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Nico_76
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1 message
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Posté - 21 sept. 2021 :  14:34:10  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

Je découvre ce forum car je suis à l'aube de louer en LMNP mais certains points restent sans réponses alors je me permets de vous exposer le sujet en espérant que saurez m'éclairer.


Ma situation :
J'ai acheté un appartement en copropriété il y a 5 ans et que j'habite depuis l'achat. Je suis sur le point actuellement d'acheter une maison et souhaite louer l'appartement en LMNP au réel simplifié dans le but d'amortir le bien et de réduire la fiscalité au maximum.


Ce que j'ai compris :
- Dégageant moins de 23k€ par an de loyer, je peux être LMNP.
- En LMNP, je dois envoyer un P0i dans les 15 jours de début d'activité.
- Je dois fournir au locataire une liste précise de mobilier.
- Au régime réel, je dois assurer une comptabilité sur l'exercice.
- Je dois m'inscrire à un CGA si je souhaite bénéficier de l'abbatement de 25% sur mes revenus BIC imposables.
- Je dois déclarer mes revenus sur la 2042 C PRO et remplir le formulaire 2031.
- Je peux amortir mon bien (hors terrain) en l'inscrivant à l'actif et en créant un tableau d'amortissement par composant "réaliste".
- Je suis redevable de la CFE si mon CA dépasse 5 k€ mais la valeur pour une construction ancienne est assez peu significative.
- En cas de revente, la plue value est évaluée par {valeur de vente - frais annexe DPE etc..} - {Valeur vénale non amortie}.
- Le montant imposé lors de la plue value dépend de la durée depuis laquelle le bien est possédé et est évalué par une imposition à 19%
- Lors de la déclaration de l'année N, je saisi sur la ligne 229 la provision totale pour charge de l'année N-1 et sur la ligne 230 les provisions de N-2 (donc déclarés en N-1) et qui n'étaient pas déductibles (donc les charges récupérables).


Ce que je ne saisi pas encore :
Il semble qu'à la différence de la location nue ou seuls les loyers hors charges sont déclarés, les revenus BIC à déclarer sont l'ensemble {loyers+charges déductibles+charges récupérable}, en micro BIC ou au réel d'ailleurs. Et c'est là que je ne saisi pas : Dans mon cas (au réel) les charges locatives sont importantes (les 2/3) car comprennent entre autre le chauffage. Ces charges locatives étant récupérables, elles ne sont pas déductibles donc si je les intègre dans mes revenus, que je les déduits à l'année N mais que je les réintègre à l'année N+1, alors mon taux d'imposition (TMI +PS) va s'appliquer dessus; ce que je trouve absurde dans la mesure où ces montants ne sont pas des revenus à proprement parlé mais bien une provision que j'avance à la copropriété et que je récupère pour leur valeur réelle auprès du locataire une fois les comptes de copro arrêtés. En gros ce n'est pas du gain donc pourquoi payer des impôts dessus ??


Mes questions :
1. Peut on louer en LMNP un appartement qui a été au préalable ma RP ?
2. Y a t il d'autres démarches administratives que ce que j'ai indiqué ?
3. Le montant des revenus à déclarer au réel simplifié comprend il bien l'ensemble {loyers+charges totales de copropriété} ?
4. Si oui à la question précédente, est ce le jeu d'écriture sur les lignes 229 et 230 qui permettrait aux services des impôts d'extraire les charges récupérables dans le calcul de la base d'imposition ?


J'ai fait beaucoup de recherches mais suis totalement novice en immobilier donc surtout ne pas hésitez à me corriger si je raconte n'importe quoi.

Un grand merci par avance pour vos lumières parce que sincèrement je trouve nulle part réponse précise à mes questions.

Cordialement
Nicolas


 
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