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sonia75
Contributeur vétéran

1670 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Posté - 16 sept. 2021 :  15:59:25  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

Dans le contexte de la RGPD, je me demandais si la question des impayés en copro, notamment le nom des débiteurs devait rester confidentiel ou pouvait être communiqué à l'ensemble des copros dans le cadre de l'info de gestion et financière qu'ils doivent recevoir ?
Cela peut il notamment être communiqué en cours d'année ou uniquement à l'AG ?
Notre syndic est hésitant sur la question, le sujet étant peu clair de façon générale et sujet à interprétation comme pour tout....
Mille mercis encore de vos lumières !


ducmol
Contributeur débutant

France
93 message(s)
Statut: ducmol est déconnecté

 1 Posté - 16 sept. 2021 :  16:26:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
article 14-3 de la loi de 1965

Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie , ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.

voici ci dessous l'ensembles des 5 annexes il est vrai que d'aucun manière il n'est prévu de donner aux personnes la situation de chacun des copropriétaires donc les syndics ne doivent pas le faire ni que personne puissent en prendre connaissance c'est la une atteinte à la vie privé

Annexe comptable 1: Le compte de la copropriété de l’état financier de la copropriété.
L’état financier permet de connaître la situation financière du syndicat après la répartition des dépenses entre les copropriétaires.

Cette annexe représente une synthèse de la situation de trésorerie du syndicat et l’état de ses créance et de ses dettes.

La trésorerie est composée des fonds que la copropriété décide de placer, de ceux disponibles sur le ou les comptes du syndicat et des liquidités pour les menues réparations.

L’état financier permet de connaître le montant des liquidités que la copropriété a et ses fonds “théoriques” (provisions et avances).

Allons plus en détails

Tout d’abord examinons le comptes de la copropriété “avances et provisions”. Il correspond aux capitaux dont dispose le syndicat des copropriétaires. Autrement dit, l’ensemble des provisions et avances constituées par la copropriété suite aux différents appels de fonds conformément aux résolutions votées par l’assemblée générale.

Le compte situation de trésorerie: correspond à la trésorerie dont dispose le syndicat de copropriétaires à la clôture des comptes. Le compte 50 correspond à la Banque fonds placés et le compte 51 correspond à la Banque compte courant. Le compte 53 correspond à la Caisse, c’est-à-dire les liquidités mises à disposition (gardien, conseil syndical) pour effectuer de menues dépenses.

L’état des dettes présente les dettes que le syndicat des copropriétaires à vis-à-vis de tous les tiers.

Lorsque vous analysez l’état financier, trois points doivent attirer votre attention:

Le compte de la copropriété “d’attente”.
Toutes les sommes transitant dans les comptes de la copropriété, doivent être “affectées” à la fin de chaque exercice. Le compte d’attente doit être soldé. Dans le cas contraire, il est recommandé de nous questionner sur l’origine de ce que le compte d’attente contient.

Les comptes de la copropriété de “régularisation”.
Ils reprennent les sommes perçues ou payées d’avance concernant un autre exercice. Vous pourrez vérifier ce que ces sommes sont devenues et si elles n’ont pas été comptabilisées à tord sur deux exercices.

La dépréciation des comptes tiers.

Ce compte vous permet de mesurer les impayés que la copropriété devra prendre en charge

Annexe comptable 2: Le compte de la copropriété de gestion générale.
Le compte de gestion général récapitule les recettes et les dépenses par nature (ascenseurs, chauffage…); les produits et les charges pour opérations courantes et exceptionnelles y sont distingués.

Les informations dans ce tableaux seront reprises dans deux autres annexes.

L’année N-1 correspond à l’exercice comptable précédent celui à approuver.

N est l’année dont les comptes sont à approuver (et non l’année en cours).

N+1 correspond au budget prévisionnel de l’année en cours. C’est sur ce budget que sont affectés les appels de fonds.

L’année N+2 est l’année future dont il faudra voter le budget prévisionnel.

Dans cette annexe, les charges sont regroupées par nature.

Notons que les produits sont les sommes appelées ou dues, et qui doivent donc être réglées. Les recettes sont les sommes réellement encaissées.

