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Henri2
Contributeur débutant

52 message(s)
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Posté - 12 déc. 2018 :  14:58:44  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Pouvez-vous me dire s'il y a une jurisprudence pour obliger un locataire qui refuserait à accepter les visites de son logement hors délai de préavis pour la vente de son logement occupé et donc sans signification de congé, en tout début de bail pour une location d'un logement nu de 3ans ou en cas de renouvellement par tacite reconduction, le bailleur ne lui ayant pas dans ce cas signifié 6 mois avant la fin du 1er bail un congé pour vente.

Je précise que dans le bail signé est écrit la mention classique : « - En cas de vente ou de location, le Locataire s’oblige à laisser visiter les lieux loués deux heures par jour les jours ouvrables. Les parties conviendront entre elles des heures de visites. En cas de désaccord, ces visites auront lieu entre 17 et 19 heures. »

Cette clause du contrat bail ne précise nullement le cas de VENTE DES LIEUX OCCUPES et laisse entendre qu'il y a congé soit du locataire soit du bailleur.

Les textes précisent seulement :
- Article 4 de la Loi de 89, que dans le bail la clause est réputée non écrite en cas d'obligation du locataire à laisser visiter les jours fériés ou plus de 2h/ jours ouvrable ;

- Article 6 de la même loi, que « le bailleur est tenu b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement »

Aussi le locataire peut-il s'opposer à laisser photographier son appartement pour cette vente avec en plus :

- l'Article 9 du Code civil « Chacun a droit au respect de sa vie privée »


Merci bien pour vos réponses.



nefer
Modérateur

12023 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 12 déc. 2018 :  15:18:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'appartement du locataire est son domicile privé

la visite des lieux n'est autorisé que pendant la période de préavis suivant les horaires indiqués ET en prenant rendez vous avec le locataire

celui ci n'a pas à être présente tous les jours de 17 à 19 heures (par exemple)

pendant l'exécution du bail il ne peut pas y avoir de visite s'il n'y a pas de congé de délivrer.

aucune photo ne peut être prise sans l'accord de l'occupant

Henri2
Contributeur débutant

52 message(s)
Statut: Henri2 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 12 déc. 2018 :  15:42:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup nefer Je m'en doutais, d'autant qu'il est difficile de demander au locataire de quitter son travail pour être présent et en plus de lui demander ses clefs s'il ne le souhaite pas comme pour les photos de son appartement, domicile privé comme vous le dites si bien !

Édité par - Henri2 le 12 déc. 2018 15:57:21

Henri2
Contributeur débutant

52 message(s)
Statut: Henri2 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 13 déc. 2018 :  17:42:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je reviens vers vous avec une nouvelle interrogation suite au précédent message et réponses.

Maintenant supposons que le bailleur envoie par huissier une signification au locataire pour un congé anticipé tout au début de son bail, disons deux ans et demi avant la fin du bail de 3ans.
Le congé étant délivré légalement, le locataire a 2 mois, durée de préemption pour se porter acquéreur au prix indiqué directement avec le propriétaire sans les frais d'agence si le bailleur passe par une agence pour mettre en vente cette fois-ci le logement libre.

Le droit de préemption est-il purgé si le locataire ne répond pas après ces deux mois de congé anticipé de près de deux ans 1/2 ?

Le locataire peut-il se porter encore acquéreur (il en aura peut-être les moyens dans deux ans) jusqu'à 4 mois avant la fin du bail ?

Quand les visites peuvent-elles commencer, et durant combien de temps ??

Encore Merci pour vos réponses.

Édité par - Henri2 le 13 déc. 2018 17:53:31

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 13 déc. 2018 :  19:26:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le droit de préemption s'exerce dans les 2 premiers mois du délai des 6 mois avant l'échéance du bail.

les visites ne peuvent avoir lieu qu'une fois que le délai des 2 mois de préemption est passé, c'est à dire pendant les 4 mois avant l’échéance du bail

Henri2
Contributeur débutant

52 message(s)
Statut: Henri2 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 13 déc. 2018 :  19:54:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

le droit de préemption s'exerce dans les 2 premiers mois du délai des 6 mois avant l'échéance du bail.

les visites ne peuvent avoir lieu qu'une fois que le délai des 2 mois de préemption est passé, c'est à dire pendant les 4 mois avant l’échéance du bail


Donc cela ne sert absolument à rien pour le bailleur de faire un congé anticipé pour essayer de faire visiter avec le mandataire le logement avant les 4 mois de l'échéance du bail.

