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Chmike
Nouveau Membre

3 message(s)
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Posté - 15 juin 2017 :  15:31:05  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je suis membre d'un CS et je suis confronté a un désaccord sur des travaux demandés par le président du CS et non votés en AG. Les travaux consistent en l'aménagement du portail d'entrée.

L'AG a donné son accord pour faire installer un interphone et mandat au syndic pour choisir l'entreprise pour un plafond de 2500€. Ça c'est ok.

Le problème est que le président a présenté un autre devis de travaux de 4500€ en plus de l'installation de l'interphone. Ces travaux comprennent l'installation de dents de requins sur le dessu du portail, l'installation de pannaux pour obturer le portail et le déplacement d'un portillon incluant l'inversion du sens d'ouverture pour en renforcer la résistance à l'ouvrture.

J'ai dit en réunion du CS que ces travaux ne peuvent être réalisés car ils n'ont pas été votés par l'AG. Je vous épargne les contre arguments fumeux que j'ai eu à entendre. Suite à la réunion j'ai fait une recherche rapide sur internet et je suis tombé sur votre forum, et plus précisément ce fil de discussion http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=225860

Il y est précisé les limites d'action du CS. Notre syndic ayant été consulté répond que le déplacement de la porte seraient des travaux de sécurité en ce qu'ils empècheraient l'ouverture forcée de la porte. Le prix des travaux a entre temps été mystérieusement réduits à 2500€, mais dans le devis le déplacement de la porte ne coûtait que 1400€.

La question est si le syndic peut légitimement engager ces travaux ? L'argument de sécurité invoqué l'autoriserait il s'affranchir d'un accord de l'AG ?

Sinon, quels sont les arguments à faire valoir ?


Chmike
Nouveau Membre

3 message(s)
Statut: Chmike est déconnecté

 1 Posté - 15 juin 2017 :  17:47:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une autre information est que l'AG a voté en 2015 l'autorisatio au CS d'engager jusqu'à 5000€HT sans avoir à consulter l'AG. La résolution ne précise pas s'il s'agit d'engagements sur le budget ou hors budget. L'interprétation faite par le syndic et le président est que c'est hors budget et par devis Oo.

Sur ce forum il a été dit que cette clause est illégale. Voici un article de l'ARC qui le justifie. https://arc-copro.fr/documentation/...eil-syndical

Cependant l'ARC ne dit pas ce qu'il faut faire si la résolution a déjà été votée.


Gédehem
Modérateur

13150 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 15 juin 2017 :  18:55:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vieux principe : " On a la compétence de sa compétence"

L'AG d'un syndicat a la compétence que lui donne les textes.
Elle n'a pas compétence pour décider hors de cette compétence.
Contre un texte.

Sauf délégation de pouvoir pour un acte expressément déterminé (voir D.art.21), le CS n'a pas compétence (pouvoir) d'engager des travaux relevant de l'art.14-2, travaux hors budget prévisionnel, travaux décidés par une AG.
Décision prévue à l'ODJ pour un objet précis, avec un chiffrage.
Qu'un pdt de CS, chargé avec ses conseillers de contrôler la conformité de la chose, ne sache pas cela montre son incompétence. Sautons le syndic complaisant, qui ne l'ignore pas.

PS : dans cette affaire, "travaux de sécurité" est une invention.


Édité par - Gédehem le 15 juin 2017 19:00:53

Louis92
Contributeur vétéran

France
2457 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 15 juin 2017 :  19:51:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Chmike, votre situation n'est hélas pas unique. Vous devez entreprendre un travail de sape de ce CS incompétent auprès de certains membres et auprès des copropriétaires.

Si assez de copropriétaires sont réceptifs et s'inquiètent des dépenses à venir, vous pourrez agir sur les travaux de la porte avant qu'ils ne soient commandés par le syndic.

Sinon, vous devez vous regrouper avec d'autres pour faire cesser la dérive qui s'engage. Actions hors AG surtout mais intervention en AG avec vos "troupes" pour démontrer que le CS est dans l'illégalité.

Attention à ne pas vous griller en essayant d'aller trop vite (sans assez de "troupes" autour de vous).

Faire déconsidérer ce CS sur un autre sujet peut être plus facile : soyez attentif.

Cdlt. Louis92.


Chmike
Nouveau Membre

3 message(s)
Statut: Chmike est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 juin 2017 :  17:40:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup de vos réponses et de votre soutien.

Je n'ai pas trouvé les règles qui déterminent ce qui peut être considéré comme travaux de sécurité. Auriez vous des textes et références que je pourais avancer en arguments ?

philippe388
Pilier de forums

13203 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 16 juin 2017 :  18:29:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
chmike : cette histoire de travaux de sécurité ne tien pas la route une seule seconde car bidon, ET ce n'est pas le fond du sujet, qui est une manipulation des copros, et une belle " arnaque.

1. en copropriété c'est la seul AG qui décide du budget de fonctionnement et des travaux hors budget.
Pas le syndic, pas le CS

2. le syndic peut lancer des travaux sans un accord de l'AG en cas d'urgence : le toit qui s'envole, une grosse fuite, .. ET il a OBLIGATION de convoquer qius huit jours une AF=G afin d'adopter les travaux ET appeler les fobds

3. Le CS ne décide pas en copropriété ( sauf mandat voté par l'AG sur un objet précis dans une enveloppe votée par l'AG)

4. La résolution de voter un budget de dépenses de 5000 e au CS, et autant de fois qu'il le désire EST ILLEGALE.

5. le syndic exécute les décisions de l'AG , c'est une obligation, et il ne peut pas modifier les décisions. Il devra convoquer une AG si il y a un supplement de travaux, AVANT de commander ses travaux et appeler les fonds.