Annexe comptable 3: Le compte de copropriété de gestion pour opérations courantes.
Elle reprend les opérations figurant dans la première partie de l’annexe 2, mais elles sont présentées ici dans l’ordre des catégories et rubriques de répartition.

En d’autres termes, ces comptes vous présentent les charges selon leur spécialisation, qui dépendent du règlement de copropriété (charges communes générales, charges bâtiments, ascenseur…).

Cette annexe vous sera plus utile que l’annexe 2; vous pourrez y vérifier le coût de chaque poste de dépenses et l’adéquation entre les charges réclamées et les sommes dépensées.

Elle permet d’analyser les montants et l’évolution des charges courantes de votre copropriété sur 4 ans: N-1, N, N+1, N+2. Elle permet d’identifier et de prendre en compte les sommes appelées qui ont été affectées à un poste de charges. La copropriété pourra alors décider de l’affectation des sommes appelées, de les diminuer ou de les augmenter.

Annexe comptable 4: Le compte de la copropriété de gestion pour gros travaux et opérations exceptionnelles.
Cette annexe récapitule les charges pour gros travaux votées hors budget prévisionnel, qui ont été réalisées lors de l’exercice à approuver.

Egalement, cette annexe présente les interventions effectuées à l’initiative du syndic telles que par exemple que des travaux urgents.

Annexe comptable 5: Le compte de la copropriété de l’état des travaux en cours.
L’assemblée générale peut décider que des gros travaux soient sur plusieurs exercices comptables. Cette annexe vous permet de connaître l’avancement à la fin de chaque exercice; ce que nous devons vous notifier.

Cette annexe vous détaille, opération par opération, l’état d’avancement des gros travaux et les interventions exceptionnelles non terminées en fin d’exercice.

Ainsi, la copropriété peut comparer les travaux votés en assemblée générale, c’est-à-dire ceux qui ont été réalisés et dépensés, de ceux restant à réaliser et à dépenser.

La partie “solde en attente” de cette annexe informe de la différence entre les fonds reçus et le montant des travaux à réalisés.

Neofit92
Contributeur débutant

France
83 message(s)
Statut: Neofit92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 16 sept. 2021 :  16:29:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

pour notre part, si vous êtes au CS et que vous "bénéficiez" d'un syndic en accord avec la loi, vous devriez avoir accès au suivi de la trésorerie et donc avoir le positionnement en temps quasi réel des impayés de charges. Sans l'extranet, c'est un peu plus pénible mais cela reste possible.
Cela permet aux membres du CS qui suit la compta d'anticiper, voir de comprendre et de trouver possiblement une solution.

Maintenant communiqué en cours d'année ce genre d'information, n'est peut être pas le meilleur moyen d'avoir un esprit communautaire.
En faire la publicité à tous!

Vous le supporteriez?

Cdlt

JB22
Pilier de forums

4308 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 sept. 2021 :  16:33:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le solde des comptes des copropriétaires créditeurs ou débiteurs (Impayés ) doivent être communiqués dans la convocation de l' A.G.
Les copropriétaires étant responsables en cas d' impayés, rien ne s' oppose à la communication des impayés.
En effet en cas d' impayés les copropriétaires peuvent être appelés à verser un appel de fonds pour constitution d' un emprunt dit de solidarité. Le syndic doit justifier cet appel en communicant le nom du ou des débiteurs;
En cas d' impayés définitifs ils doivent combler les impayés, ils doivent donc $etre informés.

Sunbird
Pilier de forums

4375 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 sept. 2021 :  16:49:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour moi le RGPD n'est pas opposable aux copropriétaires.

Concernant la position de compte des copropriétaires vous l'avez lorsque les comptes doivent être validés (normalement tous les ans).

Par contre vous pouvez décider en AG que le syndic donne l'accès sur l'extranet sur ce point, ce qui est le cas des CS.

Je trouve que cette information est intéressante car elle permet de voir tout au long de l'année les mauvais payeurs et lorsqu'on les croise et qu'ils râlent de leur rappeler qu'il faudrait penser à payer les charges...

