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JB22
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101
 Posté - 11 août 2018 : 11:43:50
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De JPM
"Le lot ne doit pas être retiré de toutes répartitions de charges de copropriété. On doit connaître à tout moment les charges afférentes à ce lot."
C' est ce que je dis, elles doivent être réparties entres tous les copropriétaires, suivant les tantièmes généraux et non pas comme vous le faites suivant les tantièmes spécifiques de chaque copropriétaire.
"Les appels de provisions sont répartis entre tous les copropriétaires de même que les soldes en fin d'exercice."
Le budget et le réalisé incorporent toutes les charges y compris les charges des lots propriété du syndicat.
"L'indemnité de logement due par le concierge est-elle un produit ?"
Que ce soit un loyer versé par un tiers ou une indemnité "retenue" sur un salarié il s' agit d' un produit. |
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JPM
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 102
Posté - 11 août 2018 : 12:04:17
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JB22, dans le même sens que moi : citation: Que ce soit un loyer versé par un tiers ou une indemnité "retenue" sur un salarié il s' agit d' un produit.
Alors, où trouve-t-on ce produit dans les comptes que sortent les syndics, et d'ailleurs aussi dans les ouvrages traitant de la comptabilité des syndicats ?
Beaucoup de syndics sortent le net à payer. Ce qui veut dire qu'ils sortent le fruit d'une compensation, ce qui est formellement interdit.
On a même avancé, avant la généralisation des comptes bancaires séparés que les syndics conservaient finalement le bénéfice de ce jeu d'écritures. Ce qui n'a jamais été prouvé à ma connaissance.
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103
Posté - 13 août 2018 : 18:06:00
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citation: Initialement posté par JPMUniversimmo : citation: Dans le premier cas, tant qu'il n'est pas revendu, le lot doit être retiré de la feuille de présence (comme l'article 16 le dit) et de toutes répartitions de charges du règlement de copropriété (comme l'article 16 aurait dû le dire)... C'est un paragraphe qui m'a échappé dans les avis d'Universimmo. Le lot ne doit mas être retiré de la feuille d présence car tous les lots doivent y figurer. Il faut mentionner qu'il ne participe au scrutin. Dès lors la feuille de présence justifie pleinement les indications figurant dans le procès verbal. Le lot ne doit pas être retiré de toutes répartitions de charges de copropriété. On doit connaître à tout moment les charges afférentes à ce lot. Les appels de provisions sont répartis entre tous les copropriétaires de même que les soldes en fin d'exercice. En contre partie on enregistre les loyers et distinctement les encaissements au titre des charges locatives récupérables. Si le " lot appartenant au syndicat " est à usage de conciergerie, il faut enregistrer l'indemnité de logement et les sommes dont le gardien est redevables indépendamment des avantages en nature. Dans ce fatras de la paye des concierges, il y a de grands mystères liés à l'enregistrement simpliste du net à payer. L'indemnité de logement due par le concierge est-elle un produit ? Devoir de vacance (30 pages A 4 maxi en Garamond 12) Le dogme qui implique la foi peut-il fonder une règle de droit ??? 
Finalement nous sommes moins en accord que nous le pensions…
citation: Le lot ne doit pas être retiré de toutes répartitions de charges de copropriété. On doit connaître à tout moment les charges afférentes à ce lot.
Les appels de provisions sont répartis entre tous les copropriétaires de même que les soldes en fin d'exercice.
En contre partie on enregistre les loyers et distinctement les encaissements au titre des charges locatives récupérables.
Pas du tout d'accord :
1. par ce que cette approche consiste à répartir dans l'exercice n+1 des charges de l'exercice n, que c'est comptablement inélégant et qu'un nouveau copropriétaire n'en a que faire...
2. parce que ça contrevient à la lettre de l'article 10 de la loi d'ordre public :
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
"Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5."
Les charges sont donc réparties entre les copropriétaires en fonctions de l'utilité à l'égard de leurs lots, ou de la valeur des parties privatives de leurs lots . On fait uns liste de lots qui appartiennent à des copropriétaires et on répartit entre eux. Que viendraient faire alors les lots qui n'ont pas de copropriétaire dans cette répartition : ce seraient de parfaits intrus, et ils doivent en conséquence être retirés.
Même chose pour la feuille de présence de l'assemblée et des votes : peu importe que ces lots sans copropriétaire figure ou non dans la liste, ce qui compte c'est que leurs tantièmes ne sont pas pris en compte dans le total des voix : ainsi, si un lot de 15 millièmes a été acquis par le syndicat et est temporairement propriété des copropriétaires, on votera jusqu'à ce qu'il soit revendu sur 985 millièmes et non plus sur 1000 !
