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leleto
Contributeur débutant

97 message(s)
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Posté - 11 mai 2021 :  17:16:40  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Je suis membre d'un CS. Un syndic de la place de Paris a voulu facturer un pré état daté. Je lui ai indiqué que cela était illégal car non compris dans le contrat dont ce document n'a aucune existence légal par ailleurs.
Le syndic a pondu entre temps en prévision de l'AG une annexe pour justifier tout pré état daté....
Ce syndic n'a pas d'intranet à jour et en particulier pour le conseil syndical et propose sur son contrat type de s'en dispenser.
Est ce que tout cela est légal ? J'en doute.

nefer
Modérateur

13857 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 11 mai 2021 :  17:24:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par leleto

Bonjour,
Je suis membre d'un CS. Un syndic de la place de Paris a voulu facturer un pré état daté. Je lui ai indiqué que cela était illégal car non compris dans le contrat dont ce document n'a aucune existence légal par ailleurs.
Le syndic a pondu entre temps en prévision de l'AG une annexe pour justifier tout pré état daté....
Ce syndic n'a pas d'intranet à jour et en particulier pour le conseil syndical et propose sur son contrat type de s'en dispenser.
Est ce que tout cela est légal ? J'en doute.


le syndic ne peut pas ajouter une annexe de son invention au contrat type en vigueur depuis juillet 2020

avez vous pris connaissance du contrat type ?

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf...00042075146/

https://www.legifrance.gouv.fr/loda...00042078893/



rambouillet
Pilier de forums

17393 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 11 mai 2021 :  17:35:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il ne peut pas mettre dans un contrat qui le lie avec le syndicat, une disposition qui s'appliquerait à 1 copro, puisqu'il n'est pas lié à 1 copro.

Et le contrat type n'a pas vocation à être modifié.

Il doit établir un devis pour le copro concerné et ce dernier accepte le devis ou non.... ou le négocie...

Pour ce qui est de la dispense, c'est l'AG qui décide et non le syndic....

Sunbird
Pilier de forums

4377 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 11 mai 2021 :  18:07:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le plus simple est peut être de rechercher un syndic qui a un extranet fonctionnel.

leleto
Contributeur débutant

97 message(s)
Statut: leleto est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 11 mai 2021 :  18:19:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous.... je comprends que ce syndic est très borderline. Nous ne l'avons que depuis 1 an et j'en découvre au fil de l'eau.

JPM
Modérateur

8318 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 12 mai 2021 :  23:13:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Si vous n'avez rien d'autre à lui reprocher, gardez le bien

Il ne faut pas plaisanter avec les risques et coûts d'un changement de syndic.

Le pré état daté c'est ce qui est réellement utile pour l'information de l'acquéreur avant l'acte préparatoire.

L'état daté final a pour seule utilité réelle l'apurement des comptes du vendeur.

Le bon sens commande de rémunérer correctement le pré état daté et plus modestement l'état daté final




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

4377 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 mai 2021 :  13:14:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le pré état daté n'a jamais existé.

C'est le CRIDON qui a lancé ce document afin que les notaires se prémunissent des recours des acquéreurs/vendeurs dans le cas où ils refuseraient de réitérer l'acte (vente) si les documents prévus par ALUR n'étaient pas communiqués lors de la promesse.




JPM
Modérateur

8318 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 mai 2021 :  14:15:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

C'est aussi le pouvoir réglementaire qui n'a pas voulu admettre que son souci légitime d'information de l'acquéreur n'était pas suffisamment satisfait par le texte.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

15034 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 13 mai 2021 :  19:28:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bien d'accord : encore un rédacteur de texte qui s'est planté, sans doute par ignorance ;..;

C'est avant la signature de la promesse de vente que l'acquéreur doit avoir en mains les données lui permettant d'apprécier au mieux l'affaire dans laquelle il s'engage.
Au moment de la réitération, cela n'a qu'un intérêt secondaire pour lui.

JPM
Modérateur

8318 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 13 mai 2021 :  20:59:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Bon ! alors il faut admettre que le pré état daté existe et qu'il mérite une rémunération correcte.

Il faut alors admettre une rémunération plus modeste pour l'état daté.

Il faudrait d'ailleurs supprimer cette expression d'état daté qui ne veut rien dire.
Le pré état daté est un dossier d'information. L'état daté est un compte de vendeur. Pour les prévisions sur les charges à venir, les informations se trouvent dans le dossier d'information.

