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Laxika
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Posté - 14 avr. 2017 :  19:42:46  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil

Bonsoir à tous,
Voici un extrait du projet de résolution pour la désignation du syndic et l'approbation du contrat de mandat tel qu'il figure dans la convocation à l'AG du 20 mai 2017 :
"Le contrat de mandat du syndic entrera en vigueur le 01/07/2017 et prendra fin le 30/06/2018. Les honoraires sont fixés à 10 000 euros TTC pour les prestations incluses au titre du forfait pour la période de l'exercice comptable du 01/01/2017 au 31/12/2017. A l'issue de celle-ci, les honoraires dus jusqu'au terme du mandat seront calculés au prorata de la période".
L'AG a lieu le 20 mai et le contrat démarrerait le 1 juillet. J'avais cru comprendre que le contrat prenait effet le jour de l'AG. Pourriez-vous me dire ce qu'il en est exactement ?
Le syndic fait correspondre ses honoraires avec les dates de l'exercice comptable (1 janvier-31 décembre). Ce qui signifie qu'il nous demande d'approuver un contrat dont nous ne connaissons pas le montant pour la période janvier-juin 2018. Je ne trouve pas cela très normal. Pouvez-vous m'éclairer ?
Merci d'avance à ceux qui m'aideront

JPM
Modérateur

6547 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

 1 Posté - 14 avr. 2017 :  21:30:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est tout à fait logique que les honoraires du syndic soient fixés pour une période correspondant exactement à l'exercice comptable.

Pour y parvenir les syndics ont eu l'idée de faire remonter le début du contrat au 1er janvier de l'année en cours. Par exemple l'assemblée tenue le 14 avril 2017 renouvelle le mandat du syndic pour une durée de dix huit mois à compter du 1er janvier 2017.

Cela n'est pas admissible. Par contre il peut être renouvelé pour une période dix huit mois à compter du 14 avril 2017. Il est décidé en outre que les honoraires pour l'exercice 2017 seront fixés à 7000 € ttc à compter du 1er janvier 2017.

Il est précisé en outre qu' à compter du 1er janvier 2018 les honoraires seront décomptés sur la même base. L'assemblée tenue le 17 avril 2018 fixera un nouveau montant pour l'exercice 2018, par exemple 7200 €.

Les honoraires effectifs seront régularisés pour la période du 1er janvier au 17 avril 2018.... et ainsi de suite. C'est très simple.

La comparaison des honoraires d'un exercice à l'autre est très simple.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 14 avr. 2017 :  23:16:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon, mais il y a un truc qui cloche ....
D'un coté il n'est pas admissible" de faire remonter le début du contrat au 1er janvier de l'année en cours", de l'autre "(le mandat) peut être renouvelé pour une période dix huit mois à compter du 14 avril 2017. Il est décidé en outre que les honoraires pour l'exercice 2017 seront fixés à 7000 € ttc à compter du 1er janvier 2017."

J'ai du sauter un épisode sur la rétroactivité ....

Le "contrat" des rémunérations est lié au "mandat", à la délégation de pouvoir..

Le nouveau mandat prendra effet lors de l'AG du 20 mai 2017 qui désignera le syndic, tout comme le contrat des rémunérations qui en découle.
Le fait que le syndic sortant soit renouvelé ou qu'un autre soit désigné ne change rien au fait que les honoraires sont fixés pour la durée du mandat, laquelle ne coincide pas avec celle des exercices comptables des syndicats.
Si prorata il y a (et il doit y avoir : fin d'exercice > fin du mandat), cela relève d'une clause du contrat.

Édité par - Gédehem le 14 avr. 2017 23:20:15

rambouillet
Pilier de forums

15776 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 15 avr. 2017 :  07:13:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne vois pas comment un syndic désigné en mai pourrait se faire payer des honoraires avant cette date.... encore plus s'il est décidé que son mandat ne débute que le 01/07.... ou alors vous avez oublié de nous dire que c'est le renouvellement du syndic actuel, auquel cas on pourrait en discuter plus précidément ....