Neofit92
Contributeur débutant

France
83 message(s)
Statut: Neofit92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 16 sept. 2021 :  16:53:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On est bien d'accord @JB22, lors de l'AG.
C'est même un document qui sert à certains qui prennent quelques libertés avec les échéances de remettre les compteurs à zéro.

Maintenant le publier en cours d'année tout de GO, c'est une drôle d'idée.

Par contre que le syndic se colle au problème, soit vigilant, c'est un peu sa tâche non?
Le CS peut -être là en support car les situations des uns et des autres peuvent être radicalement différentes.

rambouillet
Pilier de forums

17393 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 16 sept. 2021 :  17:51:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
avec l'annexe 1, doit être fourni la liste des copros créditeurs et débiteurs, c'est la loi .... donc aucun état d'âme à porter à la connaissance de tous...

Édité par - rambouillet le 16 sept. 2021 17:52:16

Gédehem
Pilier de forums

15028 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 16 sept. 2021 :  18:22:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Notre syndic est hésitant sur la question,....."

Ayant en mémoire d'autres sujets lancés par sonia75, on peut raisonnablement se poser des questions sur ce "drôle" de syndic, et aussi sur la méconnaissance des membres du CS sur ces affaires !
Il y a des lustres que la situation des comptes de chacun des copropriétaires (des associés du groupement) est jointes à la convocation des AG appelées à statuer sur les comptes du syndicat.
Que cette situation des comptes individuelles est bien entendu nominative, et que chacun sait ce qu'il en est de son voisin, qu'il soit en + ou en - ..
Il n'y a à là rien de confidentiel, et depuis des lustres, les textes sur la protection des données perso n'ayant rien changé à l'obligation de produire l'état..
Ce que n'ignore pas tout syndic pro digne de ce nom ....

Mais comme sur d'autre sujets, peut être que Sonia va nous répondre " Oui, mais ....." pour démontrer le contraire ....

Édité par - Gédehem le 16 sept. 2021 18:23:43

ducmol
Contributeur débutant

France
93 message(s)
Statut: ducmol est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 16 sept. 2021 :  18:26:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

avec l'annexe 1, doit être fourni la liste des copros créditeurs et débiteurs, c'est la loi .... donc aucun état d'âme à porter à la connaissance de tous...


je me pose la question concernant le fait d'être fourni a tous les copropriétaires
car a l'article 11 du decret au 5 du II

"5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;"

la on est dans un projet d'état individuel des comptes de chacun donc bien dès lors qui ne concerne que chacun pris individuellement et non tous devant recevoir la repartitions des autres

et voici l'article 11 au complet
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;

12° Le projet de convention et l'avis du conseil syndical mentionnés au second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ou la teneur de la délégation prévue à la deuxième phrase du premier alinéa de ce même article ;

13° La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965.

II.-Pour l'information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du second alinéa de l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.

et pour rappel la définition de individuel de l'académie française

"Qui concerne un seul individu ; qui est relatif à, destiné à une seule personne. Fiche individuelle d’état civil. Convocation individuelle. Initiative individuelle. Travail individuel. Une mesure individuelle. Voyage, abonnement, chauffage individuel."

donc un grand nombre de syndic ne se fatigue pas à fournir au titre du 5 du II un état non pas individuel mais collectif



Édité par - ducmol le 16 sept. 2021 18:50:21

Gédehem
Pilier de forums

15028 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 16 sept. 2021 :  19:33:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;"

la on est dans un projet d'état individuel des comptes de chacun donc bien dès lors qui ne concerne que chacun pris individuellement et non tous devant recevoir la repartitions des autres


Confusion : l'état individuel, donc nominatif, reprend l'intégralité des comptes du syndicat répartis entre chacun, chacun des "syndicataires-associés" étant à même d'apprécier la situation des autres "syndicataires-associés" dans le même bateau.
Même chose pour les dettes/créances du syndicat vis à vis de tiers : état nominatif par fournisseur/entreprise.

sonia75
Contributeur vétéran

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Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 16 sept. 2021 :  20:56:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

"Notre syndic est hésitant sur la question,....."

