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nola64
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PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2017 :  16:38:15  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Je suis syndic bĂ©nĂ©vole, en tant que personne physique, de ma copropriĂ©tĂ©, depuis l'annĂ©e derniĂšre. Hors, je ne suis pas copropriĂ©taire directement mais actionnaire d'une SCI, elle mĂȘme copropriĂ©taire : cela pose-t-il un problĂšme ? peut-on dĂ©signer la SCI comme syndic bĂ©nĂ©vole Ă  la prochaine AG? (ou une personne morale peut-elle ĂȘtre dĂ©signĂ©e comme syndic bĂ©nĂ©vole?)
D'avance merci pour vos réponses.

philippe388
Pilier de forums

13092 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 PostĂ© - 17 fĂ©vr. 2017 :  16:57:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nola64 :
citation:
Je suis syndic bĂ©nĂ©vole, en tant que personne physique, de ma copropriĂ©tĂ©, depuis l'annĂ©e derniĂšre. Hors, je ne suis pas copropriĂ©taire directement mais actionnaire d'une SCI, elle mĂȘme copropriĂ©taire : cela pose-t-il un problĂšme ? peut-on dĂ©signer la SCI comme syndic bĂ©nĂ©vole Ă  la prochaine AG


AIE !! n'Ă©tant pas copropriĂ©taire de plein droit vous ne pouviez pas ĂȘtre Ă©lu syndic bĂ©nĂ©vole.

Vous ne pouvez donc pas gérer ce SDC. Votre responsabilité est donc engagée.

Mais la SCI peut-ĂȘtre Ă©lu syndic bĂ©nĂ©vole, son reprĂ©sentant lĂ©gal exercera la fonction de syndic. SI vous n'ĂȘtes pas le reprĂ©sentant lĂ©gal de cette SCI, mais simple actionnaire, vous ne pouvez pas non plus ĂȘtre le syndic.

Il va donc falloir démissionner, vous ne pouvez pas gérer cette copropriété. Loi Alur de mars 2014.



Site de l'ARC.

Le syndic bénévole :

Obligatoirement un propriétaire de « plein droit »


L’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, crĂ©Ă© par la loi ALUR du 24 mars 2014 est venu clarifier les dispositions initialement issues de la loi Hoguet en prĂ©cisant trĂšs clairement que : «Tout syndic non professionnel, bĂ©nĂ©vole ou coopĂ©ratif, doit ĂȘtre copropriĂ©taire d’un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriĂ©tĂ© qu’il est amenĂ© Ă  gĂ©rer.»

Cet article a des conséquences, nous allons le voir.
Qui peut ĂȘtre dĂ©signĂ© syndic bĂ©nĂ©vole ?
Un copropriĂ©taire, personne physique, et non professionnel peut assumer les fonctions de syndic bĂ©nĂ©vole de sa copropriĂ©tĂ©, et ce mĂȘme s’il n’est copropriĂ©taire que d’une cave ou d’un parking.

Une sociĂ©tĂ© commerciale ou sociĂ©tĂ© civile immobiliĂšre dotĂ©e de la personnalitĂ© morale peut aussi ĂȘtre dĂ©signĂ©e comme syndic bĂ©nĂ©vole au mĂȘme titre qu’une personne physique, Ă  condition d’ĂȘtre copropriĂ©taire dans l’ensemble concernĂ©.

Dans les faits, c’est le reprĂ©sentant lĂ©gal de cette personne morale qui exercera la fonction de syndic, par exemple, on votera en assemblĂ©e pour Ă©lire « la SCI BoĂ©tie en qualitĂ© de syndic, la SCI Ă©tant reprĂ©sentĂ©e par Monsieur Laurent A. son gĂ©rant. »

Attention : un syndic bĂ©nĂ©vole n’est en aucun cas un « groupe » de personne :
Pas question que deux copropriĂ©taires soient « co-syndic » : la loi l’interdit et la 3Ăšme ch.civ. de la cour de cassation a confirmĂ© cette interdiction. (pourvoi n°15-13896 du 22 septembre 2016)
Une unique personne doit ĂȘtre dĂ©signĂ©e par l’assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale.

Qui ne peut pas ĂȘtre dĂ©signĂ© syndic bĂ©nĂ©vole ?

