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ina
Contributeur actif

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Posté - 20 déc. 2018 :  22:03:17  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
En 2016 de syndicat des copropriétaires a été adjudicataire d'un appartement en l'absence d'acquéreur. Pour expulser les occupants sans titre il faut avoir le titre de propriété, pour obtenir celui-ci il faut payer 40 000 € (30 000 € + 10 000 € de frais)
Depuis 2 1/2 ans les charges ne sont pas payées, les occupants actuels paient probablement un loyer à un marchand de sommeil que nous ne connaissons pas.
1ère question : une partie de la somme revient à l'avocat qui s'est occupé de la vente, et le reste qui le reçoit ?
2e question : le syndic demande au président du conseil syndical son accord écrit pour le paiement de cette acquisition. Cette demande est-elle normale ?


nefer
Modérateur

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 1 Posté - 20 déc. 2018 :  23:59:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
lorsque l'AG a voté la saisie immobilière, il devait y avoir les explications concernant l'adjudication éventuelle au profit du syndicat.

a quelle date l'audience d'enchères était elle?

ina
Contributeur actif

454 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 21 déc. 2018 :  08:08:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
La vente a eu lieu le 22 mars 2017.
Pas d'explications de l'avocate, mais suppositions que l'appartement n'a pas trouvé d'acquéreur car il était occupé par plusieurs personnes, chacune disposant d'une pièce fermée à clé, de la multilocation. L'acquéreur éventuel devant faire une procédure d'expulsion.

nefer
Modérateur

11770 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 21 déc. 2018 :  09:59:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le jugement a t il été adressé au syndic?


Sunbird
Contributeur vétéran

2941 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 21 déc. 2018 :  13:45:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si le SDC n' a pas payé la somme, le SDC ne peut effectivement pas faire grand chose, car il ne peut pas être propriétaire si il ne paie pas. Et comme il n'est pas propriétaire il ne peut rien faire.

Je ne vois pas pourquoi le syndic demande au président du conseil syndical pour le paiement de cette acquisition sachant que pour faire cette acquisition l'AG s'est prononcée?

Après que le PCS donne son accord écrit ne change rien, si cela rassure le syndic pourquoi pas.

Concernant la somme, hormis les frais, elle doit revenir dans les caisses du SDC car le SDC a donné son accord sur le montant qui correspond à la dette de ce copropriétaire.

Ce copropriétaire devait donc 30000 euros.

Les 30 000 euros doivent donc venir combler les 30 000 euros du débiteur, c'est une opération blanche. Reste les frais.

Demander au syndic de faire un décompte précis, c'est lui qui a tous les éléments.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 21 déc. 2018 :  14:35:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le syndic a t il fait un appel de fonds aux copropriétaires pour cette acquisition?

JPM
Modérateur

6329 message(s)
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 25 déc. 2018 :  17:45:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Attention ne laissez pas trainer cette affaire !

Il existe dans ce cas des règles très précises que l'avocat du syndicat, seul, peut vous présenter car l y a des variantes.

Quand vous indiquez que pour obtenir tel document il faut payer 30 000 €, cela veut dire en réalité que le lot a été adjugé à 30 000 € ?
et qu'il faudra bien payer le prix.

Il faut monter une opération permettant de tout apurer, y compris la revente du bien.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

ina
Contributeur actif

454 message(s)
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 25 déc. 2018 :  22:24:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
La mise à prix était effectivement de 30 000 € auxquels se sont ajoutés 11 000 € de frais. Depuis j'ai retrouvé la résolution de l'AG de 2015 au sujet de la saisie qui donne, puisque validée,
" mandat au syndic pour procéder aux appels de fonds nécessaires pour couvrir le paiement de prix augmenté des frais et honoraires dès que le syndicat a la connaissance de sa qualité d'adjudicataire. Mandat au syndic de faire procéder, par toute voie de droit, à l'expulsion de tout occupant."