Ayant en mémoire d'autres sujets lancés par sonia75, on peut raisonnablement se poser des questions sur ce "drôle" de syndic, et aussi sur la méconnaissance des membres du CS sur ces affaires !
Il y a des lustres que la situation des comptes de chacun des copropriétaires (des associés du groupement) est jointes à la convocation des AG appelées à statuer sur les comptes du syndicat.
Que cette situation des comptes individuelles est bien entendu nominative, et que chacun sait ce qu'il en est de son voisin, qu'il soit en + ou en - ..
Il n'y a à là rien de confidentiel, et depuis des lustres, les textes sur la protection des données perso n'ayant rien changé à l'obligation de produire l'état..
Ce que n'ignore pas tout syndic pro digne de ce nom ....

Mais comme sur d'autre sujets, peut être que Sonia va nous répondre " Oui, mais ....." pour démontrer le contraire ....


Merci à tous de vos retours.
Pour répondre à Gedehem, la question était de savoir s'il était possible de communiquer sur les noms des débiteurs en dehors de l' AG en faisant un email d'information au copropriétaire afin de les alerter aussi sur les risques financier encourus notamment problème pour payer certaines factures.

À ce sujet je note qu'il est possible de faire un appel d'emprunt de solidarité. Savez-vous s'il est possible de faire cet appel supplémentaire sans faire d'AG? Ou est-ce quelque chose qui doit être voté ?

Encore merci pour tous vos avis toujours utiles!

Copropriétaire33
Contributeur senior

France
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 16 sept. 2021 :  22:05:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Des copropriétaires débiteurs, c’est bien le problème de tous les membres du SDC, donc pour ma part, je communiquerai à n’importe quel moment les noms des débiteurs dans le cadre de la copropriété.

Non, AG obligatoirement et impérativement à l’article 24.






Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Édité par - Copropriétaire33 le 16 sept. 2021 22:07:09

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 17 sept. 2021 :  07:33:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En dehors des documents prévus par la loi, perso, j'éviterai de mettre des noms en circulation ..... mais rien n'empêche d'informer en mettant les sommes en jeu.

Quant à "l'emprunt de solidarité", passage obligatoire par une AG avec une résolution bien ficelée ....

sonia75
Contributeur vétéran

1670 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 17 sept. 2021 :  08:15:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci de vos retours. En fait ça nous intéresserait de pouvoir communiquer les noms publiquement afin de mettre les intéressés devant leurs responsabilités mais effectivement ça peut être controversé sauf à joindre un document officiel comptable peut-être du type de ce qui est joint à la convocation. A voir comment éventuellement pouvoir faire connaître ces noms d'une façon détournée.

Merci de la précision pour l'emprunt de solidarité, en effet c'est bien ce dont je me doutais, ça aurait été trop beau de pouvoir appeler sens AG !

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 17 sept. 2021 :  08:58:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La situation financière du syndicat doit être la 1ère préoccupation de tout syndic, de tout CS.
Les impayés ou retard de paiement sont la 1ère des plaies de tout syndicat.

Dans la vie courante, chacun adapte (en gros) ses dépenses au montant de ses revenus.
"Je gagne 100 je peux dépenser 100"
Dans nos syndicats, c'est tout l'inverse : l'AG décide des dépenses, dépenses que décident les copropriétaires "quoi qu'il leur en coûte" .....
Par leur vote, ils s'engagent à assurer le financement de ces dépenses.

Dans nos vies courantes ce sont nos recettes qui déterminent nos dépenses.
Dans nos syndicats, ce sont nos dépenses qui déterminent les recettes....

Cela a été dit (écrit) ici : le CS doit demander au syndic chaque trimestre un extrait de la situation des comptes individuels afin de savoir où en est le financement des dépenses, le niveau des recettes.
Pas besoin d'attendre la fin de l'exercice, au risque de trainer des dettes, des impayés.

Sachant que les provisions sont payables d'avance (le 1er jour de chaque trimestre par exemple), il est facile de vérifier ce qu'il en est de la situation de chacun au début du trimestre suivant.
Par exemple, situation des comptes individuels au 30 septembre 2021 éditée (demandée) vers le 15 octobre : on saura (syndic, CS) qui n'a pas payé ses appels de fonds, qui est en retard de paiement.

