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 Rétrocession rue privée d’un groupe d’habitations.
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Coati
Contributeur débutant

67 message(s)
Statut: Coati est déconnecté

Posté - 07 oct. 2021 :  15:30:54  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je suis président depuis 10 ans de l’ASL d’un groupe d’habitions composé de 12 maisons et d’une indivision forcée comprenant une parcelle unique constituée d’une rue privée et d’une terre-plein.

L’ASL est propriétaire de cette parcelle et cette rue privée est ouverte à la circulation publique.

A ce jour, l’entretien de la voirie (chaussée, trottoirs), les espaces verts et les réseaux d'assainissement (égouts, eaux usées et eaux pluviales) de cette rue privée sont à la charge des propriétaires du groupe d’habitations alors que l’entretien de l'éclairage public est assuré par la commune.

La mairie de ma ville m’a adressé en début de semaine un courrier précisant sa volonté d’acquérir cette parcelle à titre gratuit sachant que cette rue privée fait désormais partie du nouveau plan de circulation du quartier. Les frais de notaire seraient à la charge de la commune.

Je compte réunir prochainement le syndicat composé de 3 personnes (secrétaire, trésorier et moi-même) puis convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire d’ici décembre 2021.

Voici mes questions :
- Comment traduire dans les faits un des articles du règlement – cahier des charges du groupe d’habitations de 1962 qui stipule la chose suivante « … les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration lors du classement des voies dans la voierie communale … » ? Finalement, doit-il y avoir un vote des colotis lors d’une Assemblée Générale pour la reprise de cette rue privée par la commune ou non ?
- Si un vote des colotis doit être organisé, l’éventuel accord des colotis sur l’acquisition de cette parcelle par la commune doit-il être obtenu à l’unanimité ou à la majorité des colotis ?
- La loi ELAN avec la suppression du 2ème alinéa de l’article L442-10 du Code de l’Urbanisme autorise désormais la modification de l’affectation des parties communes sans vote à l’unanimité s’applique-t-elle aux groupes d’habitations et à notre sujet ?
- Un des articles du règlement – cahier des charges du groupe d’habitations de 1962 stipule la chose suivante « … tout partage ultérieur des terrains laissés dans l’indivision est interdit car il aurait pour effet d’entraver la destination des parties ainsi affectées à l’usage collectif et d’en rendre la jouissance impossible … ». La réglementation ultérieure (PLU, loi ELAN, loi ALUR …) permet-elle finalement un découpage de la parcelle en deux en séparant la rue privée du terre-plein ? Une idée serait de procéder au découpage de la parcelle en deux parcelles ; l’une étant la rue privée et l’autre le terre-plein avec un transfert de propriété qui ne concernerait que la rue.
- La mairie peut-elle à un moment donné dans la mesure où une procédure de transfert amiable n’aboutirait pas mettre en place une procédure de transfert d’office ? Cette éventuelle procédure de transfert d’office nécessite-t-elle bien la mise en place d’une enquête publique ?
- Dans l’hypothèse où cette parcelle unique constituée d’une rue privée et d’une terre-plein serait confiée à la commune, le groupe d’habitations ne comprendrait plus de parties communes. Au final, le groupe d’habitations et l’ASL pourraient-ils être dissous ? Est-ce que le règlement – cahier des charges qui comprend des dispositions d’intérêt public et privé concernant l’usage du groupe d’habitations pourrait être dissous ? Si oui, quelles seraient les modalités à envisager ? Seule l’ASL pourrait-elle disparaître ?
Pour précision, Un des articles du règlement – cahier des charges du groupe d’habitations de 1962 stipule la chose suivante « … Le syndic a pour objet l’établissement, la gestion et l’entretien de tous travaux destinés à permettre ou à faciliter l’usage collectif des parties du groupe d’habitations placées sous le régime de l’indivision forcée … ».

Pour être clair, ma position est que les colotis ont intérêt à ce que la commune prenne la propriété de cette rue sachant que de lourds travaux d’entretien de la voirie et du réseau d’assainissement ne vont pas manquer d’arriver prochainement. Je souhaite avoir des éléments de réponse aux questions posées ci-dessus avant d’en parler avec le syndicat et d’organiser une Assemblée Générale Extraordinaire avec la nécessité d’organiser ou non un vote et de voir les modalités de vote. Je ne voudrai pas faire de gaffe juridique.

