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PBN
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 Posté - 21 déc. 2020 : 15:35:56
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Bonjour
Je suis dans immeuble avec gardienne. Cette dernière n'habite pas dans la loge et voudrait que son fils y habite.
Est-ce possible et si oui quelles sont les garanties et précautions à prendre pour se prémunir de tout problème futur.
Je suppose que cela nécessite un vote en AG ?
Merci pour vos conseils
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JB22
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Posté - 21 déc. 2020 : 16:47:59
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Votre gardienne est libre d' occuper ou non la loge, mais elle ne peut en disposer que pour elle, son mari ou compagnon et ses enfants mineurs, elle ne peut en disposer pour un enfant majeur.
Je déconseille vivement le syndicat d' autoriser son fils à habiter.
Que des difficultés à prévoir pour récupérer la loge en cas de départ de la gardienne.
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nefer
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 2
 Posté - 21 déc. 2020 : 22:31:46
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la loge appartient au syndicat des copropriétaires
c'est le logement de fonction de la gardienne
qu'elle n'y habite pas est son choix, mais elle peut en disposer pendant ses horaires de travail et son matériel peut y être entreposé
en aucun cas elle ne peut laisser s'y installer un enfant majeur
le syndic doit le lui notifier par courrier RAR |
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PBN
Contributeur actif
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3
Posté - 22 déc. 2020 : 04:01:42
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Merci bien pour vos réponses |
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Rina007
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Posté - 18 mars 2022 : 22:35:10
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Bonsoir JB22,
Je souhaiterais savoir sur quelles bases reposent votre analyse lorsque vous dites que : "Votre gardienne est libre d' occuper ou non la loge, mais elle ne peut en disposer que pour elle, son mari ou compagnon et ses enfants mineurs, elle ne peut en disposer pour un enfant majeur."
Je pose la question car à mon sens l'octroit de la loge de fonction ou appartement de fonction (parties communes) découle de l'obligation qui est faite par l'employeur en raison des termes de la CC à l'égard du gardien concierge en titre de catégorie B.
C'est donc parce qu'il est lié au SDC par un contrat de travail qu'il se voit bénéficier de cet avantage en nature ce qui n'est pas le cas d'un tiers qui n'est pas salarié.e du SDC. Qu'en pensez-vous ? Grand merci. |
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GĂ©dehem
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Posté - 19 mars 2022 : 15:30:14
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Il s'agit ici de "salaire complémentaire" sous la forme d'un avantage en nature "logement de fonction", avantage en nature dans le cadre d'un contrat de travail.
Le fils de l'employé(e) n'entre pas dans ce cadre du contrat de travail.
A noter qu'il revient au propriétaire/employeur de définir les modalités d'usage du logement de fonction affecté à son employé pour exercer sa fonction. Le bénéficiaire d'un logement de fonction ne peut pas faire ce qu'il veut. |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2022 15:32:20 |
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Rina007
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Posté - 19 mars 2022 : 17:40:23
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Bonjour Gedhem,
Je vous remercie pour votre réponse.
Dans le cas où l'octroit du logement de fonction n'a pas fait l'objet de dispositions particulières outre le fait qu'il soit cité dans le contrat de travail, cela reviendrait à dire que l'on s'en tiendrait aux termes de la CC et que seul le gardien peut l'occuper/l'utiliser.
Je pose encore la question car alors que nous sommes dans ce cas bien précis contractuellement, la compagne du gardien s'est installée dans la loge (partie commune figurant au descriptif du RDC). Il s'agit donc à mon sens d'une occupation sans droit ni titre comme cela serait le cas si le fils de la gardienne venait à occuper la loge dans la situation qui fait l'objet de cette discussion.
Pourriez-vous donc me faire part de votre avis ? Occupation sans droit ni titre ou occupation OK et dans ce cas impossibilité de la contester auprès du syndic qui n'est jamais intervenu. |
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GĂ©dehem
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7
Posté - 19 mars 2022 : 19:04:45
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Le principe : seul le titulaire du contrat de travail a usage du logement de fonction.
