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Antésite
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France
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Posté - 15 nov. 2018 :  19:16:02  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

En 2016, j'ai acheté un appartement déjà loué, depuis 2012, par un locataire.
Le bail date donc de 2012.

Lorsque j'ai repris cet appartement, sans changement pour le locataire, le notaire a simplement notifié au locataire que j’étais bien propriétaire, je me suis également présenté auprès de lui, les loyers me sont versés, tout va bien... a priori.

Car aujourd'hui, l'agence qui a repris la gestion de cet appartement récemment (j'ai mis en gérance, auprès d'un grand groupe commençant par O...), me dit que, normalement, j'aurais du refaire le bail du locataire lorsque je suis devenu propriétaire, au motif que le bail actuel, qui date de 2012, est encore au nom de l'ancien propriétaire... et selon eux, ce bail est caduc, puisque ne correspondant plus au propriétaire actuel, ce qui fait que, toujours selon eux, les assurances pourraient ne pas fonctionner en cas de sinistre, et que le locataire se trouverait donc sans droit ni titre dans mon appartement, du fait de la caducité du bail.

Moi, je pense que c'est n'importe quoi... les recherches que j'ai faites sur internet ont tendance à confirmer ma pensée: inutile de refaire le bail... Mais vous, les experts, qu'en pensez-vous? Y a t il un risque potentiel?
Signature de Antésite 
"De la discussion jaillit la lumière!"


nefer
Modérateur

11554 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 15 nov. 2018 :  20:52:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Antésite

Bonjour,

En 2016, j'ai acheté un appartement déjà loué, depuis 2012, par un locataire.
Le bail date donc de 2012.

Lorsque j'ai repris cet appartement, sans changement pour le locataire, le notaire a simplement notifié au locataire que j’étais bien propriétaire, je me suis également présenté auprès de lui, les loyers me sont versés, tout va bien... a priori.

Car aujourd'hui, l'agence qui a repris la gestion de cet appartement récemment (j'ai mis en gérance, auprès d'un grand groupe commençant par O...), me dit que, normalement, j'aurais du refaire le bail du locataire lorsque je suis devenu propriétaire, au motif que le bail actuel, qui date de 2012, est encore au nom de l'ancien propriétaire... et selon eux, ce bail est caduc, puisque ne correspondant plus au propriétaire actuel, ce qui fait que, toujours selon eux, les assurances pourraient ne pas fonctionner en cas de sinistre, et que le locataire se trouverait donc sans droit ni titre dans mon appartement, du fait de la caducité du bail.

Moi, je pense que c'est n'importe quoi... les recherches que j'ai faites sur internet ont tendance à confirmer ma pensée: inutile de refaire le bail... Mais vous, les experts, qu'en pensez-vous? Y a t il un risque potentiel?


à votre place je changerai de mandataire (agence): visiblement votre gérant est incompétent!

l'obligation du nouveau propriétaire est de notifier au locataire sa qualité de nouveau propriétaire

votre notaire l'a fait; tout est OK

vous pourriez faire un courrier en RAR au gérant de cette agence pour lui rappeler que vous avez rempli vos obligations de propriétaire bailleur et que le bail se poursuit aux conditions initiales.

avez vous demandé la copie des quittances de loyer (pour vérifie s'il n'y a pas de facturation indue auprès du locataire) ?

quelboulot
Modérateur

3423 message(s)
Statut: quelboulot est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 15 nov. 2018 :  22:14:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si c'est d'Oralia qu'il s'agit, rien ne m'étonne d'eux qui annoncent "La volonté d'offrir le meilleur" en page d'accueil de leur site...
Suivez très vite le conseil de Nefer dans sa première ligne de sa réponse

Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 15 nov. 2018 22:15:27

Antésite
Contributeur actif



France
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Statut: Antésite est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 nov. 2018 :  06:42:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Merci pour vos réponses.

D'un coté, je suis satisfait, vous confirmez bien que je ne suis pas en tort

D'un autre coté, je suis mécontent, car une fois de plus j'ai affaire à des gens incompétents, je parle de l'agence bien sur.

Heureusement, cette agence ne facture pas les quittances de loyers auprès du locataire. Mais ils en seraient certainement capables.

Je n'ai plus qu'a trouver un autre gestionnaire, mais là où je suis, il n'y en a déjà pas beaucoup.
Signature de Antésite 
"De la discussion jaillit la lumière!"

Numero6
Modérateur



France
2152 message(s)
Statut: Numero6 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 nov. 2018 :  08:28:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Numero6
Bonjour Antésite
citation:
Je n'ai plus qu'a trouver un autre gestionnaire, mais là où je suis, il n'y en a déjà pas beaucoup.

