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Gédehem
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 21 Posté - 16 janv. 2017 :  18:06:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les "2 écoles" s'entendent sur bien des aspects, qui dépassent ces seuls art.17 (nouveau) et art.25-1, sans oublier le 46 du décret, lui en vigueur depuis 1965.

Comme bien des grammairiens, il y a l'école de "la forme" et celle de "la logique et du sens".
Pour ma part je serais plutôt dans cette seconde catégorie, les textes ayant une logique commune dans le cadre des Lois de notre démocratie républicaine, un sens s'inscrivant dans cette logique.
J'ai abordé ce point dans une autre sujet (la logique de la loi de 65), montrant de quelle Logique il s'agissait.

Principe : tout syndicat, personne "incapable" par elle même il faut le rappeler, doit être doté d'un syndic.

Si le syndicat en est dépourvu parce que l'AG convoquée à cet effet n'a pas pu ou voulu le désigner, c'est au pdt du TGI qu'il appartient de le désigner.
L'art.17 a cette logique, il a ce sens.

L'art.25-1 est un dispositif de secours "fourre tout", qui n'est pas applicable spécifiquement à la désignation du syndic puisque l'art.17 précise exactement ce qu'il en est : pas de désignation direction TGI.
Impossibilité renforcée par D.art.46, s'agissant de l'application de la règle, qui parle de l'AG ".... dûment convoquée à effet de ".....

Autrement dit pour le texte, tant dans sa logique et son sens, mais aussi dans sa forme, il n'y a pas d'autre voie que le TGI lorsque l'AG dûment convoquée à cet effet n'a pas pu désigner le syndic.
Sauf à nier le dispositif imposé par L.art.17 et D.art.46, dispositif spécifique au syndic.

Édité par - Gédehem le 16 janv. 2017 18:09:20


rambouillet
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Revenir en haut de la page 22 Posté - 16 janv. 2017 :  18:19:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donc voilà les arguments détaillés de la première école ...

Qui se lance pour les arguments de la seconde ?

philippe388
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Revenir en haut de la page 23 Posté - 16 janv. 2017 :  18:23:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Juste pour rappel : le mandat du syndic prenait fin le 17/12/2016, élu pour 2 ans à l'AG du 18/12/2014.

Ce SDC n'a plus de syndic depuis un mois ! par conséquent il ne peut plus convoquer cette AG car sans mandat. Il ne peut plus gérer le syndicat depuis un mois !!

Pas d'article 46 sur ce dossier. Nomination d'un AJ par le tribunal. Plus question d'un syndic judiciaire.

Le CS est aux abonnés absents dans ce SDC. Il a laissé passer la date de 'lAG et il n'a pas solliciter le juge pour la nomination de cet AJ.

Pas besoin de refaire le match sur l'article 25.1, article 46 ou 47, ..... Cela ne concerne plus le SDC de pepitamicorazon.


Gédehem
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Revenir en haut de la page 24 Posté - 16 janv. 2017 :  21:04:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pas d'article 46 sur ce dossier. Nomination d'un AJ par le tribunal. Plus question d'un syndic judiciaire.

Totale confusion !
Le syndicat est dépourvu de syndic faute pour l'AG convoquée à cet effet de l'avoir désigné.
Procédure D.art.46 seule applicable pour désigner un syndic. Pas un AJ.

On n'est pas du tout dans les "autres cas", autres que le refus ou l'impossibilité pour l'AG, où le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 25 Posté - 16 janv. 2017 :  21:25:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ajout sur : "Comme bien des grammairiens, il y a l'école de "la forme" et celle de "la logique et du sens".

Les mots ont une logique, ont un sens, qui va au delà de sa forme.
On en parle depuis quelques jours à propos de la réforme de la grammaire avec le "prédicat"(*), qui a fait bondir beaucoup.
Qu'est-ce donc encore que ce "machin" ....

Oubliant qu'il s'agit d'une notion très ancienne, réintroduite au XVII° siècle, mais qui existait déjà dans l'antiquité.
Grammairiens comme philosophes cherchaient une explication à la langue en termes de logique et non plus simplement de forme. Ils voulaient aller au sens.

