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olivi25
Contributeur débutant



83 message(s)
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Posté - 15 févr. 2019 :  12:13:45  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Des travaux ont été voté en AG. Un appel pour cette somme a été effectuée en plusieurs fois. Étant donné le délais les travaux seront plus chère que le devis initial (valide seulement quelques mois).
Comme convenu en AG, les travaux devaient commencer quant toute la somme sera sur le compte de la copropriété.
Le compte 120 a donc été crédité au fur et à mesure. Un acompte a été donné à l’entreprise donc Débit 671 Crédit 401 mais également Débit 102 Crédit...702.
Ma question à la fin la facture sera plus importante que la somme sur le compte 102.
Si j’ai bien compris le compte 102 sera à 0 et le compte 12 va devenir en débit de la différence ?
A noter que les travaux seront finis cette année comptable.
Merci par avance pour votre réponse.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2629 message(s)
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 1 Posté - 15 févr. 2019 :  12:29:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'occasion de rappeler et de dénoncer l'absurdité de cette gestion comptable des travaux en copropriété, le détournement de comptes du PCG pour des concepts tordus et sans rapport (le compte 120 en particulier qui normalement stocke le résultat)...

Pendant l'année, on passe les appels sur les comptes 102 ou 702 et les factures sur les comptes 671 ; lorsque les travaux ne sont pas terminés, on solde ces comptes par le compte 120 qui présentera au dernier jour de l'exercice le solde en attente pour les travaux, détaillé dans l'annexe 5.
(si les factures sont supérieures aux appels, le compte 120 sera en effet débiteur).

Ensuite, dès le premier jour du nouvel exercice on remet les factures sur le compte 671 et on met la totalité des appels sur le compte 702 afin que les annexes 2 et 4 montrent la réalisation, tous exercices confondus, de ces travaux. Il peut y avoir pour chaque opération un excédent ou une insuffisance, sur les tantièmes généraux ou une partie spéciale (clé) ; ce résultat est mis en répartition en même temps que le résultat général (partie haute de l'annexe 2).
Certains systèmes vont présenter des décomptes par travaux, chez moi je traite globalement !

nefer
Modérateur

12075 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 15 févr. 2019 :  12:39:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
de quels délais parlez vous?

le syndic devait négocier les conditions financières du devis avant le vote en AG: la seule incertitude est sur le taux de TVA...au cas où il changerait

olivi25
Contributeur débutant



83 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 15 févr. 2019 :  13:57:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est un délais d'un an, car j'ai eu du mal à faire payer tout le monde.

nefer
Modérateur

12075 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 15 févr. 2019 :  14:01:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par olivi25

c'est un délais d'un an, car j'ai eu du mal à faire payer tout le monde.


donc vous êtes le syndic.

vous deviez donc négocier le devis avec l'entreprise et l'informer du délai

olivi25
Contributeur débutant



83 message(s)
Statut: olivi25 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 15 févr. 2019 :  14:19:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'entreprise ne pouvait pas me garantir des délais aussi long.
Est ce que si j’ai bien compris le compte 102 sera à 0 et le compte 12 va devenir en débit de la différence ?

Merci

JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 15 févr. 2019 :  14:36:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De André78
"L'occasion de rappeler et de dénoncer l'absurdité de cette gestion comptable des travaux en copropriété,"

Sur ce point je suis entièrement d' accord, mais je ne partage l' option prise ci-dessous:
"Certains systèmes vont présenter des décomptes par travaux, chez moi je traite globalement ! "

Je préconise la création, comme la loi le permet, de deux sous - comptes
1201xxx...Travaux engagés......(Factures travaux)
1202xxx...Provisions sur travaux engagés...(Appels de provisions)

En fin d' exercice si les travaux ne sont pas terminés, il n' y a rien à faire, le compte 12 apparaitra normalement en annexe 1.

Les travaux sont terminés, on passe les écritures suivantes:
Débit.....671xxx...Travaux de xxxx................X
Crédit....1201xx...Travaux engagés..............................X

Débit.....1202xx...Prov; sur trav. uxxx...........X
Crédit....702xxx..Provisions sur travaux........................X

Les comptes 1201xxx et 1202xxx sont soldés.


olivi25
Contributeur débutant



83 message(s)
Statut: olivi25 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 15 févr. 2019 :  15:42:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci JB22
Mais si les provisions son inférieurs au travaux engagés? le compte 1202 va être négatif?

JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 15 févr. 2019 :  16:40:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En principe le syndic ne doit pas engager les travaux s' il n' pas les fonds disponibles.

Le compte 1202 est toujours créditeur, c' est le compte 120, solde des comptes 1201 et 1202, qui peut être débiteur si les travaux engagés sont supérieurs aux provisions appelées.

olivi25
Contributeur débutant



83 message(s)
Statut: olivi25 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 16 févr. 2019 :  09:18:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour cette réponse, la différence est assez faible (200 €). l'entreprise n'a pas voulu me faire cette réduction...


JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 16 févr. 2019 :  14:01:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En complément de mon message du 15 février, je préconise la création de deux sous comptes pour suivre les utilisations des avances pour travaux et du fonds travaux.

1232 Provisions Avances pour travaux
1235 Utilisations Fonds travaux

Affectation des avances ou fonds travaux affectés au financement des travaux suivant décision de l' A.G.
Débit....1032..Avances travaux............X
Débit....105....Fonds travaux...............Y
Crédit...1232.. Prov. Avances travaux...................X
Crédit...1235...Utilisation Fonds travaux................Y

En fin d' exercice les travaux sont terminés:
Débit...1232...Prov. Avances travaux....................X
Débit...1235...Utilisation fonds travaux.................Y
Crédit..7032...Avances provisions travaux........................X
Crédit..705....Utilisation Fonds travaux............................Y.

J' attends commentaires et critiques.

JPM
Modérateur

6599 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 17 févr. 2019 :  00:23:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il n'y a pas de compte 120 mais un compte 12 qui ne fonctionne que le 31 décembre de l'année en cours et le 1er janvier de l'année suivante.bit de 102
Pur 102 / 702 l'ancienne commission de la copropriété avait conseilé de ne pas suivre le mécanisme tordu des textes.

Il faut passer les provisions par102 Mais ensuite vous pouvez alimenter 702 par le débit de 102 sans attendre l'arrivée de factures ou mémoires.

Je ne connais pas de compte 1232 ou 1235. Il n'y a qu'un compte 12 pour la fin de l'exercice.

Il faut utiliser 703 et 705 sans aucun doute

Mais qui nous dit comment les utiliser ?

Seule solution : créditer 702 par le débit de 703 et705.

Il y a d'autres douceurs dans la doctrine comptable.

On nous dit qu'en fin de chantier on solde les comptes 671 et 702 par le compte 12. C'est une solution classique que de solder deux comptes en les croisant sur un troisième compte.

Mais le texte de l'arrêté est clair : on ne peut utiliser le compte 12 que pour des opérations sur travaux qui ne peuvent pas être clôturées en fin d'exercice

M Laporte ne les croise pas. Il a raison.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 17 févr. 2019 :  13:56:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Il n'y a pas de compte 120 mais un compte 12 ..."

"Du site PlanComptable.com
"Signification de la terminaison zéro

Dans les comptes à trois chiffres et plus, le zéro terminal ou la série terminale de zéros a une signification de regroupement de comptes ou de compte global.

Le compte de terminaison zéro est utilisé comme compte de regroupement lorsque les opérations ont fait, pour des besoins d'analyse, l'objet d'un classement préalable dans des comptes de même niveau se terminant par les chiffres de 1 à 8.

Le compte de terminaison zéro est utilisé comme compte global lorsqu'aucune analyse ne s'impose pour les opérations à classer dans le compte de niveau immédiatement supérieur. Les entités peuvent inscrire directement la totalité des opérations concernées dans le compte de niveau supérieur ou, dans un souci d'homogénéité du plan de comptes, ouvrir un compte de même intitulé en lui adjoignant un ou plusieurs zéro à sa droite.

Toutefois cette utilisation du zéro ne peut pas avoir pour effet de faire obstacle à la présentation normalisée des documents de synthèse.

Signification des terminaisons 1 à 8

Dans les comptes à deux chiffres, les comptes de terminaison 1 à 8 ont une signification de regroupement. Par dérogation à cette règle, le compte 28 " Amortissements des immobilisations " fonctionne comme un compte de sens contraire de celui des comptes de la classe concernée.

Dans les comptes à trois chiffres et plus, les terminaisons 1 à 8 enregistrent le détail des opérations couvertes par le compte de niveau immédiatement supérieur ou par le compte de même niveau de terminaison zéro.