Faire vous même une quittance,l'envoyer par email( si votre locataire le veux bien où par courrier) - Faire une augmentation de loyer tous le ans , faire la régularisation des charges, également une fois par an n'est pas le bout du monde.
Vous devriez essayez de faire tout cela vous même.( besoin d'un traitemet de texte et un tableur ? --> gratuit sur le net)
En ces moments où tout le onde cherche à faire des économies.
Regardez celles que vous pourriez faire .
Combien vous taxe prends "O"? mettre la main à la pate peut faire gagner pas mal.
Et ici vous trouverez toujours des conseils pour vous aider.
Signature de Numero6 
Cordialement,
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer ( bail locaux d'habitation Loi de 89)


Édité par - Numero6 le 16 nov. 2018 08:30:27

Sunbird
Contributeur vétéran

2865 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 16 nov. 2018 :  09:14:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je confirme ce qui est dit plus haut. C'est pathétique qu'une agence vous induise en erreur.

nefer
Modérateur

11554 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 16 nov. 2018 :  15:26:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et il suffit de rechercher en local un artisan pour la plomberie et/ou l'electricité...au cas où.

je gère ainsi un bien à 500 km de distance...

Antésite
Contributeur actif



France
250 message(s)
Statut: Antésite est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 17 nov. 2018 :  07:52:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je comprends tout à fait vos suggestions de se passer d'agence.

Mais, dans mon cas, cela pose 3 problèmes:

- Je possède une douzaine de biens en location, à environ 35 kms (70 kms aller-retour donc) de chez moi (éloignement géographique relatif).

- J'ai une activité professionnelle (maintenance) avec des horaires variables (difficulté de planifier des rendez-vous notamment pour des visites de relocation par exemple).

- Au départ, je suis un "technicien", c'est d'ailleurs moi qui ai rénové tous mes appartements, pas un gestionnaire, je ne me sens pas à l'aise avec toute cette paperasse.
Je suis prêt à m'y mettre, mais ce qui me freine c'est qu'au vu des lois et normes actuelles, la moindre virgule de travers peut avoir de lourdes conséquences, surtout si le locataire est procédurier.
En même temps, lorsque je vois les compétences de l'agence actuelle...

Pour répondre à "Numero 6", l'agence me prend 5% HT du loyer... donc 6% TTC... trouvez-vous cela dans la moyenne?

Signature de Antésite 
"De la discussion jaillit la lumière!"

Sunbird
Contributeur vétéran

2865 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 17 nov. 2018 :  11:16:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
6% TTC lorsque l'agence est sérieuse et fait le job c'est pas beaucoup. Au contraire lorsqu'elle n'est pas compétente 6% c'est cher.

Concernant les visites vous pouvez passer par agence, et par contre vous gardez la gestion.

Antésite
Contributeur actif



France
250 message(s)
Statut: Antésite est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 24 nov. 2018 :  21:22:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,

Merci pour votre réponse, en effet je pense que ce n'est pas beaucoup, mais vu le niveau de la prestation réalisée, ca reste encore trop cher.

Je pense donc m'orienter vers une résiliation du mandat.

Sur le mandat que j'ai signé, il est indiqué que celui-ci, conclu pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, peut être résilié par LRAR avec un préavis de 3 mois avant la fin de la date anniversaire du contrat.

Il est également indiqué que le Mandataire (l'agence) doit m'informer, au plus tot 3 mois et au lus tard 1 mois avant le terme dudit mandat, de la possibilité pour moi de ne pas reconduire le mandat.

Si cela n'est pas fait, il est précisé que je pourrai mettre fin au contrat "gratuitement" à tout moment à compter de la date anniversaire du contrat.

Mais là ou surgit un souci, c'est dans la grille tarifaire:

Il est indiqué que "la clôture du mandat de gestion suite à sa résiliation" coute la bagatelle de: 1500 Euros par lot (libellé: "vacation forfait monopropriété", alors que c'est une copropropriété) !

Cela signifie donc que si je résilie le mandat selon les termes du contrat, soit 3 mois avant la date anniversaire du mandat, alors je devrai verser 1500 Euros de frais de clôture de mandat. Et ce, pour chaque mandat.

Est-ce bien ça, ou j'ai mal compris?

Signature de Antésite 
"De la discussion jaillit la lumière!"

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 24 nov. 2018 :  21:50:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
êtes vous propriétaire de tout l'immeuble?

y avait il plusieurs appartements de cet immeuble en gestion sur ce mandat ?

Antésite
Contributeur actif



France
250 message(s)
Statut: Antésite est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 24 nov. 2018 :  22:02:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non, je ne possède pas tout l'immeuble. Mais plusieurs lots situés dans cet immeuble.

J'ai signé un mandat global, par contre sur mon compte "en ligne", il y a autant de mandats qu'il y a de lots. Etrange.