J'ai besoin d'y voir beaucoup plus clair sur ce sujet.

Merci d’avance pour vos contributions.
Signature de Coati 
Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010


JPM
Modérateur

8260 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

 1 Posté - 07 oct. 2021 :  22:58:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ce n'est pas l'ASL qui est tenue mais ses membres individuellement.

Il faut à mon avis un acte notarié signé par chacun des membres. Ceux qui refuseraient de signer ou s'abstiendraient y seraient contraints judiciairement.

Pour avoir un avis contraignant consultez le notaire de l'ASL ou un autre.

Si l'ASL n'a plus rien à faire, il faut effectivement la dissoudre mais la prudence impose encore l'avis du notaire car il peut y avoir des surprises.






Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

17369 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 oct. 2021 :  07:18:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas besoin de faire signer chacun puisque c'est l'ASL qui est propriétaire, il suffit que l'AG mandate l'un d'entre eux pour signer les actes de mutation.

Rien n'empêche si les deux parties sont OK pour ce transfert, de le faire mais dans ce cas bien sur comme pour tout, passage par une AG. Le plus difficile est certainement de déterminer à quelle majorité la décision doit être prise et cela seuls vos statuts peuvent le dire.

Enfin, si l'ASL n'a plus rien de son objet, elle peut être dissoute encore faut-il que la procédure de dissolution soit prévue aux statuts (ordonnance de 2004)

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
466 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 oct. 2021 :  07:56:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Je ne vois pas la moindre raison de refuser de signer, une aubaine pour les membres de cette ASL.
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

JPM
Modérateur

8260 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 10 oct. 2021 :  18:07:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La disposition est claire : "les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration "

Ce sont bien les propriétaires indivis qui doivent signer.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

17369 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 10 oct. 2021 :  18:26:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
L’ASL est propriétaire de cette parcelle


C'est l'association qui est propriétaire (à ce qui est écrit ...)

Emmanuel Wormser
Modérateur



14691 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 10 oct. 2021 :  18:28:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
un petit tour au service de la publicité foncière serait bienvenu
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 10 oct. 2021 :  18:28:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
un petit tour au service de la publicité foncière serait bienvenu
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

Emmanuel Wormser
Modérateur



14691 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 10 oct. 2021 :  18:28:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
un petit tour au service de la publicité foncière serait bienvenu
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

rambouillet
Pilier de forums

17369 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 10 oct. 2021 :  19:16:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ca fait 3 petits tours .... un grand tour alors ?...

Emmanuel Wormser
Modérateur



14691 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 10 oct. 2021 :  20:13:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vive le clic-clic-clic !!!

quelboulot
Modérateur

3634 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 10 oct. 2021 :  20:48:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Qui... Qui... Qui... qui bégaie
(3 tours à 120 degrés)

Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Coati
Contributeur débutant

67 message(s)
Statut: Coati est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 11 oct. 2021 :  11:12:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous,

Merci de vos contributions.

Pour rappel sur ce groupe d'habitations, il y a effectivement une ambiguïté sur la propriété de cette parcelle constituée d’une rue privée et d’une terre-plein.
1) Le règlement - cahier des charges de 1962 précise l'existence de cette indivision forcée ; indivision constituée de cette parcelle. Ce point était rappelé dans chaque acte de propriété signé pour l'ensemble des colotis en 2009 et 2010. Il y avait par contre une incohérence sachant que la publicité foncière indiquait que le propriétaire de cette parcelle était la société immobilière propriétaire au préalable de chacun des 12 lots !!!
2) Après réflexion, les colotis avions hésité en 2014 entre refaire chaque acte de propriété ou mettre en place une AG extraordinaire pour qu'un mandat me soit donné, en tant que président d'ASL, pour que la société immobilière cesse à titre gratuit à l'ASL cette parcelle. Cette finalement cette dernière solution qui avait été choisie et cette résolution me donnant mandat avait été votée à l'unanimité. Même si ce n'est pas idéal, c'est bien l'ASL qui est à présent propriétaire de cette parcelle comprenant la rue privée.