Modalités d'occupation ou pas décidées unilatéralement par le propriétaire/employeur, on en reste à ce principe, qu'énonce la CCN.
Lorsque vous parlez de "compagne" de l'employé, quel lien ? Le concubinage est admis, PACS ou mariage ne posant pas de problème, comme les enfants de l'employé..
En revanche, le fils majeure comme sa copine, ou un cousin, ne sont pas prévus dans le circuit.
Et pourquoi pas la "tantina de Burgos", Ă y ĂŞtre ...?
Vous indiquiez : ".... dans immeuble avec gardienne. Cette dernière n'habite pas dans la loge .....
C'est ici que l'établissement de modalités d'usage prend sens : n'étant pas utilisé comme logement, il convient de préciser ce qui doit en être. Ici, le juge judiciaire s'inspire fortement du juge administratif (nombreux logements de fonction dans le public)
Dont arrêt "Debans" , 7.07.1975, "La jurisprudence énonce comme principe général qu’il appartient à l’autorité chargée de la gestion du domaine public de fixer, tant dans l’intérêt dudit domaine et de son affectation, que dans l’intérêt général, les conditions auxquelles elle entend subordonner son occupation.
Il appartient au propriétaire employeur chargé de la gestion du syndicat de fixer, tant dans l'intérêt du syndicat, de son objet, que de l'intérêt général, les conditions auxquelles il entend subordonner son occupation. |
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Rina007
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Posté - 19 mars 2022 : 19:39:07
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Gedehem,
Tout simplement est-ce que le SDC peut contester légalement le fait que la compagne du gardien en titre (oui pacs) a établi sa résidence principale au lieu de la loge (partie commune figurant au descriptif du RDC) sans qu'aucune autorisation n'est était faite au préalable ou à postériori (avec effet rétroactif).
Sachant qu'en plus le gardien et elle sont propriétaires indivis d'1 apt. de 2 pieces dans l'immeuble ou Monsieur travaille qui est location.
Si nous devons contester cette occupation auprès du syndic qui gère les parties communes, il vaut mieux etre sur de son fait. Encore une fois, pour moi, il s'agit d'une occupation sans droit ni titre. Connaissez-vous 1 décision (jurisprudence) qui aurait eu pour conséquence l'expulsion du tiers sans droit ni titre de la loge du gardien ou 1 décision qui aurait donné raison sur l'occupation de la loge du gardien par un tiers autre que le gardien concierge en titre ?
La compagne qui vit dans la loge "gracieusement" avec le gardien ne me parait pas une Ă©vidence. D'ailleurs, la CC ne fait en aucun cas mention d'une extension de cette avantage en nature.
La jurisprudence serait le seul moyen de mettre au clair la chose. Merci bien. |
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Posté - 19 mars 2022 : 20:26:16
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Rina 007
La question initiale était posée par PBN...
Ouvrez un autre sujet, après vous être "greffée" sur celui-ci, ce sera bien plus clair pour tout le monde !!!
Un conseil, Ă ce stade, prenez un avocat |
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Édité par - quelboulot le 19 mars 2022 20:27:07 |
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Rina007
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Posté - 19 mars 2022 : 20:32:59
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Bonsoir Quelboulot
Ma question est du meme ordre que celle évoquée par PBN. Je n'ai donc pas pensé nécessaire d'ouvrir un autre sujet ou meme de solliciter les conseils d'un avocat.
La situation que j'expose existe partout. Il devrait etre aisé de trouver une réponse simple à cette situation afin de savoir si elle peut etre légalement remise en cause. Merci. |
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Posté - 19 mars 2022 : 21:02:55
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citation: La situation que j'expose existe partout
Parfait, il doit donc y avoir des réponses "partout" en en particulier dans la jurisprudence, le tout est de la rechercher.