S'agissant de "communication", de quoi parlent on ??
La situation des comptes individuels (dettes/créances) doit être jointe aux pièces annexes lors des AG. Tous les copropriétaires savent ce qu'il en est de la position de chacun. Il n'y a rien de plus à diffuser.
En revanche, et c'est là un outil de travail, l'extrait trimestriel dont il est question plus haut permet au syndic et au CS de savoir exactement ce qu'il en est chaque trimestre, ce qui permet d'agir sans attendre une accumulation préjudiciable au syndicat, et par là à tous.
Un retard de paiement c'est peut être un oubli, mais aussi une difficulté passagère.
Un défaut de paiement répété 2 trimestres de suite, c'est qu'il y a un réel problème dans la durée, que le syndic doit traiter sans attendre, au besoin avec le CS.

rambouillet
Pilier de forums

17393 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 17 sept. 2021 :  10:53:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
. En fait ça nous intéresserait de pouvoir communiquer les noms publiquement afin de mettre les intéressés devant leurs responsabilités


Certes, mais mettre certains fassent à leurs responsabilités, cela ne veut pas dire étaler au grand jour ceux qui ont des difficultés passagères de la vie et qui ne souhaitent pas le voir mis au grand jour. Chacun peut être dans la mouise à un moment.
Quant aux récidivistes réfractaires a ces injonctions par phobie administratives ou autres, il suffit d'en parler dans un couloir devant les BAL pour que cela se répande...

Chez nous nous en avions un qui ne payait qu'une fois par an quand le syndic le pressai trop. Nous avons mis en place au premier trimestre de dette (avec marquage à la c.....e du syndic), la mise en demeure sous 3 semaines puis l'injonction à payer après les 30 jours. ll s'est aperçu au bout de 6 mois (les délais de traitement sont assez longs) que finalement il avait payé double de charges par les frais d'huissier, de syndic, intérêts de retard et autres, que le phénomène a disparu. et cela à chaque trimestre en retard. Et finalement, il a vendu ..... Il faut toucher au porte monnaie pour que ce soit efficace, pas avec de l'affichage....

Sunbird
Pilier de forums

4375 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 17 sept. 2021 :  11:03:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Afficher une liste nominative des impayés dans le couloir, non, car cela ne concerne pas les personnes extérieures au SDC, par contre liste sur l'extranet, ou mail du CS à l'ensemble du SDC avec la liste pourquoi pas.

Après comme rappelé par certains dans la gestion des impayés le rôle du CS est central, et ses actions sont souvent déterminantes pour le recouvrement des impayés.

Il y a 3 raisons principales des impayés :
- les oublis,
- les problèmes financiers,
- les conflits avec le syndic/CS/copropriété.

Gédehem
Pilier de forums

15028 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 17 sept. 2021 :  11:57:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Quelles que soient les raisons, le suivi trimestriel des retards ponctuels ou impayés constants permet d'être réactif (syndic) et éventuellement actif (CS) auprès de la ou des personnes concernées.

Afin d'éviter ceci :
"nous en avions un qui ne payait qu'une fois par an quand le syndic le pressai trop."


Dans le cadre d'un suivi trimestriel (syndic/CS), on n'attend pas 1 an pour recouvrer des charges.
Mettons un impayé/retard sur le Trim 1 de l'exercice constaté au début du trimestre 2, soit le 15 avril (exemple).
La provision devant avoir été versée pour le 15 janvier, c'est aussitôt la lettre de rappel sous 15 jours. Si rien ne bouge sous ces 15 jours, c'est la MED automatique, base de toute procédure.
Bien entendu, dans ce laps de temps, un contact avec le copropriétaire est indispensable afin de voir ce qu'il en est : pb passager, difficulté ponctuelle, ou alors plus grave, durable.
Personne n'est à l'abri d'une difficulté. Encore faut-il en avoir connaissance pour tenter d'y répondre.

Conclusion : il faut suivre de très près la situation des comptes de chacun (syndic + CS), ce qui suppose ce suivi trimestriel et d'y répondre, et de ne pas hésiter à contacter/rencontrer les personnes concernées, ce qui permet de résoudre souvent la difficulté, de prendre les moyens d'y répondre, d'accompagner le copro en difficulté.