Mais la date des informations comptables ne doit pas être antérieure de plus de six mois à celle de la demande. Le syndic doit signaler tout événement récent d'avoir une incidence sur les obligations futures de l'acquéreur soit un procès soit un chantier dont l'OS vient d'être passé.

D'un certaine manière il faudrait adopter un comportement autre que celui imposé par les pouvoirs publics.

A cet égard je vous rappelle que la procédure de répartition des charges imposée par le statut de la copropriété, n'est pas respectée de nos jours. La procédure légale prévoyait la répartition du solde entre les charges et les appels effectués. Or c'est une compensation interdite. Dont on restitue les appels et on répartit les charges.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 14 mai 2021 :  08:59:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
C'est avant la signature de la promesse de vente que l'acquéreur doit avoir en mains les données lui permettant d'apprécier au mieux l'affaire dans laquelle il s'engage.


c'et déjà prévu dans le CCH, il y a toute la liste de toutes les infos à fournir pour le compromis qui sont quasi les mêmes que celles du pre état daté.

Et toutes les infos sont soit dans l'extranet du syndicat, soit dan les archives du vendeur (si bien sur il garde convocations et PV et décomptes annuels...)

Sunbird
Pilier de forums

4377 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 14 mai 2021 :  13:13:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avant ALUR la majorité des notaires donnaient les informations nécessaires aux acquéreurs dès la promesse, le seul point qui manquait était la santé financière du syndicat.

Il faut revenir aux fondamentaux, on communique les annexes comptables validées par la dernière AG et l'acquéreur à les informations.
Un copropriétaire a donc toutes les informations, en plus de celles que le syndic doit mettre sur l'extranet, il n'a jamais été demandé que le syndic doit fournir un pré-état daté comme l'impose certains notaires.

JPM
Modérateur

8318 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 14 mai 2021 :  13:41:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Dans deux cas sur trois le vendeur n'a pas ce qui est exigé par le CCH

Il n'a pas d'autre solution que de tout demander au syndic.

Il y a alors une relation contractuelle directe entre le vendeur et le syndic et donc l'impossibilité d'invoquer l'inopposabilité au vendeur du contrat de syndic

Une solution serait que l'agent immobilier ait la charge de fournir les documents. Il prendrait 300 € sur les 9000 qu'il va recevoir.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

4377 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 mai 2021 :  14:25:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'agent immobilier qui rédige et fait signer un compromis de vente ne facture pas la rédaction et la lecture/explication de ce compromis.

Un agent immobilier qui fait son job, doit avoir tous les éléments concernant le bien avant d'en faire la publicité et la vente. Aujourd'hui les extranet facilitent la récupération des documents.


JPM
Modérateur

8318 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 28 mai 2021 :  23:33:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Sunbird ;
citation:
Un agent immobilier qui fait son job, doit avoir tous les éléments concernant le bien avant d'en faire la publicité et la vente


Cela n'est possible que dans le cas d'un mandat de vente avec exclusivité.

La discussion sur le pré état daté est devenue quasiment inutile. La pratique est désormais que le notaire demande les pièces au vendeur qui, généralement ne les a pas.

Le vendeur s'adresse donc au syndic. Cette relation contractuelle est étrangère au contrat de syndic. Le syndic facture ce qu'il veut mais comme cela était le cas pour les états datés avant la taxation, les honoraires demandés sont honnêtes. De toute manière le vendeur ne peut pas invoquer la prétendue inexistence de l'état daté puisque sa demande ne tombe pas sous les effets du contrat de syndic.

Je répète la solution : valoriser le pré état daté qui deviendrait le dossier du vendeur et réduire les honoraires de l'état date pour le jour de la signature de l'acte. C'est un document indispensable mais fort modeste.

