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Antésite
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PostĂ© - 11 janv. 2018 :  22:52:31  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Comme indiqué dans le titre, peut être un peu excessif mais accrocheur, je me pose certaines questions.

Attention, je ne cherche pas à faire pleurer dans les chaumières.

Pour info, je suis un propriétaire-bailleur possédant un certain nombre de biens (plus d'une dizaine), et je vis de ça.
Et je peux vous dire que ce n'est pas de tout repos, les bailleurs qui me lisent le comprendront.

Bref, voici le vif du sujet:

Avec l'augmentation de la fiscalité: taxe foncière, CSG notamment (en 25 ans on est passé de 1% à 17.2%), mais pas que...
Avec le durcissement des lois (trèèèsss favorables aux locataires...) et l'augmentation d'obligations en tous genres (je pense à tous les diagnostics...).
Avec la création d'une nouvelle contribution à l'assurance maladie (PUMA et CSM) de 8% des revenus fonciers (mais pas que...) au dessus de 9860 Euros (25% du Pass de la SS) redevables par certains bailleurs tels que moi.
Avec la requalification de l'ISF en IFI, impôt sur la fortune immobilière, signe que l'on stigmatise l'immobilier aux yeux de la population.
Avec un président de la république qui annonce être "contre la rente immobilière", et qui suggérait à l'automne dernier aux bailleurs de baisser les loyers...

Je me demande si:

-L'on doit-on s'attendre à de nouvelles réformes, lois, ou augmentations concernant directement les bailleurs (ces salauds de proprio/rentiers, dans l'opinion publique) durant le quinquennat de Mr Macron?

-et s'il est encore pertinent de continuer Ă  proposer des logements nus en location?

Je le redis, je ne cherche pas à faire pleurer, ni à polémiquer.

Je commence juste à me poser sérieusement des questions sur la pérennité de mon (notre) activité de propriétaires bailleurs.

Au plaisir de vous lire, et d'Ă©changer, je pourrai Ă©toffer mon propos par la suite.

NB: si j'ai posté ce message dans une mauvaise catégorie du forum, je vous prie de m'en excuser.

@+
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Antésite
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 1 PostĂ© - 14 janv. 2018 :  12:49:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bon, pas de réactions... Rien d'étonnant que le gouvernement fasse ce qu'il veut, puisque chacun est amorphe face aux décisions prises.
Payons, subissons, et taisons-nous surtout.
Bon Dimanche...
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 14 janv. 2018 :  13:40:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui, le métier de bailleur, que ce soit en nu ou en meublé, devient de plus en plus difficile et de plus en plus couteux avec l'augmentation insensé des exigences, diagnostics que personne ne lit, lois qui changent constamment, pseudo-écologistes qui imposent des contrat à 150 pages qu'on en peut pas ne pas imprimer en plusieurs exemplaires, ignorance ahurissante des législateurs d'ou qu'ils viennent, qui imposent des notices singeant la loi mais que le méchant bailleur doit ajouter à tous ses actes, alors qu'en face il n'y a aucune contrepartie;

Oui, le métier de bailleur soufre d'une justice qui sombre, de procédures alourdies juste pour augmenter les délais et les couts

Oui, le métier de bailleur soufre de nouvelle lois qui font du bailleurs un citoyen suspect n'ayant pas droit aux mêmes porcédures et facons de fonctionner qu'un entrepreneur:
* un bailleur qui recoit un loyer avec 5 mois de retard a interdiction d'appliquer des pénalités légales (légale = énoncées par la loi)
* un bailleur qui voit son locataire compenser le dernier mois par son dépot de garantie n'a qu'a se taire
* un bailleur donc le locataire se plaint d'insalubrité est forcément obligé de payer de lourds travaux, quelque soit le fautif, y compris si le locataire casse tout généreusement,
* Un bailleur qui se voit réclamer par la Caf un indu d'allocation logement de son locataire est ponctionné, sauf a suivre une lourde et complexe procédure pour démontrer qu'il a raison
* Un locataire qui obtient l'expulsion de son locataire peut voir ce dernier avec l'aide juridictionnelle lancer un appel perdu d'avance, rien que pour l'emme....r. Cout 2000 euros Ă  payer par le gagnant...



