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Jpp13
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Posté - 26 oct. 2017 :  13:47:21  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

A la derniére AG, notre syndic a présenté des devis de réfection d'étanchéité d'une terrasse alors qu'aucune déclaration de dégats des eaux n'a été faite (c'es à dire aucune fuite dans les appartements du dessous)

J'ai refusé ces travaux mais comme le bâtiment concerné comporte 5 lots et que 3 copropriétaires étaient absents les travaux ont été acceptés par le propriétaire bénéficiaire de la refection de sa terrasse qui est aussi majoritaire en tantiéme dans le bâtiment.

Que faire dans ces conditions ?

Merci de vos réponses
Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 26 oct. 2017 13:50:58

philippe388
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 1 Posté - 26 oct. 2017 :  14:45:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Jpp13 : il faut attendre un accident à un carrefour pour mettre des feux rouges ?

Voilà un syndic, mandataire social du SDC, ayant comme mission fixée par la loi la sauvegarde de l'immeuble.

Votre syndic a bien fait son travail. pas besoin de dégats des eaux, pour refaire une toiture, une étanchéité.

Mais vous écrivez qu'un copro majoritaire a fait passé ces travaux.

Un copro. majoritaire en tantièmes voit ses voix réduite à la totalité des autres voix du SDC. Par exemple il possède 600/1000 èmes, ses voix seront réduites à 400/1000 èmes. Il n'est donc plus le seul à décider.

Ces travaux se votant à la majorité article 24, ces 400/1000 èmes suffisent donc à l'adoption des travaux. Rien d'illégal, pas d'abus; le respect des textes, et le bon sens du syndic.

Vous avez rejeté ces travaux, mais la majorité les a adopté, cette décision s'impose à TOUS les copros, les opposants et les absents compris.

PS : TOUS les copros sont concernés par le toit terrasse. Une fuite fait des dégats aussi dans les étages intérieurs.

Ce copropriétaire qui a la jouissance exclusive de cette partie COMMUNE n'est PAS le seul bénéficiaire de ses travaux. Cette terrasse appartient à tous les copros, en indivision sur les parties communes.







Jpp13
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 26 oct. 2017 :  15:02:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je veux bien que le syndic mette des feux rouges mais pas à la sortie des chemins de terre.

L'immeuble est loin d'être en péril, mais il me semble que le syndic et le maitre d'oeuvre sont plus interressés par les commissions qu'ils perçoivent que par la sauvegarde de l'immeuble.
Le syndic et le maitre d'oeuvre jouant sur l'absentéisme récurrent des copropriétaires pour faire passer des travaux somptueux.

En l'occurence il apparait des éclats de béton à l'encastrement d'une poutre de pergola bien en dessous du niveau d'étanchéité de la dite terrasse.
Signature de Jpp13 
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 26 oct. 2017 :  15:28:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
L'immeuble est loin d'être en péril, mais il me semble que le syndic et le maitre d'oeuvre sont plus interressés par les commissions qu'ils perçoivent que par la sauvegarde de l'immeuble.
A vous écouter, sur ce thème, les autres copros, et surtout le majoritaires, sont donc surtout intéressés à dépenser....

citation:
J'ai refusé ces travaux mais comme le bâtiment concerné comporte 5 lots et que 3 copropriétaires étaient absents les travaux ont été acceptés par le propriétaire bénéficiaire de la refection de sa terrasse
Il n'est pas 'bénéficiaire' puisqu'il s'agit d'une partie commune.


Malheureusement, je pense qu'on ne peut pas avoir de réponse à votre question, la réponse se trouve sur cette terasse, a savoir si c'est vétuste, en danger, avec une infiltration on un indice, et il faut aussi savoir qui et pourquoi a fait venir des entreprises pour des devis.
C'est une réponse technique, et non pas juridique qui est nécessaire.

Il n'y aurait qu'avec ces éléments techniques qu'on pourrait voir ou pas si, selon ce que vous subodorez, il y aurait un abus avec des dépenses décidées par le syndicat et qui iraient à l'encontre de ses intérêts, mais il faut quand même avouer que, hormis de découvrir que les travaux sont faits par le copro majoritaire ou qu'en compensatoin de son vote, on lui a refait sa cuisine à neuf, il y a pour l'instant qusiement zero élement.

Édité par - ribouldingue le 26 oct. 2017 15:42:32

Jpp13
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 26 oct. 2017 :  15:52:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour avoir la réponse de "la terrasse" j'ai demandé une mise eau le 22 septembre au syndic. Pas de réponse.

En tant que "bénéficiaire" j'entends utilisateur privilégié puisque c'est une terrasse à uage "exclusif"
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Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 26 oct. 2017 :  15:54:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si les copros ont votés, il y a peu de chance que le syndic 'accepte' une mise en cause du vote par un test, lequel nécessite que l'on paye l'intervenant.