Bonnes recherches |
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Rina007
Nouveau Membre
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Posté - 19 mars 2022 : 21:14:14
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Quelboulot, je n'ai pas bien compris votre réponse. Pourriez-vous m'expliquer ? Un forum est un lieu d'entre aide ou une problématique peut-etre soumise à une communauté d'internautes tandis qu'il se trouve des sachants parmi cette communauté qui peuvent apporter un éclairage à ces problématiques ?
Pour ma part, je n'ai pas de compétences particulières pour trouver des jurisprudences qui s'appliqueraient au cas que j'ai soumis et n'ai pas accès a des banques d'information dédiées aux professionnels du monde judiciaire dont je ne suis pas. Bonne soirée. |
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nefer
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Posté - 20 mars 2022 : 09:47:56
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si Madame est la concubine du gardien, celui ci a tout à fait le droit d'héberger sa concubine....
mais pour pouvoir apprécier au mieux la situation, il faudrait pouvoir prendre connaissance de tous les documents officiels |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 mars 2022 : 10:45:02
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Il y a questions posées par 2 personnes, questions qui se recoupent mais sont différentes.
PBN pose la question de la gardienne qui n'habite pas dans le logement de fonction : précautions à prendre pour se prémunir de problèmes éventuels.
On peut déjà relever l'aberration de l'affaire : le logement de fonction est accordé par l'employeur au salarié au regard de l'activité du salarié ; On parle de logement de fonction d'utilité. C'est alors un salaire complémentaire, la valeur de ce logement étant sans rapport avec le retrait qui en est fait au titre de cet avantage en nature. (Il n'est qu'à voir la différence de salaire entre un catégorie A et un B pour des taches identiques. A travail égal il n'y a pas salaire égal ....)
Sauf que le juge considère que le salarié peut se loger où il veut (principe : liberté du domicile), mais qu'il doit tout de même bénéficier de ce logement quand bien même il ne l'occupe pas !!
Ce qui pose le problème de fond de l'attribution d'un logement de fonction à un employé, logement au regard de l'utilité liée à un type d'activité, alors qu'il n'a aucune obligation de l'occuper !!! (*)
Aberration sur tous les plans !!!!
Je pose la question : Les signataires de la CCN savent-ils ce qu'ils signent ????
D'où la nécessité impérieuse pour le propriétaire-employeur de définir unilatéralement des conditions d'usage de ce logement de fonction, modalités d'usage qui peuvent être établies à tout moment. Que l'employé occupe effectivement le logement attribué, qu'il décide de loger ailleurs, ou qu'il souhaite loger le fiston.
On en vient au cas soulevé par Rina, pour le fils de la concubine/compagne du gardien d'immeuble.
Le logement de fonction est attribué dans le cadre d'un contrat de travail. Il est "salaire complémentaire en nature de ....". Dans le cadre fixé par ce contrat de travail, l'employé ne fait pas ce qu'il veut.
C'est ici aussi que la définition des modalités d'usage et d'occupation de ce logement de fonction lié à un contrat de travail prend tout son sens : l'employé bénéficiaire ne peut pas en faire ce qu'il veut.
(*) problème de ces syndicats qui ne disposent pas en propre d'un logement pouvant être attribué au titre de la fonction, et qui se retrouvent à louer au prix fort un logement dont ils ne peuvent déduire qu'une petite partie, alors même que l'employé n'a aucune obligation de l'occuper !!! 
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Édité par - Gédehem le 20 mars 2022 10:50:01 |
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Rina007
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Posté - 20 mars 2022 : 12:31:59
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Merci Gedehem. En effet, beaucoup d'aberrations. Allez savoir pourquoi...
