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guesde
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 Posté - 19 déc. 2019 : 16:17:04
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Notre Rd copropriété indique que l'exercice d'une profession libérale est tolérée mais que les charges ont été établies en fonction d'habitation et que tout changement d'utilisation d'un lot fera l'objet d'une modification de répartition des charges.
Un syndic après de nombreux appels avait fait voter en AG une augmentation de charge, nous avons un nouveau syndic qui refuse à appliqué ce vote en indiquant que la loi ALUR qu'une simple décision d'AG n'est plus suffisante et que cette décision devra être prise à la majorité de l'article 26 été engendra un cout d'environ 3000€ de géomètre et de notaire à noter qu'en plus une piece de l'appartement est depuis peu utilisé par une autre profession libérale.
Merci de me faire connaitre votre point de vue
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Franck1966
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Posté - 19 déc. 2019 : 21:01:36
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On ne peut pas modifier la répartition des charges comme cela, sauf si le cadre est bien délimité dans votre RDC.
Il faut modifier l'EDD, qui nécessite un vote en AG à l'art 26, et vous coûtera assez cher.
Donc modifier pour gagner quelques dizaines d'euro ??? il faut bien vérifier si le jeu en vaut la chandelle avant de se lancer ! |
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guesde
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Posté - 20 déc. 2019 : 14:53:58
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Je ne comprends pas bien cette réponse je rappelle que sur notre RdC il est bien spécifié que les charges ont été établies en fonction d'habitation et que tout changement d'utilisation d'un lot fera l'objet d'une modification de répartition des charges. C'est à dire que votre réponse met en cause un article du RdC est ce possible? Cordialement. |
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Sunbird
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 Posté - 20 déc. 2019 : 16:55:26
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Il faut voir comment était rédigé la résolution à l'époque mais on peut très bien modifier la répartition des charges (art 10) et sans devoir modifier le RC, en majorant certains postes en raison de l'activité de ce professionnel.
Une résolution du type du fait de son activité le lot X payera 10% de charges communes en plus...sera retoquée.
Par contre il faut prendre les charges de l'art 10 poste par poste, par exemple le poste ascenseur...
Si votre nouveau syndic ne sait pas cela, il y a de sérieux doute à se poser sur ce syndic, d'autant que l'ancien syndic le faisait, et que bien entendu le professionnel n'a pas contesté ce point. Par contre si changement de professionnel, il faudra refaire une nouvelle résolution adaptée en fonction de son activité.
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guesde
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4
Posté - 20 déc. 2019 : 20:36:46
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Je ne vous comprends pas bien sur notre RdC qui date de 1990, il est bien noté que les charges ont été établies en fonction d'habitation et que tout changement d'utilisation d'un lot fera l'objet d'une modification des charges, c'est ce qui s'est produit un ophtamo a installé son cabinet dans l'appartement donc il a changé l'utilisation, donc pour moi nous pouvons le faire.
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JB22
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Posté - 20 déc. 2019 : 20:48:02
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Toute résolution d' une A.G; qui n' a pas fait l' objet d' une contestation dans les deux mois de l' A.G. s' applique.
C' est la majorité en vigueur au moment de la modification qui doit être appliquée.
De Sunbird :
"Par contre si changement de professionnel, il faudra refaire une nouvelle résolution adaptée en fonction de son activité."
Si seulement la modification a été faite pour une profession précise.
Dans le cas de gueste il s' agit d' une utilisation professionnelle dans une pièce supplémentaire, ce qui rends possible une nouvelle modification.
"bien vérifier si le jeu en vaut la chandelle " ( Franck1966 )
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JPM
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Posté - 23 déc. 2019 : 23:03:16
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Cette clause a été classique. Elle est maintenant obsolète.
Elle a toujours été limitée à certains éléments d'équipement commun et notamment l'ascenseur.
Elle a été appliquée de manière stupide avec des doublements de certaines contributions aux charges.
Le coup de massue est venu d'une jurisprudence jugeant que lorsque le règlement de copropriété permet l'exercice d'une activité cette clause a été prise en considération pour le calcul de la répartition des charges. Il n'y a donc à modifier la participation aux charges.