Je ne conteste pas votre point de vue, c'est juste que en effet dans une toute petite copropriété, toute action coute vite tres cher (la mise en eau) et le sydnic pro ne s'engage que au minimum

Jpp13
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 26 oct. 2017 :  17:39:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Si les copros ont votés, il y a peu de chance que le syndic 'accepte' une mise en cause du vote par un test, lequel nécessite que l'on paye l'intervenant.

Je ne conteste pas votre point de vue, c'est juste que en effet dans une toute petite copropriété, toute action coute vite tres cher (la mise en eau) et le sydnic pro ne s'engage que au minimum
Y a t'il des textes réglementant la sauvegarde de l'immeuble ?

Ce n'est pas une petite copropriété c'est une coproriété avec plusieurs bâtiments; mais le résultat est le même en ce qui concerne les réparations qui ne concerne qu'un bâtiment.

Est-ce que la recherche de fuite (par mise en eau) est couverte par l'assurance de la copropriété ?


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Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

philippe388
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 26 oct. 2017 :  18:47:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
jpp13 :
citation:
mais il me semble que le syndic et le maitre d'oeuvre sont plus interressés par les commissions qu'ils perçoivent que par la sauvegarde de l'immeuble.
Le syndic et le maitre d'oeuvre jouant sur l'absentéisme récurrent des copropriétaires pour faire passer des travaux somptueux.


Vous portez des accusations graves envers le syndic et la maitre d'oeuvre. Accusez sans pruve peut vous couter cher. Si vous avez es preuves, déposez plainte et votre affaire d'étanchéité sera repoussée.

Vous oubliez également que cette mise en eau coute, et que cela doit être aussi votée par l'AG. Il fallait faire cette demande lors de cette AG, en prélable au l'adoption des travaux.

L'absentéisme n'est pas la faute du syndic. C'est à ces copros absents qui ne donnent pas de pouvoir qu'il faut s'en prendre.

Ces travaux sont des travaux d'entretien pour éviter des fuites futures

Et le syndic ne fait rien passer du tout; ce sont les seuls copros qui décident en AG,. Des travaux d'étanchéité ne sont pas des travaux somptueux, au sens juridique du terme.

Et le CS ? ou est il passé ? il pouvait prendre avis auprès d'un expert sur la nécessité de ses travaux. Il touche aussi des commissions ?

Les travaux ont été votés; ils s'imposent à tous, même aux absents.

Jpp13 :
citation:
En tant que "bénéficiaire" j'entends utilisateur privilégié puisque c'est une terrasse à uage "exclusif"


Pas du tout; ce copro n'est qu'un copro comme tous les autres. Une étanchéité bénéficie à TOUS les copros, et celui-ci va payer la moitié de ces travaux, pas vous !

ribouldingue
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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 26 oct. 2017 :  18:54:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Est-ce que la recherche de fuite (par mise en eau) est couverte par l'assurance de la copropriété ?
Allons....
Pourquoi parlez-vous de 'fuite'?

Jpp13
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Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 26 oct. 2017 :  19:20:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
[i]Initialement posté par philippe388
Vous portez des accusations graves envers le syndic et la maitre d'oeuvre. Accusez sans pruve peut vous couter cher. Si vous avez es preuves, déposez plainte et votre affaire d'étanchéité sera repoussée.

Ces travaux sont des travaux d'entretien pour éviter des fuites futures

Je n'ai que des soupçons ce ne sont pas des accusations. Mais refaire une étanchéité "préventivement" j'avais jamais vu.


citation:
[i]Initialement posté par philippe388
Vous oubliez également que cette mise en eau coute, et que cela doit être aussi votée par l'AG. Il fallait faire cette demande lors de cette AG, en prélable au l'adoption des travaux.
Quelsques cetaines d'euros face à 24 000 € ça vaut le coup

J'ai demandé la mise en eau quand j'ai reçu la convocation, et en AG, et par écrit aprés l'AG.
Pour toute réponse j'ai reçu le 1er appel de fond (Je sais ! il a été voté !).Le seul problème c'est qu'il est arrivé AVANT le PV de l'AG . Surprise pour les absents !





Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 26 oct. 2017 19:26:54

Jpp13
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 26 oct. 2017 :  19:22:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

citation:
Est-ce que la recherche de fuite (par mise en eau) est couverte par l'assurance de la copropriété ?
Allons....
Pourquoi parlez-vous de 'fuite'?
Parce qu'une terrasse pas étanche fait des fuites ..... au plafond de l'appartement d'en dessous.



