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tof
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Posté - 30 janv. 2020 :  21:54:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

je suis nouveau propriétaire depuis février 2019 dans une copro de 60 lot.

celle-ci à voté la vente de la loge du gardien lors de l'AG de décembre 2018, à laquelle j'ai assisté avec un pouvoir comme futur propriétaire. Par la suite, la loge à été vendu en juin 2019.

lors de la répartition du prix de vente de la loge, d'apres l'Art. 16-1 loi du 10 juillet 1965 :

"Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot."

hors, je n'ai rien perçu. d'un coté le syndic me dit qu'il fallait être propriétaire lors de la répartition du prix de vente ( c'est à dire lors de l'AG de decembre 2018) et d'un autre coté j'ai plusieurs amis agent immo qui me disent que la répartition se fait entre les copropriétaires à la date de la vente de la loge ( c'est à dire en juin 2019 )

le syndic ne me donne pas d'article de loi bien-sur....

merci d'avance


rambouillet
Pilier de forums

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 1 Posté - 31 janv. 2020 :  07:57:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Demander à votre notaire l'état daté qu'a fait le syndic lors de votre achat et vérifier ce qu'il a indiqué dessus.

Ensuite récupérer le PV de l'AG de 2018, afin de vois ce qui était indiqué expressément pour cette résolution. Etait-il indiqué une date de versement ?

Sauf si la résolution prévoit quelque chose de précis, c'est la date de versement des fonds au syndicat qui doit s'appliquer....

A signaler que les textes s'il prévoit quelque chose pour les dépenses n'a pas prévu quelque chose de précis pour les recettes, mais étant donné que le syndic n'a pu verser des fonds inconnus au vendeur de votre lot avant qu'il ne quitte le syndicat alors c'est la date de versement des fonds au syndicat par l'acheteur de la partie commune qui compte :
"Les sommes représentant le prix des parties communes cédées", or à la date de votre achat la partie commune n'était pas cédée....

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 31 janv. 2020 :  13:31:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Il faut établir précisément la chronologie des opérations afin de savoir qui était propriétaire de quoi à telle date. Pour la distribution du prix de vente, le syndic ne connaît que celui qui était copropriétaire à la date de la vente. C’est pure logique : la copropriété à une date donnée est l’ensemble des personnes propriétaires d’un lot à cette date.

La date de la vente de l’ancienne loge à prendre en considération à l’égard des copropriétaires est celle du transfert de propriété. Généralement, le transfert de propriété a lieu lors de la signature de l’acte authentique. C’est probablement ce qui s’est fait lors de la vente de l'ancienne loge, mais c’est toutefois à vérifier à la lecture de l’acte.

La date de la vente de la loge étant ainsi établie, le syndic en distribue le prix entre les personnes qui étaient copropriétaires à cette date.

Cela fait, il faut déterminer si vous avez acheté ou non une part de l'ancienne loge. La promesse de vente portait sur x tantièmes d’une copropriété d’un total de N tantièmes. Soit ce total N correspond au total avant l’aliénation de l’ancienne loge, soit il correspond au nombre total de tantièmes résultant de l’extraction de l’ancienne loge des parties communes. Dans la première hypothèse, vous avez acheté une part de l’ancienne loge et vous devez en recevoir le prix, dans la seconde, vous ne l’avez pas achetée et le prix doit donc en revenir à votre vendeur.

Il y a finalement quatre hypothèses possibles.

1. Vous étiez déjà copropriétaire à la date de la vente de l’ancienne loge.

1.1. Votre promesse de vente ne tenait pas compte de l’extraction de la loge des parties communes.
En ce cas, le syndic vous verse votre part du prix de vente et vous la gardez.

1.2. Votre promesse de vente tenait compte de l’extraction de la loge des parties communes.
En ce cas, le syndic vous verse une part du prix de vente mais vous devez la rétrocéder au vendeur.

2. Vous n’étiez pas encore copropriétaire à la date de la vente de l’ancienne loge.

2.1. Votre promesse de vente ne tenait pas compte de l’extraction de la loge des parties communes.
Le syndic verse la part du prix de vente à votre vendeur mais ce dernier doit vous la rétrocéder.

