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leader13
Contributeur débutant

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Posté - 08 nov. 2017 :  20:10:03  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
Lors de notre assemblée générale nous allons voter une résolution autorisant le syndicat à placer le solde créditeur de fin d'exercice sur un compte épargne.
Il n'y aura donc pas de remboursement de charges au titre de la régularisation d'exercice.
Quelle majorité doit être appliquée lors de ce vote ?

*****modération****
ré écriture du titre -> Maj->Min

merci de respecter la net étiquette :
L'écriture en CAPITALES est considérée comme une parole criée, il est donc préférable d'éviter de l'utiliser

Édité par - Numero6 le 08 nov. 2017 22:56:16

ribouldingue
Pilier de forums



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 1 Posté - 08 nov. 2017 :  21:00:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est illégal puisque cela contrevient une disposition légale s'il s'agit de principe. S'il s'agit uniquement du solde créditeur de cette année, je dirais l'unanimité parfaite de tous les copropriétaires.

Je ne crois pas que l'activité du syndic concernant ce compte non prévu soit incluse dans le contrat actuel tout sauf.

De plus ça n'a pas de sens: A quoi servirait cette épargne?

citation:
Il n'y aura donc pas de remboursement de charges
Il ne s'agit pas de remboursement de charge.

Édité par - ribouldingue le 08 nov. 2017 21:04:22

leader13
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 nov. 2017 :  21:06:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pourquoi est-ce ilégal?
C'est le remboursement du trop perçu des appels de fonds de l'exercice

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 nov. 2017 :  21:07:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Votre budget est de 100000€, nous n'avez qu'à prévoir 150000€ l'année prochaine, comme ça vous placerez plus d'argent... je plaisante ou presque.
Vous avez voté lors de l'AG de l'année dernière un budget censé coller au plus juste à la réalité de votre copropriété ! si vous souhaitez mettre plus d'argent de côté pour de futurs travaux, augmentez le pourcentage du fond de travaux ...
Signature de Franck1966 
Franck V

leader13
Contributeur débutant

79 message(s)
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 nov. 2017 :  21:08:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui c'est bien le solde créditeur dégagé au cors de cette exercice.
Le conseil syndical a-t-il le droit de poser cette résolution?

leader13
Contributeur débutant

79 message(s)
Statut: leader13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 nov. 2017 :  21:10:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'argent dégagé cette année sera placé sur le livret épargne et non sur le fond de travaux car ce fond est attaché au lot en cas de vente

leader13
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 08 nov. 2017 :  21:12:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Cet épargne servirait à alimenter le livret A pour envisager un ravalement de façade en plus du fond de travaux

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 08 nov. 2017 :  21:17:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Pourquoi est-ce illégal?
C'est le remboursement du trop perçu des appels de fonds de l'exercice
Vous n'avez pas répondu a la question du but de ce fond.

La loi énonce que le syndicat décide du budget et de l'approbation des comptes, mais pas des répartitions individuelles;

Si vous voulez créer un fond qui est abondé lors de votre AG, il faut en avoir décidé l'année d'avant. Vous ne pouvez pas décider le 0 Mars d'ajouter a l'exercice se terminant au 31 décembre précédent la cotisation à un fond.

En pratique, si vous le faites et que personne ne dise rien, OK? mais si quelqu'un n'est pas d'accord et fait appliquer la loi, le syndicat est sur de perdre.

Je repose la question: A quoi sert ce fond?

Édité par - ribouldingue le 08 nov. 2017 21:19:14

leader13
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 08 nov. 2017 :  21:24:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous souhaitons mettre en plus du fond de travaux une avance de tresorerie qui nous permettrait d'envisager des travaux plus important type ravalement de façade.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 08 nov. 2017 :  21:35:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est une pratique assez courante mais il faut faire très attention sur un plan comptable à ne léser personne ; si le résultat est composé de plusieurs catégories de charges, certaines peuvent être déficitaires et d'autres excédentaires (un bâtiment A qui a moins consommé, un bâtiment B qui a coûté plus cher...) et il est alors nécessaire de faire la répartition (encore plus quand il y a des compteurs et des histoires d'eau).