La loi ALUR interdit dĂ©sormais Ă  une personne d’exercer la fonction de syndic bĂ©nĂ©vole si elle ne dĂ©tient pas un droit rĂ©el, c’est-Ă -dire un pouvoir direct et immĂ©diat, sur un lot de cette copropriĂ©tĂ©.

Le conjoint sĂ©parĂ© de biens ou le partenaire de PACS d’un copropriĂ©taire, son pĂšre ou sa mĂšre, son enfant majeur ne peuvent donc pas ĂȘtre Ă©lu en tant que syndic bĂ©nĂ©vole car ils ne sont pas directement propriĂ©taires d’un lot.

Selon la mĂȘme logique, le gĂ©rant d'une SCI copropriĂ©taire ne peut pas ĂȘtre dĂ©signĂ© en nom propre en tant que syndic puisque ce n’est pas lui le propriĂ©taire direct du lot : pour reprendre notre exemple, Monsieur Laurent A. ne sera pas le syndic bĂ©nĂ©vole, seule la SCI BoĂ©tie assumera cette fonction et sera seule assurĂ©e en responsabilitĂ© civile.

Il en va de mĂȘme pour un usufruitier ou un nu-propriĂ©taire dont le bien immobilier a Ă©tĂ© dĂ©membrĂ© suite Ă  un dĂ©cĂšs, une donation ou un jugement de divorce.

Le nu-propriĂ©taire, le pĂšre par exemple, a le droit de disposer du bien, mais c’est un autre, l’usufruitier, son fils, qui a le droit de jouir de celui-ci Ă  charge pour lui d'en assurer la conservation. Aucun des deux n’ayant la pleine propriĂ©tĂ© ne peut ĂȘtre dĂ©signĂ© comme syndic
.

nola64
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  16:11:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour votre retour : l'AG est dans quelques jours, tout sera retabli correctement!

rambouillet
Pilier de forums

13914 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  16:33:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Le nu-propriĂ©taire, le pĂšre par exemple, a le droit de disposer du bien, mais c’est un autre, l’usufruitier, son fils, qui a le droit de jouir de celui-ci Ă  charge pour lui d'en assurer la conservation. Aucun des deux n’ayant la pleine propriĂ©tĂ© ne peut ĂȘtre dĂ©signĂ© comme syndic.


je mettrai un bĂ©mol Ă  cette affirmation. L’article 17-2 dit ceci :
"Article 17-2
Tout syndic non professionnel, bĂ©nĂ©vole ou coopĂ©ratif, doit ĂȘtre copropriĂ©taire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriĂ©tĂ© qu'il est amenĂ© Ă  gĂ©rer."

Il n'est nullement spĂ©cifiĂ© qu'il faille ĂȘtre en pleine propriĂ©tĂ© ! et un nu-copropriĂ©taire est bien copropriĂ©taire !

philippe388
Pilier de forums

13092 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  16:38:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nolas64 :
citation:
Merci pour votre retour : l'AG est dans quelques jours, tout sera retabli correctement!


?? Mais pour élire un syndic; pro ou bénévole, il faut que son contrat soit porté à l'OdJ.

Vous ne pouviez pas ĂȘtre Ă©lu syndic non-pro, et pas plus maintenant car non reprĂ©sentant de la SCI.

Une AG ne se convoque pas en quelques jours. Le dĂ©lai lĂ©gal DOIT ĂȘtre respectĂ©. De plus votre Ă©lection en tant que syndic bĂ©nĂ©vole est illĂ©gale; si vous avez convoquĂ© cette AG, elle sera annulĂ©e par le tribunal, si un copro la conteste.

Avez vous démissionner et qui a convoquée cette AG, pour qu'elle ne soit pas contestable. Tout copro peut le faire avec la loi ALUR, et tout copro peut proposer un contrat de syndic.

Afin d'éviter toute contestation, c'est la seule possibilité juridique.

Etre Ă©lu mandataire social sans ĂȘtre Ă©lligible est une faite grave.Vous avez effectuĂ© des actes de gestions au nom du SDC. Ce n'est pas un petit souci qui se rĂšgle si facilement en quelques jours.








rambouillet
Pilier de forums

13914 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  16:42:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je plussoie : si étant actionnaire d'une SCI vous avez été désigné comme syndic non pro en votre nom propre, votre désignation est illégale, ce serait bien de recommencer comme cela vous a été expliqué.