Une certaine compréhension a commencé à se faire jour du temps des socialistes:
1/ Abandon en rase campagne de la GUL.
On aurait aimé qu'on mette l'affaire sur la place publique, l'abandon de la Gul suit l'abandon des diverses Grl et un gouffre financier, qui n'est rien à côté des allocations logements
2/ Abandon de fait des encadrement des loyers
Sauf que le monstre peut revenir
3/ Peu de communes lancent des autorisations préalables à la location, un monstre bureaucratique

Mais les lobby sont puissants, et concernant les fameuses et nocives niches fiscales (on inclue le PINEL, le DUFLOT) sont défendues par de puissantes associations; Je ne suis pas certain que Macron puisse leur faire rendre l'ame.

Je ne suis pas certain que notre pays soit conscient de ce qu'est une gestion économique. On aime entasser les lois fiscales, payer du monde a rédiger d'énormes lois, remettre en niveau zero tous les deux ans la jurisprudence, et ne pas se rendre compte du travail insensé qu'on demande aux services des impots pour comprendre, interpréter et appliquer.
Il est ahurissant de voir la dépense humaine nécessaire à la rédaction pratiquement en continue des fameux Bofip


Surtout, depuis 70 ans, notre politique du logement globalement est catastrophique. On s'entĂŞte avec les mauvaise recettes.
On a oublié que la baguette de pain a arrêté d'être un problème le jour on son prix est devenu libre, et non plus fixé par le gouvernement.

Antésite
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 15 janv. 2018 :  18:09:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Ribouldingue,

Merci pour votre réponse construite et argumentée.

Et oui, le métier de bailleur n'est pas simple.

Tiens, j'évoquais une augmentation des impôts à venir... la taxe Gemapi (associée à la taxe foncière) va être mise en vigueur cette année.
40 Euros maximum par personne et par an, au maximum...

A+
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 15 janv. 2018 :  20:08:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le problème des bailleurs est qu'ils ne représentent pas un lobby (Je ne mets aucune connotation péjorative au concept de lobby que je trouve fort utile,j'aime moins les groupes de pressions, qui sont à l'inverse reconnus comme utiles en France)

A l'inverse, les défiscaliseurs, les agences immobilières, l'Arc, sont des lobby importants même si peu représentatifs.

En revanche notre pays fonctionne avec une foule de comités théodules dans lesquels beaucoup de gens sont payés à penser sur des sujets qu'il ne pratiquent pas mais prétendent connaitre.
Un membre d'un comité Théodule est un ami qu'on recase, et il n'y pas que des places de Directeur de la Banque de France ni de Défenseur des LIbertés, donc ==> comité Théodule.

Le législateur est faible et minable. Il peut prendre une décision à l'unanimité de l’extrême gauche à l’extrême droite (portiques eco-taxes) puis faiblir lamentablement et s'écrouler au moment de l'exécution 'parce que' 500 personnes bloquent les routes.

Nous n'avons pas de pratique de l'efficacité législaltive, des gains de couts ni de la logistique. C'est français, on est comme ca. Un jour peut-etre ....

Édité par - ribouldingue le 15 janv. 2018 20:20:09

Antésite
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 15 janv. 2018 :  21:00:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le bailleur n'a pas la cote dans l'imaginaire populaire: c'est un "rentier", un sale type qui vit sur le dos des pauvres locataires, c'est quelqu'un de "riche"(bonjour les clichés), donc taxable a merci: cf la CSM ou Puma dont il faut s'acquitter, et qui prend 8% des revenus du "capital et du patrimoine" au delà d'un seuil (25% du PASS annuel de la SS).

Oser parler d'augmentation de CSG ou de taxe foncière, et l'on vous répondra sans détour que "vous n'avez qu'a vendre si vous n’êtes pas content".

