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andre78fr
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PostĂ© - 13 sept. 2017 :  20:07:01  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour Ă  tous,

C'est vraiment dommage que ce forum sur les logiciels de l'immobilier ne soit pas plus animé et plus actif car il y a beaucoup à dire je trouve !!!

Je me lance dans un nouveau projet ; VALOCATION.
Il s'agit d'un logiciel de gestion locative destiné aux bailleurs, aux petites agences et aux SCI qui gèrent des locations ; habitation, commerce, meublé, saisonnier...

Comme j'édite déjà mon logiciel de gestion de copropriétés VALCOMPTA je me suis posé beaucoup de questions sur l'intégration mais finalement je propose un outil complètement autonome et indépendant qui pourra cependant récupérer le détail des charges et des dépenses ainsi que les tantièmes...

Je suis déjà en retard sur mon planning et j'espérais proposer une version bêta dès la rentrée qui n'est pas encore prête mais je cherche aussi des gens intéressés, des bailleurs qui souhaitent dire aussi bien ce qu'ils utilisent comme logiciel, ce qu'ils trouvent de bien, de moins bien, ce qu'ils voudraient, ce dont ils ont besoin, etc...
Le prix que vous estimez correct m'intéresse aussi bien sûr ;-)

Pour un avis, une remarque, une question ou si vous souhaitez être bêta testeur, vos réactions sont les bienvenues !!!

Cordialement,
André

Édité par - andre78fr le 13 sept. 2017 20:10:31

ribouldingue
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 1 PostĂ© - 13 sept. 2017 :  20:59:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
André

Je gère à la fois des locations en nu (habitation, loi malraux, monument historique, et un local commercial) et des locations en meublé, meublé au réel en habitation principale.

J'ai Ă©galement une sci avec un seul logement d'habitation.

Je ne fais pas de meublé de courte durée, ou alors de manière tres tres exceptionnelle.




J'ai conclu a l'impossibilité de faire les trois dans le même fichier et simplement.

En ce qui concerne le foncier nu, le résultat comptable est tres loin du résultat fiscal par l'application de forfaits, l'écart de certaines dépenses (de gestion) et de multiples cas spéciaux de déductions, d'amortissements, bref en 30 ans on peut dire que quelqu'un qui aurait acheté chaque année un logement aurait au moins 20 traitements fiscaux différents.
Il y a donc 20 'versions' de logiciel si on exagère.

On débouche sur une 2044 a priori, et on gère extra-comptablement des déficits antérieurs.
Bon courage

La Sci débouche sur une 2072 et entre des données assez rudimentaires, et torturées par les impots de la même manière puisque c'est du foncier nu.
Personellement si le logiciel ne gère pas les dépenses non déductibles fiscalement (par exemple les dépenses de timbres, de dépalcment) ca ne m'intéresse pas puisque il faut bien les payer et les redispatcher entre les associés.

J'ai un local commercial comme deja dit, il se traite 'presque' comme du foncier nu, avec qqs exceptions (la taxe foncière est récupérable sur le locataire, en cas de retard de paiement je peux appliquer des pénalités calculées avec l'intéret au taux légal qui change deux fois par an plus un supplement de taux).

C'est intéressant de pouvoir sortir les factures (avis d'échéances) a partir du logiciel.

Le meublé pose moins de problème puisque le passage du comptable au fiscal est assez simple, mais il faut un vrai module pour les actifs et les amortissements.
Les soucis sont les suivants:
1/ il faut un logiciel absolument compatible exigences fiscales, sinon personne n'en veut

2/ Pour que ca ait du sens, il faut sortir la 2033 et la 2031 dans la foulée

3/ Il faut gérer des comptes mais il ne faut pas oublier de gérer les sou-comptes, par exemple quand on fait des déplacements on e traite pas de la même façon un déplacement pour faire de la réparation ou de l'entretien et un déplacement pur faire un état des lieux, il y a une subtilité fiscale qui impacte le calcul de plafonnement des amortissements fiscalement utilisables (et la création des ARD)

4/ Il faut donc pouvoir gérer les ARD extra-comptablement

5/ Il faut que le logiciel puisse gérer le plafonnement a la valeur ajoutée de la CFE, en particulier pour ceux qui paient 2 ou 3 CFE, quitte à ce que ce soit un module additionnel, mais c'est trop galère de ressortir toutes les valeurs pour faire un calcul externe

6/ Il faut que le logiciel puisse, en foncier nu tout comme en meublé gérer les demandes de dégrèvement de la taxe foncière

je pense qu'il faut pouvoir également traiter certaines spécificités liées aux locations en meublé courte durée, comme les taxes de séjours, le traitement différent de ces revenus la vis a vis des ARD


Voila, sinon c'est très simple


Oh, il ne faut pas oublier que l'exploitant peut embaucher. S'il fait comme moi, il paye avec le TESE...