Nefer, pour etre plus précise voilà ce qui figure au contrat de travail et plus particulièrement au paragraphe relatif à la rémunération, il est stipulé que :
"En contrepartie des taches énumérées ci-dessus, M. X. percevra une rémunération qui se décompose de la manière suivante :
- un Salaire de base global : XXXX
- un Salaire complémentaire : XXXX
- une Astreinte de nuit : XXXX
Soit une rémunération globale brute de : XXXX
De cette rémunération globale brute seront déduites les différentes retenues salariales pour charges sociales et fiscales ainsi que les retenues pour avantages en nature :
- pour le logement : 35 m2 x 19,66 Frs soit 688,10 Frs,
- pour le chauffage : 120 kw soit 100,50 Frs,
- pour l'eau chaude et le gaz cuisine une provision mensuelle de 82,07 Frs et de 77,05 Frs.
Autres dispositions :
M. X reconnait etre en possession de la CCN des gardiens-concierges et employés d'immeuble ainsi que du règlement de copropriété".
Contrat de travail signé par les parties en 2001.
Merci par avance de votre Ă©clairage sur l'occupation de la loge par un tiers et si en plus des affirmations, il Ă©tait possible d"avoir comme Ă©clairage un principe juridique cela serait super. Car c'est cela que je recherche. Encore grand merci.
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nefer
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16
Posté - 20 mars 2022 : 12:36:52
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le SDC ne peut pas empĂŞcher le gardien d'habiter avec sa concubine dans son logement de fonction
pour information il n’effectue plus d’astreinte de nuit depuis 2003 |
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Rina007
Nouveau Membre
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Posté - 20 mars 2022 : 13:04:05
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Nefer, merci encore pour ce retour.
Alors, en effet la CCN n'interdit rien Ă ce sujet mais elle n'autorise rien non plus. Nous pouvons donc Ă©ventuellement dire que la CCN est muette sur l'occupation par 1 et/ou des tiers du logement de fonction autre.s que le gardien-concierge en titre.
Voilà quelle serait mon analyse... et je vous en fais le partage sous toutes réserves.
Depuis février 2000 un logement de fonction (parties communes) est octroyé au gardien-concierge en titre, employé de catégorie B dans notre résidence.
Cet octroi résulte des termes de la Convention Collective Nationale n° 1043 « Gardiens, concierges et employés d'immeuble » : « attribution d'un logement de fonction accessoire au contrat de travail » et de l’obligation de l’employeur à cet égard.
C’est donc bien parce que le gardien-concierge en titre est lié par un contrat de travail au syndicat des copropriétaires dont il est le salarié qu’il se voit octroyer ce logement de fonction par son employeur. Logement de fonction qu’il n’est pas obligé d’occuper.
Depuis de nombreuses années, du fait des circonstances, le syndic (dont le mandat est la gestion des parties communes) impose, sans aucune explication et sans aucune autorisation, que le logement de fonction soit occupé, à titre de résidence principale par un tiers alors que celui-ci n’est lié par aucun contrat de travail avec le Syndicat des copropriétaires. Ce tiers n’aurait donc aucun droit d’occupation à l’égard de celui-ci puisqu’il n’est pas dans la même situation que le Gardien-Concierge en titre. Il est donc bien occupant du logement de fonction sans droit ni titre.
Par ailleurs, les charges annexes liées à ce logement occupé par 2 personnes ne fait pas l'objet d'1 réajustement en fin d'exercice comme le prévoit le contrat de travail (Nefer j'avais oublié d'en faire mention d'en mon précédent courriel).
Autre singularité, le gardien-concierge en titre et sa compagne sont propriétaires indivis d'un 2 pièces dans la résidence (son lieu de travail) qu'ils ont mis en location.
Nefer si depuis 2003 l'astreinte de nuit a été supprimée comment cela se traduit sur les termes du travail du gardien ?
Encore grand merci. Cordialement.
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nefer
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Posté - 20 mars 2022 : 14:38:18
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je ne comprends pas à qui est destiné votre analyse
voulez vous exiger du syndic qu'il "mette dehors" la concubine du gardien?
je connais un certain nombre de syndicats où le gardien titulaire (ou la gardienne titulaire) vit en concubinage: cela ne pose aucun problème à personne
vous ne pouvez pas les obliger Ă se pacser ou se marier! |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 mars 2022 : 15:47:30
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Les derniers posts de Rina n'apportent rien Ă l'affaire !
