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Redoxo212
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: Redoxo212 est déconnecté

Posté - 04 oct. 2021 :  23:13:08  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour.
Notre président du CS, retraité assez âgé, est décédé pendant la crise du Covid.
En parallèle, nous avons un syndic totalement démissionnaire. A titre d'exemple l'AG clôturant l'année 2019 n'a toujours pas eu lieu ni été convoquée. Nous relançons par mail depuis des mois et on nous mène en bateau.
Moi même membre du CS avec une autre personne, je souhaite mettre en demeure le Syndic de convoquer cette AG mais je m'aperçois, en faisant des recherches, que cette mise en demeure doit être faite par le Pdt du CS.
En l'absence de celui-ci (décès, donc), cette mise en demeure peut-elle être faite par nous, membres du CS et aura-t-elle une quelconque valeur ?
L'idée étant d'obtenir cette AG et de voter la révocation du syndic actuel pour en élire un nouveau.
Merci.

rambouillet
Pilier de forums

17369 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 05 oct. 2021 :  07:43:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la solution est très simple mais avant il vous faut vérifier si depuis le décès de ce membre, le CS est toujours constitué :
"Dans tous les cas, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit."

si vous étiez trois, le syndic n'est plus constitué.

Sinon, si le CS est toujours constitué, l'un de vous convoque les membres restants du CS, vous désignez un nouveau président et les affaires reprennent....

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
466 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 05 oct. 2021 :  08:39:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Comme votre dernière AG date de 2019, vérifiez aussi si la durée du mandat des membres du CS votée n’est pas expirée !
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Redoxo212
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 05 oct. 2021 :  09:02:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses.
Le CS n'était en effet constitué que de 3 personnes. Le président décédé et 2 autres personnes (dont moi même).
On aurait donc un CS qui ne serait plus constitué. Comment peut-on faire dans ce cas ?
Il faudrait une AG pour constituer un nouveau CS mais nous n'arrivons pas à obtenir cette AG.
On dirait bien une situation bloquée et absurde.
Y-a-t-il un moyen pour s'en sortir ?

nefer
Modérateur

13801 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 05 oct. 2021 :  09:26:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
combien de copropriétaires êtes vous ?

Redoxo212
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 05 oct. 2021 :  09:29:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous sommes 8 copropriétaires.

Gédehem
Pilier de forums

14990 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 05 oct. 2021 :  09:40:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La seule solution pour avoir un CS régulièrement formé : la désignation d'autres membres par une AG.

Ce qui n'interdit pas aux 2 membres en place de continuer à 'travailler'. Mais il ne peuvent le faire en tant que CS, formation collégiale.

Sur ce que vous exposez, il semblerait que votre syndicat "dysfonctionne" depuis quelques temps. Difficulté à rechercher peut être das le dysfonctionnement, ou la passivité du CS, de son pdt (très) agé (*).
Ne voyez là aucun jugement !
Pour un exercice 2019 arreté au 31.12, l'AG devait au plus tard se tenir en juin 2020. Cela fait plus d'un an, période au cours de laquelle le CS, son pdt, avait le moyen de faire bouger les choses, éventuellement en convoquant lui-même une AG, au pire en faisant constater la carence du syndic par un juge.

Maintenant le réveil est douloureux, les choses plus compliquées.

(*) ce n'était peut être pas judicieux de désigner une personne (très) agée à cette fonction, même si personne de plus jeune n'est à l'abri ....

Redoxo212
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 oct. 2021 :  10:02:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour votre réponse.
Le Pdt n'était pas non plus si âgé (72 ans). Il était loin d'être passif mais au contraire assez directif.
Oui, il a laissé passer la date limite de juin 2020 pour une AG mais souvenez-vous comme tout était désorganisé à l'époque...
Ensuite, en décembre 2020, il est décédé du Covid.
Bref.

Qui verrait une solution pour re-constituer le CS et mettre en demeure en bonne et due forme le Syndic démissionnaire ?
Merci.

Sunbird
Pilier de forums

4341 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 oct. 2021 :  10:11:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic a-t-il encore mandat?


Redoxo212
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 oct. 2021 :  10:18:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Le syndic a-t-il encore mandat?



Oui, théoriquement.
Les copropriétaires souhaitent le révoquer mais impossible à ce jour puisque aucune AG n'a eu lieu depuis mars 2019.
Donc j'imagine que de facto, son mandat est reconduit...

nefer
Modérateur

13801 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 oct. 2021 :  10:27:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Redoxo212

citation:
Initialement posté par Sunbird

Le syndic a-t-il encore mandat?