Édité par - ribouldingue le 13 sept. 2017 21:11:58

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 13 sept. 2017 :  21:04:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Question prix, ca devrait rien couter....


Actuellement je paye le logicile Harvest quickimpot chaue année dans sa version complète avec un moduile Sci , qui me facilite la vie, il fait l'IR, l'ISF pour ceux qui le payent ou le déclarent et la SCI pour environ 80 euros de tete. je paye donc 80 euros chaque année.

J'ai failli faire ma compta meublée sur un logiciel de compta dédié, de tete 100 euros, mais des mises à jour à prévoir que je n'ai jamais faites (Ciel compta, sans le module de facturation), j'ai donc payé les 100 euros puis abandonné.
S'il fallait payer 150 euros à 200 euros par an pour un logiciel qui fasse tout ce que je demande, je n'hésiterais par un instant avec un gros plus facturable si en plus d ela compatibilité avec le trésor public obligatoire, il pouvait faire un téléchargement de la 2031-2033.

Ah, Harvest me facture un surcout pour tout téléchargement sur le site des impots en mode EFI, je crois que c'est 3 euros. Il y a un téléchargement gratuit pour mon IR, le second payant pour la Sci

Harvest a un service de helpline en ligne tres efficace. QUand ca bloque la veille de la date limite, on n'aime pas attendre...

j'espère avoir fait un 'rapide' tour de la situation....

Édité par - ribouldingue le 13 sept. 2017 21:13:54

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  08:25:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Corrections:

Ca n'est pas quickimpôt mais clickimpots, et la page des tarifs est ic, plus précise que mes approximations d'hier soir: http://www.clickimpots.com/19-particuliers.
Evidemment, les prix de ces logiciels doivent être inférieurs à ce que vous envisagez, ou du moins à ce que j'ai compris que vos prévoyez.

andre78fr
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  10:29:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

Merci beaucoup Ribouldingue !!! J'avoue que votre réponse est plus déprimante qu'autre chose et je mesure l'ampleur de la tâche pour aller vraiment au bout d'un outil efficace, dont la complexité est à l'image de nos lois et en particulier du code des impôts !

Votre éclairage est très intéressant car il place la problématique sous l'angle de la fiscalité et de ce qu'un tel logiciel doit produire "in fine" ; les déclarations, revenus fonciers (2044), bilan et résultat d'une société (2033), impôt sur le revenu BIC (2031) auquel il faut ajouter la 2072 et ses annexes pour les SCI...
Chaque formulaire a ses options, ses subtilités, ses listes figées (6 colonnes ici, 8 colonnes là où il faut prévoir aussi - à terme - les cas où ça déborde).
Au dela de l'édition, un outil comme Click Impôts vise aussi à faire des simulations et aller plus loin dans ce qu'on appelle l'optimisation fiscale, j'avoue que c'est pas forcément mon objectif mais je comprends que pour certains bailleurs c'est un critère essentiel. Néanmoins, est-ce que ces "gros" bailleurs gèrent souvent tout seul et combien passent par des cabinets comptables et/ou un conseiller fiscal ? Je ne voudrais pas me tromper de cible avec un travail très conséquent pour un marché assez réduit...

Au départ, j'étais plus sous l'optique fichiers et gestions courantes ; les infos nécessaires sur le locataire, les biens, la décomposition du loyer avec les provisions pour charges à régulariser en fin d'année, les compteurs, les états des lieux, avis et quittance, les indices pour réévaluer, mais aussi comme vous le rappeler le suivi des emprunts (et les intérêts) ou des amortissements (module qui existe dans les versions ASL ou étrangères de Val Compta...).
Pour les SCI j'étais aussi sous l'angle des associés avec des quotes-parts et des calculs de prorata, voir même la gestion des assemblées générales mais c'est encore une autre piste (les AG en général ; assos, sociétés)...
De toute façon, je dispose dans Val Compta d'un noyau comptable solide ; l'adaptation sur un plan comptable général et l'introduction du caractère déductible ou pas ne pose pas trop de problème, tout ce qui est saisie directe, factures, consultation, rapprochement bancaire, éditions comptables est en place mais ça se gâte pour les bilans et les regroupements.

