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 Le syndic omet mes résolutions dans l'ODJ de l' AG
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pimpon
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56 message(s)
Statut: pimpon est déconnecté

Posté - 08 août 2020 :  16:35:25  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Dans la convocation d’AG (lue auprès d'une amie copro qui l'a reçue par mail), le syndic a « omis » d’inscrire à l’ordre du jour les 6 résolutions que je lui ai fait parvenir en recommandé début juillet et qu’il a pourtant reçu 2 jours après (suivi internet de la poste et retour AR ok). Alors que le syndic a bien inclus dans les documents des courriers et devis reçus beaucoup plus tard après fin juillet.

Ce n'est donc pas une question de délai mais une discrimination flagrante à mon encontre, d'autant que mes résolutions doivent le gêner car elles proposent la résolution par l'AG de problèmes générés par le syndic qui ne respecte pas certaines obligations ce qui avait généré des différends avec plusieurs personnes, dont moi.

L’AG est prévue début septembre et cette convocation vient seulement d’être reçue hier par certains copros, uniquement par mail. Mais ceux qui ne l'ont pas reçue par mail n’ont encore rien reçu non plus par courrier postal (dont moi). Est-ce normal ? nb : je connais la règle des 21 jours mais c'est le procédé qui m'interroge, car c'est la 1ère fois que des envois par mail sont faits pour une convocation AG. Le syndic précise aussi dans cette convocation que nous pouvons voter « par correspondance » à cette AG : il a joint une feuille d'instructions dont il demande le retour au moins 5 jours avant l'AG pour pouvoir les prendre en compte. A -t-il le droit de proposer ce "vote par correspondance" et de faire cet envoi par mail alors qu’aucune AG n'a jamais statué sur la question ? Sont-ce de nouvelles règles « Covid19 » ? de nouveaux textes applicables ? Je n’ai rien vu de tel mais je ne suis pas infaillible... merci de m'éclairer.

Dans sa convocation il indique aussi que les porteurs de voix pourraient en détenir jusqu'à 15% des millièmes maximum... je croyais que c'était 10% maxi depuis la Loi Elan... b]qu'en est-il exactement ? j'ai là aussi manqué la parution d'un texte ?

Concernant mes 6 résolutions non portées à l’ordre du jour, j’envisage de saisir en référé le Tribunal pour faire annuler tout simplement cette AG, avant même sa tenue. Qu’en pensez-vous ? Quel Tribunal ? Comment m’y prendre ? Dois-je prendre un avocat ? Puis-je partir confiant ?

Merci d’avance pour vos réponses à mes multiples questions ??. (S’il me faut ouvrir un seul sujet par question, merci aux administrateurs de me le faire savoir).

Précision : aucun dialogue n’est possible avec ce syndic qui « saute à pieds joints » sur les droits des copropriétaires, jusqu’à oser ce que vous ne pouvez même pas imaginer... Mais c'est une autre histoire...


Sunbird
Pilier de forums

3790 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

 1 Posté - 08 août 2020 :  18:31:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement suite au COVID des exceptions ont été créées aux textes concernant les AG.

https://www.service-public.fr/parti...lites/A14057
dans le lien vous trouverez les liens des ordonnances.


Par contre je ne vois pas à quel titre le syndic envoie la convocation par mail? Êtes vous certain qu'il ne s'agit pas d'un envoi par LRE au lieu de LRAR?

rambouillet
Pilier de forums

16612 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 août 2020 :  20:04:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le vote par correspondance, les 15%, tout cela est normal.

Par contre une convocation par mail simple, cela n'est pas possible. Une LRAR, oui c'est possible sous certaines conditions.

Quant à vos résolutions, étaient ce des questions soumises à votes aves un projet de résolutions ? dans ce cas, vous saisissez le tribunal judiciaire pour faire annuler la présente AG, voir demander une autre AG aux frais du syndic sous un délai à définir....