Et n'oubliez pas, il faut que les actionnaires de la SCI vous aient bien mandaté pour que la SCI se porte candidate ....

philippe388
Pilier de forums

13092 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  17:27:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nola64 : vous ne pouviez pas ĂȘtre syndic, et si vous n'ĂȘtes pas le reprĂ©sentant lĂ©gal de votre SCI ou vous ĂȘtes actionnaire, vous ne pouvez mĂȘme pas ĂȘtre convoquĂ© Ă  cette AG.

Pour participer Ă  cette AG il vous faudra un mandat si vous n'ĂȘtes pas juridiquement le reprĂ©sentant Ă©gal de la SCI, ET ce mandat n'est qu'un mandat de vote, et rien de plus.

Il faut aussi une AG de cette SCI pour vous nommer représentant de cette SCI; et que celal soit notifié en RAR au syndic du SDC, syndic illégalement élu.

Vous ne pouvez sortir de ce bourbier qu'en démissionnant.

Pour ĂȘtre Ă©lu syndic, la SCI DOIT notifier au syndic ! qu'elle se porte candidat avec un contrat joint.

Combien de copropriétaires ?

Si vous ĂȘtre trĂšs peu de copros, je profiterai de cette rĂ©union pour expliquer que vous ĂȘtes dans l'illĂ©galitĂ©, que vous allez dĂ©missionner, que le SCI peut ĂȘtre Ă©lus comme syndic, que vous ĂȘtes ou pas le reprĂ©sentant lĂ©gal ( avec preuves Ă  l'appui), que tout copro pourrait contester votre Ă©lection,et cette AG illĂ©galement convoquĂ©e, que tout copro pourrait demander la nomination d'un AP, ....

Vous ĂȘtes lourdement fautif, alors sortez par la seule possibilitĂ© juridiquement incontestable.


nefer
Modérateur

10237 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  17:33:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nola64

Bonjour,
Je suis syndic bénévole,



et dans l'autre message, vous dites que l'AG est dans quelques jours....

un des messages est faux!

dans un autre topic, vus demandez comment facturer des honoraires à la copropriété....

il serait temps de lire....et relire tous les textes qui régissent la copropriété: loi de 65, décret d e67...et les arrétés concernant la comptabilité

les rĂšgles sont les mĂȘmes pour tous(syndic pro ou non pro)

philippe388
Pilier de forums

13092 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  17:56:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nefer : il est trop tard pour lire ou relire la loi. Cela aurait du ĂȘtre fait bien avant de faire acte de candidature comme syndic, n'Ă©tant pas copropriĂ©taire, ni le reprĂ©sentant lĂ©gal de la SCI

Si ce que dit nola64 est vrai, il s'est mis dans un sale pétrin, qui pourrait lui couter trÚs cher.

nola64
Nouveau Membre

5 message(s)
Statut: nola64 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  18:22:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Mais je suis le représentant legal de cette sci (gérant)!

philippe388
Pilier de forums

13092 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  18:31:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nola64 :
citation:
Mais je suis le représentant legal de cette sci (gérant)!


Vous aviez Ă©crit ceci :

citation:
Je suis syndic bĂ©nĂ©vole, en tant que personne physique, de ma copropriĂ©tĂ©, depuis l'annĂ©e derniĂšre. Hors, je ne suis pas copropriĂ©taire directement mais actionnaire d'une SCI, elle mĂȘme copropriĂ©taire


??? Alors pourquoi vous proposer comme copro. syndic bĂ©nĂ©vole alors que vous n'ĂȘtes pas copro - vos Ă©crits- en totale illĂ©galitĂ©, et poser cette question ?


Beaucoup d'incohérence dans votre demande. je doute que vous soyez le représentant l"gal de cette SCI. Vous aviez alors la réponse à votre question initiale.

Ce qui compte c'est la vérité aux copros. Que vous soyez gérant ou pas de cette SCI, nous importe peu, sauf pour vous donner les bonnes réponses.