Sur les tarifs j'envisage de rester dans la gamme actuel ; une version simple bailleurs à 99 € et une version avec SCI pour 199 € par exemple et des mises à jour annuelles pour la moitié...

En tout cas, merci !!! et je vous tiens au courant de l'évolution du projet, j'espère vous comptez très bientôt parmi les bêta-testeurs !!!


PS : au risque de passer pour un con mais afin de ne pas le rester, c'est quoi les ARD ???

Édité par - andre78fr le 14 sept. 2017 10:33:10

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  11:56:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Les ARD ce sont les Amortissement en report de déduction.

Si vous parlez a un loueur en meublé, autour de vous, une des premières choses dont il va vous parler, ce sont ces ARD.
Ensuite, il va s'inquiéter de comment votre logiciel 'gère' les actifs et les amortissements.

j'ai compris que les experts comptables qui facturent les prestations de comptabilité facturent pratiquement autant pour le plan d'amortissement et les actifs que pour la compta stricto sensu.

J'ai cité clikimpot non pour comparaison mais parce que pour moi c'est un logiciel qui me fait gagner beaucoup de temps pour un investissement non négligeable.

leur logiciel incorpore un grand morceau consacré a la location en foncier nu, dans toutes les configs (malraux, girardin, monument historique....) mais ils se sont toujours refusé à faire la location en meublé, parce que semble t'il c'est du domaine de la comptabilité.

Sunbird
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  13:12:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il y a quelques années j'avais commencé à développer un logiciel de ce type. J'ai rapidement abandonné vu les contraintes, et mon logiciel aujourd'hui me permet uniquement d'envoyer par mail les quittances aux différents locataires, et d'avoir le bilan par an des loyers par appartement.

1 fois par an je remplis les grilles de loyers charges pour chaque locataire, et ensuite le logiciel envoie en fin de mois automatiquement sans que j'intervienne les quittances avec une copie de ce mail vers une boite mail location qui e permet de trier les quittances et de les archiver.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  19:01:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce dont vous parlez est en fait un module de facturation.
Ca correspond donc plus à ce que souhaite commercialiser André.


Je suppose que vous parlez de location en foncier nu.

Vous fonctionnez en compta de trésorerie ou en compta d'engagement? La première permet de gérer un ou deux logements en conservant en mémoire les impayés, mais c'est inadapté à plus.
A priori vous ne gérez pas les charges?les dépenses récupérables?


citation:
fois par an je remplis les grilles de loyers charges pour chaque locataire, et ensuite le logiciel envoie en fin de mois automatiquement sans que j'intervienne les quittances avec une copie de ce mail vers une boite mail location qui e permet de trier les quittances et de les archiver.
Personnellement mon souci essentiel n'est pas l'envoie de l'avis d'échéance mais de gérer les paiements, avec un maximum de locataire ayant des AL.
Par expérience, c'est rare que sur 12 mois en plus d'une facture qui change avec l'indexation et la provision pour charge qui change également avec la régularisation et une autre fois pour la nouvelle provision, elle ne change pas également au moins deux fois dans l'année pour motif de changement de l'AL au premier janvier, souvent en moyenne une autre fois pour un réajustement.
Du coup avec des paiements de locataires qui ne suivent pas, il y a toujours un 'résidus' à gérer chaque mois, et surtout a transférer en fin d'exercice pour l'exercice suivant (un résidus et une AL de décembre payée le 05 janvier)

Bref....


Édité par - ribouldingue le 14 sept. 2017 19:28:24

andre78fr
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  20:58:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Mon objectif est ambitieux, je souhaite me diversifier et proposer un véritable outil de gestion locative pour 3 types de publics :
- des bailleurs qui gèrent directement quelques biens (appartements meublé ou nus) ;
- des mandataires ou agences qui gèrent des biens pour le compte de plusieurs clients bailleurs et prennent leur commission ;
- des SCI composées de plusieurs associés et qui gèrent eux aussi des biens avec des loyers (avec les parts sociales / quotes-parts de chacun).

La comptabilité est au coeur du programme même si la bureautique (production / archivage) des documents est également importante.
Il y a là des similitudes avec la copropriété ; on produit et on envoie des appels de fonds (avis de loyer) avec plusieurs lignes (loyer, provisions), on enregistre les encaissements, on fait des relances si nécessaire, en fin d'année on régularise les provisions et tout ça dans un système comptable de type PCG (Plan Comptable Général). Selon les cas, on peut avoir une comptabilité distincte (par SCI par exemple) ou pas (les bailleurs sont des clients en 411, les locataires en 462, les charges sont passées avec un code analytique pour faire le lien sur le bailleur et/ou l'immeuble...). Le production des bilans (avec une gestion plus ou moins approfondie des dispositifs ou spécificités fiscales) est un élément important comme le rappelle Ribouldingue même si tout ne sera pas dans la première mouture...