JB22
Pilier de forums

4087 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 août 2020 :  20:06:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Concernant mes 6 résolutions non portées à l’ordre du jour, j’envisage de saisir en référé le Tribunal pour faire annuler tout simplement cette AG, avant même sa tenue. Qu’en pensez-vous ? Quel Tribunal ? Comment m’y prendre ? Dois-je prendre un avocat ? Puis-je partir confiant ?"

Attention, le délai de convocation n' est pas encore atteint, attendez la convocation officielle.

Vos questions ont-elles été posées dans le respect de toutes les obligations légales en plus de l' envoi en L.R.A.R.

nefer
Modérateur

12921 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 août 2020 :  20:10:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pouvez vous nous donner le texte exacte d'une résolution avec son projet de résolution...en anonymisant

pimpon
Contributeur débutant

56 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 août 2020 :  20:12:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Sunbird pour les textes suite à al pandémie, bine utiles pour les particuliers comme moi...

Oui je pense que la copropriétaire qui a reçu ce mail a sûrement dû s'inscrire pour les envois électroniques, mais il est étrange que les envois postaux des convocations ne soient pas encore faits, à j-25 jours de la date prévue...
Et puis, envoyer des convocations en plein été quand les gens sont en vacances et ne pourront pas se rendre à La Poste avant 15 jours pour retirer leurs RAR, c'est un peu léger de la part du syndic :-(

Sinon pour mon référé, vous n'avez pas de conseils ? qu'en pensez-vous ?
J'ai bien lu le post permanent présent en tête de chapitre, mais est-on certain d'obtenir gain de cause à tout coup si le syndic enfreint son obligation de porter des résolutions demandées à l'ordre du jour ?

pimpon
Contributeur débutant

56 message(s)
Statut: pimpon est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 08 août 2020 :  20:57:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Allons bon, j'ai répondu sans voir les réponses suivantes !

Donc pour précision :
J'avais demandé l'inscription de 6 résolutions, toutes formulées avec précision dans mon courrier, les unes à la suite des autres.
Avec en entête le sujet de la résolution (en gras souligné) et sa majorité de vote, puis ensuite mon texte placé entre guillements avec la mention "fin du texte à reproduire" à chaque fin de résolution.
Cela me parait assez clair et non sujet à discussion de la part du syndic.
Aucun document n’était à joindre à mes résolutions non plus.
Il s’agissait juste de mises au point via une consultation de l’ensemble des copropriétaires concernés afin de résoudre un conflit généré par le syndic quant à des travaux terminés mais qui sont à reprendre (il refuse de le faire faire) alors que la réception par lui syndic a déjà eu lieu, sans qu'il n'ait rien demandé à personne avant, même pas au CS (qui s'en fiche car pas concernés et à sa botte).
Et bien entendu il n’y avait aucune infraction à la réglementation dans mes résolutions.

Je voudrais bien attendre ma convocation officielle mais je pars de mon domicile lundi donc c'est râpé aller la chercher à La Poste dans les 15 jours.
En revanche je viens de constater que toute la convocation et ses pièces jointes, hormis la page de procuration et celle des instructions de vote, est déjà visible dans l’intranet de la copro, donc consultable par tous.
Habituellement c’est après que tout le monde ait reçu sa convocation d’AG (et même généralement après l'AG) que le syndic l'insère en téléchargeable sur l’intranet. Bizarre...

Quant à mon référé, est-il approprié en la circonstance compte tenu de la date très proche de la tenue de cette AG ? il me semble que oui mais j’aimerais une confirmation par un plus sachant que moi.

Et surtout : ai-je toutes les chances d'avoir gain de cause auprès du Juge des référés ?