Rien que les termes "revenus du capital et du patrimoine", ca fait pompeusement "riche bon a être taxé", alors que se cache souvent derrière un type qui s'est endetté sur des décennies. Et qui a investi, donc qui a fait tourner l’économie locale, les banques, les artisans, et qui loge des gens: c'est tout de même mieux que de parier sur la faillite d'une boite ou de délocaliser une activité dans un autre pays pour avoir plus de profit pour les actionnaires (ok je caricature un peu).

J'ai parlé avec plusieurs bailleurs ( 3) dans mon entourage, tous les trois envisagent d’arrêter leur activité a moyen terme:

Oui, il y a l'effet levier, qui consiste a acheter a crédit un bien immo et dont les mensualités sont remboursées tout ou partie par le loyer versé par le locataire.

Oui, c'est l'occasion de pouvoir compléter sa future (et incertaine) retraite, ou simplement générer un complément de revenus.

Mais:

Vu les ennuis à répétition (en tous genres, je n'y reviens pas).

Vu la législation et la surtout fiscalité fluctuantes (ce qui est très grave: lorsqu'on investit dans l'immobilier c'est pour des années voire des décennies, et tout peut être remis en cause en quelques mois par un gouvernement (exemple: taxe sur les plus values immo: de 15 ans on est passé a 30 ans, puis ramené à 22 ans (sauf les prelèvements sociaux qui eux restent imposés jusqu'a 30 ans après l'achat).

Finalement certains préfèrent jeter l'éponge.

Je pense même qu'un jour, il n'y aura plus de bailleurs privés: d'un coté il y aura les logements propriétaires occupants, et de l'autre, les logements sociaux.

C'est un peu extrĂŞme mais on y va doucement mais surement.

Allez, sur ce il vaut mieux aller boire un verre de Gemapi.., oups, Génépi, pour oublier tout ça :p !
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 16 janv. 2018 :  07:17:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J'avoue déconseiller à tous ceux qui m'en parlent de se lancer dans le locatif.

citation:
Rien que les termes "revenus du capital et du patrimoine", ca fait pompeusement "riche bon a être taxé"
C'est bien le problème. L'hotelier qui loue ses chambres exploite son actif.
L'entreprise qui loue des bureau exploite son actif.

Le bailleur qui donne en location obtient des revenus de son capital.
Le loueur en meublé exploite son actif tant qu'il s'agit de comptabilité et d'entreprise, mais obtient des revenus de son capital quand on parle IFI ou charges sociales.

Cela a un gros inconvénient et un avanteg, du coup les logements à louer son considérés en France comme mieux que des actions ou des obligations, ce sont des biens spéculatifs qui 'ne feraient que monter', avec certes des bulles (dites spéculatives).
Du coup le logement est hors de prix en France puisque en effet, ce n'est pas faux, beaucoup le considère comme du capital accessoirement exploité, mais ayant une valeur spéculative importante, ce quin'est pas le cas de la chambre d'hotel ou du bureau, entrepot.

Il ne s'agit donc pas seulement d'un coup même si c'est d'un coup 'de plus' avec le GEMAPI, le PUMA, lIFI, il s'agit culturellement depuis la seconde guerre mondiale d'un monde spécial ou le gouvernement est censé gérer la pénurie et faire tout ce qu'il y a de bien pour éviter le sale capitaliste, en ....... précisément incitant à capitaliser.

A l'inverse de vous, je mets donc la loi de 1948 (un immense scandale), les HLM (un immense gachis), les subventions anah (un système inique), et les niches fiscales (on subventionne les défiscaliseurs et les agents immobliers) dans le même panier.

il suffit de commencer à penser location de logements comme étant une activité d'entrepreneur pour oublier tous ces a côtés dispendieux et inefficaces.

Loca
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 02 fĂ©vr. 2018 :  20:48:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonsoir,
En lisant le post d'"Antésite".

Personnellement, moi je ne dors pas sur mes 2 oreilles, c'est le grand "stress"

(les charges qui augmentent de + en +, l'emprunt de l'appartement, les impĂ´ts,etc..
Le locataire qui veut que je répare tel ou tel bricole, une prise, un interrupteur, la peinture, etc. Alors, que ce n'est pas au proprio. Alors, je suis obligé de ne pas dire non, par peur que le loyer ne me sera pas viré. Ensuite, ça va être un vrai cauchemar pour moi.