Cela ne change rien à votre problÚme, puisque vous exercez comme syndic de copro bénévole sans aucun droit, car ce n'est pas la SCI qui fut élu syndic.

Cette AG reste contestable, et votre responsabilité personnelle lourdement engagée.






nola64
Nouveau Membre

5 message(s)
Statut: nola64 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  18:52:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je m'exprime surement trĂšs mal et je n'ai pas voulu raconter d'histoires.
La Sc est propriétaire, j'en suis actionnaire et gérant.
Notre copropriété comporte 5 propriétaires .
Lors de la derniÚre AG en 2016, nous avons voulu faire sans le syndic pro (qui nous coutait 10% de notre budget)... pour faire plus simple!!! et j'ai été désigné comme syndic bénévole . Je me débats depuis pour la compta et le reste ; je passe beaucoup de temps sur les textes mais peu familiarisé avec ; bref j'essaie de faire au mieux, mais réguliÚrement je ne trouve pas les réponses dans les textes ;
j'ai bien compris que je n'ai pas fini d'y passer du temps.

Merci pour tous vos conseils.

nefer
Modérateur

10237 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  19:36:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nola64

Je m'exprime surement trĂšs mal et je n'ai pas voulu raconter d'histoires.
La Sc est propriétaire, j'en suis actionnaire et gérant.
Notre copropriété comporte 5 propriétaires .
Lors de la derniÚre AG en 2016, nous avons voulu faire sans le syndic pro (qui nous coutait 10% de notre budget)... pour faire plus simple!!! et j'ai été désigné comme syndic bénévole . Je me débats depuis pour la compta et le reste ; je passe beaucoup de temps sur les textes mais peu familiarisé avec ; bref j'essaie de faire au mieux, mais réguliÚrement je ne trouve pas les réponses dans les textes ;
j'ai bien compris que je n'ai pas fini d'y passer du temps.

Merci pour tous vos conseils.



avant de vous faire Ă©lire il aurait fallu vous former...

si depuis un an vous n'avez pas réussi à rentrer les écritures comptables....vos copropriétaires auront quelques soucis....vraisemblablement vous ne serez pas en mesure de présenter les annexes pour l'AG qui doit approuver les comptes...

GĂ©dehem
Modérateur

13124 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 20 fĂ©vr. 2017 :  21:46:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
j'ai été désigné comme syndic bénévole () ... en tant que personne physique

C'est ce qui a Ă©tĂ© expliquĂ© : en tant que 'personne physique' Nola64, vous ne pouvez ĂȘtre syndic n'Ă©tant pas personnellement titulaire de droit dans l'immeuble.

En revanche, la SCI XX peut ĂȘtre dĂ©signĂ©e 'syndic', puisqu'elle dĂ©tient des droits dans l'immeuble, qu'elle a la qualitĂ© de "copropriĂ©taire", mandat qui sera exercĂ© par son reprĂ©sentant lĂ©gal/gĂ©rant, ici M. Nola64.

Autrement dit, Nola64 ne peut ĂȘtre syndic, la SCI XX reprĂ©sentĂ©e par Nola64 (ou un autre gĂ©rant) peut ĂȘtre syndic.
Comprenez-vous la différence ????

"j'ai bien compris que je n'ai pas fini d'y passer du temps."

On ne s'improvise pas "syndic".
C'est comme pour la cuisine : si on ne sait pas cuire un Ɠuf ou faire une bĂ©chamel, on ne propose pas d'ouvrir un resto .....

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 20 fĂ©vr. 2017 21:52:56

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 21 fĂ©vr. 2017 :  07:04:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Attention aussi au définitions, (secondairement) on n'est pas actionnaire de la SCI mais associé.

Vis à vis du syndicat, la SCI doit désigner un représentant, mais si vous avez, vous Nola64 gérant de la SCI été désigné alors vous pouvez en tant que gérant proposer la candidature de la SCI.

Si vous ĂȘtes reprĂ©sentant mais non gĂ©rant, je doute que la candidature au poste de syndic puisse se faire sans une dĂ©cision de la SCI (soit par son gĂ©rant soit par une dĂ©cision de son AG de Sci)

citation:
bref j'essaie de faire au mieux, mais réguliÚrement je ne trouve pas les réponses dans les textes ;
Oui, et il y a de quoi, entre une loi de 1965, un décret, des jurisprudences, et d'autres petits textes répartis un peu partout....
Pour la comptabilité, ce n'est pas celle des entreprises, il y a pas mal de bidouilles...