Dans les comptes de la classe 4, la terminaison 8 est affectée à l'enregistrement des produits à recevoir et des charges à payer rattachés aux comptes qu'ils concernent.

Signification de la terminaison 9

Dans les comptes à deux chiffres, les comptes de bilan se terminant par 9 identifient les provisions pour dépréciation des classes 2 à 5 correspondantes .

Dans les comptes à trois chiffres et plus, pour les comptes de bilan, la terminaison 9 permet d'identifier les opérations de sens contraire à celles normalement couvertes par le compte de niveau immédiatement supérieur et classées dans les subdivisions se terminant par 1 à 8. "


En clair les zéros n' ont aucune signification, on peut , pour des besoins d' uniformité du nombre de chiffre des comptes, utiliser un compte 12, 120, 1200,12000, etc.


rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1079 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 17 févr. 2019 :  16:22:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ca devait être trop subtil car personne n'a compris à quoi servait le compte 12 et pourquoi on ne devait dans un premier temps créditer les provisions appelées sur travaux dans le compte 102, et ne descendre en fin d'exercice en 702 que les provisions correspondant strictement aux travaux réalisés…

La CRC pas plus que les syndics, malheureusement, qui a conseillé de ne pas appliquer le texte !

Résumons, après avoir rappelé que cela ne concerne que les travaux non terminés en fin d'exercice :

- le compte 671 doit comptabiliser tous les travaux réalisés en fin d'exercice, même ceux qui ne sont pas facturés;

- on ne doit "descendre" du 102 au 702 que ce qui correspond aux travaux réalisés ; pourquoi ? simplement pour faire ressortir un éventuel dépassement en cours de route !!! Si on suit la CRC et qu'on descend tout le 102, on fait apparaître un excédent, qui ne correspond qu'au fait que les provisions ont été appelées avec de l'avance, ce qui est nécessaire, et qui peut cacher un éventuel excédent ; par ailleurs, les annexes 3, 4 et 5 sont une ventilation de ce qui comptablement constitue un compte de résultat, et donc met en évidence un enrichissement ou un appauvrissement de l'entité ; or des provisions appelées d'avance ne sont pas un enrichissement, mais par contra un dépassement sur travaux est un appauvrissement qu'il va falloir combler le moment venu, lorsque les comptes seront définitivement pour les travaux concernés, par appel aux copropriétaires. Si on ne le fait pas apparaître, c'est une dissimulation coupable, car cela revient à reporter d'un an l'information, ce qui peut être préjudiciable en cas de vente…

- du coup, dans le compte 102, on trouvera le stock de provisions appelées d'avance et disponible pour le financement de la suite des travaux !

Clair, non ?

Quand est-ce qu'on incluera une formation à la comptabilité dans la formation des juristes ?

JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 17 févr. 2019 :  18:53:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
' personne n'a compris à quoi servait le compte 12 et pourquoi on ne devait (pas) dans un premier temps créditer les provisions appelées sur travaux dans le compte 102, et ne descendre en fin d'exercice en 702 que les provisions correspondant strictement aux travaux."

Le compte 12 est contraire aux dispositions du décret comptable qui interdit toute compensation entre des comptes débiteurs (671) et des comptes créditeurs (702).

Ce n'est pas en fin d' exercice que l' on doit passer du 102 au 702, mais, en cours d' exercice, au fur et à mesure de la réalisation des travaux. Si l' on procède comme indiquée par le décret le compte 12 est à zéro et le compte 102 créditeur des provisions appelées disponibles pour les travaux restant à réaliser.

Sous réserve que les travaux engagés soient inférieurs aux provisions appelées.

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1079 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 18 févr. 2019 :  08:57:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Incompréhension confirmée. Relisez notre explication sur le sens du solde du compte 12, lorsqu'il y en a un, ce qui effectivement n'est pas obligatoire ! En fait, il n'y a un solde au compte 12 que dans deux cas :

- soit il y a un dépassement constaté sur les travaux réalisés par rapport au budget voté (dans ce cas le compte 12 est débiteur) ;

- soit il y a un excédent et le syndic a décidé de le faire apparaître plutôt que le garder en réserve en vertu du principe de prudence.

Si les travaux se déroulent exactement comme prévu ou si le réalisé est inférieur au budget voté mais que le syndic a décidé par prudence de ne pas faire apparaître l'excédent, alors le compte 12 est à zéro, ce qui est la situation la plus naturelle !