Je suppose que AL c'est Aides au Logement ?!? LĂ  aussi c'est un gros morceau avec la CAF je crois...


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  21:12:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
en fin d'année on régularise les provisions
Avec 5 locataires on régularise des provisions à 5 dates différentes (ou pas, si c'est du meublé, a peut être un forfait)

Soit dit en passant, c'est un moment assez sympa au moment de faire le tri dans les 1250 euros du syndicat pour en passer une partie en 616 assurance de l'immeuble, une autre en628 gestion, une troisième charge d'employé à couper en quatre avec une part 640 salaire et une autre 614 charge récupérable (une autre part de ce salaire) et faire pareil avec le traitement antisouris qu'on redécoupe en une part 628 prestation externe et une autre (les produits à en 614 charges récupérables.

Quand on l'a fait deux fois on a subitement envie de voter pour un député (législateur en puissance) anarchiste.


citation:
Je suppose que AL c'est Aides au Logement ?!? LĂ  aussi c'est un gros morceau avec la CAF je crois...
Oui, c'est ce que les journalistes qui n'y connaissent rien et le gouvernement qui n'y connait pas grand chose mettent sous le terme d'APL.

Très peu de gens touchent des APL, pour ma part je n'en n'est presque jamais eu.

Vous êets obligé de considérer la Caf (simplifions, les caf si vous avez des logements dans deux départements différents) comme un compte 411.

Je vous rassure, avec deux caf différentes, la gestion se fait de manière différente. l'une vous envoie 4 virement séparés et identifiés sur le compte en banque si vous avez 4 allocataires, l'autre vous envoie une somme globale qu'elle vous explicite ou pas par un courrier séparé qui arrive (ou pas).

Vous pouvez ainsi ne pas recevoir d'AL pour un locataire qui l'attend, ou aussi recevoir une AL pour un locataire que vous n'avez pas. Ca aussi, ca doit ĂŞtre dans votre logiciel.
Ce sera le cas de la gestion de l'indu.... Actuellement je sais faire. Ce que je ne sais pas faire, c'est prévoir les réactions de la Caf....

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  21:16:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
La comptabilité est au coeur du programme même si la bureautique (production / archivage) des documents est également importante.
Il y a là des similitudes avec la copropriété
Il y a une grosse différence, l'existence d'actifs, et leurs plans d'amortissements.

C'est la moitié du travail de cloture, hors corrections des erreurs comptables (en tout cas pou moi)

andre78fr
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  21:21:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oui mais je gère les immobilisations avec les amortissements dans les versions ASL ou étrangères de mon logiciel de copropriété...

http://valcompta.net/forum_img/immo_1.gif
http://valcompta.net/forum_img/immo_2.gif
http://valcompta.net/forum_img/immo_v4.gif

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  21:21:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
OK, c'est parfait ca....


Je reviens aussi sur cette question que je n'ai pas répondue:
citation:
Au dela de l'édition, un outil comme Click Impôts vise aussi à faire des simulations et aller plus loin dans ce qu'on appelle l'optimisation fiscale, j'avoue que c'est pas forcément mon objectif mais je comprends que pour certains bailleurs c'est un critère essentiel. Néanmoins, est-ce que ces "gros" bailleurs gèrent souvent tout seul et combien passent par des cabinets comptables et/ou un conseiller fiscal ? Je ne voudrais pas me tromper de cible avec un travail très conséquent pour un marché assez réduit...
Pour ma part, la simulation ne m'intéresse pas. Je pense que les gros bailleurs n'ont plus besoin de simuler, que ce sont les petits bailleurs avant de grossir qui en ont besoin, et ils n'ont pas forcément encore un logiciel pour cela.

Je vois mal comment faire des simulation complexes, ca n' a pas d'intérêt.

Sur click impot, je n'utilise jamais les simulations.


Avant de passer par un conseiller fiscal, ils passent surtout par un expert comptable, et à mon avis de plsu en plus avec l'obligation de logiciel agréés sauf pour les BIC en comptabilité supersimplifiée.