Je pensais, en prenant ma retraite avec une petite pension, j'aurai un petit revenu en + sans avoir à me stressé c'est tout à fait le contraire. Donc, dès que j'aurai terminé de payer l'emprunt. Je n'attendrai pas une seconde pour vendre et me débarrassé de ce cauchemar.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 03 fĂ©vr. 2018 :  07:27:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je n'ai pas de réponse à vos angoisses, Loca, mais je les comprends.

La pire situation de bailleur est celui qui n'a qu'un bien et pour lequel le revenu 'compte' et pour qui chaque jour c'est potentiellement tout ou rien.

Les gouvernements successifs ont fait croire par des niches fiscales qu'il faut louer, mais les avantages fiscaux ne servent en fait qu'à décelopper un monde de défiscaliseur, pas à résoudre de vrais problèmes.

Loca
Contributeur actif



France
220 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 03 fĂ©vr. 2018 :  16:18:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Ribouldingue,

Merci, oui, je sais ce n'était pas une question mais j'ai juste donné mon avis car malheureusement je ne suis pas le seul.

J'ai vu un documentaire à la télé concernant certains bailleurs qui ont eu énormément de problème avec leurs locataires.
Certains préfèrent laisser leurs logement vides.

Quant-au bailleurs sociaux c'est pire le nombre d'expulsion pour les impayées de plusieurs mois mais comme cela appartient
Ă  l'Ă©tat, les responsables s'en foutent Ă©perdument, ils n'ont rien Ă  perdre et les frais de justice c'est avec l'argent des contribuables.
Signature de Loca 
Loca

paraclitique
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France
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 28 avr. 2018 :  02:38:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le blues du bailleur, nous l'avons tous un jour ou l'autre (et pour moi c'est souvent)

Il faut ĂŞtre rationnel, et ne pas mettre tous ses oeufs dans le mĂŞme panier
donc de l'immobilier oui, mais aussi d'autres placements
Il faut se dire que l'immobilier se réfléchit, se gère, et s'abandonne pour des placement demandant moins d'énergie quand on vieillit
Quand je ne pourrais plus assurer moi mĂŞme les locations (baux, Ă©tats des lieux, surveillance des travaux) je passerai la main

Le petit entretien courant est une vraie plaie parce qu'il revient souvent et que les artisans sont fluctuants, un électricien qui fit un bon prix 2 ans avant peut tout d'un coup me prendre pour un américain !
Le plus rare étant un bon maçon !

A moyen terme ?
Je n'envisage plus d'acheter,
j'envisage encore de gros travaux, (pour les 5 ans Ă  venir)
j'ai déjà un calendrier de vente (fonction de la fiscalité…)
Donc j'ai toujours une calculette à portée de main !




Édité par - paraclitique le 28 avr. 2018 02:41:21

babyfoot
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 14 mai 2018 :  17:38:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue
* un bailleur qui reçoit un loyer avec 5 mois de retard a interdiction d'appliquer des pénalités légales (légale = énoncées par la loi)

Bonjour,

Vous vous référez certainement à la nouvelle rédaction de l'article 4 :

Est réputée non écrite toute clause : [...]
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ;

En effet, quasiment la totalité des analyses sur Internet concluent désormais à l'illégalité de la clause pénale.

Or, alors que ce n'est pas ce que dit la loi.
Ce serait d'ajouter à la loi que de dire que les pénalités en cas d'infraction aux obligations légales seraient elles aussi réputées non écrites.
Justement, le paiement du loyer et des charges aux termes convenues est l'obligation légale du locataire.

Donc, depuis la loi Alur j'ai simplement changé la clause pénale du bail qui vise désormais une pénalité pour infraction aux obligations légales réciproques : de la part du locataire, à l'obligation de paiement à terme du loyer et de la part du propriétaire, aux modalités de restitution du dépôt de garantie.

