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lorigane
Nouveau Membre



France
25 message(s)
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Posté - 18 déc. 2019 :  18:06:31  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour et bonnes fêtes à tous,

Secrétaire d'une ASL, je me trouve en difficulté face à la situation suivante :
Origine de l'ASL: lotissement créé en juin 1976
ASL en conformité, publiée au JO ( pour info )
Dans l'arrêté de 1976 acceptant le lotissement il est mentionné la superficie totale de 52.638m2 selon le cadastre de la commune, mais il est stipulé dans la même publication une superficie réelle de 49.600m2 d'après le géomètre qui a dressé les plans.
Un des membres de l'ASL depuis l'origine figure sur le tableau des lots annexé à la minute de l'enregistrement pour 6240m2.
Or, ce membre a récemment fait un détachement de parcelle, qui figure en mairie pour une surface de 5363m2 (nouvelle créée).
Le vendeur a conservé une petite parcelle et prétend que celle-ci ne fait que 651m2 alors que 6240m2 - 5363m2 = 877m2.
Sans doute est-ce dû au nouveau bornage fait par un nouveau géomètre.
Ma question est la suivante :
Si le vendeur prouve par un bornage la contenance de 651m2 alors que depuis 1976 il n'a jamais contesté les 6240m2 qui ont donc généré les millièmes de répartition, sommes nous dans notre droit de continuer la répartition sur les 877m2 ou devons-nous ( bien entendu à condition qu'il le justifie ) revoir le périmètre syndical et donc l'ensemble de la répartition des millièmes ?
J'ai face à moi une grande entreprise nationale avec service juridique, et votre aide sera très précieuse pour le bénévole que je suis.

En vous remerciant d'avance de vos réponses.

Bien cordialement


Emmanuel Wormser
Modérateur



14345 message(s)
Statut: Emmanuel Wormser est connecté

 1 Posté - 18 déc. 2019 :  19:25:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour être très direct : si vous avez face à vous une "grande entreprise nationale avec service juridique", il faut vous faire assister par un bon avocat !
avez vous vérifié, au moins, les conditions de modification des répartitions de charge prévues par les statuts ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !

Édité par - Emmanuel Wormser le 18 déc. 2019 19:33:00

lorigane
Nouveau Membre



France
25 message(s)
Statut: lorigane est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 19 déc. 2019 :  08:59:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci de votre réponse rapide,
L'ASL comprend 13 membres, fonctionne à très petit budget, alors recourir aux services d'un avocat quand on a de petites retraites…, c'est la raison qui m'a conduit à solliciter votre aide.
Extraits des statuts :

— Les modifications aux présents statuts et au périmètre de l'Association Syndicale ne peuvent être décidées que par une Assemblée générale ordinaire ou extraordinaire statuant à la majorité des 2/3 des propriétaires représentant les 3/4 de la surface des parcelles, ou des 3/4 des propriétaires représentant les 2/3 de la surface des parcelles.
— Distraction d'un lot : Si suite à une division de lot une parcelle se trouvait ne plus utiliser les voies, réseaux et équipements et ne jouissait plus des espaces verts, il sera procédé à un vote autorisant ou non la distraction de ce lot du périmètre syndical, ainsi qu'à une modification du tableau des millièmes en conséquence sur demande du propriétaire concerné.
Cependant, s'agissant des modifications dûes à des divisions, pouvoir est donné au syndicat pour les publier et rectifier les tableaux des millièmes en conséquence, ainsi que de publier au J.O. les dites modifications, les frais de publications étant à la charge du propriétaire à l'origine des modifications.
Les bases de répartition des dépenses et des voix correspondantes peuvent être modifiées : En cas de subdivision des parcelles selon les règles d'urbanisme en vigueur à ce jour concernant le seuil de surface constructible. Les charges d'entretien incombant aux parcelles vendues primitivement seront modifiées en fonction du nombre de parcelles créées, chaque parcelle en tout état de cause devant recevoir une voix.
En conséquence, les acquéreurs des parcelles primitives ne pourront pas s'opposer à la modification de la répartition devenue nécessaire par la création d'autres parcelles devant obligatoirement emprunter les voies crées par le présent domaine .