D'où l'anticipation/information indispensable, la solution ne venant pas souvent de la MED ou de l'envoi d'un huissier.

PS : il ne s'agit pas de faire la chasse aux sorcières. Mais il faut bien comprendre que le retard de paiement, l'impayé durable de l'un des associés porte préjudice à tous les autres : Si le syndicat dépense 1000, il faudra payer 1000. Peu importe l'écriture dans le compte individuel : en trésorerie il faudra sortir 1000. Si l'un n'a pas payé sa part de 100, il y a un trou !
Qui paye ???
D'où la nécessaire information de tous sur la situation de tous.

Édité par - Gédehem le 17 sept. 2021 12:07:29

sonia75
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 17 sept. 2021 :  16:21:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Gédehem

Quelles que soient les raisons, le suivi trimestriel des retards ponctuels ou impayés constants permet d'être réactif (syndic) et éventuellement actif (CS) auprès de la ou des personnes concernées.

Afin d'éviter ceci :
"nous en avions un qui ne payait qu'une fois par an quand le syndic le pressai trop."


Dans le cadre d'un suivi trimestriel (syndic/CS), on n'attend pas 1 an pour recouvrer des charges.
Mettons un impayé/retard sur le Trim 1 de l'exercice constaté au début du trimestre 2, soit le 15 avril (exemple).
La provision devant avoir été versée pour le 15 janvier, c'est aussitôt la lettre de rappel sous 15 jours. Si rien ne bouge sous ces 15 jours, c'est la MED automatique, base de toute procédure.
Bien entendu, dans ce laps de temps, un contact avec le copropriétaire est indispensable afin de voir ce qu'il en est : pb passager, difficulté ponctuelle, ou alors plus grave, durable.
Personne n'est à l'abri d'une difficulté. Encore faut-il en avoir connaissance pour tenter d'y répondre.

Conclusion : il faut suivre de très près la situation des comptes de chacun (syndic + CS), ce qui suppose ce suivi trimestriel et d'y répondre, et de ne pas hésiter à contacter/rencontrer les personnes concernées, ce qui permet de résoudre souvent la difficulté, de prendre les moyens d'y répondre, d'accompagner le copro en difficulté.

D'où l'anticipation/information indispensable, la solution ne venant pas souvent de la MED ou de l'envoi d'un huissier.

PS : il ne s'agit pas de faire la chasse aux sorcières. Mais il faut bien comprendre que le retard de paiement, l'impayé durable de l'un des associés porte préjudice à tous les autres : Si le syndicat dépense 1000, il faudra payer 1000. Peu importe l'écriture dans le compte individuel : en trésorerie il faudra sortir 1000. Si l'un n'a pas payé sa part de 100, il y a un trou !
Qui paye ???
D'où la nécessaire information de tous sur la situation de tous.


Merci à tous de vos conseils sensés.
Nous sommes nous dans le cas d'impayés dus à des litiges copro de type "je me venge" (aucun souci financier du côté des 2 débiteurs).
Là où je ne vous suis plus Gedehem c'est quand vous dites "la solution ne venant pas souvent de la MED ou de l'envoi d'un huissier" ? Il me semble qu'une procédure finit quand même par aboutir. Et serait même assez rapide désormais depuis la loi ELAN si j'ai bien compris ?

Rambouillet mentionne l'injonction de paiement, ce qui me semble intéressant en terme de rapidité mais n'y a -t-il pas un risque que les débiteurs la contestent par principe même sans argument ?


Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 17 sept. 2021 :  17:10:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Il n'y a rien de rapide, et encore moins sur le tribunal judicaire de Paris.

Les comptes ont ils été approuvés ? Sont ils contestés judiciairement ?
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 17 sept. 2021 :  22:11:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le modèle de l'annexe 1 impose la communication à tous les copropriétaires d'une liste liste détaillée comportant le nom et la somme due.

Le conseil syndical peut, et doit, demander à chaque fin de trimestre la liste des débiteurs et les montant dus. Cela peut être demandé à d'autres moments quand il y a une insuffisance de trésorerie notamment.

Par ailleurs tout commande une discrétion raisonnée aux membres du conseil syndical. Dans des cas rares la raison commande au contraire un affichage
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