Ceux qui croient que l'annexe 5 et que le compte 12 doivent représenter le solde entre les provisions appelées et les travaux réalisés, n'ont pas compris ni le sens du compte 12, ni l'utilité du compte 102 !!!


olivi25
Contributeur débutant



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Revenir en haut de la page 16 Posté - 18 févr. 2019 :  17:12:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement c'est assez compliqué. Entre la théorie des textes et la réalité...
Pour ma part en fin d’exercice cette année le compte 12 sera négatif.
Il aurai été plus bien que les textes de lois simplifie tout cela.

JB22
Pilier de forums

3806 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 18 févr. 2019 :  19:30:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a un non sens dans l' ordre de comptabilisation des opérations sur travaux avec celle des opérations courantes.

Pour les appels de charges pour travaux ceux-ci sont mis dans un compte "qui joue le rôle de compte d' attente" alors que les appels de charges courantes sont mis directement dans un compte de produits le 701

Pour les travaux réalisés ceux-ci sont, comme les charges courantes, mis en compte de charges 671,

Si comme je le préconise on imputait les travaux engagés dans un "compte d'attente" 12xxx il n' y aurait rien à faire en fin d' exercice pour les travaux non terminés
On aurait alors.
12xxx Travaux engagés (non terminés).au débit........x
102....Provisions sur travaux, au crédit....................................X

Si les travaux sont terminé en fin d' exerce, on passe les écritures suivantes:
Débit.....671xxx Travaux de xxx...............................X
Crédit....12xxx ..Travaux engagés............................................X

Débit.....102......Provisions sur travaux......................X
Crédit....702......Provisions sur travaux.....................................X

Le compte 12xxx (ou un autre de classe 1) serait toujours débiteur, ou soldé les opérations terminées, finie la compensation entre des soldes débiteurs et des soldes créditeurs.


JPM
Modérateur

6599 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 19 févr. 2019 :  12:02:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il ne faut certainement pas négliger totalement le 102 car il est nécessaire d'avoir sur un compte distinct la trace des appels de fonds. Mais le 102 ne renseigne pas sur les rentrées effectives de fonds

La solution réglementaire est qu'à réception d'un mémoire de 8000 € on va tirer du 102 cette somme pour alimenter le 702.

Quel est l'intérêt puisqu'on ne sait pas si l'on dispose effectivement des fonds nécessaires ?

Cela, on ne le sait qu'en allant consulter les positions des copropriétaires.

Si un appel de fonds a été effectué pour 30 000 € au titre des charges ordinaires et 18000 € pour les travaux, et si 4/5 des copropriétaires ont un solde 0, on sait qu'on peut payer 8000 €

On peut virer 14 000 par débit de 102 au crédit de 702 (C'est à peu près 4/5 de 18 000) et on paye 8000.

On s'épargne le souci, totalement inutile, d'abonder 702 par 102 facture par facture.

Le compte 12 ? Pas obligatoire ? Pourquoi ? Je ne veux pas dire que c'est un mécanisme génial mais le texte précise bien que le compte 12 reçoit le solde des opérations sur travaux qui ne peuvent être clôturés à la fin de l'exercice.

Il n'a que deux journées d'existence ! Il n'empêche que j'ai devant moi un grand livre au 30 juin 2018 où le compte 12 n'a pas été purgé.

citation:
Ceux qui croient que l'annexe 5 et que le compte 12 doivent représenter le solde entre les provisions appelées et les travaux réalisés, n'ont pas compris ni le sens du compte 12, ni l'utilité du compte 102 !!!


Le compte 12 reçoit le solde des opérations sur travaux qui ne peuvent pas être clôturés. C'est le solde en attente sur travaux de la colonne E de l'annexe 5

E = D - C ; C'est à dire (Appels travaux, emprunts, subventions, etc...) - (Travaux réalisés)

Dans la pratique Travaux réalisés = travaux facturés payés ou non.

citation:
du coup, dans le compte 102, on trouvera le stock de provisions appelées d'avance et disponible pour le financement de la suite des travaux !


C'est vrai mais ce qui doit être disponible, ce ne sont pas les provisions appelées mais les provisions payées

Ceci étant votre mécanisme est quasiment celui de l'engagement juridique tel qu'il est pratiqué par les collectivités territoriales, et qu'il est fixé dans la loi LOLF


Merci à Universimmo pour quelques précisions complémentaires.






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