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Gerard Fragassi
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Post√© - 29 janv. 2021 :  07:11:46  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Notre gardien quitte son emploi le 31 mars 2021, à l’A G nous comptons présenter 3 résolutions.
A savoir :
1 -Remplacement du gardien par un gardien.
2- Si cette résolution est refusée, l’emploi d’un employé d’immeuble en CDI 20 heures semaine soit 86 heures mensuelles.
3- Une société
Sila proposition un est refusée la loge peut on la louer ou la vendre.
Doit on aménager un petit local pour cet employé ?
Merci de vos réponses.
G Fragassi
Signature de Gerard Fragassi 
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rambouillet
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Statut: rambouillet est connecté

 1 Post√© - 29 janv. 2021 :  09:23:20  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Il faudrait savoir ce qu'en dit votre RdC à propos de cet emploi de gardien.

S'il existe, et que vous vouliez ne plus avoir de gardien, il faudra d'abord supprimer l'emploi et ce à la double majorité 26 :
" c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale."
Il faudra aussi modifier le RdC en conséquence et le publier, car un nouvel acquéreur, sinon, pourrait croire qu'il achète un lot avec un gardien, donc soucis à venir....

S'il n'existe pas alors tout est possible.....

Gédehem
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14603 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 29 janv. 2021 :  09:44:32  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Ce n'est pas la question, mais celle que pose en général la publication d'une modification du RDC, qui est un frein entrainant l'immobilisme.
Or la modification d'une clause RDC n'implique pas automatiquement et obligatoirement sa publication.

Décidée par une AG, elle s'impose aux membres du syndicat.
Elle s'impose aux futurs acquéreurs par sa notification au notaire chargé des actes, généralement en même temps que les documents nécessaires, type état daté, art.20, etc ...

Inutile de brandir le spectre de la publication, des ‚ā¨‚ā¨‚ā¨ qui vont avec, pour une modification qui n'en "vaut pas le co√Ľt" ....
La proposition de ne pas remplacer le gardien impose de prévoir la suppression du poste prévu au RDC. Donc 2 questions.

Sur le fond de la question posée ici, attention à ne pas se prendre les pieds dans le tapis. Proposer 3 points découlant les uns des autres est "casse gueule".

La question que doit se poser le CS, éventuellement élargi à d'autres copropriétaires, après étude de la question, voire sondage : "Que souhaitons nous pour le service du syndicat ?"
Ce qui impose une √©tude, qui passe par le co√Ľt du maintien du gardien, le chiffrage d'un employ√© √† temps partiel, le recours √† un prestataire ext√©rieur.
Les copropriétaires doivent avoir sous les yeux les différentes options, en particulier leur impact sur les finances. Avec au final l'avis (éclairé) du CS sur l'option qu'il retient en priorité. C'est cette question qui est prioritairement inscrite.
Les autres, c'est "√† d√©faut", au cas o√Ļ .....
Proposer 3 pistes égales sans en donner le mode d'emploi c'est aller au casse pipe.

Ceci étant valable pour l'employé comme pour la réalisation de travaux ou autres décision à prendre, ... dont le syndic, en présence de propositions multiples.

√Čdit√© par - G√©dehem le 29 janv. 2021 09:53:23

rambouillet
Pilier de forums

16932 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 29 janv. 2021 :  09:59:34  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Elle s'impose aux futurs acquéreurs par sa notification au notaire chargé des actes, généralement en même temps que les documents nécessaires, type état daté, art.20, etc ...


encore faudrait-il que le notaire l'insère dans les actes, parce que après la vente on ne les entend plus .... et je ne vous parle pas quand il y a changement de syndic dans 10 ans....

perso sur ce point important je ne ferai pas l'impasse et cela peut être l'occasion de rajouter d'autres points des années passées...

√Čdit√© par - rambouillet le 29 janv. 2021 10:00:39

Gédehem
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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 29 janv. 2021 :  10:33:42  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pas d'inquiétude pour le notaire.
Pas un n'omet de joindre aux actes les documents notifiés reçus, tous les documents nécessaires à la vente : syndrome du parapluie.

rambouillet
Pilier de forums

16932 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 29 janv. 2021 :  11:54:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Pas un n'omet de joindre aux actes les documents notifiés reçus,



je ne mettrai pas un kopeck sur le "pas un"..... (expérience à l'appui)

Quant au syndic, là aussi je ne mettrai pas un kopeck sur le fait que tous les syndics successifs notifieront cette particularité à CHAQUE vente....

nefer
Modérateur

13340 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 29 janv. 2021 :  12:19:10  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

citation:
Pas un n'omet de joindre aux actes les documents notifiés reçus,



je ne mettrai pas un kopeck sur le "pas un"..... (expérience à l'appui)

Quant au syndic, là aussi je ne mettrai pas un kopeck sur le fait que tous les syndics successifs notifieront cette particularité à CHAQUE vente....


moi aussi...