Signature de Jpp13 
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Édité par - Jpp13 le 26 oct. 2017 19:22:44

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 26 oct. 2017 :  20:07:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non, une terrasse pas étanche fait des infiltrations, pas des fuites.

citation:
Le seul problème c'est qu'il est arrivé AVANT le PV de l'AG . Surprise pour les absents !
La il y a potentiellement un souci puisque ce genre de travaux ne peut être entamé que deux mois après la notification du PV d'AG aux opposants et défaillants

Article 42

Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

Donc si l'appel de fonds est conforme en date à la décision prise en AG, OK, mais les travaux ne peuvent pas commencer avant deux mois de plus, car ici ils ne semblent nullement urgents.

nefer
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 26 oct. 2017 :  22:07:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
quand vous avez reçu la convocation, vous auriez pu prendre contact avec les autres copropriétaires pour discuter avec eux et , si nécessaire, leur demander leur pouvoir...

Jpp13
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 13 Posté - 27 oct. 2017 :  08:23:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

quand vous avez reçu la convocation, vous auriez pu prendre contact avec les autres copropriétaires pour discuter avec eux et , si nécessaire, leur demander leur pouvoir...
Impossible, je suis le seul (du batiment) qui habite sur place dans la copro. Tous les autres sont bailleurs saisonniers ou en résidence secondaire. Et je n'ai pas leurs coordonnées.

citation:
Initialement posté par ribouldingue

citation:
Le seul problème c'est qu'il est arrivé AVANT le PV de l'AG . Surprise pour les absents !
La il y a potentiellement un souci puisque ce genre de travaux ne peut être entamé que deux mois après la notification du PV d'AG aux opposants et défaillants
----------------
Donc si l'appel de fonds est conforme en date à la décision prise en AG, OK, mais les travaux ne peuvent pas commencer avant deux mois de plus, car ici ils ne semblent nullement urgents.
C'est le premier appel de fonds (conforme à la décision prise en AG) qui a été envoyé avant le PV de l'AG.
Les travaux commenceront probablement en décembre ou janvier.



Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 27 oct. 2017 08:26:49

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 27 oct. 2017 :  08:40:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donc tout est 'normal'. Désolé...

J'ai vu que vous aviez posé la même question sur un autre forum. Les réponses convergent-elles?

Édité par - ribouldingue le 27 oct. 2017 08:41:55

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 27 oct. 2017 :  10:12:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Jpp13 :
citation:
Pour toute réponse j'ai reçu le 1er appel de fond (Je sais ! il a été voté !).Le seul problème c'est qu'il est arrivé AVANT le PV de l'AG . Surprise pour les absents !


Les absents ont toujours tort, ce n'est pas un argument pour contester une décision d'AG. Elle s'impose à eux, comme aux autres copros.

L'appel de fonds n'a rien de surprenant; l'AG a décidé. Le syndic exécute les décisions de l'AG. De plus ce sont des travaux d'entretien ( comme un ravalement), donc voté à l'article 24. Les 2 mois ne s'applique pas non plus ici pour le lancement des travaux.

Jpp13
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 16 Posté - 27 oct. 2017 :  15:10:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue


J'ai vu que vous aviez posé la même question sur un autre forum. Les réponses convergent-elles?
Oui
Signature de Jpp13 
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 27 oct. 2017 :  15:53:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
... Dommage (.. pour vous). Merci du retour.

Jpp13
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 27 oct. 2017 :  17:27:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

... Dommage (.. pour vous).
Ho ! moi je m'en sortirais !

Mais j'estime qu'il y a là une lacune législative qui permet au syndic de faire des travaux inutiles (et la c'est du gaspillage) à cause de l'absentéisme, de l'inattention ou l'incompréhension de copropriétaires trop confiants envers un syndic.

Une preuve de la necessité des travaux eu suffit !
Signature de Jpp13 
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Édité par - Jpp13 le 27 oct. 2017 17:33:26

philippe388
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 27 oct. 2017 :  18:01:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Jpp13 :
citation:
Mais j'estime qu'il y a là une lacune législative qui permet au syndic de faire des travaux inutiles (et la c'est du gaspillage) à cause de l'absentéisme, de l'inattention ou l'incompréhension de copropriétaires trop confiants envers un syndic.


Quelle est cette lacune ?? aucune loi n'oblige les copros a se déplacer aux AG, comme à se déplacer aux élections nationales.

Le syndic n'a commis aucune faute; et il n'y a aucune lacune juridique. Et des travaux d'étanchéité ne sont pas.

Vous ne parlez pas du CS qui pourrait remuer les copros, et récupérer quelques pouvoirs.

Jpp13 : il ne vous reste qu'a payer votre quote-part, et penser au copro. qui a cette jouissance privative qui va en payer la moitié.


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 27 oct. 2017 :  18:34:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je crois que la lacune est du coté des propriétaires qui ne s'investissent ni dans l'AG ni ans le conseil syndical. Une copro de 5 ou 6 sans sydnic non pro est vouée à ce genre de souci.

La propriété en France est vue comme un investissement pour la retraite ou alternativement un investissement spéculatif, ca ne peut que monter, on se moque un peu des frais.
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