Ensuite, rien n'interdit de voter une avance du même montant mais qui sera calculée et appelée en tantièmes généraux ; au final ça ne simplifie pas forcément les écritures mais c'est plus orthodoxe !

nefer
Modérateur

10572 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 08 nov. 2017 :  22:05:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et pourquoi ne pas voir mis le montant du fonds travaux sur un compte livret A?

Gédehem
Modérateur

13312 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 08 nov. 2017 :  22:11:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous souhaitons mettre en plus du fond de travaux une avance de tresorerie qui nous permettrait d'envisager des travaux plus important type ravalement de façade

L'avance de trésorerie, ou fonds de roulement, n'est pas du tout destinée à financer quelque dépense que ce soit.
Elle sert de tampon à la variation cyclique des dépenses, alors que les provisions sont fixes.
Dit autrement, elle évite d'avoir un compte bancaire en débit lorsque de grosses factures sont à régler. Cas bien connu dans les copropriétés en chauffage collectif.
Ce fonds de roulement est indispensable en compte bancaire séparé, ce qui est la règle partout.

"une résolution autorisant le syndicat à placer le solde créditeur de fin d'exercice sur un compte épargne."

Un syndicat n'a pas "de solde créditeur".
Le syndicat commence chaque exercice à '0' et le termine à '0'.
Le solde des comptes annuels correspond au cumul des comptes individuels des copropriétaires. Si ce cumul est créditeur, c'est qu'une majorité de comptes individuels le sont.

Quant à vouloir "placer" des fonds sur un livret d'épargne pour financer des travaux futurs, cela correspond à la création d'une réserve travaux.
Avec un taux d'intéret à 0,75 %, cela permet tout juste de repeindre la moitié de la porte d'entrée...

"L'argent dégagé cette année sera placé sur le livret épargne et non sur le fond de travaux car ce fond est attaché au lot en cas de vente"

Ce fonds travaux permanent est attaché au propriétaire du lot, ses versements entrant dans son patrimoine.
Les chagrins et mauvaises langues font croire que ce fonds travaux serait "perdu" pour les copropriétaires en cas de vente
Totalement faux.
Si l'on vend un appartement à Lille sans double vitrage, il aura une moins value par rapport au même apparte avec double vitrage.
Non seulement ce dernier est plus attractif, mais l'acquéreur potentiel sait qu'il n'aura pas à financer par la suite.
Bien entendu, le prix de vente sera en conséquence, celui avec double vitrage un peu plus élevé. (*)
Même les esprits chagrin en conviennent.

Le fonds de réserve travaux existe maintenant dans quasi toutes les copropriétés. Tout le monde est en gros sur la même ligne.
Comme pour le double vitrage, c'est une évidence que l'appartement détenteur d'une réserve permanente importante sera plus attractif pour un acquéreur que celui où il n'y a que 3 francs 6 sous ....
Même si le prix de vente est un peu plus important, l'acquéreur sait d'avance qu'il n'aura pas à débourser beaucoup par la suite pour les travaux futurs.

Pour le vendeur avec une belle réserve on est donc dans du "gagnant-gagnant".
Si la réserve est peu importante, on est dans du "perdant-perdant".

(*) double vitrage attaché au lot .... bénéficiant à son propriétaire.
Qui ne part pas avec les fenêtres lorsqu'il vend....
Comme le fonds travaux permanent attaché au lot bénéficie à son propriétaire..
Les 2 donnant une plus value au lot en cas de vente par rapport à ceux qui en sont dépourvus ....