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1195 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 29 janv. 2021 :  14:19:16  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

Il faudrait savoir ce qu'en dit votre RdC à propos de cet emploi de gardien.

S'il existe, et que vous vouliez ne plus avoir de gardien, il faudra d'abord supprimer l'emploi et ce à la double majorité 26 :
" c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale."
Il faudra aussi modifier le RdC en conséquence et le publier, car un nouvel acquéreur, sinon, pourrait croire qu'il achète un lot avec un gardien, donc soucis à venir....

S'il n'existe pas alors tout est possible.....


Il faut citer le texte en entier :

Article 26
Modifi√© par Ordonnance n¬į2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 28
"Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

(...)

"c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

"Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité."

Ça change tout !


rambouillet
Pilier de forums

16932 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 29 janv. 2021 :  15:51:08  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
oui vous avez raison, mais je pense que notre ami Gérard ne semblait même pas au courant de cette première majorité...

Gédehem
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14603 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 29 janv. 2021 :  15:55:10  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Cela change les choses, effectivement.
Sauf que ce dernier point "porte atteinte √† la destination de l'immeuble ou aux modalit√©s de jouissance des parties privatives," s'entend g√©n√©ralement dans les immeubles d'un "standing" certain, o√Ļ le concierge assume des taches/services en rapport direct avec la jouissance des parties privatives, quasi "√† la personne".

Dans 90% des copropriétés, ce n'est pas le cas.

Gerard Fragassi
Nouveau Membre

France
12 message(s)
Statut: Gerard Fragassi est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 29 janv. 2021 :  17:02:19  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Le poste de gardien est inscrit dans le RDC
Signature de Gerard Fragassi 
toujours apprendre

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Post√© - 29 janv. 2021 :  17:33:29  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Vous seriez sans doute dans le cas g√©n√©ral, o√Ļ la proposition de ne pas remplacer le gardien-concierge se d√©cide √† la maj. art 26 :
- Suppression du poste gardien prévu au RDC.
En précisant que cette modification interviendra à compter du 1er avril 2021.

Ensuite, décision à prendre selon le cas : employé d'immeuble (à mon avis ce n'est pas la bonne solution), recours à un prestataire (Ste d'entretien).
Dans ce dernier cas une proposition chiffrée doit être présentée à l'AG.




rambouillet
Pilier de forums

16932 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 12 Post√© - 29 janv. 2021 :  19:15:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
ainsi que du devenir de la loge dans la même AG ce qui signifie que tout cela doit être bien réfléchi avant...

Je partage l'avis, il vaut mieux une société extérieure....

Gerard Fragassi
Nouveau Membre

France
12 message(s)
Statut: Gerard Fragassi est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Post√© - 30 janv. 2021 :  21:34:49  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci à toutes et tous de vos réponses, cela va nous permettre de mieux préparer cette opération.
Signature de Gerard Fragassi 
toujours apprendre

Neofit92
Nouveau Membre

France
22 message(s)
Statut: Neofit92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Post√© - 01 f√©vr. 2021 :  18:35:43  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
c'est sur qu'il y a un cheminement procédural à respecter mais selon la taille de votre copropriété, il faut y réfléchir à deux fois car le retour n'est pas sans risque une fois la loge cédée.
Par exemple pour une copro > 100 lots, il y a de nombreux services souterrains qui font que la copro est une vie en communauté et leur remplacement par des contrats de services font que des gestes du quotidiens deviennent vite galère.
Bien s√Ľr, courrier, m√©nage, lavage des espaces techniques (poubelles, etc ...) sont g√©n√©ralement bien repris par ces soci√©t√©s, il n'en est pas de m√™me avec les diverse pannes, les Rendez-vous artisans, maintenance, les suivis des d√©placements internes, les assistances diverses.
Souvent cela nécessite un CS très impliqué, voire même une dépendance envers un membre de CS multi-service qui lorsqu'il est absent pose des problèmes de fonctionnement.
Je ne parle m√™me pas du relationnel qu'apporte un gardiennage classique. Bien entendu,cela a un co√Ľt, mais les soci√©t√©s aussi.
Bref a quelques dizaines de résidents pourquoi pas, mais pour les copros moyennes et grandes, je pense que le CS doit s'attendre à des multitudes de petits problèmes qui cumulés deviennent un vrai casse-tête.

Maintenant à chacun sa vérité.