Comme vous le voyez, les divisions sont évoquées, mais rien n'est prévu pour un changement de contenance d'un lot....
Qu’en pensez-vous ?
Bien cordialement.


Emmanuel Wormser
Modérateur



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Statut: Emmanuel Wormser est connecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 19 déc. 2019 :  09:27:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et bien commençons par le début : la division du lot a t elle été autorisée comme exigé par les statuts ?
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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majik
Contributeur senior

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Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 19 déc. 2019 :  09:33:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Origine de l'ASL: lotissement créé en juin 1976
ASL en conformité, publiée au JO ( pour info )


Avant tout : vos statuts en vigueur sont-ils conformes àaux dispositions de l'article 3 du décret du 3 mai 2006 ? :' Sont annexés aux statuts le plan parcellaire prévu à l'article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage."(

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Statut: Emmanuel Wormser est connecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 19 déc. 2019 :  09:46:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
non majik, cette question ne se pose que pour la recevabilité en justice de l'ASL... donc il faut d'abord vérifier si des décisions ont été prises dont elle pourrait se prévaloir.
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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majik
Contributeur senior

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Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 19 déc. 2019 :  10:49:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
lorigane : vous intitulez votre fil :
Changement périmètre syndical ?"

Il s'agit bien de s'interroger au sujet de sa définition précise par la"liste des immeubles" (art.7 de l'ordonnance), le "plan parcellaire" et "les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles".

lorigane
Nouveau Membre



France
25 message(s)
Statut: lorigane est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 19 déc. 2019 :  20:32:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A Emmanuel WORMSER :

Pardonnez-moi, mais sauf erreur de ma part l'ASL ne peut pas s'opposer à une division de lot. Il n'y a vote qu'en cas de demande d'un membre qui voudrait sortir du périmètre syndical, s'il n'utilise plus les voies et les espaces verts.
Ce n'est pas le cas.
Ne s'éloigne t'on pas de ma question ?
En fait, aucune demande n'a encore été faite par le membre qui détache. Nous avons été simplement avisés de la vente d'une parcelle par un notaire, et par un simple mail que cet organisme garde une parcelle.
La réponse à ma demande de "question à porter à l'ordre du jour de la prochaine AG" est :"Nous n'avons pas de question particulière, cependant pouvez-vous nous confirmer que depuis la vente de notre terrain, notre part dans l'ASL a bien été réduite?"
C'est suite à cette question que j'ai reçu une contestation de mon calcul (comme expliqué dans mon premier message ):
"nous vous précisons que la parcelle cadastrée section * n° ****, restant propriété de****, est d’une superficie de 651 m².
Je vous remercie vous et Majik d'attirer mon attention sur la validité des documents de l'ASL, que je vérifierai scrupuleusement par la suite, mais je subis un dégât des eaux depuis ce matin, et me pencherai sur cette étude plus tard. Le plus urgent pour moi étant de répondre à cette contestation de superficie et donc de millièmes, la date limite des question à porter à l'ordre du jour étant le 26 prochain pour un AG prévue le 12 Janvier prochain.

Emmanuel Wormser
Modérateur



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Statut: Emmanuel Wormser est connecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 19 déc. 2019 :  22:48:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
on ne s'éloigne pas de la question...
vous écrivez
citation:
Les modifications aux présents statuts et au périmètre de l'Association Syndicale ne peuvent être décidées que par une Assemblée générale ordinaire ou extraordinaire statuant à la majorité des 2/3 des propriétaires représentant les 3/4 de la surface des parcelles, ou des 3/4 des propriétaires représentant les 2/3 de la surface des parcelles.

si la subdivision entraine modificatiion des statuts -et c'est certainement le cas puisque la liste des lots est modifiée-, il faut une décision...
impossible de vous aider plus avant sans étudier votre dossier... ce que je ne fais pas sur un forum
Signature de Emmanuel Wormser 
cordialement
Emmanuel Wormser

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lorigane
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 20 déc. 2019 :  08:44:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci de votre réponse, et j'ai bien compris que je vais devoir consulter.