Sans doute le syndic n'avait pas connaissance du détail de cette résolution car il n'est présent que depuis mi-2016.

La somme n'a pas encore été payée, faut-il signaler que nous avons d'importants impayés de charges dans la copropriété, nous ne sommes donc pas encore propriétaires.
La revente du bien n'a pas encore été votée mais cela le sera à la prochaine AG avec la majorité 26 est difficile à atteindre.




JPM
Modérateur

6329 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 26 déc. 2018 :  02:04:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour la revente, la majorité de l'article 26 n'est pas nécessaire puisque la détention d'un appartement n'entre pas dans l'objet du syndicat des copropriétaires, sauf dans le cas de son utilisation pour la création d'une conciergerie par exemple.

A noter que la procédure de saisie immobilière ne fait pas l'objet d'études approfondies.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ina
Contributeur actif

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Statut: ina est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 26 déc. 2018 :  08:23:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

La revente de cet appartement sera facilitée.
Merci de cette information importante

nefer
Modérateur

11770 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 26 déc. 2018 :  08:26:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faudrait vérifier en urgence le statut actuel de ce bien : votre avocat doit vous apporter toutes les explications nécessaires

le montant de la vente devant être consigné dans les 2 mois après la date d'adjudication définitive, le SDC n'est peut être plus le bénéficiaire de cette vente

JPM
Modérateur

6329 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 26 déc. 2018 :  09:06:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le syndicat n'est pas bénéficiaire de cette vente !!!

C'est un lourd fardeau.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Copro112
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 26 déc. 2018 :  12:09:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La copropriété s'est engagée à l'aveuglette dans cette affaire.

Vous dites :
citation:
... faut-il signaler que nous avons d'importants impayés de charges dans la copropriété ...
Saviez-vous qu'en cas de vente forcée, comme c'est le cas ici, à défaut d'acheteur, le syndicat des copropriétaires est dans l'obligation de se porter acquéreur. Vous l'avait-on rappelé ?
Lorsque l'on a des graves défauts de paiement, on ne se lance pas dans ce type de procédure.
citation:
... le syndic demande au président du conseil syndical son accord écrit pour le paiement de cette acquisition ...
Depuis quand le syndic demande-t-il au président du C.S. son accord (fut-il écrit) pour payer cette acquisition ?
Celle-ci a obligatoirement été mise à l'ordre du jour d'une assemblée et votée à la majorité à laquelle cette décision est soumise (rassurez-moi, cela a bien été le cas ?).

D'autre part, votre syndic vous a informé des obligations et des risques que cela comportait, n'est-ce pas ?
Aviez-vous épuisé tous les recours afin de faire payer le copropriétaire qui, très souvent dans pareil cas, est propriétaire d'autres biens plus ou moins sordides (vous parlez de marchand de sommeil) et surtout du bien qu'il occupe personnellement et qui, lui, est d'une valeur très supérieure. L'avocat aurait dû faire des recherches sur le copropriétaire et faire une prise d'hypothèque sur ses autres biens.

Autre question : Vous avez d'importants impayés dans votre copropriété donc logiquement les 40 000 € seront avancées par les copropriétaires qui peuvent les avancer. J'espère que vous êtes nombreux dans ce cas.

Une fois l'appartement payé, le syndic détient 30 000 € qu'il doit répartir entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, débiteurs ou pas. Et, en même temps, réclamer les impayés à ceux qui les doivent.
Ce "je te donne d'une main et je reprends de l'autre" qu'il va faire pour les mauvais payeurs est à surveiller avec beaucoup d'attention car il devra aussi recréditer ceux qui ont fait l'avance des fonds.

Comme dit JPM, c'est un très lourd fardeau aussi le suivi de cette affaire par l'avocat de copropriété (encore des charges) est indispensable.
Quand au syndic, est-ce l'ancien ou est-ce le nouveau, il va falloir qu'il soit (ou devienne) hyper sérieux et compétent.