Désolés, il n'y a pas d'autre option !
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andre78fr
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104
 Posté - 13 août 2018 : 18:13:08
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Vous zappez un peu vite le problème évoqué d'un lot situé dans un bâtiment spécifique et des charges spéciales...
De même un logement de fonction pour le gardien qui serait un lot privatif propriété du syndicat ; on peut avoir des consommations et là encore des charges spéciales...
Pourquoi écrivez-vous toujours "nous" ? Vous êtes plusieurs dans votre tête ?
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105
Posté - 13 août 2018 : 18:43:24
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C'est exactement le même raisonnement : le lot est retiré des répartitions et des tantièmes de vote, que ce soit pour les charges générales et les charges spéciales ! Nous ne voyons pas où est le problème ! Si un lot a été acquis pour être utilisé comme logement de fonction du gardien, raison de plus pour le retirer de la liste et le considérer comme partie commune. Les consommations de ce lot sont des charges générales qui font partie des charges de gardiennage.
Si un tel lot est loué, les consommations sont des charges générales, et le syndic doit faire un calcul des charges récupérables hors comptabilité du syndicat, et les facturer au locataire. Les loyers et les charges refacturées sont des produits du syndicat qui viennent compenser pour les copropriétaires le fait qu'ils supportent une quote-part des charges du syndicat supérieure à ce qu'elle serait si le lot avait un vrai copropriétaire...
PS. "nous" = la rédaction du site Universimmo. Il n'y a pas qu'une personne, et notre expression engage le site et pas une personne en particulier... |
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andre78fr
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106
Posté - 13 août 2018 : 18:51:39
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Je ne sais pas si vous avez lu ou relu tous les messages mais l'exemple de la loge dans un bâtiment de 4 appartements a été évoqué.
Si un ravalement ou des travaux sont décidés sur cette partie spéciale, les 3 autres lots ne vont pas apprécier de payer un tiers quand les autres payent un quart !!! Je défendais moi même le principe de la "neutralisation" mais dans ce cas précis elle présente ses limites...
PS : pour le "nous" je ne suis pas convaincu que tous vos messages soient relus et validés par un comité de lecture mais soit !
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JB22
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107
Posté - 13 août 2018 : 20:56:21
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De André78
"Si un ravalement ou des travaux sont décidés sur cette partie spéciale, les 3 autres lots ne vont pas apprécier de payer un tiers quand les autres payent un quart !!! "
En fait seuls les trois copropriétaires payent la totalité des charges du bâtiment, mais les autres copropriétaires ne paient rien.
De rédaction Universimmo
"1. par ce que cette approche consiste à répartir dans l'exercice n+1 des charges de l'exercice n, que c'est comptablement inélégant et qu'un nouveau copropriétaire n'en a que faire...'"
Relisez mes posts, toutes les charges du lot du syndicat sont réparties sur l' exercice.
Suivant l' article 16 de la loi "le syndicat peut acquérir deliui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif,..."
A aucun moment il n' est dit que cette acquisition doit avoir une utilisation précise ni que cette acquisition est provisoire.
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Édité par - JB22 le 13 août 2018 20:58:13 |
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JPM
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108
Posté - 14 août 2018 : 00:27:38
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Universimmo :citation: par ce que cette approche consiste à répartir dans l'exercice n+1 des charges de l'exercice n, que c'est comptablement inélégant et qu'un nouveau copropriétaire n'en a que faire...
Bien sur que non ! Les charges dues par le lot concerné au titre de l'exercice 2017 sont calculées et réparties entre les copropriétaires dans les comptes de 2017.
C'est une manœuvre simple puisqu'il suffit de basculer le montant des charges de la grille comportant tous les lots dans la grille comportant tous les lots moins celui loué, appartenant au syndicat
++++++++++++++
Ajout 14/08/2018 Ã 0 h 30.
Dans le cas (assez rare de location de l'appartement) Il y a différents mécanismes. Souvent le syndic ouvre un compte de gestion locative distinct du compte de copropriété. La plus grande complexité vient de l'existence des provisions sur charges locatives, du décompte de celles ci en fin d'exercice, et du traitement du solde des charges incombant finalement au bailleur. On doit parvenir au même résultat : répartition entre les copropriétaire dans les comptes de l'exercice concerné.