Donc j'imagine que de facto, son mandat est reconduit...



un mandat de syndic ne se reconduit pas
il faut relire ce qui est écrit dans le dernier PV d'AG qui a voté la nomination du syndic!

rambouillet
Pilier de forums

17369 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 05 oct. 2021 :  11:02:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
connaissez vous la date de fin de son mandat votée par une AG ?

Redoxo212
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 05 oct. 2021 :  11:56:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je vais regarder cela dans le compte rendu d'AG de 2019.
C'est une bonne piste.
Cela pourrait vouloir dire que le mandat du syndic est expiré et donc que celui-ci pourrait être révoqué immédiatement ?

nefer
Modérateur

13801 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 05 oct. 2021 :  12:05:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Redoxo212

Je vais regarder cela dans le compte rendu d'AG de 2019.
C'est une bonne piste.
Cela pourrait vouloir dire que le mandat du syndic est expiré et donc que celui-ci pourrait être révoqué immédiatement ?


si le mandat est expiré, il n'y a pas besoin de le révoquer
la société x n'est le plus syndic de votre copropriété

goutelette
Contributeur vétéran

1672 message(s)
Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 05 oct. 2021 :  14:08:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Redoxo212 :Qui verrait une solution pour re-constituer le CS et mettre en demeure en bonne et due forme le Syndic démissionnaire ?
Merci.

Bonjour, Pour ma part, je ne pense pas que l'urgence soit dans la reconstitution du nombre de conseiller. A savoir que vous n' êtes que 8 copro/.
L'important est qu'en tant que Conseillers mandaté par vos voisins, que vous soyez présent et actifs pour le bon ordre de votre syndicat.
Même si votre situation, ne correspond pas aux textes, l'important est que les conseillers présents et actifs mènent bon ordre à cette situation.
Chez nous, 45 lots, 5 conseillers inscrits. 2 aux fourneaux et reconnus par le syndic.
Le principal n'est pas dans le nombre des conseillers, mais le bon suivi - présence et organisation de ceux qui s'impliquent.
Si votre syndic ne répond pas ou n'agit pas, peut-être pouvez vous lui proposer de le rencontrer, afin de faire le point avec lui. Quel problème il rencontre ?
S'il reste aux abonnés absents ?
Convoquer une AG pour 8 copro/ Ne doit pas être le bout du monde.
L'important est que vous ayez un syndic qui postule le post.

Signature de goutelette 
Goutelette

Gédehem
Pilier de forums

14990 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 05 oct. 2021 :  18:29:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sans accabler Redoxo, il faudrait tout de même relever "l'inconscience de ces conseillers, qui n'ont même pas idée de la durée du mandat du syndic, sans parler de leur passivité face à l'absence de convocation d'une AG début 2020.

Et plus largement, l'un étant en rapport avec l'autre, l'inconscience, ici coupable, de ces 8 copropriétaires. Personne pour réagir au cours de ces 18 derniers mois ?

Sans être devin, on peut penser que ce petit syndicat de 8 membres ne nécessite pas un investissement important (il y a certainement peu de postes dépenses), le budget annuel réduit à pas grand chose, la tache d'un CS extrêmement simple. Pour peu que l'on s'y penche réellement, ce qui ne semble pas avoir été le cas ...

Pour convoquer maintenant une AG faute réaction du syndic (il faut vérifier l'échéance de son mandat) ?
Convocation d'une AG par un copropriétaire (l'un des 2 membres du CS ?), sous réserve de disposer de la liste à jour des copropriétaires.
AG destinée à désigner un syndic, si tel est le cas. Ce qui impose de procéder préalablement à sa recherche : il faudra inscrire sa proposition à l'ODJ.
La question de la formation du CS sera également prévue (et le RFCS aussi ...)

Cela ne résout pas le problème des comptes passés, sans doute peu importants. A régler avec le nouveau syndic.

Il y aura la solution de se gérer soi-même, un syndicat de 8 membres ne présentant pas de difficulté, en passant sous la forme 'syndicat coopératif' à partir des 2 membres CS en place ..
Sauf que le degré de méconnaissance de ces membres, comme certainement des 5 ou 6 autres copropriétaires, n'incite pas à aller dans ce sens ...

Redoxo212
Nouveau Membre

12 message(s)
Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 05 oct. 2021 :  22:16:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous pour vos éléments de réponse.
Merci à Gédehem pour la leçon.

J'ai retrouvé le PV de la dernière AG dans lequel il est écrit au Point 14 'Election du cabinet XXX aux fonctions de syndic avec approbation du contrat de syndic Loi Alur - Décret 2015-342 du 26 mars 2015' :
"Le syndic a été nommé pour une durée de 2 ans lors de l'AG du 14/03/19 et ce, jusqu'au 30/06/2021".
Le mandat du syndic est donc bien expiré.