2.2. Votre promesse de vente tenait compte de l’extraction de la loge des parties communes.
Le syndic verse la part du prix de vente à votre vendeur et celui-ci la garde.

Édité par - ainohi le 31 janv. 2020 13:35:00

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 31 janv. 2020 :  13:45:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La première chose à faire est relire votre titre de propriété afin de savoir ce qui est prévu.

Maintenant, si vous avez assisté à l'AG c'est que votre vendeur vous a donné son pouvoir, et il est généralement prévu dans la promesse que le vendeur doit donner pouvoir au bénéficiaire de la promesse (vous) et de fait si il y a des travaux votés vous devrez payer.

Comme vous avez été présent à l'AG, de plus la vente à été faite lorsque vous avez été copropriétaire, il n'y a aucune raison que ce montant ne vous soit pas donné, sauf condition contraire dans votre titre de propriété.

C'est au syndic, de vous apportez la preuve que cette somme ne vous est pas due, par exemple en vous apportant la preuve qu'elle a été versé à l'ancien propriétaire.

Voir, l'état daté qui est annexé au titre de propriété, le syndic peut avoir crédité le prix de la vente sur le compte du vendeur.

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 31 janv. 2020 :  14:11:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
La première chose à faire est relire votre titre de propriété afin de savoir ce qui est prévu.
Ce qui était prévu entre l’ancien et le nouveau copropriétaire était ce qui était inscrit dans la promesse de vente. J’ai supposé que l’acte authentique était une stricte réitération de la promesse de vente. Dans le cas contraire, le prix de vente convenu dans l’acte authentique, c’est à dire celui mentionné sur le titre de propriété, a été diminué de la quote-part du prix de la loge. Comme vous ne l’avez pas mentionné, j’en déduis que non, que vous avez payé exactement le prix convenu dans la promesse de vente.

citation:
Maintenant, si vous avez assisté à l'AG c'est que votre vendeur vous a donné son pouvoir, et il est généralement prévu dans la promesse que le vendeur doit donner pouvoir au bénéficiaire de la promesse (vous) et de fait si il y a des travaux votés vous devrez payer.
Oui, mais ce n’est pas vraiment le sujet. Si des travaux ont été votés, le syndic appelle les quotes-parts du prix des travaux à celui qui est copropriétaire à leur date d’exigibilité décidée par l’assemblée. Il ne se préoccupe pas des conventions passées entre le vendeur et l’acheteur.

citation:
Comme vous avez été présent à l'AG, de plus la vente à été faite lorsque vous avez été copropriétaire
Si la date de la vente de l’ancienne loge et celle de l’appartement sont proches, ce n’est pas certain. Il faut vérifier comme je l’ai précisé dans mon message précédent. De plus, la date de la vente de l’ancienne loge est celle du transfert de propriété qui est, sauf clause contraire inscrite dans l’acte, celle de l’acte authentique. Ce n’est pas la date de l’assemblée, ni celle de la distribution du prix ni quoi que ce soit d’autre.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 31 janv. 2020 :  14:42:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La répartition est faite entre les copropriétaires à la date de la vente.

La date de la vente est celle de l'assemblée générale s'il y a accord définitif (comportant le prix)entre l'acquéreur et le syndicat.

C'est le cas lorsque l'acquéreur est un copropriétaire présent ou représenté à l'assemblée.

Ou lorsque l'assemblée accepte une proposition d'acquisition formulée par un tiers.

Dans ces deux cas la vente est parfaite au jour de l'assemblée. La signature chez le notaire n'est qu'une formalité pour la publication.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

tof
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 31 janv. 2020 :  15:07:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


La répartition est faite entre les copropriétaires à la date de la vente.

La date de la vente est celle de l'assemblée générale s'il y a accord définitif (comportant le prix)entre l'acquéreur et le syndicat.

C'est le cas lorsque l'acquéreur est un copropriétaire présent ou représenté à l'assemblée.

