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sophie.copro
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PostĂ© - 05 mars 2021 :  21:24:56  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
je suis syndic bénévole. Nous avions versé à l'ancien syndic une provision pour des travaux de toiture. Ceux-ci ont été réalisés mais l'entreprise n'a pas été payée. L'ancien syndic est parti avec la caisse.
Nous (les copropriétaires) avons du refaire un appel de fonds pour payer l'entreprise.
Dans notre bilan, nous avons donc à l'actif 1400 € de créance (ce que nous doit l'ancien syndic) et 1400 en haut de bilan au passif mais je pense que ce n'est pas correct puisque nous n'avons pas cette somme en provision. Comment cela doit apparaitre au bilan pour équilibrer la créance ? en 45 Excédent copropriétaires versés ? dans des sous comptes pour pas les mélanger avec les clotures classiques ? sachant qu'on ne le recupérera jamais car l'assurance ne nous a pas remboursé la totalité de ce que le syndic a pris)
merci !
Sophie

JPM
Modérateur

7851 message(s)
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 1 PostĂ© - 06 mars 2021 :  00:39:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Vous avez un compte bancaire séparé je suppose ?

Vous trouvez la trace d'encaissement des paiements des copropriétaires et ensuite d'un prélèvement illégitime du syndic dans les relevés de banque ?

Vous n'êtes pas créanciers du syndic sans établir la réalité de votre créance.

C'Ă©tait un syndic professionnel ? Il avait une caisse de garantie ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

4221 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 06 mars 2021 :  08:18:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"L'ancien syndic est parti avec la caisse.", vous n' aviez donc pas de compte séparé.
La "caisse" c' est ce que vous devait l' ancien syndic.
Nous supposons qu' après les recours auprès de la Caisse de garantie de l' ancien syndic vous n' avez pas obtenu l' intégralité de la somme; et que le non récupéré est irrécupérable.
Vous devez donc avoir à l' actif un compte "syndic" débiteur que vous devez solder par le débit du compte 677 Pertes irrécouvrables.

sophie.copro
Nouveau Membre

8 message(s)
Statut: sophie.copro est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 06 mars 2021 :  09:41:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Vous avez un compte bancaire séparé je suppose ?

Vous trouvez la trace d'encaissement des paiements des copropriétaires et ensuite d'un prélèvement illégitime du syndic dans les relevés de banque ?

Vous n'êtes pas créanciers du syndic sans établir la réalité de votre créance.

C'Ă©tait un syndic professionnel ? Il avait une caisse de garantie ?



Bonjour, oui il y a bien la trace des paiements des copropriétaires et sur les relevés on voit bien qu'il se faisait des virements sur son compte (on ne l'a vu qu'au moment de son placement en liquidation judiciaire, les relevés fournis pendant son mandat étaient falsifiés...). C'était un syndci professionnel, mais sa caisse de garantie nous a remboursé que 700 € (sur les 2300 € qu'il nous a pris) car il a détourné plus de 2 millions en tout et la totalité n'était pas garantie. Le compte séparé était au nom du syndic professionnel.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 06 mars 2021 :  09:50:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est bien la peine d'avoir des caisses de garantie, 700 € sur un préjudice de 2 300 € ce n'est pas cher payé quand on voit le montant global des cotisations que versent la totalité des syndics, la très grande majorité honnêtes, avec des comptes séparés et sans falsification...

J'hésitais entre 677 et 678 mais il n'y a pas de raisons pour réserver ce 677 aux créances des copropriétaires après tout, vous devez en effet constater la perte (une charge exceptionnelle) pour effacer une créance qui ne pourra jamais être recouvrée ; en gros si on considère votre bilan, actif et passif :
- sur les 2 300 € à l'actif, on retire 700 qui vont sur la banque (le remboursement) et le solde va en 677, ça finira donc sur les copropriétaires au débit après approbation (c'est un déficit à combler par tous).
- sur les 2 300 € au passif, ça retourne également sur les copropriétaires au crédit puisque cette provision n'a plus lieu d'être (remplacée par la nouvelle)...

Au final les 2 300 se compensent et vous aurez 700 € sur la banque (actif) et sur les dettes copropriétaires (passif).
Le "patrimoine" ou fonds propres du syndicat diminuant de 2 300 €...

Édité par - andre78fr le 06 mars 2021 09:54:32

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 06 mars 2021 :  09:53:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Le compte séparé était au nom du syndic professionnel.

Cherchez l'erreur ......

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 06 mars 2021 :  09:58:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le problème andre78fr ce sont les assurances, qui savent que la copropriété ne va pas faire un recours pour 1600 €...