JPM
Modérateur

6547 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 15 avr. 2017 :  08:08:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est clairement écrit qu'il s'agit d'un renouvellement.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 15 avr. 2017 :  10:25:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Il est clairement écrit qu'il s'agit d'un renouvellement.


Euh... non. On peut juste le supposer car il y a écrit 'Le syndic' et non pas 'Le candidat syndic', mais ca n'en fait pas une écriture claire et définitive.

Je m'étonne aussi, surtout pour un syndic en titre, si c'est le cas, de cette rédaction.

Édité par - ribouldingue le 15 avr. 2017 10:29:57

JPM
Modérateur

6547 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 15 avr. 2017 :  11:28:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
Pour y parvenir les syndics ont eu l'idée de faire remonter le début du contrat au 1er janvier de l'année en cours. Par exemple l'assemblée tenue le 14 avril 2017 renouvelle le mandat du syndic pour une durée de dix huit mois à compter du 1er janvier 2017.

Cela n'est pas admissible. Par contre il peut être renouvelé pour une période dix huit mois à compter du 14 avril 2017. Il est décidé en outre que les honoraires pour l'exercice 2017 seront fixés à 7000 € ttc à compter du 1er janvier 2017.


Ce n'est pâs écrit clairement qu'il s'agit d'un renouvellement ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Laxika
Nouveau Membre

France
22 message(s)
Statut: Laxika est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 15 avr. 2017 :  12:10:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il s'agit du contrat proposé pour l'AG 2017 par le syndic actuel de la copropriété. Il n'est pas mis en concurrence. On doit donc pouvoir parler de renouvellement du mandat de syndic.
Pour illustrer la pratique de notre syndic, imaginons :
. qu'en 2016, l'AG ait accepté des honoraires s'élevant à 8000 euros soit 2000 euros par trimestre.
. qu'en mai 2017 l'AG accepte son contrat qui prévoit des honoraires de 10 000 euros soit 2500 euros par trimestre.
Après l'AG 2017, le syndic procède alors à un rattrapage d'honoraires (ce sont ces mots) sur les deux premiers trimestres de l'année civile soit 1000 euros et ainsi ses honoraires coïncident avec l'exercice comptable mais pas du tout avec les dates de durée du mandat.
Ce que j'imaginais :
l'AG du 20 mai 2017 approuve le contrat pour une durée d'un an (durée prévue dans le contrat) donc jusqu'au 19 mai 2018 et les honoraires de 10 000 euros correspondent à cette période.
Où est l'erreur ?
Je rappelle que le syndic ne fait pas coïncider la date du début de son mandat avec la date de l'AG.
Merci pour vos réponses.

Laxika
Nouveau Membre

France
22 message(s)
Statut: Laxika est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 15 avr. 2017 :  12:15:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je corrige une erreur : le syndic ne parle pas de rattrapage mais de régularisation d'honoraires de base.

JPM
Modérateur

6547 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 15 avr. 2017 :  15:21:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je comprends votre souci.

Mais vous donnez comme exemple un syndic qui passerait de 2000 à 2500 € par trimestre d'un exercice à l'autre.
En fait la modification excède rarement 5 %.

Par ailleurs il est vrai que le syndic devrait préciser en cas de nouvelle désignation que sa rémunération sera calculée sur la base annuelle de 8000 € jusqu'au 31 décembre de l'année en cours et que l'assemblée tenue en N +1 fixera sa rémunération pour l'intégralité de l'exercice suivant. La régularisation est alors de l'ordre de 25 €.


Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 15 avr. 2017 :  21:42:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Renouvellement du mandat du sortant ou pas, il s'agit dans tous les cas d'un nouveau mandat.
Renouvelé sur la même tête ou accordé à un autre.

Le mandat du sortant et les rémunérations qui en découlent (contrat) "tombent" automatiquement à la date de l'AG appelée à désigner le syndic (L.art.17).
Dans le cas exposé le 20 mai 2017.