Gerard Fragassi
Nouveau Membre

France
12 message(s)
Statut: Gerard Fragassi est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Post√© - 02 f√©vr. 2021 :  05:49:55  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Nous allons peut être nous diriger vers un temps partiel de 20 h semaine, soir 5 jours à 4 heures.
La loge deviendra après le vote un appartement type 3.
Nous la louerons à quel prix?
pour cet employé il n'y aura plus de wc, a t on le droit ou ce dernier est-il obligatoire?
merci de vos réponses.
Signature de Gerard Fragassi 
toujours apprendre

rambouillet
Pilier de forums

16932 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 16 Post√© - 02 f√©vr. 2021 :  07:33:33  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Nous la louerons à quel prix?


Un syndicat de copropriétaires n'a pas vocation à être bailleur.... et il faudra répartir le revenu pour que chacun en fasse état dans sa déclaration de revenus, etc....

Vous devez à votre employé les facilités sanitaires (ce qui n'est pas le cas pour une entreprise extérieure), donc effectivement WC (éventuellement l'utilisation de WC commun dans des étages), mais peut-être aussi vestiaire (surtout l'hiver), douche, etc.... sans compte le lieu de rangement de son matériel...

Cela ne me semble pas être le bon cheminement, c'est tout ou rien....

nefer
Modérateur

13340 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Post√© - 02 f√©vr. 2021 :  12:29:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
et pourquoi ne pas choisir un gardien logé avec un temps de travail et présence selon vos souhaits ?

JB22
Pilier de forums

4180 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Post√© - 02 f√©vr. 2021 :  13:16:42  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
"et pourquoi ne pas choisir un gardien logé avec un temps de travail et présence selon vos souhaits ?"

C' est pour un emploi partiel cumuler tout les inconv√©nients d' un employ√© unique : Absences maladies, remplacements pendant les cong√©s pay√©s, indemnit√©s de d√©part √† la retraite, indemnit√©s √©ventuelles de licenciements, etc, alors que par appel √† une soci√©t√© de services ces probl√®mes sont pris en charge par celle-ci, sans oublier la simplification de gestion et le moindre co√Ľt.

nefer
Modérateur

13340 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Post√© - 07 f√©vr. 2021 :  09:25:59  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
en réalité puisque le poste de gardien est inscrit dans le RDC , l'embauche d'un nouveau gardien ne nécessite pas le vote d'une résolution
c'est le syndic qui est en charge du recrutement

c'est la résolution concernant le poste de gardien qui doit être proposé au vote

et en cas d'approbation de la résolution concernant le vote sur la suppression du poste, l'AG devra se prononcer sur l'emploi d'un salarié (employé d'immeuble) en joignant la simulation du cout (salaires + charges patronales) et la souscription d'un contrat de services avec une entreprises (en joignant au moins 2 devis d'entreprise)

ne pas oublier qu'en cas de vote positif pour la suppression du poste il faudra attendre les 2 mois d'opposition après la notification du PV

Neofit92
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France
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Revenir en haut de la page 20 Post√© - 08 f√©vr. 2021 :  21:29:31  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Gérard je profite de votre problématique pour vous demander combien espérez-vous gagner en termes budgétaire par ce choix?
Car je suis toujours surpris pas les gains supposés "phénoménaux" par la suppression de ce poste qui j'en conviens reste important dans le budget d'une copro.

Jusqu'√† pr√©sent, mes calculs ont abouti √† quelques milliers d'euros avec une gestion moyennement p√©rennis√©e dans le temps mais peut -√™tre avez vous un excellent syndic tr√®s impliqu√© o√Ļ trouv√© des soci√©t√©s de services √† l'√©coute et tr√®s r√©active.
Personnellement, j'ai comme un doute que le gardiennage et les services périphériques puissent se contractualiser avec évidence et sans heurt sur le court et moyen termes. Quand au long terme ...
Ce qui m'étonne dans ce genre de problématique, c'est qu'on l'envisage pour des raisons économiques et qu'ensuite ce sujet s'évapore. On parle du process comme si cette étape (importante et nécessaire) était l'alpha et l'oméga alors que le but est de rendre un service futur équivalent ou même meilleur.
Je n'ai jamais vu de retour économique sans trou dans la raquette, mais que des affirmations prévisionnelles, un peu comme des experts économiques.
Si quelques personnes avaient des expériences concrètes réussies je suis très à l'écoute, et je pense que d'autres conseils syndicaux ou présidents aussi.
Pour un Syndic, bien entendu la facette de la problématique est un peu différente, encore faut-il que le CS ne soit pas trop exigeant car sinon, je pense que cela devient aussi potentiellement source de mésentente.
Voilà, j'ai conscience d'être un peu marginal dans ce "cheminement" mais pas loin de la vraie vie.

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