Après cela se tente devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire, et si le syndic bénévole a les éléments, il est probable que l'assurance sera condamnée à verser les 1600 €. Pas besoin d'avocat.

rambouillet
Pilier de forums

17047 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 06 mars 2021 :  09:59:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
les textes sur la compta n'ont pas prévu un numéro au 622 comme 6229 : "parti avec la caisse" ou alors peut-être au 6223 : "autres honoraires" .....

nefer
Modérateur

13455 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 06 mars 2021 :  10:24:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
" Le compte séparé était au nom du syndic professionnel.": c'est une erreur de la banque lors de l'ouverture du compte bancaire

soit il ne s'agit pas d'un compte bancaire séparé (avez vous eu la convention d'ouverture de copte?), soit c'est une erreur de la personne qui a crée ce compte bancaire au département gestion immobilière de la banque...et cela arrive fréquemment pendant les périodes de vacances scolaires

avez vous contacté les services de cette banque?

pour information, même avec les comptes bancaires séparés, le titulaire de la signature peut toujours "vider" le compte

sophie.copro
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 06 mars 2021 :  10:24:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Le problème andre78fr ce sont les assurances, qui savent que la copropriété ne va pas faire un recours pour 1600 €...

Après cela se tente devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire, et si le syndic bénévole a les éléments, il est probable que l'assurance sera condamnée à verser les 1600 €. Pas besoin d'avocat.


C'est vraiment possible ? le plafond de garantie était inférieur à l'ensemble des créances déclarées. C'est pourquoi l'assurance a du faire une répartition au "marc le franc" et n'a pu remboursé que 34 % de chaque créance.
J'ai également envoyé une demande à l'assurance responsabilité civile mais toujours pas de réponse...

sophie.copro
Nouveau Membre

8 message(s)
Statut: sophie.copro est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 06 mars 2021 :  10:27:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

" Le compte séparé était au nom du syndic professionnel.": c'est une erreur de la banque lors de l'ouverture du compte bancaire

soit il ne s'agit pas d'un compte bancaire séparé (avez vous eu la convention d'ouverture de copte?), soit c'est une erreur de la personne qui a crée ce compte bancaire au département gestion immobilière de la banque...et cela arrive fréquemment pendant les périodes de vacances scolaires

avez vous contacté les services de cette banque?

pour information, même avec les comptes bancaires séparés, le titulaire de la signature peut toujours "vider" le compte


En fait il était au nom du SDC mais détenu par le syndic. J'avais essayé une fois de consulter les comptes auprès de la banque directement et je n'y avais pas été autorisée.

JPM
Modérateur

7851 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 06 mars 2021 :  10:39:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut répartir le trou financier entre les copropriétaires, ce qui rétablira l'équilibre des comptes.

Il faut voir si vous avez produit votre créance à la liquidation judiciaire. Peu d'espoir mais on ne sait jamais.

Sur le compte séparé ou vert au nom du syndic merci de nous indiquer le libellé figurant sur les relevés de banque. Il y a peu j'ai eu la même indication alors que le libellé était correct 1 SDC Machinchouette, 2 Syndic cabinet truc

C'est cette dernière mention qui avait déterminé l'erreur du CS

L'ARC n'a pas tort de prétendre que la règle du compte séparé n'est pas vraiment respectée. Pour l'essentiel il s'agit essentiellement des comptes pivot

Mais l'association a le tort de taper à côté du problème. Le compte pivot est tolérable s'il y a purge immédiate des sommes virées au compte pivot par les syndicats. Cette purge est assurée par les virements aux créanciers des syndicats.

Il reste la question des prélèvements sur les comptes des copropriétaires qui iraient aussi sur le compte pivot.

André 78 va nous décrire le problème technique





Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

13455 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 06 mars 2021 :  10:45:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
" Le compte séparé était au nom du syndic professionnel.": vous nous aviez donc donné une information erronée

la banque n'a pas fait d'erreur: le libellé devait être SDC machin c/o y (nom du cabinet)

JPM
Modérateur

7851 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 06 mars 2021 :  10:49:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je lis maintenant que mon hypothèse était exacte Le libellé du compte était correct.

Quel était le garant ? Il est possible de rechercher si le garant avait respecté son obligation de contrôle.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

14734 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 06 mars 2021 :  12:34:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le plafond de garantie était inférieur à l'ensemble des créances déclarées

Lors de ces affaires, certes rarissime (quoi que ?), se pose toujours la question du garant financier, qui au final n'est garant que de pas grand chose.
Qui contrôle les fonds réellement manipulés ??
Certainement pas les syndicats, premiers intéressés.

