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 Défaut de désignation du syndic
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kikiladoucette
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Statut: kikiladoucette est déconnecté

Posté - 30 oct. 2017 :  11:25:55  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Vici un "défaut de désignation du syndic" qui n'a pas été envisagé dans le très long débat intitulé "Non renouvellement du contrat du syndic" depuis le 13/10/2017.
C'est la raison pour la quelle j'ouvre un nouveau sujet.
Cela se passe lors de l'AGO de notre copropriété au mois de juin dernier.
Arrive la résolution n° 4: "renouvellement du syndic art.25"
Le dit syndic qui menait l'AG comme à sa mauvaise habitude fait la déclaration suivante: "Craignant que MR XXX ne vote négativement sur cette résolution comme il a déjà voté NON sur les résolutions précédents (approbation des comptes, Budget....) nous (?????) retirons de l'ODJ les résolutions sur "Renouvellement du syndic" et "élections de membres du C.S.".
Silence dans la salle y compris du MR XXX.
L'AG se termine donc sans qu'il ait eu vote sur "Renouvellement du syndic" ni sur "élection du C.S.".
Le lendemain Mr XXX dépose par son avocat une requête ART.46
Huit jours après les copropriétaires reçoivent dans la même enveloppe, le PV de cette AG et une nouvelle convocation en AG avec le même ODJ ou toutes les résolutions sont passées à l'ART.24.
Entre temps arrive le résultat de ma requête: refusée au prétexte que notre copropriétaires n'est pas en carence de syndic.
Je dépose alors une demande annulation art.42 sur la première AG.
J'assiste à la deuxième AG où cette fois en raison d'une sur abondance de participants toutes les résolutions sont votées positivement (sauf bien sur en ce qui me concerne). Après réception du PV de cette 2° AG j'assigne ART.42 la décision de cette 2° AG.

Je serais très heureux de connaître les avis des uns et des autres sur ce cas particulier mais bien réel de "défaut de désignation du syndic".
Je tiens cependant pour éviter des errements dans le débat comme on peut en lire dans un précédent sujet, à rappeler une précision qui me parait primordiale: lors de la 1° AG la résolution sur le "Renouvellement du syndic" n'a pas été discutée, débattue ni votée
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 30 oct. 2017 :  11:57:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si le président de séance totalement transparent n'a pas moufté et que le vote sur la désignation du syndic n'a pas eu lieu, que le syndic en titre est encore syndic de part sa désignation antérieure pendant encore quelques semaines, le syndicat n'est pas dépourvu de syndic.

citation:
avec le même ODJ ou toutes les résolutions sont passées à l'ART.24.
Plutôt: où... tous les votes de résolutions sont prévus à l'article 24 conformément.... à (... préalablement refusé à l'article 25 mais...)

En revanche, ca, pour un vote à l'article 25 prévu et qui n'a pas eu lieu, ca ne va pas;

citation:
Je dépose alors une demande annulation art.42 sur la première AG.
Alors je cite cet article 42 qui n'explicite pas avec son seul numéro votre 'motivation':

Article 42

Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.

Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au n de l'article 25.



En fait sans plus de prévision, ma vision à moi est que ...vous tentez très fort les 3000 euros...

J'attends plutôt l'exposé explicite de votre 'motivation'.



Pour ma part je vois:

1/ Un comportement du syndicat qui vous cause préjudice lors de cette première AG puisqu'une résolution prévue n'a pas été votée, nécessitant une nouvelle assemblée, donc je ne vois d'action possible que sur le préjudice causé

2/ Un ordre du jour de la nouvelle assemblée qui n'est pas conforme puisque l'article 24 ne peut être évoqué concernant la désignation QUE si un vote à l'article 25 a été constaté avec les résultats prévus préalablement. Mais assigner sur ce point risque de faire un flop pour 1/ Délais, 2/ Capacité évidente du président de séance de modifier du 24 au 25

3/ Une capacité possible d'aller au TGI contre le syndicat si le vote en seconde AG est fait à l'article 24 mais tant que l'AG n'a pas eu lieu, impossible d'agir.

Pour moi, vous avez tout faux pour l'instant, mais je peux ... me tromper aussi

Édité par - ribouldingue le 30 oct. 2017 12:07:15

rambouillet
Pilier de forums

14267 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 30 oct. 2017 :  12:48:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est un fonctionnement un peu incompréhensible :

* pour la première AG, des copros qui ne mouftent pas parce que l'on ne soumet pas aux votes "la désignation du syndic". Et bien sur, il y a peu de chances que soit inscrit sur le PV, la réflexion du syndic et là aussi, le président de séance, les scrutateurs n'ont certainement pas mouftés.....