Édité par - pimpon le 08 août 2020 20:58:26

pimpon
Contributeur débutant

56 message(s)
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 08 août 2020 :  21:54:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai aussi trouvé cet arrêt de Cour de Cassation de 2018, concernant une annulation pour non inscription d'une résolution en AG par le syndic :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...68&fastPos=1

nefer
Modérateur

12921 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 08 août 2020 :  23:11:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
comme vous ne voulez pas reproduire le texte exact d'au moins une résolution, on ne peut pas vous aider...
quand vous dites:"consultation de l’ensemble des copropriétaires ": ce n'est pas une résolution à voter!

rambouillet
Pilier de forums

16612 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 09 août 2020 :  07:30:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je confirme : on parle de résolution de votes, donc il faut qu'il y ait sujet à votes sinon vos courriers pourront être abordés en séance s'il n'y a pas de décisions à prendre via ce fameux vote.... donc avant de parler de référé, il faudrait savoir si le libellé de vos résolutions devaient générer un vote , sinon vous perdrez à tous coups votre référé.

Les convocations par simple envoi mail même à la demande d'un copro ne sont pas légales. Ces envois peuvent être faits par mail mais avec une procédure bien spécifique et via une entreprise tiers.....

Mettre les documents sur l'extranet est normal, puisque avec l'accord du copro, la convocation en LRAR peut ne pas être accompagnée des documents à joindre s'ils sont accessibles sur l'extranet. Gain de photocopies et de poids donc frais postaux

goutelette
Contributeur vétéran

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Statut: goutelette est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 09 août 2020 :  11:07:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Rambouillet:Mettre les documents sur l'extranet est normal, puisque avec l'accord du copro, la convocation en LRAR peut ne pas être accompagnée des documents à joindre s'ils sont accessibles sur l'extranet. Gain de photocopies et de poids donc frais postaux

Actuellement " gain" pour le syndic qui actuellement négocie les envoies et impressions à une entreprise spécialisée qui facture au syndicat.
Cela sera un gain pour les copro/ quand une majorité aura opté pour cette formule.
Actuellement suivant la réglementation la facturation d' affranchissement est aux tantièmes.
De ce fait, la minorité qui à opté pour recevoir les documents par extranet, se trouve à charge de les imprimer ( P.R 20c la page voir 20 P) Ainsi que de participer aux tantièmes aux affranchissements des autres.
Nous remarquons que les studios et 2 pièces ( Majoritairement copro/ bailleur)désirent recevoir leur convocation par poste.
Coût facturé : Studio, 1.75€ - 5 pièces 18€20 tout en recevant les documents par extranet.
Signature de goutelette 
Goutelette

Sunbird
Pilier de forums

3790 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 09 août 2020 :  11:14:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Peu de chance qu'un juge de référé annule l'AG, il faut aller au fond.
Attention suite un changement récent de jurisprudence, si on souhaite l'annulation de l'AG y compris sur un problème de forme, il ne faut pas participer à cette AG ou voter contre toutes les résolutions de la première à la dernière.

Sunbird
Pilier de forums

3790 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 09 août 2020 :  11:30:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@goutelette

n'oubliez pas que tous les syndics ont augmenté le prix des contrats car la loi imposait que les frais de reproduction pour les AG soient dans le forfait.

Le gagnant dans cette opération ce ne sont pas les copropriétaires et le syndicat, mais les syndics qui lorsqu'ils mettent les pièces sur l'extranet ou convoquent par les LRE ne diminuent pas en conséquence les 15-30 €/lot qu'ils avaient intégré dans le forfait pour les frais de repro. Il faudrait que les CS demandent une remise sur le forfait en conséquence.

Le LRE fait gagner 30 €/lot au syndic, d'où le harcèlement de certains syndics de passer en LRE.


pimpon
Contributeur débutant

56 message(s)
Statut: pimpon est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 09 août 2020 :  19:44:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos précisions concernant la LRE. Ce que je trouve étrange compte tenu de vos explications, c’est que les copros (moi par exemple) qui n‘ont pas autorisé la distribution de leur convoc par LRE et vont donc la recevoir ultérieurement par voie postale, ont eux aussi et quand même déjà accès à ce document sur l’extranet.

