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Jany2718
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Statut: Jany2718 est déconnecté

Posté - 18 déc. 2020 :  10:42:34  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Je suis bien perplexe devant le refus d’un syndic d’accepter le vote par correspondance que j’ai émis en qualité de mandataire pour le compte d’un autre copropriétaire m’ayant donné pouvoir ( ce pouvoir ayant pourtant été communiqué avec le vote en question ) . En effet, après vérification l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n’ a pas été modifié depuis le 02- 07-2020 . Pour une autre copropriété le syndic a accepté de prendre en considération les votes par correspondance émis par des mandataires, ce qui était bien conforme à la loi .
Si la présence à l'AG d'un mandataire pour émettre le vote de son mandant devait être obligatoire, cela aurait été prévu par le décret puis par une modification de l'article 22 de la loi de 1965.
Merci pour explications si cela devait être impossible.


Sunbird
Pilier de forums

4010 message(s)
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 1 Posté - 18 déc. 2020 :  10:50:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A partir du moment que vous communiquez le mandat au syndic accompagnant le VPC, le syndic n'a pas à refuser le VPC.

La conséquence est le risque d'annulation de l'AG.

Jany2718
Contributeur senior

811 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 18 déc. 2020 :  10:58:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour cette réponse aussi rapide. C'est aussi mon avis : aussi je ne m'explique pas ce refus par écrit de la part d'un syndic professionnel ...
Non seulement l'AG pourrait être nulle, mais la Responsabilité professionnelle du syndic pourrait être mise en cause par le SDC et sa responsabilité extracontractuelle par le mandant ayant donné pouvoir .

rambouillet
Pilier de forums

16822 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 18 déc. 2020 :  11:29:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'arrêté et le formulaire qui l'accompagne, ne dit aucunement qu'un mandataire aurait pouvoir de remplir et signer le VPC. Au contraire, il est bien spécifié sur le document officiel :"signature du copropriétaire, de l'associé ou du mandataire commun". Donc pas de mandataire à l'AG.
Pour moi, le syndic a raison. Et cela me parait logique, puisque le VPC est là pour que le copro s'exprime directement....

Jany2718
Contributeur senior

811 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 18 déc. 2020 :  11:40:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Dans ce cas , l'article 22 de la loi de 1965 n'aurait-il pas dû être modifié ?
En outre le décret sur le VPC n'interdit pas ( heureusement ) la délégation de pouvoir , ce qui serait bien curieux !

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 18 déc. 2020 :  11:42:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Le syndic a parfaitement raison !

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf...000039295559
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Cette possibilité n'est offerte qu'au copropriétaire
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 18 déc. 2020 :  11:52:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@Jany2718

L'article 22 est prevu pour représenter un copropriétaire lors d'une assemblée tenue en présentiel.
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 18 déc. 2020 :  12:09:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pourtant, l'article 22 en vigueur , ne distingue pas les copropriétaires selon qu'ils sont présents ou absents .
"Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat."
Le rédacteur de la mise à jour de la loi de 1965 aurait-il oublié de modifier l'article 22 .
Il y a un Principe Général du Droit, à ne pas oublier " il n'y a pas lieu de distinguer, là où la loi ne distingue pas"

Sunbird
Pilier de forums

4010 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 18 déc. 2020 :  12:41:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne vois pas à quel titre il serait interdit que le VPC soit complété et signé par un mandataire à partir du moment que ce dernier a mandat pour remplir ce formulaire.

Maintenant l'exercice de refuser/accepter un mandat par le syndic est parfois délicat.

Le syndic refuse un mandat cela peut conduire à l'annulation de l'AG.
Le syndic accepte cela peut conduire à l'annulation de l'AG.



Jany2718
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 18 déc. 2020 :  13:05:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En outre le refus du mandat est d'autant plus critiquable que l'AG est ici obligatoirement sans la présence des copropriétaires ( covid-19) !
Le mandat est toujours justifié lorsque le copropriétaire est lointain ou nouveau et peu au courant du détail des affaires de la copropriété.
Il est normal qu'il s'en remette à un autre copropriétaire en qui il a confiance pour le représenter sans l'obliger à prendre connaissance de tous les devis et litiges existants et à répondre lui même à chaque question de l'ODJ . On pourrait aussi prétendre qu'un pouvoir donné sans instructions de vote serait nul ...

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 18 déc. 2020 :  13:14:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil


Article 22 :
Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales ...

Les règlements de copropriété ne prévoient qu'uniquement le mode présentiel.

Je serai tres étonnée que la clause relative à la tenue des AGs dans votre réglement de copropriété prévoit le vote par correspondance !

Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Jany2718
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 18 déc. 2020 :  13:43:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Mais, ne pas oublier non plus que ce qui n'est pas interdit est permis !
En outre il serait intéressant de connaître la position des ceux des syndics refusant les pouvoirs en cas de vote pas correspondance ( en outre obligatoires suite à covid-19!) lorsque le pouvoir est donné obligatoirement dans le cas d'une vente durant la période de validité de la promesse de vente ? Le vote du titulaire du lot en question serait-il interdit , car résultant du mandat donné par le promettant ( vendeur ) au bénéficiaire ( acquéreur et futur nouveau copropriétaire) ?
Il semble bien évident que le vote par procuration ne puisse être supprimé, comme cela , aussi facilement . Avez-vous pensé aux copropriétaires handicapés ou en EHPAH, faudrait-il les obliger à cocher les dizaines de cases du formulaire de vote et lesquelles ( pour , contre, abstention) , pour que leur vote soit recevable , au lieu de la simple signature du mandat à une personne de confiance ?

Copropriétaire33
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 18 déc. 2020 :  13:53:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
NON,
seules les règles de fonctionnement prévues au règlement sont autorisés. En effet, celles qui ne sont pas prévues par le "contrat" sont interdites.
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Jany2718
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 18 déc. 2020 :  14:41:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Code civil : Art. 1156.- On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.
Quel serait donc le préjudice pour le SDC si un vote par correspondance était émis par un mandataire absent à l'AG dès lors que le vote par correspondance est recevable ? et dès lors que le pouvoir a été donné .

rambouillet
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 18 déc. 2020 :  14:57:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est la signature sur le formulaire qui compte....

Quel serait l'intérêt de mettre en place un formulaire de ce type pour permettre à un copro absent de participer, si c'est pour le faire signer par un autre......

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 18 déc. 2020 :  15:27:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, encore plus simple, bien vu par @rambouillet : il est parfaitement établi par le formulaire qui peut voter par VPC.

Signature de Copropriétaire33 
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Sunbird
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 18 déc. 2020 :  16:24:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il fait comment le mandataire (par exemple le gestionnaire de biens) qui a mandat pour représenter son client lorsque l'AG est uniquement tenue en VPC comme en ce moment?


Jany2718
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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 18 déc. 2020 :  16:49:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En donnant son pouvoir le mandant exprime sa volonté de s'en remettre complétement à l'appréciation du mandataire pour émettre à sa place les votes qu'il lui plaira. Il manifeste sa confiance dans le jugement de son mandataire.
En votant par correspondance, le copropriétaire , donne son avis personnel et est censé avoir examiné chaque question à l'ODJ.
Cela suppose du temps , du travail, des connaissances, et aussi une bonne santé mentale et physique ... si ces conditions de disponibilité ne sont pas réunie , la solution pour le copropriétaire, est de donner pouvoir à une personne de confiance qui émettra les votes qu'elle jugera opportun.
On ne voit pas très bien pourquoi cela deviendrait impossible depuis que les votes par correspondance sont admis.
On sait bien malheureusement qu'il y a des personnes dépendantes ou en EHPAD qui sans être encore sous tutelle n'ont plus la capacité d'apprécier certaines situations et de décider ( pour , contre, abstention) sur une quarantaine de questions inscrite à l'ODJ. Elles ont toutefois encore la force de signer un pouvoir en s'en remettant à l'avis d'un proche ,et de déléguer leur pouvoir à ce mandataire qui enverra le formulaire de vote par correspondance dûment complété par ses soins, car ayant reçu mandat pour cela , comme la loi de prévoit ( L65 art 22). On ne voit pas très bien pourquoi ce mandataire devrait obligatoirement être présent à l'AG. et d'autant moins en cette période de confinement et surtout lorsque l'AG "en présentiel" est supprimée ! ... L'absence à l'AG du mandataire émettant le vote par correspondance de son mandant ne crée, en outre aucun préjudice à qui que ce soit . On ne voit pas pour quelle raison la présence du mandataire serait requise .

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 18 déc. 2020 :  17:51:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@Sunbird

Le gestionnaire raye les mentions "nom du copropriétaire" et "associé" pour ne laisser que "mandataire commun".

C'est règlementaire puisque prévu par le formulaire !
Signature de Copropriétaire33 
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rambouillet
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 18 déc. 2020 :  19:02:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le mandataire commun est différent du mandataire pour une AG.

Le mandataire commun est celui qui représente officiellement l'ensemble de ceux qui composent une indivision ou un démembrement.

Copropriétaire33
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 18 déc. 2020 :  19:16:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@rambouillet
oui, tout à fait !

En fait, je répondais simplement à Sunbird comment le mandataire peut représenter son client en cas de VPC
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Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.
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