++++++++++++++++++
Autre observation : citation: Les charges sont donc réparties entre les copropriétaires en fonctions de l'utilité à l'égard de leurs lots, ou de la valeur des parties privatives de leurs lots . On fait uns liste de lots qui appartiennent à des copropriétaires et on répartit entre eux. Que viendraient faire alors les lots qui n'ont pas de copropriétaire dans cette répartition : ce seraient de parfaits intrus, et ils doivent en conséquence être retirés.
C'est inexact ! Le lot appartient à l'indivision de tous les copropriétaires. Aucune différence avec le lot 52 qui appartient aux 14 indivisaires de la succession Machin.
Il n'y a aucun lot sans propriétaires.
De plus pour certaines répartitions on tient compte de l'utilité pour le lot et non pour le copropriétaire.
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Édité par - JPM le 14 août 2018 01:18:11 |
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Posté - 14 août 2018 : 08:43:14
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citation: JPM a écrit: Ajout 14/08/2018 à 0 h 30.
Dans le cas (assez rare de location de l'appartement) Il y a différents mécanismes. Souvent le syndic ouvre un compte de gestion locative distinct du compte de copropriété. La plus grande complexité vient de l'existence des provisions sur charges locatives, du décompte de celles ci en fin d'exercice, et du traitement du solde des charges incombant finalement au bailleur. On doit parvenir au même résultat : répartition entre les copropriétaire dans les comptes de l'exercice concerné. Le syndic tient la comptabilité du syndicat.
Le mandataire gérant la location tient un compte de gestion locative;
Par nature de la gestion locative, la régularisation des charges de l'exercice N se fait à l'exercice N+1 et le récupération des dépenses récupérables du syndicat ne se fait pas dans le même exercice.
Aparte: Je vais pleurer encore une fois sur l'absence dans la comptabilité des copropriétés des opérations de transfert de charges.....
Si on parle en terme de recette locative, il importe peu que la régularisation des charges récupérables ne soient pas faite dans l'année N.
Les 'recettes' varient. C'est normal et cela ne porte préjudice à personne;
Mais du coup, en répartissant les dépenses et recettes du lot entre propriétaire avant cloture des comptes, on fait disparaitre les éléments servant au calcul de la régularisation de l'exercice suivant, ce qui est facile à faire puisque n'existe aucun compte de transfert de charge.
Si un tel compte existait on verrait bien que l'opération de cloture puis la suivante de réouverture montrerait un montant non négligeable du lot en question en PCG=791 à traiter.
L'absence du compte de transfert de charge permet d'occulter cette gestion et de la faire 'Ã la bonne franquette'. |
Édité par - ribouldingue le 14 août 2018 08:48:49 |
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JPM
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110
Posté - 14 août 2018 : 08:58:21
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La régularisation des charges locatives est effectuée dans la pratique en février N+1 mais à la date du 31 décembre N , en même temps que la répartition des charges de copropriété de l'immeuble concerné.
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111
Posté - 14 août 2018 : 09:05:07
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C'est absolument impossible; |
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112
Posté - 14 août 2018 : 09:37:23
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citation: Initialement posté par andre78fr
Je ne sais pas si vous avez lu ou relu tous les messages mais l'exemple de la loge dans un bâtiment de 4 appartements a été évoqué.
Si un ravalement ou des travaux sont décidés sur cette partie spéciale, les 3 autres lots ne vont pas apprécier de payer un tiers quand les autres payent un quart !!! Je défendais moi même le principe de la "neutralisation" mais dans ce cas précis elle présente ses limites...
PS : pour le "nous" je ne suis pas convaincu que tous vos messages soient relus et validés par un comité de lecture mais soit !
Question délicate :
- approche JPM : le lot appartient à l'indivision de tous les copropriétaires réels, et donc sa quote-part des travaux doit être supportée par tous ces copropriétaires ;
- notre approche : seules les parties privatives appartiennent à l'indivision ; le lot n'existe plus, donc il ne participe pas aux travaux du bâtiment.
En fait, la situation temporaire est la même que si le logement était logement de fonction du gardien et donc partie commune (en fait partie commune générale). Les travaux du bâtiment seraient bien répartis entre les autres copropriétaires... C'est effectivement un peu dur à avaler pour ces derniers, aussi pour la paix des ménages, on peut imaginer faire voter la prise en charge par tous les copropriétaires. Peu de chances que ce soit contesté, mais ça ne va pas de soi, les textes sont ainsi...