Mais revenons à mes moutons, euh...résolutions !
Des travaux ont eu lieu dans l’immeuble. Beaucoup sont mécontents des malfaçons/manquants constatés au fur et à mesure. Le syndic en a été informé mais n’a rien fait en temps utile pour que l’entreprise reprenne les travaux.
Mieux : il a même signé le PV de réception de ceux-ci "en l’état", en douce et sans prévenir personne. Manque de chance pour lui certains l’ont vu à ce moment là.
Même un membre du CS qui lui avait demandé à être présent lors de cette réception de travaux n’a pas été convié et maintenant le syndic ne répond plus à aucun de ses mails.
Bref, une gestion calamiteuse du chantier et un syndic qui refuse tout dialogue alors qu'il est en faute.

Bien sûr certains diront que nous devrions plutôt "attendre sagement" et "sans faire de vagues" une année de plus et fin 2021 avec l’AG d’approbation du coût des travaux pour nous indigner, mais nous ne voyons pas les choses ainsi.
Les mécontents veulent « battre le fer tant qu’il est chaud » juste après ces travaux car le syndic ne nous a jamais consulté pour certains choix à opérer alors qu'il se devait de le faire (décision de consultation prise en AG lors du vote de ceux-ci).
Il n'en a fait qu’à sa tête durant tout le chantier. Pour exemple, alors que cela n’était d'ailleurs pas envisagé ni prévu, il a décidé seul de modifier/remplacer/supprimer certains éléments esthétiques importants de l'immeuble, qui participent à son identité depuis l’origine.
Pourquoi donc laisserions-nous un syndic décider à notre place et bafouer nos droits élémentaires de copropriétaires ? Même la mise en demeure de nous communiquer le PV de réception, il l’a ignorée.
Il pense sans doute encore pouvoir embobiner les moutons de la copro avec ses belles paroles et promesses jamais tenues. Et qu'ils vont le laisser faire !
Comment ? non je ne suis pas "mauvaise langue" du tout, juste un peu lucide.

Ce qui explique nos demandes de résolutions justifiées, légales et qui s'inscrivent parfaitement dans la voie (voix !) démocratique pour tenter de résoudre les blocages et d'avancer.
Seule l'AG est souveraine en copropriété non ?

Si aucune majorité ne se dégage dans notre sens pour que ce syndic simple mandataire nous rende compte de ses actions (plusieurs postes en litige ont été abordés dans nos résolutions), alors seulement nous envisagerons de jeter le manche et « d'aller aux fraises » :-(

Suite à la demande générale, ci-dessous 2 exemples de résolutions, qui amènent bien un vote de l'AG :

« Majorité de vote : article 24
En l‘absence de consultation des copropriétaires payeurs des travaux, nous demandons au syndic de faire déplacer xxxxxxxxxxxxxxxxx dont l’emplacement a été modifié pendant le chantier et qui se trouve aujourd’hui à l’extérieur. Le futur emplacement sera à choisir pendant cette AG par la majorité des copropriétaires, afin d’éviter la dégradation de cet élément pour cause de xxxxxxxxxxxx.
Le coût de ce déplacement ne sera pas pris en charge par les copropriétaires.
Fin de la résolution à reproduire ».

(nb : l'emplacement actuel a été choisi uniquement par le syndic sans nous consulter)

« Majorité de vote : article 24
Les copropriétaires, en tant que payeurs des travaux, demandent que le syndic leur transmette pendant la présente AG la copie du procès-verbal de réception du chantier du xx/xx/xx, pour leur éclairage sur les réserves émises alors qu'aucun copropriétaire n’a été consulté au préalable pour faire part de ses constatations. Fin de la résolution à reproduire ».

etc....etc...etc.... pour chaque poste en litige.

Nb : pour vous éviter des réponses inutiles quant au conseil d'une hypothétique intervention du CS, je précise que les autres membres - sauf le seul qui s’est impliqué dans les travaux - n’interviendront pas : ils sont la ''garde rapprochée'' du syndic depuis des dizaines et des dizaines d’années.
Bref un vrai troupeau d'éléphants, mais suite aux ventes des lots la moyenne d'âge rajeunit et un mouvement de contestation envers cette équipe et le syndic en place se fait jour... espoir.