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Posté - 26 déc. 2019 : 09:58:52
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Cette disposition est prévue par la loi à l'article 25 e) "La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives".
Cela ne peut concerner que les charges de "services collectifs" (eau, ascenseur, chauffage, etc.), sous réserve qu'elles soient impactées par le changement d'usage des locaux, et sous réserve de l'abus de majorité qui permet de contester la décision. |
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JPM
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Posté - 26 déc. 2019 : 12:05:26
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C'est vrai mais il n'y a pas changement de l'usage quand celui ci est autorisé dans le règlement de copropriété.
J'ai un appartement avec la possibilité d'y installer un cabinet. C'est seulement mon habitation.
Si j'installe enfin mon cabinet, il n'y a pas de changement d'usage ou utilisation.
Dans ce cas il n'y a pas lieu de modifier la répartition des charges. La répartition initiale est réputée avoir tenu compte des utilisations effectives.
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guesde
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Posté - 30 déc. 2019 : 17:53:00
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JPM je rappelle ce que dit notre RdC, l'exercice des professions libérales
est toléré mais que les charges ont été établies, aux termes du présent règlement de copropriété, en fonction d'une utilisation d'habitation de tous les lots. Tout changement d'utilisation d'un lot fera l'objet d'une modification de répartition des charges dans les conditions fixées à l'article 25f de la loi du 10 juillet 1965.
Donc si nous suivons le RdC nous avons la possibilité d'augmenter les charges dans le cas présent ce serait les charges d'électricité et celles de l'ascenseur |
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Posté - 30 déc. 2019 : 19:02:39
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25 f est devenu 25 e après la loi ALUR... |
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JPM
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Posté - 30 déc. 2019 : 23:36:56
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Compte tenu de la modicité de l'affaire, il faut laisser tomber l'incidence de la jurisprudence récente.
Il y a quarante ans on a connu des doublements et triplements de la quote-part sur les charges d'ascenseur par application de la clause. Ce temps est bien passé.
Les charges de chauffage ne sont en principe pas concernées.
Les charges d'électricité ? Il faut compter les visiteurs 
Les charges d'ascenseur ? Même solution.
Avant qu'on vous indique ce qui se pratiquait dans un immeuble bourgeois à la fin du 20e siècle merci d'indiquer la profession exercée et l'étage (avec le nombre total des étages).
De nos jours il ne reste que le cas des médecins ou dentistes ayant une importante clientèle. Les augmentations sont très minimes, parfois inférieures aux frais engagés
Essayez de vous mettre d'accord avec l'intéressé sans modifier le règlement de copropriété. Il faudra modifier la clé ascenseur, ce qui exige un accord avec le syndic.
Si vous entrez en conflit : C'est un procès de trois ou quatre ans avec désignation d'un expert (2500 € pour un gain global de 600 €)
Ces observations ne seraient pas valables dans un cas carabiné comme il y en a parfois.
Observation : quand on insère une clause de ce genre, il faut préciser les modalités de calcul ! On a connu une affaire dans laquelle l'expert avait noté l'existence d'une famille avec 5 enfants au 6e étage alors que le cabinet d'avocat recevait au pis 6 clients trois jours par semaine 
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Sunbird
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Posté - 31 déc. 2019 : 13:56:43
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Le problème n'est pas cette résolution qui avait été acceptée par tous semble-t-il mais que le nouveau syndic refuse de l'appliquer, sachant que l'ancien l'appliquait.
Il ne faut pas négliger le cout sur l'augmentation des charges dans le cas d'un cabinet médical, surtout dans le cadre de certains immeubles. Entre un T3 occupé par une famille de 3 personnes, et un T3 occupé par 2 médecins en discutant avec les intéressés on constate que ces médecins peuvent être en terme de fréquentation de 50% à même plus en terme de charge "de fonctionnement".
Après, il faut faire ce travail en concertation avec les intéressés, car si ils contestent la résolution cela coutera bien plus au SDC. Je connais un SDC qui pour 75 €/an a voté ce type de résolution, sauf qu'elle était mal rédigée, et la rédaction aurait demandé une modification du RC avec une nouvelle grille.
3 ans après, et 7200 € de frais la résolution a été annulée par un juge. |
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Charges professions libérales 