* s'il n'y a pas eu vote, et que le contrat du syndic n'est pas arrivé à expiration, alors la requête (art 46) de Mr XXXX a peu de chances d'aboutir...

* pourquoi, pour la seconde AG toutes les questions sont mises à la majorité 24 ? qui a décidé cela, sur quel texte s'appuie le syndic pour cela ? l'article 25-1 demande un vote pour une seconde AG ; de plus si rien n'a été voté on ne peut dire qu'il y a moins d'un tiers des voix POUR ?????

* votre demande d'annulation art 42 ? quelle résolution ? si c'est une demande d'annulation d'AG, il faut un motif autre que l'article 42....

* idem pour la seconde AG ....

* dernière chose : une convocation sous 8 jours d'une seconde AG ? c'est pas légal cela
comme délai ....

vous demandez un avis, je vous donne le mien : c'est le bazar, et votre syndic n'est pas très professionnel, il faudra peut-être songer à en changer et peut-être revoir la composition du CS et la désignation du président de séance ......

Sunbird
Contributeur vétéran

2169 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 30 oct. 2017 :  13:09:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sachant que lors de l'AG de juin le SDC ne s'est pas prononcé sur différentes résolutions, et en particulier la nomination du syndic, il est évident que le mandat du syndic continue jusqu'à son terme. Je ne comprends pas comment un avocat ait pu faire une requête et que l'ordonnance demandée a été refusée.

Après concernant la suite des évènements cela semble confus. A quel titre demandez vous l’annulation de l'AG de juin?

philippe388
Pilier de forums

13398 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 30 oct. 2017 :  14:01:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une AG de moutons, un président de séance invisible, et un syndic qui ne connait pas bien les textes.

Ce sujet a déjà été débattu longuement sur ce forum.

Dans le cas cité : l'AG convoquée valablement pour l'élection du syndic, ne l'a pas élu, le SDC EST DEPOURVU de syndic.

SEUL l'article 17 s'applique : direction le TGI pour la nomination d'un syndic judiciaire. Et le durée du mandat n'a rien à faire ici.

Quant à faire une deuxième AG et voter à l'article 24 l'élection du syndic, c'est une grosse farce; l'article 25.1 ne s'applique pas , car aucun vote n'a eu lieu au 25 !! tout le monde suit ce syndic, tant pis pour eux.

kikiladoucette : au lieu de partir sur l'article 42 qui n'a rien à faire ici, vous deviez saisir le TGI en vertu de l'article L17, et de l'article D46. Votre SDC n'a pas désigné de syndic à cette AG : designation d'un syndic judiciaire OBLIGATOIRE

article 17 : A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

article 46 du décret de 1967 : A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou, en cas de syndicat coopératif, sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.

La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.

Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.


Le syndic a lui-même créé cette situation en ne respectant pas la loi de la copropriété et en outrepassant ses droits; en décidant du vote d'une résolution alors qu'il lui est interdit de diriger une année.

Ce Mr XXX a entièrement raison. Et un syndic judiciaire sera nommé très rapidement, ET pour le bien de la copropriété.

kikiladoucette
Contributeur senior

France
612 message(s)
Statut: kikiladoucette est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 30 oct. 2017 :  14:20:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A quel titre demandez vous l’annulation de l'AG de juin?
J'ai demandé l'annulation selon art.42 de l'AG de Juin car:
1° cette AG s'est terminée sans qu'un syndic ait été élu comme il était prévu.
2° l'AG a été privée frustrée de tout débat et de tout vote sur la "désignation du syndic" alors que cela était prévu dans l'ODJ.
3° le refus de ma requête art.46 est arrivé 15 jours après son dépôt au greffe mais très vicieusement ce refus était signé par le Président du TGI le jour même où elle a été déposée. Il était donc devenu impossible de faire appel sur ce refus.
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette

kikiladoucette
Contributeur senior

France
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Statut: kikiladoucette est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 30 oct. 2017 :  14:27:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
* pourquoi, pour la seconde AG toutes les questions sont mises à la majorité 24 ? qui a décidé cela, sur quel texte s'appuie le syndic pour cela ? l'article 25-1 demande un vote pour une seconde AG ; de plus si rien n'a été voté on ne peut dire qu'il y a moins d'un tiers des voix POUR ?????

