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JPM
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Posté - 22 juin 2019 :  01:47:39  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Je suis fort satisfait d'apprendre qu'un garant financier s'oppose à la production après sinistre d'un syndicat de copropriétaires qui était titulaire d'un compte bancaire séparé.

Par un raisonnement de même type j'ai fait valoir que le syndic professionnel ayant ouvert un compte séparé pour chacun de ses syndicats ne devrait pas avoir à produire une attestation de garantie financière pour obtenir la carte professionnelle. Il ne détient pas de fonds.Voir la brève 02 dans

http://www.jpm-copro.com/Breves%20de%20JPM.htm

Le nombre des incohérences va en croissant dans le statut de la copropriété. Le PV au syndic à 15 € est en plus une outrance ! Un texte spécifique pour cette ânerie qui n'est rien d'autre qu'une caresse dans le sens du poil.

Dans le même genre voyez le nouveau CNTGI !




Mon correspondant m'indique qu'Universimmmo va également traiter cette affaire.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 22 juin 2019 01:55:21

Jpp13
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 1 Posté - 22 juin 2019 :  09:24:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM
Un texte spécifique pour cette ânerie qui n'est rien d'autre qu'une caresse dans le sens du poil.

Le poil de qui ?
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 22 juin 2019 09:24:54

JPM
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 juin 2019 :  10:14:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

de l'ARC bien sur !

Mais je critique certains syndics qui ne transmettent pas les pièces revenant au conseil syndical, notamment lors des procédures judiciaires.

Je critique aussi les conseils syndicaux qui demandent des multitudes de pièces alors que le grand livre leur suffirait.

On va voir comment cela va tourner avec l'extranet.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 22 juin 2019 :  10:45:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'organisme de garantie Galian a demandé un avis sur mes observations à M le Professeur Philippe SIMLER Professeur émérite à l'Université Robert Shumann de Strasbourg, doyen de la Faculté de droit

Je manifeste tout mon respect à M le Doyen mais je lui fais remarquer qu'à aucun moment il ne répond à mes observations qui traitent de l'incohérence des textes du régime Hoguet compte tenu de l'évolution récente de lé Législation.

Par ailleurs j'ai admis la nécessité de couvrir le risque subsistant d'un maniement abusif de la trésorerie (maniement n'est pas détention). M le Doyen n'en fait pas état.

Il se borne à constater que des textes continuent à exiger du syndic une garantie financière pour obtenir la carte professionnelle et qu'il faut s'en tenir à cela sans se préoccuper des incohérences nouvelles.

Je ne conteste pas la subsistance des textes anciens. Je dis qu'il faut remettre de l'ordre dans la boutique.

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La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 22 juin 2019 :  13:22:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'article 28 du décret du 20 juillet 1975 indique : Le titulaire de la carte professionnelle ou la personne qui demande la délivrance de cette carte doit détenir une garantie financière d'un montant au moins ègal au montant maximal des fonds qu'il envisage de détenir.
vent
L'article 29 : le montant de la garantie financière fixé par la convention ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment, sur les versements et remises qui lui ont été faits à l'occasion des opérations mentionnés par l'article 1er de la loi ,n° 70-9 susvisée du 2 janvier 1970.

Le syndic ne détient rien

Il n'est redevable de rien



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La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 23 juin 2019 :  00:27:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'arrêt récent évoqué ci dessus est Cass. 17-04-2019 18-11766 cassant partiellement CA Aix en Provence 14 mars 2017. Voici l'extrait intéressant de l'arrêt

citation:
Attendu que pour infirmer l'ordonnance qui a admis la créance du syndicat, l'arrêt retient que dans la mesure où les fonds versés doivent être déposés sur un compte dédié, obéissent à une comptabilité autonome de celle du syndic, restent la propriété du syndicat et ne peuvent être utilisés que pour son compte, celui-ci n'a pas de créance à faire valoir contre le syndic et n'a pas de créance à déclarer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque un syndic est en procédure collective, le syndicat de copropriétaires, auquel les sommes ou valeurs reçues à son nom ou pour son compte par le syndic n'ont pas été restituées, peut déclarer sa créance de restitution au passif du syndic et en demander l'admission, sans préjudice de la mise en oeuvre de la garantie financière, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


On a fortement envie de suivre l'exposé clair de la Cour d'appel.