En tout cas cette somme me parait franchement excessive, si c'est vraiment la pénalité à payer.
Mais sur le net, mes recherches sont contradictoires, je ne sais pas.
Signature de Antésite 
"De la discussion jaillit la lumière!"

Édité par - Antésite le 24 nov. 2018 22:59:54

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 25 nov. 2018 :  12:04:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous sommes clairement dans la clause abusive. Je ne comprends pas pourquoi vous n'avez pas barré cette clause.

Avec ce type d'agence, avant la résiliation je me débrouillerai pour avoir tout préparer en amont, afin qu'elle n'ait plus 1 euro m'appartenant le jour où elle reçoit la résiliation. Ensuite je résilierai sur une faute, par exemple absence de réédition des comptes (rapport de gestion), faute de conseil, absence de d'information du délai du mandat et de son renouvellement...

L'idée est que si l'agence veut récupérer les 1500 euros qu'elle doive vous assigner au TI, mais pas qu'elle se serve sur le DG ou les loyers.


nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 25 nov. 2018 :  12:47:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il faut commencer par demander la copie de tous les documents de gestion de chaque lot:
bail, edl d'entrée, dossier complet du candidat locataire (pièce identité, avis d'imposition, bulletins de salaire....) et des cautions solidaires, acis d'échéance, quittances de loyer, attestations d'assurance, courriers (vous les avez peut être déjà sur l'extranet)

Antésite
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France
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 25 nov. 2018 :  14:32:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Concernant cette somme de 1500 Euros pour frais de clôture de mandat, il ne s'agit pas réellement d'une clause de pénalité a proprement parler, car ça m'aurait "sauté aux yeux lors de la lecture du mandat": dans la grille tarifaire de l'agence, se trouve ce type de "prestation", tarifé ainsi.

Comme par exemple la brochure tarifaire d'une banque, en quelque sorte, grille faisant 2 pages avec une trentaine de postes, concernant la gestion locative ainsi que la gestion de copropriété, ce qui forme au final un document assez complexe.

Et c'est le jour où l'on songe à résilier le mandat que l'on s'aperçoit que...

M'arranger pour ne rien laisser sur le compte de l'agence est impossible, car il y a des locataires en place, et comme je suis obligé de respecter un préavis de 3 mois avant la date d'échéance du mandat, nul doute qu'ils auront tout le temps nécessaire (3 mois) pour faire en sorte d’être payés jusqu'au dernier centime, en se servant sur les loyers encaissés, voire même les dépôts de garantie.

Après il reste une autre solution, si je ne me manifeste pas et qu'ils ne m'envoient aucun courrier ou mail concernant la reconduction du mandat, je pourrai le résilier sans pénalité à tout moment après le jour anniversaire de la signature de celui-ci.

Signature de Antésite 
"De la discussion jaillit la lumière!"

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 25 nov. 2018 :  14:37:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
donc ce montant n'est pas indiqué clairement dans votre mandat

est ce une feuille qui vous a été transmise postérieurement?

est il indiqué sur votre mandat qu'il faut se référer à la grille jointe ?

Antésite
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 25 nov. 2018 :  21:44:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est cela, le montant n'est pas indiqué clairement.

Ce "barème" est annexé au mandat de gestion.
Je confirme bien qu'il s'agit d'un seul mandat principal, qui désigne plusieurs lots gérés.

Il est indiqué au début du mandat:

"Des prestations complémentaires peuvent être expressément commandées par le mandant. Ces prestations sont listées article X du mandat, et donnent lieu à rémunération tel qu'il est précisé dans le barème annexé au mandat."

Et, effectivement, à l'article X, il est indiqué (je précise que la liste des prestations "en plus" fait 1 page et demie):

"Clôturer le mandat suite à sa résiliation, et restituer le dossier au mandant".

Donc le système est bien verrouillé, si je souhaite résilier le mandat, je ne paierai pas de "pénalités" (peut etre illégales?), mais des frais de "clôture", terme plus "pudique" mais qui désigne une somme exorbitante et qui correspond, non pas à des frais "réels", d'autant que tout est dématérialisé aujourd'hui, mais plutôt à une facture-sanction: tu veux partir, alors on te fait casquer un max.

Est il utile de préciser que je possède 14 lots, gérés par cette agence... ce qui explique un seul mandat désignant plusieurs lots.

Il serait intéressant de savoir si cette somme de clôture s'applique à chaque lot englobé par le mandat, ou pour le seul mandat global.

Car 1500 x 1 (mandat) n'est pas pareil que: 1500 x 14 (lots regroupés sous un seul mandat).



Signature de Antésite 
"De la discussion jaillit la lumière!"

nefer
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 25 nov. 2018 :  23:00:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il ne peut pas être imputé de frais pour résiliation de mandat à l'échéance

Antésite
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France
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 25 nov. 2018 :  23:17:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

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