Tout cela , Rambouillet , il vous faut le demander à celui (le syndic) qui a pris cette décision incongrue de retirer toutes les propositions de résolution à l'art.25.
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette

kikiladoucette
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France
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Statut: kikiladoucette est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 30 oct. 2017 :  14:43:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

3/ Une capacité possible d'aller au TGI contre le syndicat si le vote en seconde AG est fait à l'article 24 mais tant que l'AG n'a pas eu lieu, impossible d'agir.
Je pense, Ribouldingue, que vous n'avez pas bien lu mon post initial.
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette

kikiladoucette
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 30 oct. 2017 :  14:54:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et un syndic judiciaire sera nommé très rapidement

Je crains que non Philippe 388. Pour la bonne et simple raison que la requête m'est revenue négativement 15 jours après avoir été déposée et donc m'interdisant de faire appel.
C'est pourquoi je me suis rabattu sur la seule solution: assignation art.42 des 2 AG.
Je partage votre point de vue sur la 1° AG.
Sur la 2° elle est annulable dans la mesure où elle a été convoquée par un un syndic hors mandat. Mais elle est annulable aussi par le fait que pour bénéficier de la passerelle 25 1 il faut qu'il ait eu vote lors de la première AG.
Or ce n'est pas le cas, il n'y a pas eu vote.
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette

Sunbird
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 30 oct. 2017 :  15:41:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La seconde AG nommant ce syndic a été faite ?
Si oui, avait-il la majorité suffisante pour passer à l'article 25 ?

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 30 oct. 2017 :  16:04:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
kikiladoucette ; votre requête a été faite par voix d'acocat ? A t'elle été bien rédigée ?

Et la requete de Mr X sur l'article 46 ?

Le syndic se fout de la loi à la première AG, il n'a aucun droit d'annuler des résolutions.

Pas de vote à l'article 25, puis 25.1, alors AUCUNE possibilité d'appliquer une deuxième AG à l'article 24 ; Le syndic se fout de la loi, et les copros admirent cela sans brocher.

Mais le président de séance EST le grand responsable de cette affaire. IL a obligation de faire voter sur chaque questions de l'OdJ. Sa responsabilité pourrait être engagée. Il faut lui rappeler la loi, et ne pas le réélire à cette place. IL est incompétent et irresposnable.

Vous dites maintenant que le syndic a convoqué hors mandat. Il continue donc a se moquer de la loi, des copros, .....

Et la demande de Mr X sur l'article 46 ?

Il vous faut présider cette 2ème AG,

ILln'est plus syndic, son mandat à expirer, alors il n'a rien à faire dans cette AG. IL n'est plus syndc, il doit sortir de la salle.

Avez vous aui moins un contrat conurrent à cet OdJ.

Et le CS ?? ou est il passé ? a t'il au moins is ce syndic en concurrence ?

L'OdJ propose un vote à l'article 24, mais cela n'est qu'un projet. Ce qui compte ce sont les votes ET le PV.

On annule pas une AG sur un projet d'OdJ.

kikiladoucette
Contributeur senior

France
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Statut: kikiladoucette est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 30 oct. 2017 :  16:45:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

La seconde AG nommant ce syndic a été faite ?
Si oui, avait-il la majorité suffisante pour passer à l'article 25 ?

Oui sunbird, relisez bien la fin de mon post initial.
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette

kikiladoucette
Contributeur senior

France
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Statut: kikiladoucette est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 30 oct. 2017 :  16:53:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388

Il vous faut présider cette 2ème AG,


L'OdJ propose un vote à l'article 24, mais cela n'est qu'un projet. Ce qui compte ce sont les votes ET le PV.

On annule pas une AG sur un projet d'OdJ.

Mais Philippe, je vous ai déjà dit et écrit que la 2° AG avait eu lieu et que toutes les résolutions (dont celle concernant le renouvellement du syndic et celle concernant l'élection du C.S.) avaient été adoptées avec une très large majorité à l'art.24
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette

Sunbird
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 30 oct. 2017 :  17:14:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic lorsqu'il a convoqué la seconde AG avait-il encore mandat?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 30 oct. 2017 :  18:13:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
3/ Une capacité possible d'aller au TGI contre le syndicat si le vote en seconde AG est fait à l'article 24 mais tant que l'AG n'a pas eu lieu, impossible d'agir.
Je pense, Ribouldingue, que vous n'avez pas bien lu mon post initial.
c'est une blague de votre part?

Plutot que de lancer des actions n'importe comment, en dépensant beaucoup d'argent, tentez de comprendre.

citation:
Huit jours après les copropriétaires reçoivent dans la même enveloppe, le PV de cette AG et une nouvelle convocation en AG avec le même ODJ ou toutes les résolutions sont passées à l'ART.24.
Vous rédigez n'importe comment, donc personne ne peut comprendre, tout le monde doit interpréter.

Vous écrivez les résolutions sont 'passées'.
Je comprends que l'on passe de l'article 25 à l'article 24 puisque vous parlez de convocation.