En 2002 un syndic pro est déclaré en faillite à Toulouse : 90 copropriétés gérés, 60 reprises par un "grand groupe", des créances de 30 à 40.000 € par syndicat.
Pas de compte séparé, des réserves travaux disparues ....
Et le garant financier faisant valoir qu'il n'avait pas grand chose Ă  donner.

Les stocks de Kleennex de la ville ont été dévalisés ....

Vers la même époque, Limoges a connu une affaire similaire, le syndic étant cette fois parti avec la valise (syndic retrouvé plus tard sans valise ....).
LĂ  aussi, le garant n'avait que 3 euros et 6 sous Ă  donner ...

Combien de syndicat contrĂ´le les sommes couvertes ?

sophie.copro
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 06 mars 2021 :  13:34:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

" Le compte séparé était au nom du syndic professionnel.": vous nous aviez donc donné une information erronée

la banque n'a pas fait d'erreur: le libellé devait être SDC machin c/o y (nom du cabinet)


oui je me suis trompée car en fait le gestionnaire du compte était le syndic. En tout état de cause nous n'avions pas accès aux comptes. Quel intéret dans ce cas d'avoir un compte séparé puisque l'on ne peut rien controler...

sophie.copro
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 06 mars 2021 :  13:35:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Je lis maintenant que mon hypothèse était exacte Le libellé du compte était correct.

Quel était le garant ? Il est possible de rechercher si le garant avait respecté son obligation de contrôle.



Le garant Ă©tait la SOCAF

sophie.copro
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 06 mars 2021 :  13:42:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Il faut répartir le trou financier entre les copropriétaires, ce qui rétablira l'équilibre des comptes.

Il faut voir si vous avez produit votre créance à la liquidation judiciaire. Peu d'espoir mais on ne sait jamais.

Sur le compte séparé ou vert au nom du syndic merci de nous indiquer le libellé figurant sur les relevés de banque. Il y a peu j'ai eu la même indication alors que le libellé était correct 1 SDC Machinchouette, 2 Syndic cabinet truc

C'est cette dernière mention qui avait déterminé l'erreur du CS

L'ARC n'a pas tort de prétendre que la règle du compte séparé n'est pas vraiment respectée. Pour l'essentiel il s'agit essentiellement des comptes pivot

Mais l'association a le tort de taper à côté du problème. Le compte pivot est tolérable s'il y a purge immédiate des sommes virées au compte pivot par les syndicats. Cette purge est assurée par les virements aux créanciers des syndicats.

Il reste la question des prélèvements sur les comptes des copropriétaires qui iraient aussi sur le compte pivot.

André 78 va nous décrire le problème technique



Je viens de vérifier, l'entete des relevés bancaires est SARL XXX (le syndic pro) puis en dessous le nom de notre copro
On a bien produit notre créance, qui a été reconnu par le syndic et j'ai bien un jugement du tribunal de commerce. Mais le garant n'en rembourse qu'une partie.

sophie.copro
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 06 mars 2021 :  13:43:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par sophie.copro

citation:
Initialement posté par nefer

" Le compte séparé était au nom du syndic professionnel.": vous nous aviez donc donné une information erronée

la banque n'a pas fait d'erreur: le libellé devait être SDC machin c/o y (nom du cabinet)


oui je me suis trompée car en fait le gestionnaire du compte était le syndic. En tout état de cause nous n'avions pas accès aux comptes. Quel intéret dans ce cas d'avoir un compte séparé puisque l'on ne peut rien controler...


Je viens de vérifier, en fait le libellé etait en premier SARL XXX (syndic pro) et en dessous le nom de notre copro

JPM
Modérateur

7851 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 06 mars 2021 :  14:04:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ce n'est pas un compte séparé.

Question : la banque ne devrait pas ignorer qu'il ne peut plus y avoir de compte de syndicat de copropriétaires ouvert au nom du syndic.

C'est le seul moyen d'éliminer les comptes non séparés : mettre en cause la responsabilité de la banque.

Il ne me parait pas excessif de faire une campagne de cette sorte.

On pourrait aussi interdire aux notaires de faire un chèque au syndic pour payer l'état daté.

Salut ! On m'attend à l'Elysée

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Copropriétaire33
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France
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 06 mars 2021 :  16:56:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

L’Arc a parfaitement raison sur le sujet des comptes séparés, et même une attestion de compte séparé d’une banque peut être litigieuse dans sa rédaction afin de couvrir le syndic.

Signature de CopropriĂ©taire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas oĂą il va.
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