Ou lorsque l'assemblée accepte une proposition d'acquisition formulée par un tiers.

Dans ces deux cas la vente est parfaite au jour de l'assemblée. La signature chez le notaire n'est qu'une formalité pour la publication.


tout d'abord merci a tous pour vos réponses !!!

effectivement la loge à été vendu à un copropriétaire. lors de l'AG, nous avons voté pour la vente en fixant un prix minimum, mais à aucun moment il a été spécifier que la vente était déjà établie ou si il y avait déjà une proposition

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 31 janv. 2020 :  15:10:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"La date de la vente est celle de l'assemblée générale s'il y a accord définitif (comportant le prix)entre l'acquéreur et le syndicat."

Ce n'est pas exact, la date de la vente est celle de la vente devant notaire.

Après nous sommes d'accord que la décision relève de la date de l'AG dans ce cas nous sommes dans la même situation d'une AG qui voterait par exemple des travaux.

Les actes (promesse/titre) prévoient cette situation, il faut donc savoir ce qui a été écrit dans l'acte, et avoir également le décompte fait par le notaire concernant l'état daté.

Sans plus de précision, nous sommes exactement comme pour l'appel des travaux votés, cela concerne le copropriétaire connu par le syndic au moment de l'opération (appel).

tof
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 31 janv. 2020 :  15:12:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
par contre ce que je voie, c'est que je ne suis pas tombé sur quelque chose de simple.... étant donné vos différentes réponses

je vais regarder sur l'état daté avec mon notaire ainsi que sur le pv d'AG et je vous tiens au courant

encore merci

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 31 janv. 2020 :  15:22:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Sunbird ignore l'article 1583 du code Civil à propos de la vente:

Article 1583 Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Le phénomène est rare mais on admet généralement qu'une vente sous seings privès peut être notifié au syndic .


Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 31 janv. 2020 :  15:39:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le site Legal life confirme en excellents termes !n observation :

Le notaire n’est pas obligatoire…
La vente est “une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé”.Selon la législation française, la vente est “une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé”. La vente d’un bien immobilier ne déroge pas à cette règle. Un immeuble peut donc être vendu par acte authentique (intervention d’un notaire) ou par acte sous seing privé.
De plus, la vente est dite parfaite et la propriété est acquise par l’acquéreur dès que les parties conviennent d’un prix et de sa contrepartie : la chose.

Rappelons-le, un acte authentique est, selon l’article 1317 du Code civil : “celui qui a été reçu par des officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises”. A l’inverse, un acte sous seing privé est celui qui ne répond pas aux conditions de l’acte authentique.

La vente peut donc être réalisée par acte authentique devant notaire ou par acte sous seing privé. Théoriquement, rien ne vous interdit alors de vendre ou acheter un bien immobilier par acte sous seing privé. Vous pouvez donc en principe vous passer de notaire.


Mais il faut toujours passer ensuite chez le notaire pour publier cette vente et la rendre opposable aux tiers.

D'autre part le bon sens commande le recours au notaire ppur éviter des boulettes de
débutant.



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La copropriété sereine

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 31 janv. 2020 :  16:05:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je suis du même avis que JPM: c'est la date de l'AG qui a décidé de lavente de la loge au prix de .. qui doit être prise en compte

le produit de la vente est à répartir entre les copropriétaires en titre le jour de cette AG

ainohi
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 31 janv. 2020 :  16:34:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
S’il faut adopter la date de l’assemblée ou celle de l’acceptation par l'acheteur de la proposition du syndicat comme date de la vente de la loge, il faudrait adopter comme date de la vente de l’appartement celle de la promesse de vente entre l’ancien et le nouveau copropriétaire. Or cette vente n’est opposable au syndicat qu’à la réception de l’avis de mutation consécutif à l’acte authentique. Ce n’est pas cohérent. Il faut admettre que les copropriétaires pris individuellement sont des tiers à l’égard du syndicat et que seuls sont opposables les actes publiés lesquels sont les actes authentiques.

Ce n’est cependant pas l’essentiel.