Bon courage....

ÉditĂ© par - ribouldingue le 21 fĂ©vr. 2017 07:07:51

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 21 fĂ©vr. 2017 :  07:11:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nola, le passé est passé, regardez devant et corriger le tir, que du banal...

Faites vous mandater par votre SCI pour :
* convoquer une AG
* porter la candidature de la SCI à la mission de syndic non pro (et pas bénévole ), bien sur aprÚs avoir décidé dans l'AG de votre SCI que cette derniÚre se portait candidate

Attention, voyez avec les banques pour pouvoir ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat avec la SCI comme signature. Ne surtout pas utiliser le compte bancaire actuel de la SCI pour faire la compta du syndicat (bien sur....).

Vous n'avez pas choisi le passage le plus facile : syndic, une SCI non pro rémunéré (pour 5 copros ..... ?)

nefer
Modérateur

10237 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 21 fĂ©vr. 2017 :  09:16:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet



Vous n'avez pas choisi le passage le plus facile : syndic, une SCI non pro rémunéré (pour 5 copros ..... ?)


et non...

ici

http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22599

nola64 est rémunéré

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 21 fĂ©vr. 2017 :  09:50:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nola64 : des problÚmes de comtpabilité ?

Il y en a aucuns dans les petites copros.

les rĂšgles comptables sont allĂ©gĂ©es pour les petites copropriĂ©tĂ©s, de moins de 10 lots et un budget prĂ©visionnel infĂ©rieur Ă  15 000 €. Elles ne sont pas soumises Ă  la comptabilitĂ© en partie double, mais doivent Ă©tablir un budget prĂ©visionnel.

2 colonnes, crédits et débits.

N'oubliez pas de dĂ©missionner, et si vous ĂȘtes le gĂ©rant de cette SCI , vous pouvez convoquer une AG en tant que copro, votre syndicat Ă©tant dĂ©pourvu de syndic ( article 47 de la loi).

nola64 :
citation:
j'ai été désigné comme syndic bénévole


NON !! vous avez fait acte de candidature, c'est aussi une obligation; et votre contrat devait figuré à cet OdJ.






philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 21 fĂ©vr. 2017 :  09:55:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
nola64 :
citation:
en effet, si la SC fait une facture, elle sera avec TVA, or celle ci n'est pas récupérable dans les comptes du syndicat...
Est ce que ces frais peuvent ĂȘtre directement dĂ©duit de mon compte copropriĂ©taire, sans facture... mais comment je les justifie dans la compta de la SC?


Vu sur votre autre fil !!

Gérant d'une SCI, vous désirez vous faire rembourser des frais sans facture; déduite du compte de charges copropriétaires de la SCI.

Cela s'appelle du "détournement de biens sociaux"

PS : avez vous un compte séparé au nom du SDC ?


ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 21 fĂ©vr. 2017 :  13:29:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
N'accablons pas outre mesure Nola64 qu'on va finir par pendre haut et court

Un détournement de fonds au sein de la copropriété n'est pas un détournement de bien social (Un syndicat n'est pas une société, donc pas de social ici)
Ensuite, ceci n'est pas un détournement de fonds, mais une malversation approuvée par les copropriétaires; Ca reste une malversation, mais qui n'induit pas de pénal...


Si la SCI facture elle le fait avec la TVA? Peut-ĂȘtre, mais la Sci ne pouvant facturer de service, ne ne la vois pas facturer une prestation de syndic. Il faut oublier cette piste, et que le bĂ©nĂ©vole reste bĂ©nĂ©vole.
Votre problĂšme en tant que SCI prestatrice n'est pas un problĂšme de TVA mais un problĂšme de prestation.

La copropriété ne peut évidemment rien payer dans facture ni justificatif.

nefer
Modérateur

10237 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 21 fĂ©vr. 2017 :  16:19:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
et toutes les factures doivent ĂȘtre libellĂ©es au nom du SDC
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