Mais il faut savoir si l'examen du compte bancaire séparé a permis de remettre en ordre la trésorerie du syndicat ou, bien au contraire, a montré que toutes les ressources du syndicat n'y étaient pas versées.



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La copropriété sereine

Baba0
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 juin 2019 :  16:14:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM,
Certes le syndic ne détient pas les fonds, mais il est le seul à avoir la signature sur les comptes séparés. Il faut bien une garantie financière pour garantir un minimum aux syndicats ! Quand on voit le nombre de faillites ou de syndics qui partent avec la caisse !
Ce n'est qu'une question de terme.

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 28 juin 2019 :  16:55:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ce n'est pas qu'une question de terminologie. Ce sont deux régimes juridiques fondamentalement différents. De fait les actions illicites sont fondamentalement différentes.

Dans le cas de gestion financière par un compte bancaire unique ouvert au nom du syndic, l'impossibilité de représenter les fonds dus à tel ou tel syndicat vient souvent de l'incohérence générale de la gestion, d'avances consenties à des syndicats en difficultés financières ou autres incuries.

Dans le cas de prélèvement illicite dans un compte séparé appartenant à un syndicat il y a une faute pénale autonome et caractérisée assimilable à un vol dans la cassette du syndicat.

Dans le premier cas le garant est tenu à raison de la constatation d'une impossibilité de restitution des fonds détenus, quelle qu'en soit la raison.

Dans le second cas, le syndicat doit prouver l'existence d'un prélèvement et son caractère illicite. Quand le conseil syndical contrôle périodiquement les relevés bancaires, les prélèvements abusifs sont quasiment impossibles.

Je maintiens mes observations relatives à la nécessité de mettre les textes Hoguet en harmonie avec les réformes récentes

et j'admets bien entendu la nécessité de couvrir le risque généré par le maniement du compte séparé.








Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 29 juin 2019 :  08:01:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Finalement, aujourd'hui, à l'exception de petits syndicat qui votent l'exception du compte sépare, les syndics n'ont plus besoin d'assurance garantie financière....
F.....A va faire de grosses économies. Se ressentiront-elles sur les honoraires à la baisse ?

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 29 juin 2019 :  11:38:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Dans tout cela il y a une collection d'évidences que certains, manifestement. veulent camoufler.

1) Un compte bancaire séparé quelle que soit l'importance du syndicat, pour les mouvements financiers courants.

2) Un compte bancaire de placements, groupant tous les placements. Pas de compte spécial pour le fonds travaux.

3) Dès lors le contrôle des comptes bancaires est un jeu d'enfant

4) Rejeter la notion d'emprunt souscrit par le syndicat pour le compte de certains copropriétaires seulement. S'en tenir à la formule des groupements d'emprunts individuels de type Copro 100. Le groupement apporte un concours important aux demandeurs mais le syndicat n'est pas engagé dans les emprunts. Il peut être astreint à fournir au banquier prêteur des informations : projet de vente d'un lot concerné par exemple.

5) Rejeter la disposition de l'article 14-2 II : " Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot"
Cette disposition ne présente aucun intérêt pratique. Elle heurte le principe de l'impossibilité pour le syndicat d'être propriétaire d'un bien quelconque. Le syndicat, personne morale, a un patrimoine constitué par des créances et des dettes, pour des montants égaux.

Solution pratique : La vente du lot s'accompagne de plein droit du transfert à concurrence de son montant théorique (montant appelé) au crédit du compte de l'acquéreur.

Si le montant réel est inférieur au montant théorique, les parties sont tenues d'en joindre le paiement à la notification du transfert de propriété du lot. Leur carence de ce chef est sanctionnée par l'inopposabilité de la vente au syndicat.

6) Une qualification " comptabilité des syndicats de copropriétaires" pourrait être créée chez les experts comptables.

7) Les gestionnaires doivent être en mesure de répondre à des questions d'ordre comptable au cours d'une assemblée générale C'est une observation très importante

 
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