PS. Pour le "nous", qui a parlé de comité de lecture ? Nous ne prétendons pas à être une revue juridique et encore moins scientifique. Nous exprimons un point de vue de simple média, il n'y a jamais eu d'ambigüité là dessus !
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113
Posté - 14 août 2018 : 09:58:08
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citation: le lot n'existe plus, donc il ne participe pas aux travaux du bâtiment. Il y a pourtant un acte de mutation.
Il y a un enregistrement du lot et de son propriétaire au bureau des hypothèques.
Il y a un enregistrement du lot aux impots taxable en tant que tel et identifié;
Le lot existe vis a vis de l'assurance et des tiers.
Le lot est louable par un contrat
Le lot n' apas changé du seul fait de sonc hangement de propriétaire.
L'inexistence du lot ne peut être qu'une construction mentale pour être cohérent avec la loi sur la copropriété et le traitement des autres parties communes, mais cette construction mentale pose quand même au moins autant de problèmes et de question qu'elle en résout.
*
A vrai dire, le seul problème qu'elle résout vu de mon côté, c'est l'inexistence théorique et presque idéologique de tout patrimoine du syndicat. Ca permet de dire qu'on loue une partie commune (selon JPM), traitée comme les autres comme indivis a tous les copropriétaires.
Avec votre interprétation on loue rien, lequel rien appartient à touts indivis. La j'ai encore plus de mal. |
Édité par - ribouldingue le 14 août 2018 10:05:04 |
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JB22
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114
Posté - 14 août 2018 : 10:33:59
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De JPM:
"Bien sur que non ! Les charges dues par le lot concerné au titre de l'exercice 2017 sont calculées et réparties entre les copropriétaires dans les comptes de 2017.
C'est une manœuvre simple puisqu'il suffit de basculer le montant des charges de la grille comportant tous les lots dans la grille comportant tous les lots moins celui loué, appartenant au syndicat"
"Le lot appartient à l'indivision de tous les copropriétaires. Aucune différence avec le lot 52 qui appartient aux 14 indivisaires de la succession Machin."
Je constate que de plus en plus on se rapproche de ma solution.
Ci-dessous, exemple de calculs préalables à la répartition générale.
Charges du lot propriété du syndicat:
Designation V/Tantièmes V/Quote part
Charges Générales 2 330 4 660,00
Ch.Bâtiment 273 3 276,00
Ch.Escal.A 127 254,00
Ch.scal.B 353 423,60
WW Commun 0 0,00
Prov.Eau 0 0,00
EAU Individuelle 70 1 150,68
Eau Commune 2 260 241,39
10 005,67
Remb,Avance Travaux 2 330 0,00
Avance de Trésoreri 0 0,00
10 005,67
Financement Fonds Travaux 0,00
10 005,67
Calcul des bases de répartition sur les tantièmes des copropriétaires:
Tant. lot syndicat Tant,copros à répartir Répartis Charges
10000 2 330 7 670 20 000,00 4 660,00 15 340,00
1000 273 727 12.000,00 3 276,00 8 724,00
1000 127 873 2 000,00 254,00 1 746,00
1000 353 647 1 200,00 423,60 776,40
0 0 0,00 0,00 0,00
0 0 0,00 0,00 0.00
730 70 660 12 000,00 1 150,68 10 849,32
7490 2 260 5 230 800,00 241,39 558,61
48 000,00 10.005,67 37994,33
A répartir en charges générales 10 005,67
Total à répartir........................................................... 48 000,00
Dans la pratique les deux tableaux sont cote à cote.
Je m' excuse pour la mise en page qui ne suit pas!
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andre78fr
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115
Posté - 14 août 2018 : 10:36:34
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J'ai l'impression que, une fois n'est pas coutume, la rédaction universimmo (qui sont-ils ? combien sont-ils ? quels sont leurs réseaux ???) se retrouve un peu seul sur le sujet et même en contradiction avec l'article 16 qui affirme très clairement le caractère privatif d'un tel lot...
citation: Article 16
(...)
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
PS : pour JB22, les exemples chiffrés ne sont pas toujours très clairs ou faciles à lire mais avec la mise en forme... c'est franchement incompréhensible ! Envoyez moi le classeur Excel, je mettre l'image / la capture en ligne ! |
Édité par - andre78fr le 14 août 2018 11:05:05 |
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Posté - 14 août 2018 : 11:13:50
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Je voulais démontrer par l'absurde la position faible, mais Andre78 a choisi l'article 16. |
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Posté - 14 août 2018 : 11:28:38
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citation: Initialement posté par andre78frJ'ai l'impression que, une fois n'est pas coutume, la rédaction universimmo (qui sont-ils ? combien sont-ils ? quels sont leurs réseaux ???) se retrouve un peu seul sur le sujet et même en contradiction avec l'article 16 qui affirme très clairement le caractère privatif d'un tel lot... citation: Article 16
(...)
