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Sunbird
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Posté - 09 mars 2018 :  18:03:06  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Je vous invite à lire la cassation Chambre civile 3, 14 septembre 2017, 16-17.971

"Qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire est recevable à solliciter, dans le délai de l'article 42, alinéa 2, précité, l'annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul, peu important qu'il n'ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce syndic, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;"


Gédehem
Pilier de forums

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 1 Posté - 09 mars 2018 :  18:39:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Confirmation du principe énoncé : mandat nul 'de plein droit' (nullité du fait d'un texte) en l'absence d'ouverture de ce compté dans les 3 mois de sa (1ère) nomination.
Nomination intervenue en 2003 sans ouverture de ce compte bancaire, mandat nul depuis cette AG de 2003 + 3 mois ....
Les AG suivantes ont été convoquées par une personne sans qualité pour ce faire.

Il semble y avoir des difficultés avec ces principes posés par les textes.
Exemple de l'extinction du mandat lorsque l'AG ne désigne pas le syndic (L.art.17) : le syndicat est aussitôt dépourvu de syndic, seul le pdt du TGI pouvant alors le désigner.
Pour certains, il y aurait toujours un syndic jouant les prolongations en capacité de convoquer une autre AG (25-1).

Le compte séparé est obligatoire depuis 2002, la sanction encourue étant la nullité 'de droit' du mandat au bout de 3 mois.
En 2017 (et 2018) on en est encore à ignorer voire nier ce principe .....

Édité par - Gédehem le 09 mars 2018 18:46:40

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 09 mars 2018 :  21:24:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a rien à redire sur la nullité du mandat, par contre le fait que la prescription est de 10 ans et que de fait cela peut entrainer la nullité de toutes les AG (pendant 10 ans) organisées par le syndic, conduit à ce que le CS se doit d'être exemplaire dans le contrôle de l'ouverture du compte séparé dans le délai des 3 mois.

N'oublions pas que l'absence d'ouverture du compte séparé rémunéré dans les 3 mois conduit aussi à la nullité de plein droit.

Pour une erreur (volontaire ou pas) du syndic sur le compte séparé, la sanction pour le SDC qui peut aller à l'annulation de toutes les AG peut conduire à une situation très lourde et complexe pour le SDC.


Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 09 mars 2018 :  21:38:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sauf erreur de ma part, il n'y a pas de prescription en pareil cas !

La nullité 'de plein droit" d'un acte s'entend sans limite, sauf si un texte fixe un délai.
Ce n'est pas le cas.
En 2028 un copropriétaire sera recevable d'une action au motif que l'AG convoquée ce 3 mars 2028, comme les années précédentes, le syndic n'avait pas de mandat, celui-ci étant "nul de plein droit" depuis le 30 juin 2003, date échéance du délai de 3 mois suivant sa désignation pour ouvrir ce compte séparé.

(A rapprocher d'une clause RDC déclarée "non écrite" : pas de prescription. Ce qui n'est pas écrit n'a jamais existé, n'existe plus, ne "ressuscite" pas 10 ans plus tard ....)

Édité par - Gédehem le 09 mars 2018 21:44:23

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 09 mars 2018 :  22:06:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans la cassation il cite la prescription de l'action du copropriétaire qui est de 10 ans dans le cadre de l'art 42.

Après se pose effectivement la prescription de la faute du syndic pour le défaut d'ouverture dans les 3 mois... Effectivement la nullité du mandat empêche toute régularisation possible sauf en passant par un administrateur judiciaire.

Les syndics qui "magouillent" avec leur sous compte, sont entrain de mettre des 100 aine de copropriété en insécurité juridique.

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 10 mars 2018 :  01:04:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'arrêt de cassation ne retient pas de prescription.
Il en est accessoirement question dans les motifs avancés par la demandeuse (action 'parapluie'). Sauf qu'il n'est pas repris par la Cour.

Qui ne retient que le délai des 2 mois de l'al.2 de l'art.42, délai de contestation d'une décision, ici d'une AG convoquée par une personne n'ayant pas qualité du fait de la nullité 'de plein droit' du mandat intervenue .... 3 ans, 8 ans ou 15 ans plus tôt.

Nullité 'de plein droit' qui entraine nullité de la dernière AG contestée, serait-ce des années plus tard :
".... alors qu'un copropriétaire est recevable à solliciter, dans le délai de l'article 42, alinéa 2, précité, l'annulation de toute assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat est nul, peu important qu'il n'ait pas contesté les précédentes assemblées générales convoquées par ce syndic, ....."

