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trendy31
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Posté - 06 févr. 2018 :  11:22:09  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

J'habite une copropriété composée de 3 bâtiments. Le règlement de copropriété comporte :
- une grille de répartition des charges globales selon les millièmes généraux
- 3 grilles de répartition des charges spécifiques bâtiments selon des millièmes dits bâtiments

Lorsqu'un sinistre impliquant la copropriété se produit dans un des bâtiments (par exemple, un dégât des eaux en provenance d'une canalisation collective), je voudrais savoir de quelle façon doivent être ventilées :
- les dépenses liées aux réparations
- l'indemnisation correspondante reçue de l'assurance
- la franchise restant à notre charge

Notre syndic, après avoir pendant plusieurs années à des répartitions selon les millièmes bâtiments, a basculé il y a 2 ans ce type de dépenses et de produits sur les millièmes généraux sans vraiment nous donner d'explication satisfaisante.

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Trendy31
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nefer
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 1 Posté - 06 févr. 2018 :  11:39:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il n'y a qu'un contrat d'assurance pour toute la copropriété

il faut savoir à quoi correspond l'indemnité d'assurance:
est ce le remboursement de la recherche de fuite du bâtiment ?
est ce la prise en charge des dégradations subies dans les parties communes ? si oui, à quel endroit?

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 06 févr. 2018 :  11:48:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est bien le syndicat qui supporte la dépense "assurance".

Mais s'agissant de dépenses liées à des travaux de réparation (dégâts des eaux ou autres), celles-ci sont à répartir sur le bâtiment concerné par les dégâts et les travaux correspondants.
Le remboursement d'assurance suit le même canal : pour indemniser les copropriétaires qui supportent la charge des dépenses travaux.

Quant à la franchise prévue, c'est l'ensemble du syndicat assuré qui la supporte.

"Notre syndic, après avoir pendant plusieurs années à des répartitions selon les millièmes bâtiments, a basculé il y a 2 ans ...."
Impossible sans vote d'une AG modifiant la répartition des dépenses, modification qu'un syndic ne peut entreprendre de sa propre initiative.
CS aux abonnés absents ?
Il est possible de lui imposer une rectification à ses frais (question à inscrire à l'ODJ AG).

Édité par - Gédehem le 06 févr. 2018 11:52:07

trendy31
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 06 févr. 2018 :  12:39:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@Nefer :
Les indemnités d'assurance correspondent à des réparations et sont libellées comme telle dans l'état des dépenses.

@Gedehem :
Je partage votre analyse.
Dans ce cas, comment devraient être présentées les différents éléments dans l'état des dépenses ? S'il paraît logique que les travaux de réparation et les indemnités d'assurance figurent dans la partie correspondant au bâtiment touché, que devient la franchise (qui généralement s'obtient par différence...) ?
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Trendy31
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rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 06 févr. 2018 :  13:53:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est le syndicat qui est assuré et non certains copros, c'est donc le syndicat, tous les copros, qui paient la cotisation après avoir choisi celle-ci en fonction d'une franchise ou non... .
C'est donc au syndicat à supporter les travaux, les indemnités et la franchise.


Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 06 févr. 2018 :  14:16:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est bien entendu le syndicat, par le syndic, qui règle les factures et cotisations 'syndicales', selon les divers contrats qu'il (le syndicat) a passé. Syndicat qui commande et paye les travaux.

Il est question ensuite de la répartition de ces dépenses pour travaux.

C'est alors le RDC qui s'applique, ici pour une imputation de la dépense "syndicale" (payée par le syndicat) au seul bâtiment concerné. Les autres bâtiments ne supportent pas cette dépense.
L'indemnisation d'assurance pour ces travaux (indemnisation d'une dépense) suit le même chemin.

C'est en cela que réside la particularité de la spécialisation des dépenses/charges prévue au RDC, par la spécialisation des parties communes, ici par bâtiment.

La franchise prévue contractuellement n'est pas une "dépense pour travaux" comme prévu au RDC pour sa répartition.
C'est le syndicat dans son ensemble qui la supporte, charge commune générale, tout comme la cotisation du contrat d'assurance du syndicat.





Édité par - Gédehem le 06 févr. 2018 14:27:07

trendy31
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 06 févr. 2018 :  15:27:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@Rambouillet :
Je trouve l'analyse de Gedehem plus logique. Elle permet de prendre en compte correctement les grilles spécialisant certaines charges, mais aussi de construire les budgets de façon plus lisible.

@Gedehem :
Reste quand même l'imputation de la franchise. Comment la faire figurer correctement dans l'état des dépenses ? Je pense que notre syndic n'a pas trouvé d'autre solution que de la prendre en compte par différence entre le montant des réparations liées à un sinistre et l'indemnité perçue de l'assurance, ce qui l'oblige à faire figurer ces deux éléments en millièmes généraux. Mais çà fait un peu bricolage...