Désolé pour la longueur mais vous vouliez tout savoir, voila chose faite :-)

Édité par - pimpon le 09 août 2020 20:13:58

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 09 août 2020 :  21:31:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous auriez du vous faire assister afin de rédiger des résolutions qui necessitent un vote dans votre sens
piur info: c'est le syndicat des copropriétaires qui doit se prononcer et pas "nous"
exemple:
cela aurait pu être

décision à prendre concernant :
- le déplacement de xxxxxxx, actuellement installé (ou déposé)
- le financement de ce déplacement

concernant le PV de réception, vous auriez du faire une somation interpellative par huissier

pimpon
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 10 août 2020 :  15:38:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@ Nefer, sauf votre respect, n'avez-vous pas un brin la sensation de chipoter un peu pour la formulation ?
Il me semble que ce que j'ai écrit est parfaitement compréhensible pour le commun des mortels et de toute façon le syndic n'a pas à s'en faire juge : il doit obligatoirement porter mes résolutions à l'ordre du jour.
C'est factuel, inscrit dans les textes et la jurisprudence est constante sur le sujet.

Après, que j'ai besoin de conseils quant à la démarche à suivre pour mon référé, c'est parfaitement juste et c'est pour cela que je viens ici solliciter des aguerris en matière de copro, mais je n'ai pas non plus la sensation d'avoir fait erreur dans ma formulation.

Je ne vois pas où j'ai écrit "nous" ni ne saisis la différence que vous notez entre "le syndicat des copropriétaires" dont je fais nécessairement partie et "les copropriétaires", comme je l'ai inscrit dans mes résolutions. Bref...

Édité par - pimpon le 10 août 2020 15:41:54

pimpon
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 28 août 2020 :  14:54:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Après avoir contacté un avocat je reviens donner des nouvelles :
Trop tard pour un référé compte tenu des délais, nous agirons donc "au fond" pour faire annuler l'AG.

C'est désolant d'être contraint d'en arriver là quand un syndic se permet de ne pas respecter pas les droits basiques des copropriétaires et d'enfreindre les lois applicables.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 28 août 2020 :  15:11:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
a signaler que si la convocation vous parvient en bonne et due forme pendant votre absence, vous ne pourrez faire annuler l'AG.

Tout au plus, pouvez vous envisager que le juge décide qu'une nouvelle AG soit convoquée pour l'examen de vos projets de résolutions. Encore appartiendra-t-il à votre avocat de demander dans ses conclusions que cette nouvelle AG soit avant telle date et aux frais du syndicat.

Par contre, à la lecture de vos projets, il n'est pas sur que le juge vous donne raison ...

pimpon
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 28 août 2020 :  22:18:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ah bon ? et pourquoi donc ?


JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 29 août 2020 :  08:13:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

6 résolutions de ce type !

Pas de grandes chances, mis le syndic aurait mieux fait de les inscrire.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

pimpon
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 01 sept. 2020 :  14:37:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne comprend pas vos remarques sur le plan strict du Droit :

1/ Les textes indiquent que "le syndic doit inscrire les résolutions demandées par les copropriétaires",

2/ Des arrêts de Cour de Cassation confirment que : "le syndic ne peut se faire juge de l'opportunité ou de l'utilité des résolutions que les copropriétaires inscrivent à l'ordre du jour".

On parle donc bien de "droit des copropriétaires", et uniquement de "leurs droits d'inscrire des résolutions à l'ordre du jour". Les juges sont là pour faire appliquer la Loi "stricto sensu" non ?

Dans ce cas il me semble qu'il n'y ait ni photo ni débat possible : j'ai demandé l'inscription de résolutions et le syndic ne l'a pas fait. L'analyse est très simple : le syndic a enfreint la Loi, au détriment de mes droits.

Qu'est-ce qui vous permet donc de dire (au plan strict du Droit) "que je n'ai aucune chance" avec mes résolutions ? Ce ne sont pas mes résolutions en elles-mêmes dont est question, mais du fait qu'elles n'ont pas été inscrites à l'ordre du jour... et quelles qu'elles soient, elles auraient dû être inscrites !
Où est le problème ?
:-)
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