Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spcialement conu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 Appel à expériences similaires copropriété
 Relevé général des dépenses exigible ?
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
Page suivante 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant
Page: de 2 

dhuneau
Nouveau Membre

39 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Posté - 13 mai 2019 :  00:36:46  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir

Je découvre que mon syndic qui transmettait jusqu'en 2017 le relevé général des dépenses de l'année précédente ne le fait plus.
Depuis que certains copropriétaires l'ont épluché d'un peu trop près

Y a-t-il un texte ou une jurisprudence qui permet de l'exiger ?

Par ailleurs est-il possible d'approuver les comptes, sans donner quitus ?

Merci d'avance


Froggy
Contributeur actif



102 message(s)
Statut: Froggy est déconnecté

 1 Posté - 13 mai 2019 :  01:23:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Il est absolument possible d'approuver les comptes sans donner le quitus. D'ailleurs le quitus n'est pas prévu dans la loi.

Si vous avez un conseil syndical, il peut voir tous les documents de gestion y compris le relevés des dépenses.

Par contre je ne sais pas si les propriétaires individuels peuvent l'exiger.

JB22
Pilier de forums

3860 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 13 mai 2019 :  07:23:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le relevé détaillé des charges n' est pas un état que doit fournir obligatoirement le syndic, c' est regrettable.

Seules les annexes 1 à 5 doivent obligatoirement jointes à la convocation de l' A.G.

Si le conseil syndical ne peut obtenir l' état détaillé des charges il peut faire comprendre au syndic qu' il le mettra en concurrence à la prochaine A.G., si vous n' avez pas élu ce syndic pour trois ans.

Concernant le quitus, je confirme qu' il n' est pas prévu par la loi, vous le refusez sans avoir à justifier votre refus.

rambouillet
Pilier de forums

15939 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 13 mai 2019 :  07:30:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous ne pouvez pas exiger ce relevé général des dépenses mais vous pouvez vérifier chaque facture, contrat, etc... avant l'AG à la date prévue sur la convocation et vous pourrez faire le rapprochement avec l'annexe 3. Certes, j'en conviens, c'est du travail.

Mais les membres du CS, eux, peuvent (devraient ) exiger ce document ainsi que le grand livre, encore plus intéressant....

JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 13 mai 2019 :  10:20:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le statut de la copropriété n'impose pas d'annexer à la convocation le relevé détaillé des dépenses.

Mais l'article 1993 du Code civil l'impose : " Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant."

Strictement, cette obligation est limitée à l'emploi des sommes qu'il a encaissées effectivement.

Elle se combine avec les autres obligations résultant du contrat de gestion. D'où l'organisation actuelle de la copropriété.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

dhuneau
Nouveau Membre

39 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 13 mai 2019 :  22:29:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Mais l'article 1993 du Code civil l'impose : " Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant."

Certes.

Mais cela signifie-t-il pour autant qu'il doit le joindre à la convocation ?
Ou simplement qu'il doit le fournir sur demande.
Et alors comment formuler cette demande ?

dhuneau
Nouveau Membre

39 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 mai 2019 :  22:32:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Concernant le quitus, je confirme qu' il n' est pas prévu par la loi, vous le refusez sans avoir à justifier votre refus.

Il me semblait que l'approbation des comptes emportait quitus.

Comment faire en AG pour refuser le quitus ?


dhuneau
Nouveau Membre

39 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 mai 2019 :  22:38:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Mais les membres du CS, eux, peuvent (devraient ) exiger ce document ainsi que le grand livre, encore plus intéressant..

Le problème est que ce sont les dépenses que le syndic engage sur la demande du président du CS que je voudrais vérifier...

Je ne suis donc pas certain qu'il me transmette ce document, même s'il l'a.

Le président du CS se comporte comme un président de CA et engage des dépenses, même sans délégation de l'AG.
Je le lui ai fait remarquer et il m'a dit qu'il avait une délégation permanente.
Le syndic, que ça arrange, est assez habile pour laisser des écrits à chaque fois..

JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 mai 2019 :  00:20:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
Il me semblait que l'approbation des comptes emportait quitus.


C'est inexact.

Il est seulement vrai que lorsque le syndic a engagé sans urgence une dépense qui aurait du être préalablement décidée par l'assemblée, l'approbation des comptes faisant apparaître clairement cette dépense vaut ratification.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

15939 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 14 mai 2019 :  07:23:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour ne pas voter le quitus, il faut et suffit que la majorité vote CONTRE et je le redis comme d'autres : on ne vote jamais le quitus, car on décharge le syndic de certaines responsabilités pour lesquelles il a perçu des honoraires ....

quant au relevé des dépenses, il n'a aucune obligation de le joindre à la convocation. Ce qui doit être joint est listé dans l'article 11 du décret de 1967.

Si vous avez des doutes sur ce que fait le CS, allez vérifier les factures avant l'AG, prenez des photos et posez des questions en AG.

Une délégation permanente au président du CS cela n'existe pas : demandez sur quoi il s'appuie pour dire cela (loi, décret ou AG ?). Et si une AG avait pris une telle résolution un jour, il faut en prendre une autre pour l'annuler d'autant plus que c'est illégal.

Sunbird
Pilier de forums

3227 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 14 mai 2019 :  10:13:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par dhuneau

Il me semblait que l'approbation des comptes emportait quitus.

Comment faire en AG pour refuser le quitus ?



