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Zouzou27
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 Posté - 31 mars 2017 : 23:17:09
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Bonsoir
Dans ma copropriété j'ai trouvé deux lots qui sont officiellement encore propriété de la SCI de promotion.
Or celle-ci avait une durée de vie limitée à 1998 ( créée en 1968 pour 30 ans ).
Ces lots sont en fait "virtuels" puisque l'un est un bâtiment démoli depuis 1979 et c'est devenu un espace vert et l'autre n'existe pas, les travaux ayant été réalisés différemment que prévu, mais sans modification du règlement de copropriété.
Mais tout de même gênants : on imagine que le propriétaire du bâtiment démoli pourrait le reconstruire et à l'endroit de l'autre lot se trouvent des caves, dont la mienne.
On me dit que ces lots seraient revenus de plein droit au syndicat.
Est-ce vrai ? Et en vertu de quelle loi ?
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Édité par - Zouzou27 le 31 mars 2017 23:21:03 |
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ainohi
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Posté - 01 avr. 2017 : 14:10:56
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Bonjour,
De plein droit, ces lots ne peuvent revenir immédiatement au syndicat, mais celui-ci peut tout de même décider de se les approprier et à terme, par le jeu de la prescription, personne d'autre ne pourra les revendiquer.
Mais il faut tout de même auparavant éclaircir autant que possible cette étrange situation.
Comment les caves construites à la place du lot ont-elles pu être vendues ? Comment sont-elles désignées dans les actes de vente ? N'y a-t-il pas eu à l'occasion de ces ventes une modification de l'état descriptif de division dont vous n'auriez pas la copie ? Il y aurait peut-être lieu de vérifier auprès du service de la publicité foncière si votre exemple de l'état descriptif de division et règlement de copropriété est bien à jour.
Par qui, comment, pourquoi l'ancien bâtiment a-t-il été démoli ? Il doit exister des documents qui mentionnent cette démolition, entre autres les PV d'assemblée générale.
Je suppose que l'espace vert qui a pris la place du bâtiment démoli est entretenu. Par qui et aux frais de qui ?
Si l'EDD - règlement de copropriété n'a pas été modifié, le propriétaire des lots correspondant à l'ancien bâtiment est toujours redevable de charges de copropriétés qu'il ne paie bien sûr pas. Quelle solution comptable a-t-telle été adoptée ?
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Zouzou27
Nouveau Membre
France
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 2
Posté - 01 avr. 2017 : 17:07:32
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citation: Initialement posté par ainohi
Bonjour,
Mais il faut tout de même auparavant éclaircir autant que possible cette étrange situation.
Comment les caves construites à la place du lot ont-elles pu être vendues ? Comment sont-elles désignées dans les actes de vente ? N'y a-t-il pas eu à l'occasion de ces ventes une modification de l'état descriptif de division dont vous n'auriez pas la copie ? Il y aurait peut-être lieu de vérifier auprès du service de la publicité foncière si votre exemple de l'état descriptif de division et règlement de copropriété est bien à jour.
Par qui, comment, pourquoi l'ancien bâtiment a-t-il été démoli ? Il doit exister des documents qui mentionnent cette démolition, entre autres les PV d'assemblée générale.
Je suppose que l'espace vert qui a pris la place du bâtiment démoli est entretenu. Par qui et aux frais de qui ?
De mes recherches, pas totalement finalisées, il semble que la situation de ces lots est très ancienne et date de l'époque où certains bâtiments seulement étant livrés, le promoteur pouvait encore modifier seul les lots non livrés - et modifier seul le RCP et l'EDD (il y a une disposition explicite du RCP en ce sens). Mais il n'aurait pas transcrit dans le RCP et l'EDD les modifications réalisées.
1) Sur le bâtiment "fantôme". Il reste officiellement propriété du promoteur - une SCI - depuis l'origine( 1975). J’ai pu retrouver et joindre au téléphone le gérant du vendeur de matériaux qui l'occupait, comme locataire. Il m’a expliqué qu'il avait au moment de l’achat du terrain par le promoteur négocié avec son propriétaire l’indemnité d’éviction, qu'il avait touché cette indemnité, quitté les lieux et que le bâtiment avait été démoli, qu'il ne se souvenait pas de la date précise mais pour lui c’était bien avant la fin des travaux de la copropriété (1980).