Le sortant étant "renouvelé" (nouveau mandat), les rémunérations qui découlent de ce nouveau mandat prennent effet ce même 20 mai 2017.
Il n'y a aucun effet rétroactif, les rémunérations prévues procédant du mandat, en sont une déclinaison.

Avant le 20 mai 17 les tarifs appliqués sont ceux découlant du mandat précédent (celui en cours), ceux découlant du mandat accordé le 20 mai 2017 seront appliqués à compter de cette AG jusqu'à la date échéance du mandat décidée par l'AG (mandat de 14, 16 mois), et au plus tard à la date de l'AG suivante appelée à désigner le syndic pour les mandats plus longs (limite 3 ans date à date).

Date d'AG appelée à désigner le syndic qui entraine extinction du mandat en cours, et donc automatiquement des rémunérations qui lui sont liées.

"le syndic ne parle pas de rattrapage mais de régularisation d'honoraires de base."
Cela ne veut rien dire !
Il y a régularisation par rapport à une norme, une tarification imposée.
Ce n'est pas le cas, chacun "facturant" comme il l'entend.
S'il a mal estimé le niveau de ses rémunérations selon ses prestations, c'est son affaire, qui laisse entendre qu'il gère mal sa propre entreprise.
Ce qui pose question sur la gestion du bien d'autrui.

Édité par - Gédehem le 15 avr. 2017 21:54:46

JPM
Modérateur

6547 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 16 avr. 2017 :  01:07:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Rien n'interdit à l'assemblée de décider que les honoraires seront pour l'exercice d'un montant total de nn € .

Le syndic ne peut pas l'imposer mais il peut le demander et l'obtenir.

L'incidence est modeste et il y a bien d'autres questions plus importantes.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Laxika
Nouveau Membre

France
22 message(s)
Statut: Laxika est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 18 avr. 2017 :  19:14:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à chacun d'entre vous d'avoir pris le temps de me répondre.
La réponse de Gédehem me conforte dans ce que j'avais compris.
Je n'ai pas, JPM, de compétences juridiques, c'est la raison pour laquelle je demande des éclaircissements sur ce forum. Je crois, sans problème, qu'il existe au niveau de la copropriété des questions plus importantes que celles que j'ai posées. Mais j'essaie d'agir à mon niveau de copropriétaire en ayant les renseignements les plus justes.
Une précision pour Ribouldingue : c'est bien la rédaction du syndic en place, syndic professionnel.
Encore merci.

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 18 avr. 2017 :  22:32:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut reprendre la résolution proposée aux voix. (la préparer à l'avance avec CS)

Le syndic X est désigné pour un mandat prenant effet ce jour 20 mai 2017 pour se terminer au plus tard le 30.06.2107
Pour cette période les honoraires sont fixés par contrat, à 10 000 euros TTC pour les prestations incluses au titre du forfait gestion courante, selon les rémunérations indiquées pour les prestations hors gestion courante, exceptionnelles."

alice78
Contributeur actif

France
246 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 21 avr. 2017 :  14:35:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il est tout à fait illicite de facturer des honoraires non prévus au contrat de mandat de syndic : loi Hoguet + art.29 du décret 67-223. Tout vote contraire de l'AG est illicite (Cour de cass 14-01-2016)

En conséquence, le forfait prévu pour un mandat ne peut s'appliquer qu'à compter de la date d'effet du mandat, soit au 1-7-17 au cas particulier et non au 1-1-2017, qui correspond à l'exercice comptable.