Édité par - ribouldingue le 14 sept. 2017 21:26:06

Franck1966
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 14 sept. 2017 :  23:07:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ribouldingue, je modifierai votre 2044 en 2044S si vous avez des defisc (PĂ©rissol, De Robien ...).
Je suis presque dans votre cas avec deux locations en défisc Perissol et Robien (celle ci gérée directement par Fon...a), une en Pinel, et une SCI qui gère un local professionnel et un appart en meublé.
Le plus compliqué est effectivement de remplir la 2044S, après avoir fait la 2072.
Le seul avantage des déclarations par internet est de pouvoir contrôler que l'on ait rien oublié (ou presque).
J'ai rempli pendant près de 10 ans les déclarations 2044S, 2072 et 2042 avec un comptable (je préparais l'essentiel).
Il est vrai que je ne pinaille pas sur certains points de déduction et que je fais pratiquement toutes les interventions (tous les logements étant situé dans ma ville de résidence, Nice).
Ayant maintenant l'habitude de tout remplir, cela ne me pose plus de problème, mais je pense qu'un novice aura besoin d'un logiciel ou d'un comptable pour gérer plusieurs biens, d'où l'intérêt du logiciel d'André78fr
Signature de Franck1966 
Franck V

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 15 sept. 2017 :  06:29:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En effet, 2044S,merci d'avoir corrigé, Franck1966

Dans mon cas je fais tout tout seul, et le logiciel m'est indispensable, et ce pour plusieurs raisons:

Les 2044 et 2044S sont des calculs fiscaux, pas une comptabilité, ce qui signifie qu'il faut bien gérer en amont les entrées et les sorties

En remplissant une déclaration fiscale, la plupart de la partie non comptable (information) est un copié de l'année précédente (adresse, type, nom des locataires, nom de la banque, adresse de la banque...)
Préremplir et compléter quand on peut est d'une grande aide, modifier aisément est aussi un grand plus (mettre à jour la valeur réelle de la taxe foncière quand on la connait alors qu'on a préparé avec la valeur de l'année précédente),...

Mais c'est surtout les calculs et toute la partie comptabilité qui importe, et dans le cas de la 2031-2033, c'est infiniment plus simpel qu'en foncier nu, et le traitement nécessaire à passer du résultat comptable au résultat fiscal est intégré à la 2033.
Dit autrement on rempli la déclaration fiscale avec des résultat comptables.



andre78fr
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 15 sept. 2017 :  09:19:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Deux pistes sont à développer pour moi ;
- la possibilité de glisser dans son imprimante le formulaire et de l'imprimer en quelques minutes au lieu de passer des heures à recopier et reporter les mêmes informations chaque année (avec bien sûr une prévisualisation et la possibilité de corriger / modifier le plus simplement possible) ;
- la génération et le traitement de Échange de Données Informatisé (EDI) ; j'ai trouvé les spécifications dans un document de 2015 et à terme la génération du fichier (associée à un partenaire qui peut le transmettre, comme le fait Click Impôts) mérite d'utliser la nomenclature prévue. Là aussi c'est un gros boulot...




On remplit la déclaration fiscale personnelle avec un subtil mélange de données propres au contribuable, de données extraites les principaux fichiers (immeubles, locataires...) et pas mal de montants issus de la comptabilité en effet...
En revanche, pour les déclarations des sociétés (2033 A B C ...) une balance comptable est normalement suffisante en plus du nom et SIRET...
Les logiciels dédiés à ça s'appellent "Liasse fiscale" (souvenir du pôle Expert-Comptables quand je bossais à la hotline de Ciel...).

Édité par - andre78fr le 15 sept. 2017 09:19:54

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 15 sept. 2017 :  14:40:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Les logiciels dédiés à ça s'appellent "Liasse fiscale"
Téléchargez une liasse fiscale 2031-2033, le simple bilan peut suffire si les bons comptes ont été créés, mais pas pour tout....

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 15 sept. 2017 :  14:46:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est des produits assez chers et destinés à des cabinets ou à des experts comptables...
https://www.ciel.com/logiciel-ciel-...fiscale.aspx
ou bien https://www.ciel.com/logiciel-ciel-...fiscaux.aspx

En fait ça permet d'automatiser les regroupements et les calculs (les contrôles) à partir de la balance mais c'est pour les sociétés (vous ne trouverez pas la 2031 là dedans !!!).

Sunbird
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 17 sept. 2017 :  11:27:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La question soulevé par Ribouldingue sur le prix est importante.

Il faut voir la cible de ce logiciel et les concurrents, logiciels et expert comptable.
 
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