La seule idée qui me vient à l’esprit est que le promoteur espérait peut être pouvoir obtenir un nouveau permis de construire pour
des bureaux ou des logements quelques années plus tard et n’a pas voulu insulter l’avenir.
En pratique c'est un espace vert entretenu par la copropriété, qui ne se distingue pas de l'espace vert environnant. Ses tantièmes sont déduits des charges réparties - semble-t-il depuis l'origine.
2) Sur le lot de "réserves". En fait physiquement il a été découpé en cours de travaux ( vers 1978) en 3 caves plus un local technique. Ces trois caves ont été remises dès la livraison à 3 acheteurs en VEFA (en 1980) à qui il avait été promis des caves un niveau plus bas ( dans un endroit où finalement il a été construit un local technique).
Selon le syndic il y aurait un copropriétaire qui "paierait les charges pour ce lot" depuis 2009 au moins. Pour autant il n'en est pas répertorié comme propriétaire au service de publicité foncière.
La seule idée qui me vient à l’esprit est qu'il aurait pu accepter de payer ces charges en contrepartie d'un bon prix sur les autres lots qu'il a achetés.
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ainohi
Contributeur vétéran
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3
Posté - 01 avr. 2017 : 17:55:41
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En fait, la copropriété agit comme si elle était propriétaire du lot correspondant au terrain du bâtiment démoli. Elle peut très continuer ainsi et ne rien faire. Sinon, pour officialiser cette situation de fait, elle pourrait faire dresser par un notaire un acte de notoriété acquisitive et l'enregistrer au fichier immobilier. Ce serait une décision à prendre à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et il y aurait des frais à prévoir.
En ce qui concerne le lot divisé en trois caves et un local technique, ce n'est pas clair du tout. Puisque les charges sont payées, il n'y a pas d'impératif à régulariser. Cependant, si l'on veut y voir clair, il faudrait savoir quel est le propriétaire de ce lot selon le fichier immobilier et il faudrait aussi prendre connaissance des titres de propriété des copropriétaires occupant les caves. Quant au local technique, appartient-il officieusement à un copropriétaire comme les caves ou est-il considéré comme une partie commune ? Normalement ces quatre locaux sont invendables parce qu'impossibles à identifier au regard de l'EDD. Il est curieux que la situation perdure depuis l'origine de la copropriété. |
Édité par - ainohi le 01 avr. 2017 17:57:20 |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2017 : 18:46:48
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Dans la mesure où la SCI à l'origine du projet n'a pas été liquidée, ou mise sous administration judiciaire (liquidation) elle est toujours propriétaire des lots ou construction réalisées qui n'ont pas été vendus.
Un petit tour aux services fiscaux serait pertinent, histoire de vérifier ce qui est enregistré.
A noter (histoire vécue) qu'il arrive que ces services réalisent une "mutation administrative" (*) ne trouvant plus de propriétaire "à faire payer", attribuant la propriété de ces lots en déshérence au "syndicat", lequel supporte alors la fiscalité qui y est attachée (le foncier).
Si personne ne relève l'irrégularité, ne conteste, tout roule.
(*) "On me dit que ces lots seraient revenus de plein droit au syndicat."
Impossible : une mutation ne peut procéder que d'un acte notarié, formalisant l'accord entre 2 parties, un donneur et un preneur.
Ici entre la SCI et l'acheteur X.
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Édité par - Gédehem le 01 avr. 2017 18:53:53 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 01 avr. 2017 : 19:52:44
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citation: Initialement posté par Gédehem
Dans la mesure où la SCI à l'origine du projet n'a pas été liquidée, ou mise sous administration judiciaire (liquidation) elle est toujours propriétaire des lots ou construction réalisées qui n'ont pas été vendus. Si la société a été liquidée, les actifs oubliés lors de la liquidation reviennent aux anciens associés ou leurs ayant-droits. |
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Zouzou27
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Posté - 01 avr. 2017 : 20:38:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
Dans la mesure où la SCI à l'origine du projet n'a pas été liquidée, ou mise sous administration judiciaire (liquidation) elle est toujours propriétaire des lots ou construction réalisées qui n'ont pas été vendus.
Un petit tour aux services fiscaux serait pertinent, histoire de vérifier ce qui est enregistré.