IL fallait comprendre 'passer = voter'....... et il fallait INVENTeR que l'on ne parlait plus de convocation mais d'assemblée, et que le 'ou' devait se lire 'pendant laquelle'.
C'est ... un peu nul et un peu nul de ne pas comprendre vos ambiguités....

CARTON JAUNE!

Édité par - ribouldingue le 30 oct. 2017 18:19:10

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 30 oct. 2017 :  18:20:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faudrait en finir une bonne fois pour toutes avec les errements passés, sans doute véhiculés par certains syndics peu regardant, mais surtout des copropriétaires laxistes et adeptes du confort.
Et en finir avec ce satané "contrat de syndic", qui n'est qu'un accessoire au mandat social d'un syndic.

Ce "contrat" n'existe que s'il y a "mandat". Plus de mandat = plus de contrat.
Ce "contrat" n'existe pas tout seul.

Dans la mesure où l'AG convoquée à effet de désigner le syndic, question prévue à l'ODJ, ne le désigne pas, le syndicat est aussitôt dépourvu de syndic.
Dépourvu de syndic de plein droit, de par la loi, art.17 cité.

Il n'existe pas de prolongation.
Quant au fichu 'contrat', il disparait aussitôt puisqu'il n'y a plus mandat.

PS : comme il n'y a plus de mandataire, il est impossible de convoquer valablement "une autre AG". Laquelle serait entachée de nullité.
Ne pas oublier qu'un syndicat est juridiquement 'incapable' d'agir autrement que par mandataire. il est quasi "sous tutelle".
Incapable de désigner le syndic comme il le lui était demandé, il appartient au juge "de tutelle" de désigner le syndic. Et à lui seul.
Il faudrait ouvrir les yeux sur certaines réalités, les dispositions légales qui en découlent.

Édité par - Gédehem le 30 oct. 2017 18:28:52

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 30 oct. 2017 :  18:26:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Dépourvu de syndic de plein droit, de par la loi, art.17 cité.
Le Juge semble juste ne pas avoir suivi votre raisonnement.

Plutot que d'occulter ce serait mieux d'expliquer

Gédehem
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 30 oct. 2017 :  18:37:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Juge qui s'est pris les pieds dans le tapis. C'est à cela que servent les Cours d'appel.
Ou plus surement parce que le dossier présenté n'était pas bien monté. Ce qui est en grand classique, qui plus est lorsqu'il s'agit d'une requête solitaire.



philippe388
Pilier de forums

13398 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 30 oct. 2017 :  19:22:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
kikiladoucette : que le 2ème AG a eu lieu ou pas ! cela ne change rien au problème.

Pas de syndic élu à l'AG convoquée pour le faire = syndic judiciaire article 17 et 46, ET rien d'autre.

Ce syndic qui n'est plus syndic depuis la première AG se fait élire pas une deuxième AG sans mandat à l'article 24. C'est assez consternant pour y croire réellement.

Bravo aux copros et au CS : totalement nuls.

Et ce Mr X ? sa requête article 26 ? pas de réponse du TGI ?

PS : je doute de la réalité de votre requête devant le juge avec un tel dossier.




Copro112
Contributeur débutant



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Revenir en haut de la page 19 Posté - 30 oct. 2017 :  19:48:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Beaucoup de mises en doute dans les réponses faites à l'interrogation première.

Il est évident que la plupart des intervenants donneurs de leçons n'ont qu'une connaissance très partielle de ce qui ce passe dans un tribunal.

Je me souviens que dans l'ancien forum un intervenant était venu fulminé contre les juges parce qu'il avait attaqué une résolution votée à l'article 24 alors qu'elle devait l'être à l'article 26 et avait même fourni au juge le courrier qu'il avait adressé au syndic, avant que ne se tienne l'AG, pour lui indiquer l'erreur et lui demander de faire voter à la bonne majorité.
Résultat : débouté et 500 € au titre de l'article 700.

Que lui avait rependu son avocat ? " ... on va attaquer sur le fond ...".

La preuve est ainsi démontrée qu'il y a la loi et d'un autre côté l'interprétation qu'en font les juges.
L'histoire de l'intervenant ci-dessus n'est pas aussi incroyable que cela.
Et il y a pire ...

kikiladoucette
Contributeur senior

France
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 30 oct. 2017 :  19:49:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous rédigez n'importe comment, donc perso.......
Je ne pensais pas me faire insulter, Mr Ribouldigue, en répondant à votre post qui ne le méritait pourtant pas.
Restez à vos provocations et sachez pour l'avenir que en ce qui me concerne je ne rentre pas dans ce genre de jeu que vous animez bien maladroitement.
Signature de kikiladoucette 
Riri ladoucette
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