Le mandat étant nul en (juin) 2003, chacune des AG suivantes l'est aussi puisque convoquée par une personne n'ayant pas qualité. La dernière contestée est donc annulable.

Il me semble qu'il ne faut pas faire de confusion entre :
- mandat nul de plein droit
- mandat annulé par le juge en raison d'un vice dans la désignation.

Dans ce second cas, la nullité de la désignation intervenue (exemple) 2 ans plus tôt n'entraine pas nullité des AG suivantes : nécessité de contester chacune des AG suivantes "au cas où" la nullité de la décision initiale serait reconnue.
La nullité du mandat du syndic vient ici d'une sanction du juge du fait d'un vice dans sa désignation, la décision.

Dans le cas de la nullité "de plein droit", elle intervient en vertu d'un texte. Le juge ne fait que la constater. Ce n'est pas lui qui sanctionne par la nullité, la loi l'ayant fait pour lui.
Le juge ayant constaté le défaut d'ouverture du compte séparé, que le mandat est effectivement nul, il ne fait que constater que l'AG contestée 8 ou 15 ans plus tard n'a pas été régulièrement convoquées, comme on le lui demande, d'où sa sanction, même si toutes les autres intermédiaires n'ont pas été contestées.
Ce qui nécessite de contester la dernière dans le délai des 2 mois, la nullité 'de par la loi' du mandat serait-elle intervenue des années plus tôt..

C'est le sens de cet arrêt de septembre 2017, ceci sur le principe précisé par l'art.18 en l'absence d'ouverture d'un compte séparé dans les 3 mois de la désignation.

Autrement dit, il n'y a pas de prescription pour la nullité "de plein droit" du mandat du syndic, ni pour contester dans les 2 mois une AG alors convoquée irrégulièrement.
Nul il est constaté en juin 2003 (exemple), nul il sera en 2018 ou 2022 si cette AG est contestée, alors annulée, peu importe les AG intermédiaires.

Qu'on se le dise .....

Édité par - Gédehem le 10 mars 2018 01:53:04

nuance
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 10 mars 2018 :  08:30:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

le CS se doit d'être exemplaire dans le contrôle de l'ouverture du compte séparé dans le délai des 3 mois.

Tout à fait d'accord,et je pense que notre copropriété est exactement dans le mème cas.
Le problème pour le CS est de savoir si le compte est vraiment séparé.
Copropriété de moins de 15 lots, nous avons voté l'ouverture d'un compte séparé en 2004, et depuis nous n'avons voté aucune dispense.
Notre compte bancaire sont est au nom de la copropriété(SC XXX) chez le syndic, et les virements 'ont l'air' d'arriver directement sur le compte.
Sur le document d'ouverture du compte , le syndicat de copropriétaires est bien nommé comme étant le titulaire et le syndic le mandant., mais quelques lignes plus bas, on voit que la nature du compte est un DAV entreprise.
Donc surprise, en 2017, la banque nous refuse l'ouverture du livret A, au motif que seuls les syndicats de copropriétaires de droit privé sont éligibles au livret A,et qu'ils sont en attente et à ce jour, le fond travaux est toujours sur le compte bancaire; la banque refuse de me répondre clairement, puisque c'est le syndic qui a la signature et le syndic affirme que le compte est séparé.
Comment contraindre le Syndic et la banque à respecter la loi? Je suis au CS et je voudrais régulariser cette situation rapidement.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 10 mars 2018 :  10:04:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Dans cette affaire le copropriétaire avait demandé en premier l'annulation du mandat du syndic et en second l'annulation d'une assemblée qu'il avait convoquée.

La nullité d'assemblées antérieures convoquées par ce syndic n'avait pas été demandée.

La Cour de cassation juge ce dernier point est sans importance.

Du point de vue pratique il faudrait juger que le mandat du syndic doit être annulé mais à la date du jugement d'annulation.

La rétroactivité de l'annulation ne présente aucun intérêt pour le syndicat mais des inconvénients manifestes.

Quant à la prescription de dix ans, elle joue bien entendu et heureusement !


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 10 mars 2018 10:07:14

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 10 mars 2018 :  12:18:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il me semble difficile que le magistrat dise "que le mandat du syndic doit être annulé mais à la date du jugement d'annulation", car la nullité de plein droit fait que le mandat tombe 3 mois après l'absence d'ouverture du compte séparé et que le juge est uniquement là pour le constater.