(*) "On me dit que ces lots seraient revenus de plein droit au syndicat."
Impossible : une mutation ne peut procéder que d'un acte notarié, formalisant l'accord entre 2 parties, un donneur et un preneur.
Ici entre la SCI et l'acheteur X.
Précision
C'est le service de publicité foncière qui m'a indiqué tout récemment que ces lots étaient toujours la propriété de la SCI de promotion, depuis leur création en 1975.
On ne trouve plus aucune trace de cette SCI actuellement. Ni au registre des sociétés. Ni dans les participants aux AG. Créée en 1970, elle devrait être dissoute depuis 2000. Et de même que le promoteur n'a pas procédé en temps utile aux modifications de règlement de copropriété et d'état descriptif de division correspondant aux modifications de construction qu'il a réalisées, il pourrait fort bien avoir oublié de procéder aux opérations de liquidation. C'est un promoteur d'origine anglaise qui a quitté le marché français depuis longtemps. |
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Zouzou27
Nouveau Membre
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Posté - 01 avr. 2017 : 20:52:52
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citation: Initialement posté par ainohi
En fait, la copropriété agit comme si elle était propriétaire du lot correspondant au terrain du bâtiment démoli. Elle peut très continuer ainsi et ne rien faire. Sinon, pour officialiser cette situation de fait, elle pourrait faire dresser par un notaire un acte de notoriété acquisitive et l'enregistrer au fichier immobilier. Ce serait une décision à prendre à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et il y aurait des frais à prévoir.
Certes.
Mais conserver un lot séparé ne permettrait-il pas de le revendre sous sa qualification initiale c'est-à -dire un bâtiment ? Autrement dit permettre une construction significative (environ 600 m²) sur un terrain qui depuis bientôt 40 ans est une zone degazon sous les fenêtres d'un grand nombre de copropriétaires.
Par ailleurs n'y a-t-il pas un problème d'impôts fonciers ?
Il serait quand même souhaitable d'en faire une partie commune. Et la question se pose de comment ? puisque le syndicat n'en pas officiellement propriétaire. |
Édité par - Zouzou27 le 01 avr. 2017 21:05:44 |
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ainohi
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Posté - 01 avr. 2017 : 21:37:34
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Une fois que le syndicat s'est approprié le lot, il peut décider de le supprimer pour le fondre dans les parties communes. |
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Zouzou27
Nouveau Membre
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9
Posté - 01 avr. 2017 : 21:40:14
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citation: Initialement posté par ainohi
En ce qui concerne le lot divisé en trois caves et un local technique, ce n'est pas clair du tout. Puisque les charges sont payées, il n'y a pas d'impératif à régulariser. Cependant, si l'on veut y voir clair, il faudrait savoir quel est le propriétaire de ce lot selon le fichier immobilier et il faudrait aussi prendre connaissance des titres de propriété des copropriétaires occupant les caves. Quant au local technique, appartient-il officieusement à un copropriétaire comme les caves ou est-il considéré comme une partie commune ? Normalement ces quatre locaux sont invendables parce qu'impossibles à identifier au regard de l'EDD. Il est curieux que la situation perdure depuis l'origine de la copropriété.
La situation est assez embrouillée et j'ai été trop rapide pour la décrire.
Initialement et c'est la situation qui est portée dans l'EDD et sur les plans des actes de vente en VEFA, il était prévu la construction au troisième sous-sol de caves privatives et au deuxième sous-sol de réserves.
Pour des raisons sans doute techniques le promoteur en cours de construction mais après avoir établi l'EDD n'a pas été capable de réaliser trois caves au troisième sous-sol. Au contraire il a construit à cet emplacement un local technique commun. Il a donc construit trois caves - et un petit local de service - à l'emplacement prévu pour un lot de réserve au deuxième sous-sol. Il n'a pas procédé à la modification du RCP et de l'EDD, comme il aurait dû. Il a livré à chacun des trois acheteurs concernés une cave mais pas à l'endroit prévu. Sur le chambranle de chacune des de ces caves au second sous-sol est porté le numéro de lot de la cave que chacun avait achetée. Ces acheteurs n'étant plus de ce monde, on ne sait pas s'il s'en sont étonnés. En tout cas il n'y a pas de trace officielle de ce transfert.
ils ont joui d'une cave similaire à celle qu'ils avaient achetée - et payé les charges afférentes à des caves inexistantes - sans que personne ne le leur en conteste le droit. Leurs héritiers ont repris leurs clés et leurs caves.
