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myriamres
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 Posté - 28 sept. 2009 : 16:23:30
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Bonjour à tous
Je me permets de poster ce texte sur ce forum qui a l'air très actif.
Voici mon problème:
Nous sommes une petite copro (5 copropriétaires) nous avons opté pour un syndic pro apres avoir eu une longue gestion bénévole. Cela fait plus d'un an et absolument rien n'a été fait à part les prélèvements de charges! Nous avions approvisionné le compte avant de prendre un syndic pro pour effectuer des travaux rien n'a été fait. Aucun des points du contrat n'a été respecté. L'AG qui aurait du se tenir en juillet n'a jamais été convoquée et il semblerait que la gestionnaire ait été remerciée! Bref, nous continuons à payer les charges au syndic alors qu'on aurait voulu rompre le contrat depuis juillet. Nous avons demandé à consulter les comptes, tout est faux, on ne sait pas ce qui correspond à quoi et pour couronner le tout ils nous facturent des choses qui n'ont jamais été faites! Nous avions une somme de départ et nous nous retrouvons avec une somme bien inférieure et même plus de quoi effectuer nos travaux!!! L'AG n'est pas convoquée et nous doutons qu'elle le soit rapidement...que pouvons nous faire?
Quelle seraient les démarches pour attaquer en justice et quelles seraient nos chances de gagner? faut-il prendre un avocat? nous sommes un peu dans le flou et aurions besoin de vos conseils. Le but serait de se faire rembourser les frais de syndic de l'année étant donné que le contrat n'a pas été respecté.
Merci pour vos réponse.
Myriam
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G.G
Contributeur actif
France
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 Posté - 28 sept. 2009 : 19:30:42
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Myriam
Vous avez plusieurs possibilités
1) le syndic a été èlu pour 1 an il n'a pas convoqué dans le délai légal soit 1 an jour pour jour il n'est plus syndic un référé par n'importe quel copro et sous une semaine votre syndic est débarqué
2) il convoque l'A.G vous ne renouvelez pas son contrat mais vous prenez la précaution de joindre un nouveau contrat de syndic. Surtout vous refusez l'approbation des comptes et le quitus Il ne joint pas le nouveau contrat de syndic vous élisez un bénévole le temps de convoquer une nouvelle A.G
En tout état de cause si vous allez au TGI n'hésitez pas à lui faire endosser la responsabilité de n'avoir convoqué selon prescription de la loi
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myriamres
Nouveau Membre
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 2
Posté - 29 sept. 2009 : 08:36:23
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J'ai l'impression de ne pas avoir la fin du message mais en tout cas un grand merci pour vos précisions, effectivement il ne faudra pas approuver les comptes.
On a hâte d'en finir avec cette histoire!
Merci pour vos conseils.
Myriam |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2009 : 08:53:08
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Il faut appliquer ce qui est prévu à l'article 8 du décret du 17 mars 1967 :
La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.
Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2009 : 11:28:31
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il est très dangereux de ne pas approuver les compte. Vous croyez sanctionner le syndic, mais c'est le syndicat(les copros) que vous précarisez.
Le syndic se contrefiche que les comptes soient approuvés ou non. Par contre il devient impossible de poursuivre un copropriétaire pour impayé.
Il faut approuver les comptes, éventuellement avec réserve.
Vu le contexte, il ne faut pas voter le quitus (certains pensent d'ailleurs qu'il ne faut jamais voter le quitus, quelque soit le travail du syndic, position tout à fait fondée).
Il faut le mettre en demeure de convoquer l'AG et vérifier les comptes avant. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2009 : 11:46:00
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citation: Initialement posté par mespres
il est très dangereux de ne pas approuver les compte. Vous croyez sanctionner le syndic, mais c'est le syndicat(les copros) que vous précarisez.
Le syndic se contrefiche que les comptes soient approuvés ou non. Par contre il devient impossible de poursuivre un copropriétaire pour impayé.
Il faut approuver les comptes, éventuellement avec réserve.
Vu le contexte, il ne faut pas voter le quitus (certains pensent d'ailleurs qu'il ne faut jamais voter le quitus, quelque soit le travail du syndic, position tout à fait fondée).
Il faut le mettre en demeure de convoquer l'AG et vérifier les comptes avant.