A partir de là, si je résume vos différentes interventions, ce qu'il convient de faire :
- Recherche d'un nouveau syndic
- Convocation d'une AG par un des membres du CS
- Désignation par vote d'un nouveau syndic (faut-il nécessairement et obligatoirement proposer le choix entre 2 syndics comme je l'ai vu écrit quelque part ?)
- A l'occasion de cette AG, vote pour désigner un nouveau CS et son Pdt.

J'ai bon ?
Qui est d'accord, qui n'est pas d'accord avec ce 'processus' ?
Merci à tous, encore une fois, pour votre aide.

nefer
Modérateur

13801 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 05 oct. 2021 :  22:20:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
un seul contrat suffit

Redoxo212
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 05 oct. 2021 :  22:28:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@ nefer.
OK merci.
Je viens de me rendre compte que le CS n'est plus constitué. Le PV d'AG précise en effet que celui-ci était élu pour une durée d'un an.
Un simple copropriétaire peut-il convoquer cette AG ? Valable juridiquement ?

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 05 oct. 2021 :  23:01:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avant d'aller plus loin, il serait nécessaire que vous ayez les textes de base sous les yeux, loi de 65 et décret de 67. Vous les trouverez à partir des liens dans le cartouche de gauche "Guide juridique", site de légifrance.

Dans votre cas "syndicat dépourvu de syndic", tout copropriétaire peut valablement convoquer une AG (Loi 1965 art.17). Dans un syndicat de 8 membres ce devrait être simple pour les adresses.
Si vous ne savez pas faire (formalisme), voyez une assoce locale de copropriétaires. Pour la convoc elle même, vous pouvez utiliser la rédaction des convoc de votre ex syndic.
Les questions importantes : le vote d'un budget prévisionnel (budget à la louche selon les budgets antérieurs : c'est révisable en cours de route), la désignation du syndic (1 proposition suffit), la désignation des membres du CS (candidatures à rechercher), et j'ajouterais l'adoption du RFCS (voir modèle ici dans la rubrique "CS").

La difficulté va être pour le syndic pro, très peu souhaitant gérer des petits syndicats (temps passé équivalent à un plus grand mais honoraires moins importants : "ça paye pas !").
Voyez si vous ne pouvez pas vous organiser sous la forme "syndicat coopératif". Avec 3 personnes qui se forment et s'impliquent c'est très possible . D'autant que pour 8, "c'est pas sorcier". (*)
Sachant tout de même qu'il faudra récupérer les docs de l'ex-syndic, des comptes et fonds (c'est une obligation pour lui de les remettre), au besoin en passant par le juge s'il résiste. Il faut intégrer ce point au départ, peu importe la désignation d'un syndic pro ou votre engagement.

Voyez si 2 autres personnes sont prêtes à se lancer avec vous ...

(*) 3= 1 qui sera désigné syndic et sera alors 'pdt du CS' (pdt-syndic), 1 vice-pdt pour remplacer le pdt-syndic en cas d'absence/impossibilité, 1 membre.

NB : vous n'avez plus de syndic depuis juin : il ne faut plus verser de fonds (faites l'info à tous), l'ex syndic ne pouvant effectuer aucun paiements, ce qui pose problème pour les dépenses courantes habituelles type "eau-gaz-électricité".

Édité par - Gédehem le 05 oct. 2021 23:11:44

Redoxo212
Nouveau Membre

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Statut: Redoxo212 est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 05 oct. 2021 :  23:49:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@ Gedehem
Merci pour vos réponses et conseils.
Je vais lire les textes de 65 et 67.

Concernant l'idée d'un syndicat coopératif, ce n'est pas d'actualité, malheureusement. Personne n'a le temps et personne ne veut s'y coller. Moi même, vies professionnelles et personnelles trop chargées, c'est impossible...

Pour un syndic pro, j'ai pris contact avant l'été avec un cabinet qui semblait intéressé. Il m'a été conseillé par une amie habitant dans un immeuble de taille modeste comme le nôtre. Nous n'avons pas encore parlé d'argent ceci dit. Le précédent syndic pro nous prenait 2900 € TTC par an d'honoraires.

Votre NB est très intéressant. Ainsi, le syndic ne peut plus effectuer aucun règlement ? Pourtant, nous n'avons aucune interruption de services à ce jour. Tout fonctionne y compris le ménage dans les parties communes. A mon avis, le syndic continue de faire des paiements... Est-il en illégalité totale s'il le fait ?
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