Comme le service de publicité foncière le précise ainsi que le courrier de la mairie, c'est bien l'ASL qui est propriétaire de cette parcelle.

La disposition du règlement - cahier des charges est effectivement claire : "les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration". La question primordiale est de savoir si c'est bien une résolution votée lors d'une future AG extraordinaire qui doit me donner mandat pour répondre au courrier de la mairie et surtout quelle est la majorité liée à cette résolution.

Il me semble que c'est une aubaine pour tous les colotis que la mairie puisse acquérir cette rue privée et que l'ASL soit dissoute.

J'attends vos éventuels éclaircissements ... Merci d'avance.
Signature de Coati 
Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010

JPM
Modérateur

8260 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 11 oct. 2021 :  13:33:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il n'y a aucune contradiction !

L'ASL est propriétaire.

Mais la vente ne peut résulter d'une décision majoritaire.

Chacun doit signer comme chacun a dû autrefois adhérer.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Coati
Contributeur débutant

67 message(s)
Statut: Coati est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 11 oct. 2021 :  13:44:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci JPM.

Si je reformule de la manière suivante lors de la future AG exceptionnelle, ai-je bon ?

Un des articles du règlement - cahier des charges spécifie la chose suivante "les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration ". Je m'adresserai à tous les colotis en leur demandant de signer le courrier de réponse à la mairie où je préciserai que tous les colotis acceptent de rétrocéder à la mairie la parcelle comprenant la rue privée ; ceci étant conforme à l'imposition indiquée au sein du règlement - cahier des charges.

J'espère que tous les colotis signeront. Une question : que puis-je faire si un seul des colotis refuse de signer ce courrier ?
Pour rappel, chaque coloti - lorsqu'il est devenu propriétaire - a intégré l'ASL de fait sans aucune action de sa part : principe d'obligation.

Dans l'hypothèse, je l'espère, où tout le monde signerait ce courrier de rétrocession à la mairie des parties communes, j'ai bien noté que l'ASL sera dissoute. Quand serait-il de la dissolution éventuelle du groupe d'habitations ?
Signature de Coati 
Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010

JPM
Modérateur

8260 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 11 oct. 2021 :  14:01:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous n'êtes pas là pour faire un travail qui relève d'un notaire. Vous pouvez l'assister pour des tâches bien précises

Il convient également de liquider l'ASL.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Coati
Contributeur débutant

67 message(s)
Statut: Coati est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 11 oct. 2021 :  14:11:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OK. J'ai noté. Je pose ces questions car je vais être le plus clair possible lors de cette AG extraordinaire et c'est uniquement quand la décision sera actée de rétrocéder cette rue à la mairie que la mairie prendra à ses frais les frais d'acte chez un notaire désigné par la mairie ... Je veux arriver à ce futur RV avec un minimum de connaissances et surtout de bonnes questions !!!
Signature de Coati 
Coati84 - coloti d'un groupe d'habitations - création de l'ASL en novembre 2010

JPM
Modérateur

8260 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 11 oct. 2021 :  15:00:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous devez vous informer avant l'assemblée.

Quel est le texte du projet (ou des projets) de résolution(s)

Quelles sont les formalités de liquidation de l'ASL ?


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

4341 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 11 oct. 2021 :  15:57:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avez-vous regardé votre titre de propriété?

Il n'est pas rare que dans les titres on reprenne la phrase "les propriétaires des voies desservant le présent groupe d’habitations seront tenus de céder gratuitement ces voies à la première réquisition de l’administration".

Demandez conseil auprès d'un notaire.

rambouillet
Pilier de forums

17369 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 11 oct. 2021 :  17:41:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a peu de chances que la mairie passe par un notaire.... le maire est habilité à faire les publications au SPF.

Pour la majorité, relisez d'abord ce qui est prévu aux statuts ....

JPM
Modérateur

8260 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 11 oct. 2021 :  17:48:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ici nous n'avons pas que la rétrocession

Nous avons aussi la disparition de l'association et sa liquidation qui ne doit pas être bien compliquée mais encore faut-il la faire.

Il faut avant vérifier qu'il ne subsiste pas un élément commun. Les mauvaises surprises ne manquent pas.

Signature de JPM 
La copropriété sereine
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