Le mandat voté en AG peut parfaitement prévoir une date d'effet postérieure à celle de l'AG, tant que le mandat précédent n'est pas échu. En revanche un mandat ne peut avoir une date d'effet antérieure à celle de l'AG

Contrat de mandat et exercice comptable sont 2 durées différentes et dissociées

Édité par - alice78 le 21 avr. 2017 14:38:57

JPM
Modérateur

6547 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 22 avr. 2017 :  00:10:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Merci à Alice de fournir le n° de l'arrêt du 14 janvier 2016

Signature de JPM 
La copropriété sereine

PROSPER83
Contributeur senior



France
504 message(s)
Statut: PROSPER83 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 22 avr. 2017 :  14:51:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Bonjour JPM

Ci-après arrêt cass. cité par Alice

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 14 janvier 2016
N° de pourvoi: 14-23898
Mais sur le second moyen :

Vu les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 66, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972, ensemble l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour rejeter la demande d'annulation des décisions 11 à 26 de l'assemblée générale du 10 décembre 2010, l'arrêt retient que l'interdiction faite au syndic d'exiger ou d'accepter une rémunération à défaut de contrat écrit et préalable ne prive pas l'assemblée générale, engagée par un mandat par la suite annulé, de se reconnaître a posteriori débitrice du montant des rémunérations qu'elle avait effectivement versées en exécution des contrats annulés et que l'assemblée générale, en approuvant les comptes annuels, a pris légalement sa décision ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable et qu'un copropriétaire peut faire juger que le syndicat ne peut pas prendre une décision contraire à une disposition d'ordre public régissant la copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;



JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 22 avr. 2017 :  21:31:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Merci.

Cet arrêt applique au syndic une sanction prévue pour les agents immobiliers.

Il faut rappeler que le régime Hoguet a été créé pour les agents immobiliers. On y a raccroché les syndics au dernier moments et ensuite peu à peu.

Dans la pratique, il est évident que la solution est inappropriée et indéfendable dans 95 % des cas. Le syndicat a été administré pendant la durée de la procédure, parfois trois ou quatre ans.

A fortiori bien sur lorsque l'assemblée décide de payer la gestion réellement effectuée.

Je vais revoir les commentaires qui ont été publiés. L'arrêt est péremptoire mais on en connaît d'autres qui l'ont été aussi pour ensuite faire l'objet d'un revirement, voire d'un décret contraire. Ainsi pour la fixation de la date de fin du délai de convocation à la date de première présentation de la convocation au lieu de la date de remise effective !!!

Un bon souvenir que ce décret


Signature de JPM 
La copropriété sereine

alice78
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 24 avr. 2017 :  08:19:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM, je ne comprend pas ce qui vous fait écrire :

"Dans la pratique, il est évident que la solution est inappropriée et indéfendable dans 95 % des cas. Le syndicat a été administré pendant la durée de la procédure, parfois trois ou quatre ans."


Rien de plus facile pour un logiciel comptable que de calculer au prorata le coût de administration du syndic en fonction des honoraires prévus aux différents mandats concernés sur l'(exercice comptable considéré.

Pour la petite histoire.

Notre syndic a augmenté ses honoraires et est passé de 9000 € à plus de 12000 € (la loi ALUR a bon dos) avec la passivité habituelle des copropriétaires qui n'y ont pas vu d'augmentation !!
Résultat : 500 € d'honoraires indus avec l'effet rétroactif de la hausse des honoraires au 1er janvier.


JPM
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 24 avr. 2017 :  08:32:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Je commente l'arrêt qui prive de rémunération un syndic pour la durée d'un exercice, voire plus, parce l'assemblée au cours de laquelle sa désignation initiale a été réalisée a été viciée. Parfois pour une babiole.

C'est encore plus extravagant quand l'assemblée a décidée que le syndic devait recevoir sa rémunération.

Doit on réduire le traitement d'un magistrat quand il a rendu un jugement lourdement erroné ?

Les copropriétaires sont ils des incapables majeurs ?





Signature de JPM 
La copropriété sereine

alice78
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 24 avr. 2017 :  09:26:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si les syndics étaient des professionnels dignes de ce nom, dans le sens compétents, et non des rapaces financiers dans leur grande majorité, on n'en arriverait pas à ces extrémités.
Avec mon vécu (joker sur le détail), je dirai que, effectivement, 80 % des copropriétaires sont des incapables majeurs en matière de copropriété !
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