Dans notre art.17, on a à la fois la forme, mais aussi la logique et son sens : le syndicat 'incapable' n'ayant pas eu la capacité de désigner le syndic, c'est le juge qui le désigne.

Dans ce même sens et logique du texte, la question de la désignation du syndic entraine révocation judicaire du mandat du sortant, puisqu'il est bien précisé que le syndicat se retrouve dépourvu de syndic si l'AG ne le désigne pas.
Textes qui précisent aussi, s'il en était besoin, que la désignation d'un autre syndic (autre mandat) entraine révocation (judicaire) du mandat du sortant.

(*) cette notion permet de décomposer une phrase en 2 grands éléments : le "sujet" -de qui ou de quoi on parle- et le 'prédicat' - ce qu'on affirme à son propos.
Permet de comprendre comment se structure l'information : de quoi je parle, ce qu'on en dit.





Édité par - Gédehem le 16 janv. 2017 21:36:23

Sipayung
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Revenir en haut de la page 26 Posté - 17 janv. 2017 :  03:10:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Gédehem
Vous avez raison d'insister sur la compréhension du sens des textes de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 46 du décret.

Je rejoins, comme je l'ai exprimé sur ce forum, vos explications de texte que je conforte.

Néanmoins, je viens d'assister à une A.G. de copropriétaires en qualité de mandataire et faute de majorité suffisante à l'article 25 et n'ayant pas obtenu le nombre de tantième suffisant pour que l'A.G. puisse se prononcer à un second vote selon l'article 25-1, le syndic a maintenu qu'il va re-convoquer les copropriétaires lors d'une A.G. en seconde lecture pour désigner le syndic.

Précision qu'avant de procéder au vote, j'avais informé l'assemblée avec l'accord du Président de séance, qu'étant donné le nombre de copropriétaires présents et représentés, le syndicat était quoi qu'il en soit dépourvu de syndic (impossibilité d'obtenir la majorité requise à l'article 25 pour obtenir un vote pour ou contre, puis impossibilité de procéder un second vote lors de cette A.G. selon l'article 25.1.)

Par conséquent, vous admettrez qu'il y a soit une incompréhension d'un grand nombre de personne du sens à donner aux articles précités, soit il peut y avoir également, et je le déplore, une mauvaise volonté de compréhension dont le seul intérêt serait de se faire réélire illégalement dans une seconde A.G.

A méditer ...

Édité par - Sipayung le 17 janv. 2017 03:11:39

philippe388
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Revenir en haut de la page 27 Posté - 17 janv. 2017 :  09:18:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sipayung : il manque un élément très important dans votre argumentation : ce syndic était il en fin de mandat ? Si c'est le cas, article 46, si son mandat n'était pas finin, il peut convoquer une AG dans les 3 mois.

Dans le cas de pepitamicorazon : le mandat du syndic se terminait le 17/12. Le 14/12 cette AG n'a pas élu de syndic, mais celui-ci avait 2 jours pour convoquer cette 2ème AG article 25.1 !!

Le SDC de pepita n'a plus de syndic car en fin de mandat depuis le 18/12. Il ne peut donc plus convoquer d'AG. C'est donc nomination d'un AJ.


Pour rappel : Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.


Sipayung : le projet n'avait pas receuilli le 1/3 des voix, c'est une seconde AG. Votre syndic a raison de convoquer cette 2ème AG pour avoir un syndic, c'est TOUT le sens de cet article 25.1; SAUF si son mandat pren,ait fin à la date de l'AG. Aucune possibilité de convoquer cette 2ème AG article 25.1 !




Gédehem
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Revenir en haut de la page 28 Posté - 17 janv. 2017 :  11:05:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On ne va pas y revenir !

On se moque ici de cette disposition particulière de l'art.25-1, article prévoyant un dispositif "fourre tout" de secours pour les décisions nécessitant la majorité art.25.
Dispositif de secours qui consiste en un second tour à la majorité art.24.

Cette autre AG est une autre modalité de prise de décision.