Encore Grand Merci nefer

Sunbird
Pilier de forums

3078 message(s)
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 déc. 2018 :  22:07:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attention le locataire a un droit de préemption chaque fois que vous diminuez le prix. Par ailleurs il a été reconnu qu'un mandataire ne peut se prévaloir d'honoraires (même si les honoraires sont à la charge vendeur) dans le cas où le locataire achèterait.

Concernant le droit de visite, je vous laisse prendre connaissance de cette vidéo qui résume la situation.
https://www.pap.fr/bailleur/relatio...er-ou-vendre

Henri2
Contributeur débutant

52 message(s)
Statut: Henri2 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 21 févr. 2019 :  16:25:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Nous avons bien suivi vos conseils et nous vous en remercions vivement; nous refusons maintenant toute visite de l'appartement que nous occupons jusqu'à notre période de préavis avec 1 mois pour un départ en cours de bail décidé par nous ou quatre mois avant la fin du bail notifié par le propriétaire.

Il nous a donc été notifié par huissier il y a deux jours un CONGÉ POUR VENTE.

Dans cet acte, le propriétaire nous propose l'appartement à un prix de vente de 520.000€ sachant qu'au mois de décembre il était à 540.000€ !!

Or nous nous sommes aperçu qu'à cette même date il y a donc deux jours, en vitrine et sur Internet, l'agence qui a un mandat exclusif de vente pour trois mois propose l'appartement à 495.000€ !

Donc l'appartement est proposé au public à un prix de 25.000€ inférieur, sachant qu'en plus en cas de préemption par nos soins il n'y aucun frais d'honoraire à payer au mandataire...!

Pouvons-nous considérer dans ce cas que ce CONGÉ POUR VENTE EST NUL ET NON AVENU et donc qu'il n'a même pas existé ?

Nous ne voyons vraiment pas en quoi veut en venir le propriétaire, sachant qu'il nous reste 32 mois avant la fin de notre bail et que nous payons nos loyers rubis sur l'ongle ??

Merci bien pour vos réponses.

Édité par - Henri2 le 21 févr. 2019 16:33:43

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 21 févr. 2019 :  18:28:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si vous avez reçu un congé pour vente, aucune visite ne peut avoir lieu avant le délai de préemption (comme indiqué ci-dessus)

je suppose que le propriétaire n'a pas garder un jeu de clefs...ou que vous avez changé au moins un barillet...

vous pouvez garder trace de l'annonce mise en ligne...au cas où

Henri2
Contributeur débutant

52 message(s)
Statut: Henri2 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 21 févr. 2019 :  19:08:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci nefer.
Oui nous avions changé le barillet à l'entrée dans les lieux/
Mais est-ce que le CONGÉ POUR VENTE est légal avec un prix supérieur exactement à la même date qu'au prix public annoncé qui est inférieur ?

Édité par - Henri2 le 21 févr. 2019 19:10:23

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 21 févr. 2019 :  22:05:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'agence ne peut pas faire visiter le bien...tant que le délai de votre droit de préemption n'est pas échu...mais le propriétaire peut vendre le bien en occupé...donc moins cher

Henri2
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 22 févr. 2019 :  08:01:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

l'agence ne peut pas faire visiter le bien...tant que le délai de votre droit de préemption n'est pas échu...mais le propriétaire peut vendre le bien en occupé...donc moins cher


Ok - Merci.

Mais s'il y a vente du bien occupé, le notaire ne doit-il pas AUSSI et OBLIGATOIREMENT nous notifier la vente avec le prix "moins cher" avec droit de préemption pour nous ??

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 22 févr. 2019 :  08:13:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Henri2

citation:
Initialement posté par nefer

l'agence ne peut pas faire visiter le bien...tant que le délai de votre droit de préemption n'est pas échu...mais le propriétaire peut vendre le bien en occupé...donc moins cher


Ok - Merci.

