dissous ? Si oui, quelles seraient les modalités à envisager ? Seule l’ASL pourrait-elle disparaître ?
Pour précision, Un des articles du règlement – cahier des charges du groupe d’habitations de 1962 stipule la chose suivante « … Le syndic a pour objet l’établissement, la gestion et l’entretien de tous travaux destinés à permettre ou à faciliter l’usage collectif des parties du groupe d’habitations placées sous le régime de l’indivision forcée … ».
Pour être clair, ma position est que les colotis ont intérêt à ce que la commune prenne la propriété de cette rue sachant que de lourds travaux d’entretien de la voirie et du réseau d’assainissement ne vont pas manquer d’arriver prochainement. Je souhaite avoir des éléments de réponse aux questions posées ci-dessus avant d’en parler avec le syndicat et d’organiser une Assemblée Générale Extraordinaire avec la nécessité d’organiser ou non un vote et de voir les modalités de vote. Je ne voudrai pas faire de gaffe juridique.
J'ai besoin d'y voir beaucoup plus clair sur ce sujet.
Merci d’avance pour vos contributions.
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 07 oct. 2021 : 22:58:21
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Ce n'est pas l'ASL qui est tenue mais ses membres individuellement.
Il faut à mon avis un acte notarié signé par chacun des membres. Ceux qui refuseraient de signer ou s'abstiendraient y seraient contraints judiciairement.
Pour avoir un avis contraignant consultez le notaire de l'ASL ou un autre.
Si l'ASL n'a plus rien à faire, il faut effectivement la dissoudre mais la prudence impose encore l'avis du notaire car il peut y avoir des surprises.
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Posté - 08 oct. 2021 : 07:18:48
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Pas besoin de faire signer chacun puisque c'est l'ASL qui est propriétaire, il suffit que l'AG mandate l'un d'entre eux pour signer les actes de mutation.
Rien n'empêche si les deux parties sont OK pour ce transfert, de le faire mais dans ce cas bien sur comme pour tout, passage par une AG. Le plus difficile est certainement de déterminer à quelle majorité la décision doit être prise et cela seuls vos statuts peuvent le dire.
Enfin, si l'ASL n'a plus rien de son objet, elle peut être dissoute encore faut-il que la procédure de dissolution soit prévue aux statuts (ordonnance de 2004) |
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 Posté - 08 oct. 2021 : 07:56:12
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Je ne vois pas la moindre raison de refuser de signer, une aubaine pour les membres de cette ASL.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 oct. 2021 : 18:07:20
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La disposition est claire : "les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration "
Ce sont bien les propriétaires indivis qui doivent signer.
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Posté - 10 oct. 2021 : 18:26:26
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citation: L’ASL est propriétaire de cette parcelle
C'est l'association qui est propriétaire (à ce qui est écrit ...) |
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Posté - 10 oct. 2021 : 18:28:47
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un petit tour au service de la publicité foncière serait bienvenu |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 10 oct. 2021 : 18:28:48
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un petit tour au service de la publicité foncière serait bienvenu |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 10 oct. 2021 : 18:28:49
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un petit tour au service de la publicité foncière serait bienvenu |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 10 oct. 2021 : 19:16:24
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ca fait 3 petits tours .... un grand tour alors ?...   |
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Posté - 10 oct. 2021 : 20:13:01
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 vive le clic-clic-clic !!!
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Posté - 10 oct. 2021 : 20:48:29
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Qui... Qui... Qui... qui bégaie
(3 tours à 120 degrés)
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Coati
Contributeur débutant
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Posté - 11 oct. 2021 : 11:12:58
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Bonjour à tous,
Merci de vos contributions.
Pour rappel sur ce groupe d'habitations, il y a effectivement une ambiguïté sur la propriété de cette parcelle constituée d’une rue privée et d’une terre-plein.
1) Le règlement - cahier des charges de 1962 précise l'existence de cette indivision forcée ; indivision constituée de cette parcelle. Ce point était rappelé dans chaque acte de propriété signé pour l'ensemble des colotis en 2009 et 2010. Il y avait par contre une incohérence sachant que la publicité foncière indiquait que le propriétaire de cette parcelle était la société immobilière propriétaire au préalable de chacun des 12 lots !!!