La question de l'usage du logement de fonction relève de modalités fixées par l'employeur.
Pas de règle = pas d'obligation pour le bénéficiaire.
Comprenons nous : il appartient à tout employeur de fixer les conditions d'exercice des activités afin d'atteindre le but fixé, ou espéré.
C'est lĂ le rĂ´le de direction de tout employeur.
Pour ce faire, il lui appartient de fixer les règles internes pour atteindre ce but.
C'est l'employeur qui est maitre de l'organisation du travail, c'est là une de ses prérogatives.
Pour les employés d'immeubles, cela consiste par exemple à établir une sorte d'"emploi du temps", déterminant quand et comment sont effectuées les taches/activités prévues par le contrat de travail.
Il n'est pas question ici de redéfinir ces taches, traduites en UV. Il s'agit de préciser quand elles doivent être effectuées. Exemple du ramassage des conteneurs : le ramassage fixé par la commune, la collectivité, ayant lieu tel jour à partir de telle heure, leur sortie sera effectuée à tel moment, leur rentrée à tel autre.
Idem pour l'entretien du hall d'entrée, tels jours le matin, dans le créneau d'UV prévu.
MĂŞme pratique pour le logement de fonction.
Qu'il faut comprendre ici comme "salaire complémentaire en nature de .... ", et non comme un logement destiné à se loger..
C'est un élément du contrat de travail, au même titre de la définition des UV (ou heures de travail), des taches à accomplir, donc des modalités pour atteindre l'objectif.
Comme il en est pour le détail des activités à exécuter "pour le bien du service", l'employeur doit fixer des modalités d'usage de cet avantage en nature.
Cela est bien connu s'agissant par exemple d'un véhicule de fonction.
Ok pour le travail, pour s'en servir avec le conjoint le week end pour faire les courses, mais interdiction de l'utiliser le soir pour aller au ciné, ou lors des congés, ou pour les loisirs avec les enfants.
Lors des congés du bénéficiaire, le véhicule devra revenir dans le garage de l'employeur.
En l'absence de modalités d'usage de ce logement de fonction, les syndicat de Rina comme de PBN sont paralysés.
D'où la nécessité d'établir ces règles, conditions d'usage du logement de fonction, résumé ainsi plus haut par la jurisprudence en la matière :
"Il appartient au propriétaire employeur chargé de la gestion du syndicat de fixer, tant dans l'intérêt du syndicat, de son objet, que de l'intérêt général, les conditions auxquelles il entend subordonner l'occupation du logement de fonction".
Accessoirement : combien de syndicats ayant des employés fixent des modalités d'exercice des activités, sorte d'emploi du temps au cours duquel telles et telles taches sont effectuées ??? 
Pas grand monde .....
Fixer des modalités d'usage pour le logement de fonction des gardiens, personne sans doute .... |
Édité par - Gédehem le 20 mars 2022 16:01:54 |
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Rina007
Nouveau Membre
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Posté - 20 mars 2022 : 17:00:23
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Nefer, l'analyse vous est destinée. Nous sommes en difficultés avec le Syndic, le gardien et sa compagne pour des raisons X, Y.
C'est donc pour cela que nous examinons des pistes ou il serait possible de contester certaines choses dont cette occupation.
Gedehem : le logement de fonction n'est pas destiné à loger le gardien-concierge mais à faciliter l'execution de son service au temps et au lieu du travail. Ne pas oublier non plus que c'est le syndic qui engage et fixe les conditions de travail du personnel du syndicat et qui le congédie aussi.
"Accessoirement : combien de syndicats ayant des employés fixent des modalités d'exercice des activités, sorte d'emploi du temps au cours duquel telles et telles taches sont effectuées ???
Pas grand monde .....". En effet, Gedehem hélas pas grand monde car personne n'ose et quand les problèmes sont la on est bien dans la panade....
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Loge de gardien 