6. le CS a pour mission de vérifier que les décisions de l'AG soient bien exécutées. Il n'a aucun pouvoir de modifier quoique ce soit. Il engagerait sa responsabilité en le faisant, Votre cas cité ici.

7. votre syndic, ET votre CS roule les copros dans la farine avec un argument bidon de sécurité sans AUCUN fondement juridique. Ils ne respectent pas la loi, et les décsions de l'AG

8. Pas de décision d'AG: le syndic ne peut appeler un seul EURO.

Tout ceci est à rappeler à ce coupel CS/Syndic. Rien de spécial dans cette liste, c'est LE fonctionnement normal d'une copro.

La votre marche sur la tête avec ce couple CS/syndic.






Édité par - philippe388 le 16 juin 2017 18:38:23

Gédehem
Modérateur

13150 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 17 juin 2017 :  00:26:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je n'ai pas trouvé les règles qui déterminent ce qui peut être considéré comme travaux de sécurité.

Pour la simple et bonne raison que cela n'existe pas.

Sécurité ou pas, il y a les travaux d'entretien décidés hors budget prévisionnel (voir L.art.14-2), donc des travaux prévus, plannifiés, anticipés, et en général les travaux dits "urgents", imprévus, soudains.

La réfection de l'intégralité de la toiture, un ravalement des façades s'anticipent, se décident lors d'une AG : entretien courant.
La canalisation d'eau qui gèle et saute un dimanche à 3 heure du matin est imprévisible : urgence.

Si le syndic peut aussitôt prendre les mesures conservatoires et engager des travaux, il doit aussitôt convoquer une AG selon la procédure "urgence", c'est à dire sans délai (2 jours), le devis étant présenté en séance.
AG 'urgente' parfois convoquée pour ratifier les travaux de réfection de la canalisation réalisés 2 jours plus tôt, dans notre exemple le lundi matin, l'AG se tenant le mercredi.

Par "sécurité" on peut aussi noter le balcon fendu qui commence à pencher, les tuiles qui débordent suite à un coup de vent et menacent de tomber.
Même réponse : "urgence" > mesure conservatoire (bâche, périmètre de sécurité, etc ..) > AG 'en urgence' pour la réparation.

Ce que vous racontent CS et syndic relève de la tromperie.
Il s'agit de travaux supplémentaires, et peut être ici pouvant être classés "amélioration", qui doivent être soumis à décision d'AG sur présentation d'une proposition chiffrée.

Édité par - Gédehem le 17 juin 2017 00:27:14

BMB
Nouveau Membre



9 message(s)
Statut: BMB est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 25 août 2017 :  12:00:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a pas de travaux de sécurité mais des travaux d'urgence que le syndic peut déclencher.

A mon sens, par urgence il faut entendre la notion de danger imminent, protection des biens et des personnes contre une menace immédiate ou une mise en sécurité pour éviter qu'un dégât ne devienne plus important.

Les travaux décrits ici ne font pas partie de cette catégorie.

Jpp13
Contributeur actif



189 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 26 août 2017 :  12:14:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Chmike

L'AG a donné son accord pour faire installer un interphone et mandat au syndic pour choisir l'entreprise pour un plafond de 2500€. Ça c'est ok.

Le problème est que le président a présenté un autre devis de travaux de 4500€ en plus de l'installation de l'interphone. Ces travaux comprennent l'installation de dents de requins sur le dessu du portail, l'installation de pannaux pour obturer le portail et le déplacement d'un portillon incluant l'inversion du sens d'ouverture pour en renforcer la résistance à l'ouverture.
Question : Est-ce les copropriétaires peuvent refuser de payer le suplément et de le déduire de l'appel de fonds ?

En gros est-il légal de déduire des appels de fonds les sommes non votées ?

Que risque les copropriétaires agissant ainsi ?


Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 26 août 2017 12:16:03

ribouldingue
Pilier de forums



15060 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 26 août 2017 :  15:11:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attention, vieux fil relancé par BMB qui en a relancé une demi-douzaine;...

**modération**
deux mois d'été ne rendent pas la conversation trop ancienne pour qu'elle reprenne

Édité par - Emmanuel Wormser le 01 sept. 2017 12:03:18

Jpp13
Contributeur actif



189 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 26 août 2017 :  15:41:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
**modération**
caviardage suite intervention précédente de la modération... et suppression des messages qui ont suivi dans la même veine






Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Emmanuel Wormser le 01 sept. 2017 12:05:20

Jpp13
Contributeur actif



189 message(s)
Statut: Jpp13 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 03 sept. 2017 :  09:14:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Jpp13

citation:
Initialement posté par Chmike

L'AG a donné son accord pour faire installer un interphone et mandat au syndic pour choisir l'entreprise pour un plafond de 2500€. Ça c'est ok.

Le problème est que le président a présenté un autre devis de travaux de 4500€ en plus de l'installation de l'interphone. Ces travaux comprennent l'installation de dents de requins sur le dessu du portail, l'installation de pannaux pour obturer le portail et le déplacement d'un portillon incluant l'inversion du sens d'ouverture pour en renforcer la résistance à l'ouverture.
Question : Est-ce les copropriétaires peuvent refuser de payer le suplément et de le déduire de l'appel de fonds ?

En gros est-il légal de déduire des appels de fonds les sommes non votées ?

Que risque les copropriétaires agissant ainsi ?

Je reponse donc la question :

Si l'AG a voté une résolution acceptant des travaux pour 2500 € est ce que les copropriétaires peuvent déduire les 4500€ supplémentaires appelés mais non votés ?


PS : J'ai déja subit plusieurs fois ce genre de dépenses


Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Édité par - Jpp13 le 03 sept. 2017 09:18:54
 
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