Mais : "Cependant, s'agissant des modifications dûes à des divisions, pouvoir est donné au syndicat pour les publier et rectifier les tableaux des millièmes en conséquence, ainsi que de publier au J.O. les dites modifications, les frais de publications étant à la charge du propriétaire à l'origine des modifications."

Donc pas de décision de l'assemblée, puisque prévu aux statuts.

Cordialement

majik
Contributeur senior

823 message(s)
Statut: majik est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 20 déc. 2019 :  16:21:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour lorigane je vous souhaite bon courage face aux eaux...

Vous écriviez le 18 décembre:

citation:
Dans l'arrêté de 1976 acceptant le lotissement il est mentionné la superficie totale


précisons qu'il s'agit probablement là de l'emprise de l'unité foncière à {lotir= aménagements et morcellement}

citation:
..de 52.638m2 selon le cadastre de la commune,


Le cadastre (document à caractère fiscal) renseigné par le service de publicité foncière(= ex service des hypothèques)
Anciennement établi, antérieurement au mesurage exact par des géomètres (vers le début du XXème siècle: loi n°46-942 du 7 mai 1946, instituant l'Ordre des géomètres experts, dispose que les géomètres-experts inscrits au tableau de l'ordre sont seuls habilités à effectuer les opérations ayant pour but l'établissement de procès-verbaux, plans de bornage [b].
Le cadastre ne restitue pas de données fiables.


citation:
Un des membres de l'ASL depuis l'origine figure sur le tableau des lots annexé à la minute de l'enregistrement pour 6240m2.


Pourriez-vous préciser la nature du document auquel serait "annexée" la superficie de l'immeuble appartenant à ce COLOTI?

Avez-vous eu la curiosité de vous procurer le "contrat de vente" de ce lot "à l'origine"?


lorigane
Nouveau Membre



France
25 message(s)
Statut: lorigane est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 20 déc. 2019 :  18:16:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Majik de bien vouloir continuer à m'aider,
Cependant j'ai vu votre réponse car je me débats entre assureur, entreprises et expert car mon dégât des eaux empire, donc j'envoie des mails.
Je vais m'occuper de sauvegarder mes biens en priorité, et reviendrai sur les problèmes de l'ASL plus tard.
Cordialement.

Sunbird
Pilier de forums

3375 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 20 déc. 2019 :  19:01:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@lorigane vous ne semblez pas rodé à l'exercice, ce qui est compréhensible. L'ASL est un domaine particulier.

En quelques échanges un UInaute vous donne un argument.

Sur un forum il est impossible de répondre sur un dossier complexe, et ce n'est pas le lieu, parfois il faut savoir prendre conseil auprès de professionnels.


Vous pouvez toujours faire une recherche sur le nom de l'intervenant ;-)


hes
Contributeur actif

319 message(s)
Statut: hes est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 26 déc. 2019 :  14:49:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de hes
Bonjour

Le vente d'une partie d'un terrain ne modifie aucunement le périmètre de l'ASL.

La seule conséquence, avant tout vote portant sur une distraction (sortie) de la nouvelle parcelle,
est d'avoir un nouveau membre, (l'acquéreur) qui doit contribuer aux charges
conformément à ce qui est prévu aux statuts.

Vos statuts doivent prévoir une modalité de distraction des parcelles, en toute hypothèses, vous devez les modifier pour les mettre
en conformité avec les "nouvelles" règles de ...2004 2006.

Par ailleurs, votre lotissement a du faire l'objet d'un Cahier des Charges qu'il vous faut consulter pour avoir une vision globale des obligations
de chaque membre.

Vous ne nous indiquez pas quelle est la règle de répartition des charges. Si c'est à la surface, et qu'un propriétaire peut prouver
la véritable surface de sa parcelle (par un Géomètre Expert), il faut à mon sens corriger.

Si il existe un tableau de millièmes sans référence de détermination indiquée, à mon sens on ne peut le changer.

Salutations

HES

Édité par - hes le 26 déc. 2019 14:50:00
 
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