Dernière question : Si le syndic ne réussit pas à prélever les 40 000 € de cette vente, que devient la copropriété ? Car il y a eu, très probablement, un défaut de conseil de celui qui était syndic à l'époque.

Là, je m'adresse aux juristes : L'appartement est vendu au prix des charges dues. Le copropriétaire n'est plus propriétaire de l'appartement mais la copropriété n'a pas les moyens de payer les 40 000 €.
À qui appartient désormais cet appartement ?
Plus au copropriétaire puisque déchu de son titre lors de l'adjudication ?
Pas à la copropriété puis qu'elle n'a pas payé son acquisition ?

Intéressant comme cas d'école.

Je noircis peut-être le trait mais si vous ne pouvez pas payer les 40 000 €, le syndic n'aura d'autre recours que de mettre la copropriété sous administration judiciaire.

J'édite mon intervention pour rajouter ceci :
citation:
le syndic demande au président du conseil syndical son accord écrit pour le paiement de cette acquisition
Votre syndic anticipe les dispositions de la loi Elan qui va permettre aux conseils syndicaux de prendre, seuls, des décisions sans devoir passer par un vote en A.G.
Signature de Copro112 
Chaque gilet jaune a un chômeur sur la conscience.

Édité par - Copro112 le 26 déc. 2018 12:40:28

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 26 déc. 2018 :  15:51:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il ne faut pas confondre les conseils d'administration envisagés avec des conseils syndicaux.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 27 déc. 2018 :  11:00:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Copro112



Là, je m'adresse aux juristes : L'appartement est vendu au prix des charges dues. Le copropriétaire n'est plus propriétaire de l'appartement mais la copropriété n'a pas les moyens de payer les 40 000 €.
À qui appartient désormais cet appartement ?
Plus au copropriétaire puisque déchu de son titre lors de l'adjudication ?
Pas à la copropriété puis qu'elle n'a pas payé son acquisition ?



Appel également aux juristes : est-ce inexact de dire que l'appartement appartient à la "copropriété" (plutôt aux copropriétaires qu'au syndicat a priori) mais que celle-ci a une dette à l'égard de l'Etat, et que celui-ci peut, en cas de non-paiement, saisir le bien pour rembourser ?

Édité par - rédaction Universimmo le 27 déc. 2018 11:00:55

Copro112
Contributeur actif



France
101 message(s)
Statut: Copro112 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 27 déc. 2018 :  13:44:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Jpm,

Je ne confonds pas les conseils syndicaux avec les conseils d'administration !

Je n'ai pas recherché dans les quelques 230 articles de la loi Elan le terme employé par les juristes pour désigner le nouvel organisme qui remplacera le cs.
Raison pour laquelle j'évoque encore celui-ci en parlant de cette loi.
Signature de Copro112 
Chaque gilet jaune a un chômeur sur la conscience.

rambouillet
Pilier de forums

15507 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 27 déc. 2018 :  14:10:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous ne pouvez pas le trouver, car ce n'est pas dans la loi Elan.

C'est un projet qui pourrait se retrouver dans les textes des ordonnances à venir...

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 27 déc. 2018 :  14:34:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

A propos de la majorité nécessaire, une bonne âme me fait remarquer que j'ai écrit le contraire dans :

http://www.jpm-copro.com/Etude%2011...Toc343439255

Il est vrai que j'ai fait mention de la majorité de l'article 26, mais j'ai ensuite corrigé cet avis en expliquant pourquoi cette majorité ne s'impose pas.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

6329 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 27 déc. 2018 :  15:04:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Nous ne sommes plus aux temps scandaleux où l'on pouvait fixer la mise à prix au montant des charges impayées.

Le débiteur saisi peut contester la mise à prix en cas d'insuffisance manifeste.

Signature de JPM 
La copropriété sereine
 
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