Édité par - Gédehem le 08 nov. 2017 22:27:14

leader13
Contributeur débutant

79 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 08 nov. 2017 :  22:29:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et pourquoi ne pas voir mis le montant du fonds travaux sur un compte livret A
Le fond de travaux a été mis sur un compte CoproTravaux dans la même banque que notre compte bancaire séparé

leader13
Contributeur débutant

79 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 08 nov. 2017 :  22:32:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On nous a toujours dit que le fond de travaux était attaché au lot. Si je vends mon lot je perd la somme attachée à mon lot et c'est le futur acquéreur qui le récupère.
A moi lors de la signature d'en tenir compte dans le prix de vente pour récupérer le montant de ce fond de travaux

nefer
Modérateur

10572 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 08 nov. 2017 :  23:04:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par leader13

. Si je vends mon lot je perd la somme attachée à mon lot et c'est le futur acquéreur qui le récupère.


il n'est pas perdu : le vendeur l'intègre au prix de vente

au fait, de combien est votre quote part au fonds travaux actuellement ?
100€ ????

rambouillet
Pilier de forums

14278 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 09 nov. 2017 :  07:36:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Petite question sur ce projet : votre syndic va écrire quoi en écriture comptable ?

Certes il va mettre l'argent sur un compte de la classe 5, mais il faut inscrire quelque chose dans la classe 1 ... qu'a-t-il prévu comme n° de compte ?

En avance de trésorerie, comme déjà dit ce n'est pas la fonctionnalité et en plus la somme est totale est limitée à 1/6 du budget donc vous n'irez pas loin.

En "fonds de travaux", certes, d'une part votre syndicat ne le souhaite pas et d'autre part, attention aux répartitions comme déjà dit.

En "avances travaux", pour du ravalement ce n'est pas possible, puisque le fonds travaux a été mis en place pour les travaux d'entretien. Un éventuel fonds "avances travaux" ne pourrait concerner que des travaux de création, amélioration, transformation, éventuellement.

De toute façon, si le syndicat souhaite ne pas rendre le trop perçu, il faut prendre au moins 2 résolutions :
1- approbation des comptes et redistribution du solde positif à la date de l'AG
2- création d'un "machin" d'un montant de la même valeur que le solde à la date de l'AG et attention aux répartitions

ribouldingue
Pilier de forums



15478 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 09 nov. 2017 :  07:45:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
De toute façon, si le syndicat souhaite ne pas rendre le trop perçu, il faut prendre au moins 2 résolutions :
1- approbation des comptes et redistribution du solde positif à la date de l'AG
2- création d'un "machin" d'un montant de la même valeur que le solde à la date de l'AG et attention aux répartitions
Comment de manière comptable peut-on le 30 mars décider d'affecter rétroactivement le résultat de l'exercice se terminant au 31 décembre sur un compte d'épargne (créé 3 mois après la fin de cet exercice )?

Même cela, pour moi, ca n'est pas possible;

Ca ne peut etre qu'une décision concernant le NOUVEL exercice, et donc l'opératoin comptable elle-même outre qu'elle participe d'un autre exercice, reste non approuvable avant l'AG suivante.

Édité par - ribouldingue le 09 nov. 2017 07:48:02

JPM
Pilier de forums

5272 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 09 nov. 2017 :  17:57:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut faire simple !

Le statut mentionne en l'article 6-2 du décret que le trop ou moins perçu sur provisions est porté au crédit ou au débit du compte de celui est propriétaire lors de l'approbation des comptes.

Cette règle doit être suivie

Gedehem fait valoir qu'à 0,75 % de rémunération la constitution d'un fonds de prévoyance travaux ne vaut pas le coup.
citation:
C'est oublier que la disponibilité de ces fonds au moment de démarrer un chantier est très appréciable et qu'elle est monnayable.


La possibilité de verser sans délai un acompte à la commande peut raisonnablement laisser espérer un abattement de 2 à 3 %. Ne comptez pas sur trop car il se peut alors que l'entreprise soit en difficulté sérieuse. Elle va vous faire 6 % mais elle peut ensuite mourir dans vos bras.


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