Une solution serait d'ailleurs d'imputer ces frais là aux agents immobiliers dont les honoraires sont souvent très excessifs.


leleto
Contributeur débutant

97 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 29 mai 2021 :  15:12:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous,
Vosu oubliez tous un point important ou je lie le pré état daté à l'existence d'un intranet qui oblige les syndics à mettre en ligne les dits documents nécessaire au pré état daté (fiche synthétique, diagnostics, situation à date d'un copropriétaire).
Ce sont des documents obligatoires qui peuvent soumis à pénalités.
Je ne vois pas l'intérêt d excuser les syndics pro de facturer une prestation illégale de fait (ou de mettre des copropriétaires dans l'obligation de les demander au syndic)

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 29 mai 2021 :  19:58:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il y a ici un peu de la théorie " c'est gratuit puisque c'est dans le forfait "

Lequel forfait est libre, affecté seulement par le jeu de la concurrence.

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La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 20 juil. 2021 :  15:05:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La solution qui s'impose c'est 380 € pour le pré état daté et 150 € pour l'état daté.

C'est le pré état daté qui est le document primordial pour l'établissement de la promesse de vente. C'est ce document qui engage définitivement les parties


L'acte notarié de vente est aussi indispensable, mais il se borne à constater que toutes les formalités prévues par la promesse de vente ont bien été réalisées, que les conditions prévues ont bien été remplies et qu'il est désormais possible de constater le transfert de propriété.

L'état daté n'est que la mise à jour des indications qu'il doit comporter et qui figurent dans le pré état daté, mais généralement différentes parce que constatées à une date antérieure.

Les praticiens tombent d'accord pour constater que le mot " pré état daté " n'existe pas dans la loi mais que la formalité existe belle et bien et qu'elle mérite rémunération.

Les syndics sont ici victimes d'une bourde législative qui s'ajoute à une précédente qui a été l'omission de la note de renseignements complémentaire qui est toujours demandée par les notaires. On trouve la trace de ces deux documents dans les travaux parlementaires comme je l'ai indiqué précisément dans JPM COPRO.

A ce sujet l'ARC a fait valoir qu'il appartenait aux notaires de recueillir ces renseignements. L'ARC ne pouvait ignorer que c'est faux, et qu'en outre les notaires auraient facturé une telle prestation.

On est en présence d'une réitération d'un loupé scandaleux comme ceux dans le passé qui ont incité les syndics à aller gratouiller par ce par là de quoi payer leur personnel.

Il est scandaleux d'avoir soutenu que le vendeur pouvait toujours produire les documents et informations du pré état daté. C'est faux dans 95 % des cas.

C'est scandaleux de prétendre que l'on peut recueillir ces documents et informations dans le site du syndic alors que la mise à jour n'est pas permanente et que les vendeurs n'ont pas toujours la compétence nécessaire.

Tapez " Pré état daté Jurisprudence" et vous aurez CHONÉ et associés Notaires, Charles Bohbot et Rebecca Medioni Avocats, Cabinet SAGAND Avocat


Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 20 juil. 2021 :  15:08:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:

C'est le pré état daté qui est le document primordial pour l'établissement de la promesse de vente. C'est ce document qui engage définitivement les parties


Ce n'est pas vrai dans tous les cas : exemple l'AG entre le compromis et l'acte définitif .... moralité : pas de solution idéale

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 20 juil. 2021 :  15:32:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

C'est vrai dans tous les cas !!!

Le pré état daté est établi pour un compromis dont la signature est très proche.

Vous parlez d'une assemblée générale tenue entre la date du compromis et celle de la signature de l'acte de vente. Cela n'affecte en rien la qualité du pré état daté.

C'est un cas relativement fréquent. Les praticiens le traitent généralement sans difficulté. Très fréquemment l'acquéreur est chargé de représenter le vendeur à cette assemblée et il est donc parfaitement au courant et peut faire valoir ses ses idées.

Dans la plupart des cas la proximité de l'assemblée a été indiquée dans le pré état daté et alors le compromis comporte des dispositions appropriées.

Conclusion :
citation:
Ce n'est pas vrai dans tous les cas
n'est jamais exact.

J'en profite pour indiquer que l'intranet doit être mis à jour une fois par an. On peut donc copier dans l'intranet des indications fausses au moment de la copie. D'où l'opportunité, peut être, d'interdire ce moyen d'information



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 20 juil. 2021 15:37:24

rambouillet
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 20 juil. 2021 :  19:52:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Cela n'affecte en rien la qualité du pré état daté.


SI ! cela change tous les chiffres .... les comptes approuvés ne sont plus les mêmes, le solde différe, les valeurs à venir et exigibles sont aussi nouvelles, des travaux peuvent avoir été votés, etc ....
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