Inapplicable pour le syndic, l'art.17 spécifique au syndic ne le permettant pas : il expose avec précision les 2 cas où le syndicat est dépourvu de syndic.
- L'un par la volonté (ou l'absence de volonté) des copropriétaires.
- L' autre (tous les autres) à l'insu de la volonté des copropriétaires.

C'est du français courant, que chacun est à même de comprendre.

Si l'AG convoquée à cet effet ne désigne pas le syndic (art.25 ou second tour art.25-1), le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.
D'où le recours au pdt du TGI, seule possibilité pour qu'un syndic soit désigné..
Certainement pas une "autre AG".
C'est clair, net, précis, sans ambiguïté, les mots et les phrases ayant un sens.

Sipayung : ce n'est ni la première fois ni la dernière que les syndics en général inventent des dispositifs (voire des textes "de loi") à leur sauce parce que cela les arrange.
Qui montre aussi que bien des pdt d'AG et membres du CS ignorent tout des textes et de leur application.
Sans oublier qu'il est plus confortable de faire l'autruche et d'attendre une autre AG que d'aller voir un avocat pour faire déposer la requête en désignation d'un syndic.
Vous mélangez tout cela, et vous avez la réponse à votre questionnement ....



Édité par - Gédehem le 17 janv. 2017 11:07:32

rambouillet
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Revenir en haut de la page 29 Posté - 17 janv. 2017 :  11:11:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous aussi vous y revenez gedehem : admettez qu'il puisse y avoir une autre version....

sinon cela va être le ping-pong une nouvelle fois. Notre ami pepitamicorazon se fera son idée.....

je l'avais dit....

Gédehem
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Revenir en haut de la page 30 Posté - 17 janv. 2017 :  11:26:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
S'il y a une autre version, elle ne peut provenir que d'un texte.

Qui préciserait que si l'AG convoquée à effet de désigner le syndic ne le désigne pas (25 ou dispositif de secours avec second tour 24), le dispositif prévu tant art.17 que D.46 (direction le TGI pour désigner le syndic) ne s'applique pas, le syndicat n'étant pas dépourvu de syndic si la durée du mandat initialement convenu permet la convocation d'une autre AG dans les 3 mois.
Ni dans cet art.17 (ou D.46) ni même dans l'art.25-1 ou même ailleurs cela n'est prévu.
C'est tout l'inverse. Pas de dispense, pas de dérogation.

C'est n'est donc pas une interprétation d'un texte, supposé ambiguë ou silencieux.

C'est une invention, alors même que les textes sont clairs et précis, sans interprétation possible.

Édité par - Gédehem le 17 janv. 2017 11:31:09

Sipayung
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Revenir en haut de la page 31 Posté - 17 janv. 2017 :  11:29:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Gédehem
Oui c'est bien vrai que beaucoup de copropriétaires ou membres du C..S. sont mal informés des règlementations en vigueur et un syndic malhonnête qui est censé avoir une obligation de conseil se garde bien de renseigner justement ces personnes pour en tirer son propre profit ...

Juste j'aimerai vous soulever cette question.

Que pensez-vous si lors d'une A.G. il s'agissait de renouveler le syndic en fonction avec une question et son projet de résolution formulés de la sorte.
Q: Renouvellement du syndic en fonction
L'A.G. après en avoir délibéré, décide de renouveler le mandat de syndic ......


Avec les mêmes problématiques de vote exposées précédemment, confirmeriez-vous votre argumentation qu'il n'existerait plus de syndic (faute de majorité suffisante) alors qu'il s'agit ici de "renouveler" le mandat et le contrat du syndic et non de "désigner" ... ?

Gédehem
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Revenir en haut de la page 32 Posté - 17 janv. 2017 :  11:41:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Même question, même réponse.

Il n'existe pas au sens strict de "renouvellement" (le sens des mots, encore .....)