Ne pas approuver les comptes présente des dangers. Mais les approuver peut aussi en présenter. En particulier, en approuvant les comptes, on approuve le montant des honoraires prélevés par le syndic. Des comptes où tout est faux et où on ne comprend rien ne doivent pas être approuvés. Il faut impérativement les refaire complètement, dans une petite copropriété ce ne doit pas être très difficile, et ensuite seulement les approuver, une fois qu'ils sont devenus exacts et compréhensibles. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 29 sept. 2009 : 16:37:25
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Myriam, avant de vous préoccuper de vos comptes peut être faut s'intersser à la situation de votre syndicat et à la position du syndic.
Vous n'avez pas précisé le point le + important : A quelle date le syndic a t-il été désigné (date AG), pour quelle durée, jusqu'à quelle date échéance.
Vous parlez de "plus d'un an ..." Si votre syndic a été désigné par une AG en juin 2008 pour UN jusqu'au (20 juin ? 30 septembre ?) vous n'auriez plus de syndic passée cette date.
Ensuite il sera possible d'aller plus loin.
Pour ce qui concerne les comptes du syndicat, il a obligatoireement des choses justes (assurances immeuble, eau, éléc, etc ...) Il FAUT approuver ces points afin de ne pas paralyser le syndicat, ce qui est pire que tout !
Comme dit ainohi, dans une copropriété de 5 cela ne doit pas être très difficile.
Exemple :
"3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.""
C'est la même chose pour les honoraires du syndic hors contrat ou que l'AG estime abusif, sans justification.
Ceci étant, si le mandat du syndic est de 2 ou 3 ans et qu'il ne bouge pas, vous avez également la possibilité de solliciter le juge des référés pour faire désigner un administrateur provisoire en raison de la carence du syndis à exercer les droits et actions du syndicat (L.art.18 dern.al)
Il peut être un des 5, mais ilfaut le demander.
C'est lui qui convoquera l'AG suivant, ainsi que devra le prévoir l'ordonnance, ainsi que vous l'aurez sollicité.
Pour la demande au juge faites vous aider par un ami juriste ou à défaut par un huissier ou un avocat. |
Édité par - Gédehem le 29 sept. 2009 16:39:10 |
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myriamres
Nouveau Membre
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Posté - 29 sept. 2009 : 17:01:09
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Merci à tous pour vos réponse, c'est agréable d'être soutenu de la sorte.
Pour répondre à Gédehem, le contrat a été signé le 28 octobre 2008 et ce pour 20 mois, le pb est que aucun des copropriétaires n'a reçu ni le contrat ni le PV de l'AG.
En ce qui concerne les comptes, nous avons bien identifié les gestions courantes (eau, electricité assurance) il n'y a aucune factures de travaux étant donné qu'ils n'ont rien fait! Les choses douteuses concernent des sommes qui sont déduites des comptes pour le syndic et qui ne correspondent pas à ce qu'ils nous donnent comme factures (factures elles mêmes abusives et fausses exple: facturation de dix lots pour 5, facturation de préparation d'AG 2008, préparation qui n'a jamais eu lieu, facturation d'une heure d'AG alors qu'il est mentionné qu'elle n'a duré que 30 minutes et que le contrat que nous avons enfin réussi à voir !!stipule que la facturation se fait au temps passé...) Au début nous pensions seulement résilier le contrat et nommer un syndic bénévole de la copro mais vu tout l'argent qu'ils nous ont pris on ne veut pas en rester là mais nous ne connaissons pas trop nos droits. Nous savons que beaucoup d'autres copropriétés sont furieuses (dixit la comptable) nous allons essayer de les joindre.
Merci beaucoup pour tous vos conseils précieux!
Myriam |
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Copro34
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Posté - 25 nov. 2009 : 10:41:28
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Sur votre nouvelle file quia été close par un modérateur pour "doublon", vous demandiez s'il existait des associations de défense de consommateurs.
Dans votre cas, il y aurait l'ARC : http://www.unarc.asso.fr (la plus grosse en terme d'adhérents au niveau national). |
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 25 nov. 2009 : 18:10:11
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citation: le pb est que aucun des copropriétaires n'a reçu ni le contrat ni le PV de l'AG. 
le contrat devait ,obligatoirement, être joint à la convocation si NON comment avez vous fait pour désigner ce syndic et sur quelles bases |
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myriamres
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Posté - 02 déc. 2009 : 08:05:04
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On s'est basé sur le devis qui avait été fait. Ensuite nous n'avons jamais récupéré le vrai contrat. |
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