Ce qui importe véritablement est de savoir qui, au bout du compte, doit être attributaire de la quote-part du prix des parties communes vendues.
Un exemple chiffré pour une meilleure compréhension.
Initialement, le nombre total des tantièmes de l’immeuble est de 1 000. Il est décidé de séparer l’ancienne loge des parties communes. Il est créé un nouveau lot pour 30 / 1 000.
A possède un appartement de 100 tantièmes. Il le vend à B. Mais que vend-t-il en réalité ? Ce peut être soit l’appartement et 100 / 1 000 de parties communes dont l’ancienne loge, soit l’appartement et 100 / 1 030 de parties communes à l’exclusion de l’ancienne loge. Dans le premier cas, A a vendu à B 100 / 1 000 de l’ancienne loge et alors B doit en percevoir le prix. Dans le second cas, A n’a vendu à B aucun droit sur l’ancienne loge et c’est donc à lui, A, de percevoir la quote-part du prix de l'ancienne loge afférente à l'appartement vendu.

Édité par - ainohi le 31 janv. 2020 16:56:08

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 31 janv. 2020 :  16:53:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

je suis du même avis que JPM: c'est la date de l'AG qui a décidé de lavente de la loge au prix de .. qui doit être prise en compte

le produit de la vente est à répartir entre les copropriétaires en titre le jour de cette AG
Le problème est que cette AG n'a pas conclu de vente. Selon ce que nous dit tof : lors de l'AG, nous avons voté pour la vente en fixant un prix minimum, mais à aucun moment il a été spécifier que la vente était déjà établie ou si il y avait déjà une proposition, l'AG a seulement donné son autorisation à la vente pour un prix minimal. Manquent l'identité de l'acheteur, son consentement et le prix. La vente était loin d'être parfaite à l'issue de l'AG.

rambouillet
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 31 janv. 2020 :  17:06:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faudrait quand même connaitre le libellé de la résolution car il ya au moins 2 possibilités :
* soit l'AG a décidé de mettre en vente ce lot commun, sans savoir qui serait l'acheteur et le prix final, mais le prix souhaité
* soit l'AG a décidé de vendre à Mr X pour la somme définitive de X €

Donc que dit cette résolution inscrite au PV ?

ainohi
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 31 janv. 2020 :  17:22:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet

il faudrait quand même connaitre le libellé de la résolution car il ya au moins 2 possibilités :
* soit l'AG a décidé de mettre en vente ce lot commun, sans savoir qui serait l'acheteur et le prix final, mais le prix souhaité
* soit l'AG a décidé de vendre à Mr X pour la somme définitive de X €

Donc que dit cette résolution inscrite au PV ?
Selon les informations apportées, c'est la première hypothèse. Mais ce n'est pas l'essentiel. L'essentiel est de savoir, lors de la vente de l'appartement, si celui-ci a été vendu avec droits sur la loge ou sans et cela se détermine, à défaut de clause plus précise, par le nombre des tantièmes totaux de l'immeuble mentionnés dans l'acte de vente.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 31 janv. 2020 :  17:53:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
Je n'ai pas dit qu'il fallait toujours prendre la date de l'assemblée


J'ai dit que c'est la solution la plus fréquente car c'est généralement un copropriétaire qui achète.

Tof ne nous donne aucune indication su les conditions dans lesquelles la vente a été régularisée. Il faut attendre des précisions plutot que de supposer ceci ou cela. Ce n'est pas difficile de raconter l'histoire.

Par ailleurs la répartition se fait en fonction de la grille initiale sans tenir compte des modifications qui sont postérieures à la répartition.