Vous avez réponse à votre question dans cet article https://www.efl.fr/actualites/immob...2bb277c78f36




JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 14 mai 2019 :  15:40:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'arrêt Cass civ 3e 14-03-2019 (17-26190) rend désormais obligatoire l'examen du quitus comme je le suggère depuis longtemps

Le cas pratique : Le syndic a commandé des travaux ou des fournitures sans accord préalable de l'assemblée. Il a passé la facture dans les comptes.

Le commentaire indique que l'arrêt précise que l'on ne peut pas refuser l'enregistrement en comptabilité d'une facture reçue par le syndic et correspondant à des travaux faits ou fournitures reçues. L'assemblée ne peut pas contester le compte qui est régulier. Pour autant elle ne perd pas son droit de mettre en cause la faute du syndic.

C'est à l'occasion du vote sur le quitus que l'assemblée peut mettre en cause la responsabilité du syndic.

Si l'octroi du quitus n'est pas inscrit à l'ordre du jour l'assemblée ne peut plus rien faire.

C'est ce que j'ai toujours fait valoir


rambouillet
Pilier de forums

15939 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 14 mai 2019 :  15:52:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
excusez moi JPM, mais soit il y a erreur dans le n° de l'arrêt cité, soit j'ai mal lu cet arrêt, mais je n'ai rien vu en rapport avec le quitus ..... ???

JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 mai 2019 :  16:10:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Votre lien mène à un commentaire d'arrêt d'Anne Lise Collomp. On lit :
citation:
L’approbation des comptes porte sur la seule gestion comptable, à la différence du quitus qui vaut approbation de la gestion du syndic et entraîne donc ratification, par le syndicat, des actes réalisés par son syndic. Les initiatives prises par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale, lorsqu’elle est requise, sont ainsi ratifiées par le vote lui donnant quitus


Dès lors qu'on ne peut pas faire valoir l'irrégularité d'engagement d'une dépense quand le débat porte sur l'approbation d'une dépense, il ne reste plus que le débat sur le quitus pour invoquer cette irrégularité.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

15939 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 14 mai 2019 :  17:23:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je n'ai rien vu de tout cela....

rambouillet
Pilier de forums

15939 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 14 mai 2019 :  17:25:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
(suite) je n'ai rien vu de tout cela....
mais ce que vous écrivez confirme qu'il ne faut jamais donné le quitus sinon cela conforterait l'erreur de gestion :
" Les initiatives prises par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale, lorsqu’elle est requise, sont ainsi ratifiées par le vote lui donnant quitus"

JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 14 mai 2019 :  17:35:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Problème pratique : Vous ne donnez pas le quitus. Et après ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

3227 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 14 mai 2019 :  18:54:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai une autre vision de la chose.

Si l'AG avait voté le quitus, il n'y avait plus aucun recours.

Ce qui est intéressant à mes yeux dans cet arrêt, c'est que l'approbation des comptes de la copropriété ne veut pas dire approbation de la gestion du syndic, mais uniquement des comptes au sens comptable, globalement les entrées/sorties sachant que le syndic n'a aucune liberté et qu'il doit saisir toutes opérations.

JB22
Pilier de forums

3860 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 14 mai 2019 :  20:22:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
" Vous ne donnez pas le quitus. Et après ?"

Dans la majorité des cas il ne se passe rien, mais si le syndicat découvre des erreurs de gestion il peut, ce n' est pas une obligation, mettre en cause la responsabilité du syndic.

JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 14 mai 2019 :  21:30:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Dans bon nombre de cas l'action du syndic a été irrégulière mais opportune, bénéfique voire nécessaire. Sic quand il s'agit d'une opération d'entretien trop longtemps retardée.

Il n'y a quasiment jamais d'incident de ce type quand il y a une bonne entente entre le CS et le syndic.

Engager la responsabilité du syndic ? Il y a un moyen pour que le syndic ne soit pas obligé de s'auto assigner. C'est le mandataire ad litem. Il est désigné pour représenter le syndicat uniquement pour cette procédure. On ne peut l'utiliser que pour une affaire relativement importante, quand l'assurance du syndic ne conteste pas sa responsabilité mais l'importance du préjudice.

Le plus important de l'arrêt cité, décrit comme arrêt de principe par Mme Collomp ce serait la nécessité désormais d'examiner l'octroi du quitus et donc d'inscrire la question à l'ordre du jour.

Si ce n'est pas fait, comment faire sanctionner une erreur ou une faute du syndic ?


** Arrêt de principe ? La solution de la Cour de cassation s'impose désormais à toutes les juridictions. Les arrêts ordinaires de la Cour de cassation sont importants mais une Cour d'appel peut juger le contraire.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Froggy
Contributeur actif



102 message(s)
Statut: Froggy est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 14 mai 2019 :  23:28:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par dhuneau

citation:
Mais l'article 1993 du Code civil l'impose : " Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant."

Certes.

Mais cela signifie-t-il pour autant qu'il doit le joindre à la convocation ?
Ou simplement qu'il doit le fournir sur demande.
Et alors comment formuler cette demande ?


Pour obtenir un tel document, je ne m'appuierais pas sur les textes juridiques mais je demanderais poliment. Raison invoquée = désir d'observer l'évolution des postes de dépenses.
Ce n'est pas un document si sensible après tout.
Page: de 2 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 Page suivante  
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2019 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com