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patetchris
Nouveau Membre

France
20 message(s)
Statut: patetchris est déconnecté

Posté - 30 nov. 2018 :  18:01:49  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
j'essaie d'être clair :
Des copropriétaires remettent leurs pouvoirs en blanc à l'agence qui gère leur lot en location.
L'agence rajoute sur ces pouvoirs ses propres instructions de vote pour l'AG.
L'agence les remet au syndic qui les remet au président de l'AG (moi même) à charge pour moi bien sur de les distribuer.
Je précise que l'agence et le syndic sont sous la même enseigne.
Devant mon étonnement, le syndic m'a assuré être dans la légalité.
Voilà ma question pose sur la légalité de cette façon d'agir.
Merci d'avance, bien cordialement à tous.


quelboulot
Modérateur

3422 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

 1 Posté - 30 nov. 2018 :  22:12:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une discussion sur un site "ami"

https://forum-juridique.net-iris.fr...ntation.html
Qui n'apporte pas de véritable réponse !!!

citation:
Loi 1965

Article 22 Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)
I. - Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale.


A vous lire, je suppose que les instructions de vote "vont" dans un sens favorable à l'agence, sinon, c'est à ne pas comprendre ?

Des exemples d'instructions de vote seraient les bienvenus, ne croyez-vous pas ?


Vous écrivez : "L'agence rajoute sur ces pouvoirs ses propres instructions de vote pour l'AG."

1 - Demandez à l'agence de vous communiquer copie du mandat donné par le copropriétaire qui autorise cette dernière à "donner ses propres instructions " ?

2 - en l'absence de présentation de ce document, considérez ces instructions comme non valable, et le pouvoir comme un pouvoir "en blanc".

3 - Mais bien plus simple, et exempt de tout contentieux ultérieur entre syndicat et copropriétaire, précisez aux copropriétaire à qui vous remettez ces pouvoirs "avec instructions du syndic ou de ses "affidés" )" que ces derniers ne sont pas tenus de les respecter...

Voir https://arc-copro.fr/documentation/...-le-syndicat


citation:
Les consignes de vote entre le mandant et le mandataire n’intéressent pas le syndicat des copropriétaires


(ou la question du pouvoir impératif)




À nouveau, la cour de Cassation vient rappeler le droit, sur la question épineuse des consignes de vote données par le mandant à son mandataire pour le représenter en assemblée générale et de leur éventuelle opposabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires.



Cet arrêt présente l’intérêt de confirmer une jurisprudence judiciaire constante sur le rôle et les obligations des divers intervenants à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

I. Les faits



La copropriétaire d’un lot de copropriété choisit de se faire représenter par sa fille (non-copropriétaire) à l’assemblée générale du syndicat et elle remet à cette dernière, en sus de son pouvoir dûment rempli, un document annexe avec des consignes de vote, dont l’ensemble est remis au président de séance.



Lors de la résolution n° 5, le mandataire s’exprime par un vote contraire aux instructions de sa mère et se voit à cet instant opposer un refus du syndic. Elle décide alors de quitter l’assemblée générale sans subdéléguer son mandat.

Nota : pour rappel, ni le syndic, ni le président de séance n’avaient capacité d’imposer au mandataire le respect de consignes conclues entre le mandant et son mandataire.



À réception du procès-verbal de l’assemblée générale, la copropriétaire représentée dans un premier temps, puis absente après la 5ème résolution, n’est pas satisfaite de ces décisions et décide d’assigner :
• le syndicat de copropriétaires, en annulation de la résolution n° 5 litigieuse ;
• le syndic, en indemnisation de son préjudice, pour avoir refusé au mandataire son droit de pouvoir librement délibérer, c’est-à-dire de manière indépendante des consignes de son mandant.

II. L’analyse de la Cour de Cassation



La 3ème chambre civile de la cour de Cassation fait droit au recours de cette copropriétaire, représentée ponctuellement lors de cette assemblée générale :



« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de la décision n° 5, l’arrêt retient que Mme X… a voté en faveur de cette résolution en remettant un mandat impératif à sa fille et qu’elle aurait pu indiquer les résolutions sur lesquelles sa mandataire pouvait échapper à ce mandat impératif ;



Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et, que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire, la Cour d’Appel a violé le texte susvisé ;

Attendu que, pour rejeter la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société Centennial, l’arrêt retient que, les termes du mandat impératif donné à la mandataire de Mme X… étant parfaitement clairs, aucune faute ne peut être imputée au syndic à titre personnel ;



Qu’en statuant ainsi, alors qu’un syndic n’a pas le pouvoir d’empêcher un mandataire d’émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés…



Par ces motifs, Casse et annule (l’arrêt)…. »

III. Conclusion et conseils



Cet arrêt de la Cour de Cassation, du 8 sept 2016, n° 15-20860, vient rappeler par une jurisprudence constante, de l’ordre judiciaire, le fait qu’il n’appartient ni au président de séance, ni au syndic de contrôler la conformité des éventuelles instructions données par le mandant à son mandataire.



Ainsi, en cas de manquement du mandataire aux consignes de son mandant :
• Ce dernier dispose en principe à l’égard de son mandataire fautif d’une action en réparation sur le terrain de la responsabilité civile contractuelle ;
• Cette carence n’influe pas sur la régularité de l’assemblée générale du syndicat (inopposabilité des instructions aux copropriétaires).

Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1466 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 01 déc. 2018 :  19:14:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
donc, si je lis bien, même si l'agence dit de voter pour comme instruction, le bénéficiaire du pouvoir peut voter contre ...
Vivement les votes électroniques
Signature de Franck1966 
Franck V

nefer
Modérateur

11550 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 01 déc. 2018 :  20:15:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Franck1966

donc, si je lis bien, même si l'agence dit de voter pour comme instruction, le bénéficiaire du pouvoir peut voter contre ...



simplement parce que les débats qui ont lieu pendant l'AG peuvent apporter des réponses ou des explications concernant les résolutions




quelboulot
Modérateur

3422 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 01 déc. 2018 :  20:50:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Franck1966

Il faudrait comprendre à quoi sert une AG, càd une réunion où sont exposés les motifs d'une résolution où il y a discussion puis... vote

Vous allez bientôt être exaucé, si votre copropriété est concernée, en étant géré via un conseil d'administration... tout comme Renault, Nissan et Mitsubishi ... avec ou sans un Carlos Ghosn...

ou au choix !!

De le discussion, parfois, vient une vérité plus vraie que celle écrite sur une convocation et un OJ d'AG...

"tú entiendes, you understand, ymmärrät, du verstehst, capisci, ..." ??????

citation:
donc, si je lis bien, même si l'agence dit de voter pour comme instruction, le bénéficiaire du pouvoir peut voter contre ...
Vivement les votes électroniques


1 - il n'y a pas que l'agence, il y a TOUS les pouvoirs remis en en séance, remis directement à des copropriétaires et/ou mandataires autres, etc...

2 - Le mandataire, "éclairé ou pas" par les discussions lors de l'AG, peut voter ce qu'il considère comme le plus pertinent (différemment que la consigne de vote du copropriétaire), à LUI de se justifier ou non vis à vis de son mandataire !!!

Ce qu'indique et confirme la CC c'est que le syndicat n'a pas à s'immiscer dans les relations entre copropriétaire et mandataire...

Vivement les votes électroniques... BRAVO, z'avez vu comment c'est fiable parfois les votes électroniques aux USA ???

https://www.francetvinfo.fr/monde/u...3025901.html

https://www.ouest-france.fr/monde/e...vote-6071948

Si VRAIMENT, vous souhaitez, en tant que copropriétaire, vivre ce genre de dépouillement géré par le syndic...

Je n'ai que un mot BRAVO !
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 01 déc. 2018 20:53:08

rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 02 déc. 2018 :  07:16:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le dépouillement électronique, on a encore un peu de temps car la loi Elan ne l'a pas prévu.

Mais quand aux échanges ou éclaircissements en AG qui peuvent faire changer un avis, alors c'est en cela que le vote par correspondance est dangereux (entre autres)..... J'espère que le décret à venir pourra (je ne sais pas si c'est possible) mettre une restriction comme une résolution préalable d'une AG l'autorisant pour les AGs à venir (un peu du type dispense de concurrence).

Mais n'oublions pas que le lobby des syndics y est très favorable pour au moins deux raisons :
* moins de monde, moins de contestations verbales et "d'agressions"
* moins de monde, moins de temps à passer en discussions, donc moins de temps à passer en AG et comme l'AG annuelle est dans le forfait c'est tout bénéf....

et si tout le monde vote par correspondance, il se passe quoi ????? on verra s'ils auront prévu ce cas qui peut arriver dans les petits syndicats....

Édité par - rambouillet le 02 déc. 2018 07:17:39

JB22
Pilier de forums

3458 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 02 déc. 2018 :  09:01:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je partage les observations de Rambouillet.

J' ajouterai qu' il faudrait que le compte rendu du conseil syndical soit joint à la convocation et qu' à défaut de compte rendu l' A.G. soit nulle de plein droit.

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1466 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 02 déc. 2018 :  10:12:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Quelboulot, Nefer, je n'ai pas de pb de vote électronique puisque je vais à mes 4 AG chaque année et j'en suis le pdt de séance systématiquement !
Mais nous sommes de plus en plus confronté aux personnes qui râlent car nous (moi, un membre du CS, ou toute autre personne qui prend le pouvoir) sommes critiqués pour avoir modifié le vote inscrit sur le pouvoir; souvent après avoir expliqué ce qui est compliqué sur un odj, n'est ce pas Quelboulot .
Dans les défiscalisations, les gens ayant acheté à 500 km de chez eux ne vont pas se déplacer.
Dans les votes électroniques, qui ne sont pas la panassé, je suis d'accord, il faudrait avoir une réflexion sur la manière d'expliquer les questions sur l'odj.
Les votes inscrits parfois à l'encontre du bon sens sur les procurations, viennent simplement d'un manque d'explication sur le papier (c'est ce qu'on essaye d'expliquer en AG ...)
Signature de Franck1966 
Franck V

rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 02 déc. 2018 :  10:54:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le souci JB22 que les CS qui sont les premiers à exiger du syndic qu'il respecte la loi, bien souvent ne la respecte pas eux-même, d'où votre remarque juidcieuse :

"Article 11 du décret
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
....
Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;
..."


et

"Article 22 du décret
A moins que le règlement de copropriété n'ait fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission.
..."

JB22
Pilier de forums

3458 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 02 déc. 2018 :  11:14:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission."

Il lui suffit donc de dire qu' il a, au cours de l' exercice, rempli sa mission d'' assistance et de contrôle de la gestion du syndic,

Il faudrait qu' il ait obligation de donner son avis sur toutes les questions à l' ordre du jour.

patetchris
Nouveau Membre

France
20 message(s)
Statut: patetchris est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 02 déc. 2018 :  17:01:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses,
je vois que la loi - même la nouvelle - ne répond pas à une question aussi simple.
 
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