Signature de JPM 
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tof
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 31 janv. 2020 :  22:19:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
alors voici les infos concernant l'AG :

resolution 30 : approbation du modificatif de l'état descriptif de division et réglement de copropriété, suite à la création d'un lot pour l'ancienne loge
resolution 31 : délégation de pouvoir au syndic pour régulariser le modificatif au réglement de copropriété
resolution 32 : publication du modificatif au réglement de copropriété ( l'assemblée prend acte de la création du lot 203)
resolution 33 : estimation du prix de vente ( entre 90 000 et 110 000)
resolution 34 : decision à prendre pour la mise en vente de l'ancienne loge ( l'AG donne mandat au syndic pour procéder à la vente du studio lot 203 au prix minimum de 90 000 mandat est donné au conseil syndical, en concertation avec le syndic, pour le choix définitif
resolution 35 : répartition du prix de vente ( l'AG décide que le prix de vente du lot 203 issu des parties commune sera réparti entre tous les copropriétaires en clé "parties communes générales, tel que celle-ci se présentait avant le modificatif issu de la création du lot 203
resolution 36 : décision à prendre sur la signature du mandat non exclusive de la vente pour le lot 203 ( l'AG decide de signé 3 mandat avec les agences nexity, century 21. le syndic recoit toutes délégation et tous pouvoirs pour signer tous actes à cette fin.

par rapport à toutes les réponses précédentes, la répartition du prix de vente à bien été actée lors de l'AG ( resolution 35) mais aucun acquéreur a été cité. l'AG a juste décide de mettre en vente aupres de deux agence ( résolution 36 )

suite à quelque recherche sur les doc de vente j'ai trouvé le doc de la répartition des lots de 1977 et le bien que j'ai acheté apparait pour 1623 / 100 000.

sur mon acte de vente il apparait encore pour 1623 / 100 000

cependant, si l'on se rapporte à la résolution 35 " entre tous les copropriétaires en clé "parties communes générales, tel que celle-ci SE PRESENTAIT AVANT LE MODIFICATIF ISSU DE LA CREATION DU LOT 203", or sur mon acte de vente et sur la répartition des lots de 1977. Donc, soit mon acte de vente à été rédigé avant le modificatif et je dois percevoir une partie de la vente de la loge comme ainobi nous l'a démontré, soit la date de l'AG acte la pépartition du prix de vente ainsi que le modificatif et du coup il y à une coquille sur mon acte de vente ....

petite précision j'ai signé mon compromis de vente le 26 novembre 2018, AG 16 decembre 2018, acte de vente de mon bien 14 février 2019, acte de vente de la loge 27 juin 2019

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 31 janv. 2020 :  23:29:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il manque le détail de l'exécution de la vente.

Quelle est la date de l'acte préparatoire s'il y en a eu un
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La copropriété sereine

ainohi
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 01 févr. 2020 :  00:10:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comme je l’ai déjà dit, l’essentiel n’est pas le détail de la vente de la loge mais ce que vous avez convenu avec votre vendeur et cela est inscrit sur la promesse de vente ainsi que sur l’acte authentique qui constitue votre titre de propriété.

Je crois comprendre que le compromis stipule que vous achetez un appartement lot n° x et 1 623 / 100 000 des parties communes et que rien n’est précisé en ce qui concerne la loge dont la vente est en projet mais non encore décidée par l’assemblée générale. Ces parties communes comprennent la loge. Le compromis stipule donc que vous achetez 1 623 / 100 000 de la loge.
Je crois aussi comprendre que l’acte définitif de février reprend sans changement la promesse de vente et que vous avez payé exactement le prix convenu dans cette promesse de vente.
Donc, en février, vous êtes devenu propriétaire de 1 623 / 100 000 de la loge.

En vendant la loge, le syndicat ampute votre patrimoine immobilier de 1 623 / 100 000 de la loge. Il en résulte que vous devez percevoir en contrepartie 1 623 / 1000 000 du prix de vente.
C’est donc à vous et non à votre vendeur que le syndic doit verser la part du prix de la loge à moins que le contenu des actes passés avec votre vendeur soit différent de ce que j'ai compris.

Édité par - ainohi le 01 févr. 2020 00:16:48

rambouillet
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 01 févr. 2020 :  07:57:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
apparemment, à la date de l'AG, la vente à un quidam identifié pour un prix précis n'est pas acté ; on est face à une mise en vente en donnant mandat à un tiers pour une tranche de prix. C'est donc l'acte de mutation qui pour moi fait origine de la répartition
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