2) Après réflexion, les colotis avions hésité en 2014 entre refaire chaque acte de propriété ou mettre en place une AG extraordinaire pour qu'un mandat me soit donné, en tant que président d'ASL, pour que la société immobilière cesse à titre gratuit à l'ASL cette parcelle. Cette finalement cette dernière solution qui avait été choisie et cette résolution me donnant mandat avait été votée à l'unanimité. Même si ce n'est pas idéal, c'est bien l'ASL qui est à présent propriétaire de cette parcelle comprenant la rue privée.
Comme le service de publicité foncière le précise ainsi que le courrier de la mairie, c'est bien l'ASL qui est propriétaire de cette parcelle.
La disposition du règlement - cahier des charges est effectivement claire : "les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration". La question primordiale est de savoir si c'est bien une résolution votée lors d'une future AG extraordinaire qui doit me donner mandat pour répondre au courrier de la mairie et surtout quelle est la majorité liée à cette résolution.
Il me semble que c'est une aubaine pour tous les colotis que la mairie puisse acquérir cette rue privée et que l'ASL soit dissoute.
J'attends vos éventuels éclaircissements ... Merci d'avance. |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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JPM
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Posté - 11 oct. 2021 : 13:33:56
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Il n'y a aucune contradiction !
L'ASL est propriétaire.
Mais la vente ne peut résulter d'une décision majoritaire.
Chacun doit signer comme chacun a dû autrefois adhérer.
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Coati
Contributeur débutant
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Posté - 11 oct. 2021 : 13:44:30
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Merci JPM.
Si je reformule de la manière suivante lors de la future AG exceptionnelle, ai-je bon ?
Un des articles du règlement - cahier des charges spécifie la chose suivante "les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration ". Je m'adresserai à tous les colotis en leur demandant de signer le courrier de réponse à la mairie où je préciserai que tous les colotis acceptent de rétrocéder à la mairie la parcelle comprenant la rue privée ; ceci étant conforme à l'imposition indiquée au sein du règlement - cahier des charges.
J'espère que tous les colotis signeront. Une question : que puis-je faire si un seul des colotis refuse de signer ce courrier ?
Pour rappel, chaque coloti - lorsqu'il est devenu propriétaire - a intégré l'ASL de fait sans aucune action de sa part : principe d'obligation.
Dans l'hypothèse, je l'espère, où tout le monde signerait ce courrier de rétrocession à la mairie des parties communes, j'ai bien noté que l'ASL sera dissoute. Quand serait-il de la dissolution éventuelle du groupe d'habitations ? |
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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JPM
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Posté - 11 oct. 2021 : 14:01:09
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Vous n'êtes pas là pour faire un travail qui relève d'un notaire. Vous pouvez l'assister pour des tâches bien précises
Il convient également de liquider l'ASL.
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Coati
Contributeur débutant
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Posté - 11 oct. 2021 : 14:11:31
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OK. J'ai noté. Je pose ces questions car je vais être le plus clair possible lors de cette AG extraordinaire et c'est uniquement quand la décision sera actée de rétrocéder cette rue à la mairie que la mairie prendra à ses frais les frais d'acte chez un notaire désigné par la mairie ... Je veux arriver à ce futur RV avec un minimum de connaissances et surtout de bonnes questions !!!
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| Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010 |
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JPM
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Posté - 11 oct. 2021 : 15:00:29
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Vous devez vous informer avant l'assemblée.
Quel est le texte du projet (ou des projets) de résolution(s)
Quelles sont les formalités de liquidation de l'ASL ?
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Sunbird
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Posté - 11 oct. 2021 : 15:57:44
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Avez-vous regardé votre titre de propriété?
Il n'est pas rare que dans les titres on reprenne la phrase "les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration".
Demandez conseil auprès d'un notaire.
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Posté - 11 oct. 2021 : 17:41:28
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Il y a peu de chances que la mairie passe par un notaire.... le maire est habilité à faire les publications au SPF.
Pour la majorité, relisez d'abord ce qui est prévu aux statuts .... |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 oct. 2021 : 17:48:50
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Ici nous n'avons pas que la rétrocession
Nous avons aussi la disparition de l'association et sa liquidation qui ne doit pas être bien compliquée mais encore faut-il la faire.
Il faut avant vérifier qu'il ne subsiste pas un élément commun. Les mauvaises surprises ne manquent pas.
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Rétrocession rue privée d’un groupe d’habitations. 