J'ai acheté avec mon appartement une de ces caves. J'ai tenu à faire inscrire dans l'acte qu'elle se trouvait en fait au second sous-sol, mais syndic et notaires ont été incapable de démêler correctement l'affaire.
Le lot de réserve qui dans la pratique est inexistant puisque occupé par d'autres n'a pas été vendu. Aujourd'hui encore le service de publicité foncière ne lui connaît d'autre propriétaire que la SCI. En revanche le syndic m'indique que ses charges seraient payées par un copropriétaires ayant d'autres lots.
En théorie puisqu'il est inexistant il faudrait l'annuler mais cela changerait le nombre de tantièmes.
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Gédehem
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Posté - 02 avr. 2017 : 00:19:03
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Que ces 3 caves ne soient pas à l'emplacement initialement prévus est sur le fond accessoire.
Ces lots existent, ont une matérialité, un propriétaire, tout roule.
Concernant le lot "de réserve", il a une existence 'légale', est enregistré, a un propriétaire, la SCI, sous réserve qu'elle ne soit pas dissoute, avec passage sur la tête des actionnaires ou de leurs héritiers.
Si elle a été dissoute, qu'elle n'existe plus (plus de propriétaire), que le ou les lots dont elle avait la propriété n'ont plus de matérialité (n'existent pas physiquement dans l'immeuble), il est possible de les faire 'disparaitre'.
Sur le plan administratif, voir les Sces fiscaux (cadastre, foncier, etc ..)
Sur le plan "syndical", il faut envisager une révision de l'EDD/RDC, supprimer ces lots, ce qui entraine retrait des tantièmes correspondant.
".....il faudrait l'annuler mais cela changerait le nombre de tantièmes."
Dans un syndicat cumulant 10.000/10000 ème, le retrait d'un lot affecté de (exemple) 120/10.000 fait passer le cumul syndical à 9880/9880ème.
Pour chacun des autres lots, pas de changement : chacun conserve ses tantièmes.
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Édité par - Gédehem le 02 avr. 2017 00:20:10 |
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Zouzou27
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Posté - 02 avr. 2017 : 00:47:28
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citation: Initialement posté par Gédehem
Concernant le lot "de réserve", il a une existence 'légale', est enregistré, a un propriétaire, la SCI, sous réserve qu'elle ne soit pas dissoute, avec passage sur la tête des actionnaires ou de leurs héritiers.
Si elle a été dissoute, qu'elle n'existe plus (plus de propriétaire), que le ou les lots dont elle avait la propriété n'ont plus de matérialité (n'existent pas physiquement dans l'immeuble), il est possible de les faire 'disparaitre'.
Sur le plan administratif, voir les Sces fiscaux (cadastre, foncier, etc ..)
Sur le plan cadastral il n'y a qu'une parcelle, partie commune entre tous les lots.
En revanche la question de qui paie les impôts fonciers dus par ces lots est intéressante : est-il possible pour un particulier de poser la question de qui est le redevable de l'impôt dû pour un lot particulier ? Et à qui s'adresser précisément ? |
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Gédehem
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Posté - 02 avr. 2017 : 01:23:02
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Avec les données sur la copropriété comme du lot dont il s'agit (N° selon état descriptif de division), direction les sces fiscaux du secteur concerné, imposition foncière, vous demandez la fiche hypothécaire de ce lot, et vous posez une question/réclamation sur ce lot en déshérence .
Accessoirement : c'est ainsi que dans tel syndicat a été découverte la "mutation administrative" intempestive pour des lots "emplacement de stationnement" inexistants, sans matérialité, toujours propriété de la SCI 'promoteur', pour lesquels le syndicat réglait des impots fonciers depuis plus de 30 ans.
SCI liquidée (faillite) depuis longtemps, ces lots 'oubliés' par l'administrateur en charge de la liquidation, d'où la 'mutation' effectuée par les sces fiscaux ne sachant à qui "soutirer des sous" ....
S'en est suivi la "régularisation/annulation" et remboursement sur les 5 dernières années. |
Édité par - Gédehem le 02 avr. 2017 01:31:34 |
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Lot abandonné par le promoteur 