Mais s'il y a vente du bien occupé, le notaire ne doit-il pas AUSSI et OBLIGATOIREMENT nous notifier la vente avec le prix "moins cher" avec droit de préemption pour nous ??


si le bien est vendu en "occupé" le vendeur n'a aucune obligation à faire une offre au locataire

le locataire bénéficie d'un droit de préemption uniquement dans les 2 premiers mois du délai des 6 mois avant l'échéance du bail dans le cadre d'un congé pour vente.

si le bien est vente au cours du bail, le nouveau propriétaire vous notifiera sa nouvelle qualité de propriétaire

Henri2
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 22 févr. 2019 :  09:53:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

citation:
Initialement posté par Henri2

citation:
Initialement posté par nefer

l'agence ne peut pas faire visiter le bien...tant que le délai de votre droit de préemption n'est pas échu...mais le propriétaire peut vendre le bien en occupé...donc moins cher


Ok - Merci.

Mais s'il y a vente du bien occupé, le notaire ne doit-il pas AUSSI et OBLIGATOIREMENT nous notifier la vente avec le prix "moins cher" avec droit de préemption pour nous ??


si le bien est vendu en "occupé" le vendeur n'a aucune obligation à faire une offre au locataire

le locataire bénéficie d'un droit de préemption uniquement dans les 2 premiers mois du délai des 6 mois avant l'échéance du bail dans le cadre d'un congé pour vente.

si le bien est vente au cours du bail, le nouveau propriétaire vous notifiera sa nouvelle qualité de propriétaire


INCROYABLE - donc si je comprends bien en tant que locataire on ne peut acheter le logement au prix public annoncé actuellement de 25.000€ en moins de ce que nous propose le propriétaire avec son CONGÉ POUR VENTE ??

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 22 févr. 2019 :  10:13:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rien ne vous empêche de contacter le propriétaire pour lui faire une proposition

Henri2
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 22 févr. 2019 :  11:41:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

Rien ne vous empêche de contacter le propriétaire pour lui faire une proposition


Ok. Ou s'il refuse estimant qu'il a un manque à gagner de mes loyers durant 32 mois, de passer par un prête-nom..
Ou de négocier avec lui, s'il est pressé, une indemnité de départ pour qu'il puisse vendre immédiatement le logement libre à un prix supérieur; A lui de s'arranger avec l'acquéreur (50-50) sur cette indemnité que je pourrais demander. Accord devant notaire bien évidemment..

Merci bien nefer !

Édité par - Henri2 le 22 févr. 2019 11:58:39

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 22 févr. 2019 :  12:09:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous ne pouvez demander aucune indemnité sauf si vous proposez au propriétaire de quitter les lieux avant l'échéance du bail pour lui permettre de vendre en libre

si le bien est vendu en "occupé" c'est le nouveau propriétaire qui percevra les loyers...pas l'ancien

Henri2
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 22 févr. 2019 :  13:13:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

vous ne pouvez demander aucune indemnité sauf si vous proposez au propriétaire de quitter les lieux avant l'échéance du bail pour lui permettre de vendre en libre

si le bien est vendu en "occupé" c'est le nouveau propriétaire qui percevra les loyers...pas l'ancien


Oui c'est bien ce que j'ai compris.

nefer,

En tant qu'ancien propriétaire et syndic bénévole, m'étant battu il y a une dizaine d'années contre les malversations d'un ancien syndic s'étant auto-proclamé bénévole et maintenant en tant que locataire, vous m'avez toujours été d'un excellent conseil, j'espère qu'UNIVERSIMMO.com et les utilisateurs savent reconnaitre votre compétence et dévouement. BRAVO !

Et encore grand Merci.

thoveyrat
Contributeur débutant

France
52 message(s)
Statut: thoveyrat est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 06 mars 2019 :  22:19:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je me joins aux louanges d'Henri2.

Sunbird
Pilier de forums

3078 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 12 mars 2019 :  20:30:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A partir du moment que le prix annoncé est faux, le vendeur fait une faute car il ne vous permet d'exercer votre droit de préemption.

Cela ne remet pas en cause la résiliation du bail à sa fin, mais vous permettra dans un second temps de faire annuler la vente pour défaut sur le prix proposé. Bref un beau b****l.

A chaque nouveau prix, le vendeur doit vous proposer l'achat de ce bien. Bien entendu comme indiqué par d'autres ce droit de préemption existe lorsque la bailleur met fin au bail pour vente, à défaut il s'agit d'une vente occupé et il n'a pas obligation de proposer le bien au locataire.
 
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