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
Nous nous sommes exprimés sur l'article 16 dès le début, et la seule façon selon nous de le lire…
Etre seul sur un point de vue hétérodoxe ne veut pas dire nécessairement qu'on a tort (et vice-versa)   . Et en quoi le fait d'avoir le CV des membres de la rédaction et leurs "réseaux" (?!?) influe sur le contenu des propos ? Etrange ces interrogations, comme si le point de vue que nous exprimons n'avait de valeur que parce que nous sommes ! C'est comme ça que l'on gobe les bêtises de mandarins, parce qu'ils sont mandarins !
Rassurez-vous, il y a quelques diplômes et quelques décennies d'expérience de la copropriété, + des échanges fréquents avec de bons spécialistes de la copropriété... Mais contrairement à d'autres, nous n'en faisons pas étalage .
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andre78fr
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Posté - 14 août 2018 : 11:46:21
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Je trouve juste un peu ridicule que vous (Monsieur P.) écriviez systématiquement en utilisant "nous" et en considérant exprimer ainsi un point de vue forcément commun et consensuel alors que forcément je vous imagine, comme nous autres, tout seul devant votre écran et donc auteur individuel de vos propos ! Pour le reste, je ne remets nullement en cause les compétences ou les personnes qui travaillent avec ou autour d'Universimmo (ses galaxies, ses planètes...).
La formule "qui sont-ils ? combien sont-ils ? quels sont leurs réseaux ???" est ce qu'on appelle un "même", ça vient d'un titre débile de Valeurs Actuelles je crois et c'est régulièrement repris sur les réseaux sociaux ; il ne faut pas le lire au premier degré, ce n'est pas une vraie question !!!
Vous avez raison sur le point de vue, on peut avoir raison seul comme on peut se tromper dans le consensus, et je vous rejoins pour dire qu'il est possible de traiter ces lots par la neutralisation des tantièmes (cf. le message 29 de la présente discussion !!!) comme on peut avoir un compte au nom du syndicat... les résultats, en particulier sur les parties spéciales, peuvent être un peu différents sans que ce soit dramatique.
Pour ma part je n'ai d'autres diplômes qu'un vieux DPECF et 12 ans d'expérience dans la copropriété, il m'arrivent de donner des conseils et que mon assistance logicielle déborde sur des questions de droit, je le fais en général avec prudence et beaucoup d'humilité ;-)
En général, j'essaye d'appuyer mes propos par des arguments ou des exemples et de convaincre par le bon sens plutôt que d'impressionner (ou pas) par "qui je suis" (bien peu de choses !!!).
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119
Posté - 14 août 2018 : 12:27:50
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De mon côté je réitère mes remarques:
citation: citation redaction universimmo:
le lot n'existe plus, donc il ne participe pas aux travaux du bâtiment.
Ribouldingue: Il y a pourtant un acte de mutation.
Il y a un enregistrement du lot et de son propriétaire au bureau des hypothèques.
Il y a un enregistrement du lot aux impots taxable en tant que tel et identifié;
Le lot existe vis a vis de l'assurance et des tiers.
Le lot est louable par un contrat
Le lot n' a pas changé du seul fait de son changement de propriétaire.
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120
Posté - 14 août 2018 : 12:37:45
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Je vais en rajouter une couche:
Je suppose que je suis locataire du lot, et que j'ai signé un bail.
UN sinistre affecte le lot dont je ne suis pas responsable, affectant en partie une partie commune (mur porteur) en partie des embellisements que j'ai fait et des meubels.
L'assurance paye la réparation des degats au syndic. Quelques copropriétaires prétendent que le lot n'existant pas, et ne participant pas aux travaux, pareillement il n'existe toujours pas, et ne recoit pas la compensation des dégats.
Certes, ca va s'arranger pour la partie commune qui elle existe (le mur porteur) mais dans quelle situation juridique est-on pour les embellissements et les meubles du locataire?
Les cloisons réapparaissent mentalement le temps du paiement et de la réparation, puis re-disparaissent?
Je peux y croire, mais il faut me servir autre chose que de la limonade; |
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Qui peut être secrétaire de séance ? 