Nous avons effectivement les cas :
- contestation d'une AG dans les 2 mois, pouvant conduire à l'annulation de cette AG, y compris à la nomination du syndic,
- CONSTATATION de la nullité du mandat du syndic par un juge dans les 10 ans, pouvant conduire à l'annulation de toutes les AG si cela est demandé.




JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 12 mars 2018 :  11:35:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le Conseil constitutionnel annule fréquemment un décret pour inconstitutionnalité et fixe à une date ultérieure la date d'effet de sa décision.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 13 mars 2018 :  10:06:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Du point de vue pratique ....." " ..aucun intérêt pour le syndicat" ...

Nous sommes d'accord pour dire que l'annulation (rétroactive) du mandat du syndic est pénalisante pour le syndicat.
Pour autant la déchéance de plein droit du mandat n'est pas contestable.

La question est donc celle de la faute originelle, du défaut d'ouverture de ce compte par le syndic.
C'est sur ce plan là qu'il faut chercher la cause du préjudice, et non sur le texte ou sur l'intervention du juge.

La question récurrente, ici et sur bien d'autres points, et la quasi impunité du syndic pour ses manquements préjudiciables.

Son assureur RCP n'intervient pas selon un système déclaratif, type "constat amiable".
Elle n'intervient que sur condamnation du syndic. Ce qui impose un recours au juge, dont on sait les freins, à commencer par les délais parfois insurmontables, accessoirement les frais à engager.

C'est dans cette direction qu'il faut chercher une solution si on parle "préjudice".

Et entre nous, assurer un syndic en RCP ainsi qu'en garantie financière est de nos jours globalement très confortable ....

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 13 mars 2018 :  10:14:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
"Son assureur RCP n'intervient pas selon un système déclaratif, type "constat amiable".
Elle n'intervient que sur condamnation du syndic."


Vous résumez la situation, qui est souvent à l'origine de la complication des relations SDC/SYNDIC.


Gédehem
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 13 mars 2018 :  10:21:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une profession bien organisée sait se protéger, c'est bien connu !

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 13 mars 2018 :  11:17:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut quand même noter que dans le passé un syndic professionnel, et sans doute d'autres, a pu être syndic d'un immeuble important pendant neuf ans sans avoir ouvert le compte séparé, au vu et au su de tous les copropriétaires y compris les conseillers syndicaux.

Il a fini par ouvrir le compte séparé lorsqu'il a été généralisé

L'assemblée a voté à la quasi unanimité un désistement d'action de ce chef. Les deux absents ont ratifié la décision.

La gestion de ce syndic est de très bonne qualité.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 13 mars 2018 :  12:20:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dès qu'on touche au syndic .....

Il n'y a aucun lien entre la qualité de la gestion de l'immeuble et la situation du compte du syndicat, séparé ou non.

Par ailleurs, au regard du nombre important de syndics qui ont trainé des pieds, voire qui ont utilisé des manœuvres bidons de contournement (*), on doit se poser des questions sur leurs pratiques antérieures dans ce domaine.


(*) la lecture de bien des résolutions proposées aux copropriétaires relève du bêtisier ...., de type "ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat dans le compte du syndic ...", histoire d'ignorer la seule question de la dispense.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 13 mars 2018 :  14:46:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Précision demandée :

Dans le cas sus-évoqué (le syndic de mon immeuble n'a pas ouvert un compte séparé dans les trois mois), je suis propriétaire d'une action en nullité de son mandat

Par un désistement d'action je n'en suis plus propriétaire et je m'interdis d'exercer l'action.

Si j'ai déjà engagé mon action, je peux encore l'abandonner par un désistement d'instance.

Il y a des controverses sur l'efficacité d'un désistement d'une action fondée sur un texte d'ordre public.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 13 mars 2018 :  17:33:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Concernant la remarque bonne gestion avec non respect de l'ouverture du compte séparé, même si il n'y a pas un lien de causalité entre la médiocrité d'un syndic et l'absence d'ouverture de compte, cela n'est pas une justification. Cela me fait penser au bon conducteur qui n'ont jamais d'accident jusqu'au jour malheureux.

Pour une comparaison plus "immobilière", les agences immobilières qui présentent des biens sans mandat, et viennent se plaindre en disant qu'elles ont fait un excellent travail, et ne comprennent pas que les clients refusent de payer la commission...

Ce qui est problématique dans le cadre du SDC ce sont les conséquences de la faute du syndic qui peuvent aller jusqu'à l'annulation des 10 AG suivant sa faute.

Aujourd'hui, avec l'Internet, mais aussi avec les assistances juridiques (quasi obligatoires) que nous avons, il risque d'avoir des inflations des recours contre les SDC.

 
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