Édité par - babyfoot le 14 mai 2018 17:39:46

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 14 mai 2018 :  18:49:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
j'ai bien peur que votre formulation ne contourne pas du tout l'obstacle;

Je ne vois pas quelle définition vous faite des obligations réciproques. Il s'agit d'un contrat donc A doit A1, A2 ... 1n à B et B doit B1, BE, ... Bm à A dont le loyer et les charges.

Transformer l'obligation B3 = payer le loyer d'une obligation simple à une obligation réciproque, hormis qu'une seule obligation ne peut être réciproque, franchement je ne vois pas.

Aller revendiquer que cette nouvelle obligation n'est pas constitutionnelle, en revanche, ou pas conforme aux obligations européennes, ce serait peut-etre, et si c'est possible (je n'ai pas vérifié) plus fructueux.

Le pire c'est que pendant ce temps la, le bailleur doit 10% du loyer par mois de retard sur la restitution du DG et ceux sans même que le locataire ait à mettre en demeure et sans qu'il n'y ait au contraire du locataire de moyen apparent de faire reporter la date de début de l'application de la clause..

babyfoot
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 17 mai 2018 :  21:34:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Non, ce n'est pas la rĂ©ciprocitĂ© qui importe, mais le fait que la pĂ©nalitĂ© sanctionne un manquement a une obligation lĂ©gale, seules les pĂ©nalitĂ©s aux obligations conventionnelles (« pĂ©nalitĂ©s en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intĂ©rieur Ă  l'immeuble ») Ă©tant interdites par l'article 4.

Édité par - babyfoot le 17 mai 2018 21:36:43

Antésite
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 17 mai 2018 :  23:29:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Chérie, fais moi peur:

http://immobilier.lefigaro.fr/artic...37e55f35539/

A chaque jour, son lot de surprise. Le locatif Ă  moyen terme? C'est mort.

Allez, on se fait un petit scénario d'anticipation sur de futures nouvelles lois? Il faut bien rire un peu (ou pas...)

-Création d'un permis de louer, soumis à l'aval de la Mairie et des services sanitaires. Ah mince non ça existe déjà.

- Lorsqu'un (salaud) de bailleur donne son congé au locataire pour vente, non seulement celui-ci a un droit de préemption (c'est déjà le cas), mais le montant du prix de vente demandé audit locataire (et aligné selon les prix moyens du marché) sera diminué du montant des loyers hors charges déjà versés par le locataire depuis son entrée dans les lieux.

- A l'instar des bonus/ malus énergétiques des voitures, il sera instauré un malus pour les logements dont la classe énergétique est inférieure à C. La pénalité sera une limitation du loyer à 50% du prix moyen du marché, et une majoration de 50% du montant de la taxe foncière.

- Les travaux réalisés dans un logement locatif devront l'être par une entreprise pour pouvoir etre déduits des revenus fonciers.
Plus de possibilité de faire les travaux soi-même et de déduire uniquement les fournitures (déjà le cas pour le calcul de la plus-value en cas de revente).

- Augmentation des contributions sociales Ă  25%... euh, 30% (rappel: 0.5% en 1991... puis 11,1% en 2008, puis 12.1%, puis 13.5%, puis 15.5%, puis 17.3%...).

- Création d'un "pole-logement", le candidat bailleur pour pouvoir louer doit passer obligatoirement par cet organisme (un de plus), qui va lui trouver d'office un locataire, que le bailleur devra accepter, sans possibilité de choix. (Ca existe déjà mais c'est facultatif: solibail, cf Anah).

- Suppression de l'exonération de plus value au bout de 22 ans de détention (et 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux).

VoilĂ  pour mes propositions de lois.

On dirait du délire, mais dans 10 ans, il se pourrait bien que ce soit devenu la réalité...

Il y a 10 ans en arrière, parlait on d'encadrement des loyers (en certaines zones), de cumul de caution et de garantie loyers impayés interdit, de réduction de caution à un mois de loyer...?

Non?...
Et pourtant, c'est devenu la réalité...
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Édité par - Antésite le 17 mai 2018 23:32:16
 
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