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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...

rambouillet
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 06 févr. 2018 :  15:51:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Désolé trendy, mais dans la mesure où le sinistre est indemnisé, même partiellement, et le bien appartenant à tous en indivis couvert par l'assurance du syndicat, ces travaux n'ont pas à être calculés sur des charges spéciales.
D'ailleurs les copros de ce bâtiment n'ont pas choisi seuls les conditions d'assurance : c'est devenu le contrat d'assurance du syndicat et non d'un bâtiment.
A supposer que l'AG ait décidé de ne pas prendre d'assurance MRH même si les copros ont voté CONTRE cette décision, elle s'applique à eux sur le bien qui est commun.

Les sinistres doivent se traiter au niveau tantièmes généraux et non tantièmes spéciaux.

Prenons le cas d'un des bâtiment entièrement détruit, c'est une partie de l'investissement de tous qui a été perdu, il est donc logique que ce soit le syndicat qui supporte les charges restantes après indemnisation de l'assurance pour récupérer une partie de son bien.

Édité par - rambouillet le 06 févr. 2018 15:55:23

Gédehem
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 07 févr. 2018 :  00:26:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est la négation même de la spécialisation des parties communes, d'où découle la spécialisation des charges.

Elle est justement faite pour cela : la copropriété comprend parfois des éléments différenciés, dont la propriété est alors répartie entre les seuls copropriétaires concernés. Ainsi du gros œuvre de chaque bâtiment, des éléments qui lui sont propres, tel ascenseur, chaufferie spécifique, etc.
Seuls les propriétaires de ces parties communes qui leur sont propres (spéciales) en supportent les dépenses.
En cas de sinistre, seuls les propriétaires des parties commues concernées (spéciales) perçoivent l'indemnité d'assurance correspondante.

C'est cela la spécialisation des parties communes : préciser qui en a la (co)propriété.

Il reste des parties communes à l'ensemble, à commencer par le sol, commun à tous. D'où la répartition aux tantièmes généraux entre tous pour ce qui relève de la copropriété de l'ensemble, dont les charges d'administration.
Et la répartition selon les tantièmes spéciaux propres aux parties communes spéciales entre copropriétaires concernés.

Il faut mettre à jour vos notes.

Lorsqu'une dépense est engagée sur une partie commune spéciale à certains lots, seuls les copropriétaires concernés supportent la dépense, ainsi que le fixe la convention passée (RDC).
Si indemnisation il y a du fait de sa nature (dégât des eaux), elle profite à ceux ayant supportés la dépense.

Trendy : il ne s'agit pas de logique mais de l'application de la convention entre copropriétaires (RDC).

"Prenons le cas d'un des bâtiment entièrement détruit, c'est une partie de l'investissement de tous qui a été perdu"
Pas du tout !
Lorsqu'on achète un lot doté de partie communes spéciales, cela ne concerne pas d'autres copropriétaires qui n'auraient pas ces parties communes spéciales.
Lorsque la spécialisation existe par bâtiment (cas de Trendy), les acquéreurs d'un lot du bât. A n'ont pas la propriété des parties communes du bâtiment B, et inversement..
Si A s'écroule, ceux du B n'auront rien "perdu".
L'indemnisation pour reconstruire 'profitera' aux seuls propriétaires du bât.A qui, eux seuls, ont "perdu" leurs parties communes.

Rectificatif : la franchise retenue étant liée à l'indemnisation d'un sinistre est supportée par les seuls (co)propriétaires des parties communes concernées.

Édité par - Gédehem le 07 févr. 2018 01:06:31

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 févr. 2018 :  10:05:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Prenons le cas d'un des bâtiment entièrement détruit, c'est une partie de l'investissement de tous qui a été perdu,
il me semble que c'est le cas si j'achète le lot 128 et 270 / 10 000 des parties communes;

Il me semble que ce n'est plus tout à fait le cas si j'achète le lot 129 et 270 / 10 000 des parties communes générales et 170 / 1 000 des parties communes spéciales du batiment B.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 févr. 2018 :  10:55:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans le cas 1, il n'y a que des PC générales pour le lot, donc des tantièmes généraux affectés aux lots.

Dans le cas 2 il y a des PC générales ET des PC spéciales, d'où des tantièmes généraux pour les unes et des tantièmes spéciaux pour les autres.

Aucune confusion possible lorsqu'il y a spécialisation des parties communes et donc des charges.

Ajout sur :
"Lorsqu'une dépense est engagée sur une partie commune spéciale à certains lots, seuls les copropriétaires concernés supportent la dépense, ainsi que le fixe la convention passée (RDC)."
Il est même souvent prévu que seuls ces propriétaires concernés ont droit de vote pour décider sur leurs parties communes.

Spécialisation des parties communes, ici par bâtiment, à ne pas confondre avec la présence ou la création de syndicats secondaires.

Édité par - Gédehem le 07 févr. 2018 11:06:08
 
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