Un mandat social est obligatoirement à durée déterminée.
Le mandat du syndic sortant se termine à l'instant même ou un nouveau mandat est décidé.
Sur le sortant ou un autre.
Le sortant obtient un nouveau mandat, qui n'est pas le "renouvellement" de l'ancien, qui serait sa continuation . (dico : Renouvellement : changement pour créer un état nouveau)

D'où l'extinction automatique du mandat en cours lorsqu'il est prévu la désignation du syndic.
Extinction automatique que le sortant soit désigné à nouveau, qu'un autre syndic soit désigné, que personne ne soit désigné.

pepitamicorazon
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Revenir en haut de la page 33 Posté - 17 janv. 2017 :  11:45:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous pour vos interventions et éclairages

à l'instant où j'écris je suis terrassée par la grippe , ce qui explique mon peu de retour.

j'ai tout bien lu, tout bien compris (je crois) et je suis bien dans l'obligation de constater que notre syndicat s'est reposé sur ses lauriers, avec un cs sur pilote automatique et un syndic dont les pratiques sont pour le moins opaques.
évidemment cela n'exonère pas chacun d'entre nous de son manque de vigilance (et j'en prends ma part) mais admettons que tout cela est un quand même super pointu pour le commun des mortels, surtout quand on paye un professionnel qualifié justement pour nous aider.

Merci encore

Édité par - pepitamicorazon le 17 janv. 2017 11:46:06

Sipayung
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Revenir en haut de la page 34 Posté - 17 janv. 2017 :  12:13:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bravo Gédehem pour ces explications de fond et de forme.

J'avais souhaité aller jusqu'au bout de toutes les situations les plus vicieuses inimaginables afin que les lecteurs puissent être confortés de réponses concises sur ces points précis et dans un pareil cas de figure.

Pas de désignation de syndic = administrateur judiciaire
comme vous l'avez expliqué justement, explication que j’acquiesce sans équivoque ...

philippe388
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 35 Posté - 17 janv. 2017 :  12:17:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
gedehem : article 25 : c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25.


L'élection du syndic c'est le 25.c, pas de souci l'article 25.1 s'applique donc à l'élection du syndic

Rien ne dit dans le 25.1 que cette possibilité de deuxième AG convoquée dans les 3 mois ne concerne pas le syndic !

article 17, loi de 1965 :
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance

Premier bémol avec l'article 25.1 : la possibilité de convoquer une 2 ème AG ??

article 46, décret de 1967

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance



Rien dans ces textes ne dit que l'on parle de la première AG dument convoquée pour élire son syndic à l'article 25, ou 25.1 qui propose une 2ème AG.

La 2ème AG convoquée dans les 3 mois est aussi dument convoquée pour élire le syndic ( dont la fin de mandat n'est pas passée) , mais à l'article 24. Si celle-ci n'élit pas le syndic ALORS l'article 46 est applicable ( le 17 aussi !!) Contrairement à ce que vous avancez.

et l'article 19 ? un oubli : Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple (article 24). L'article 19 du décret précise que l'assemblée peut décider d'inscrire la question à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure.

Cela signifie que l'AG votera à l'article 24 sur l'élection du syndic à une deuxièmes AG qui pourra être convoquée rapidement avec un déli de 8 jours au lieu des 21 !!! Sans voter à l'article 24 immédiatement ! pas de syndic élu à cette première, mais toujours syndic ( si son mandat n'est pas fini). L'article 25.1 c'est 2 possibilités.




Votre vision est que l'article 25.1 qui concerne bien l'élection du syndic ne s'applique pas dans sa totalité, c'est à dire pas de possibilité de l'élire dans cette 2ème AG si le tiers du SDC ne s'est pas porté sur le sujet.

Ou est donc ce texte qui dit que l'article 25.1 n'est pas applicable dans sa totalité pour l'élection du syndic.

Naturellement, su le mandat de syndic est échu à cette AG, pas de possibilité de passer à une 2ème AG, le syndic nayant plus de mandat pour la convoquer.

Article 46 ou 47 qui s'appliquerait ? la case TGI obligatoire pour les 2, syndic judiciaire ou AP.






Édité par - philippe388 le 17 janv. 2017 12:32:28

Sipayung
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Revenir en haut de la page 36 Posté - 17 janv. 2017 :  12:36:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
philippe388, Gédehem s'est déjà exprimé pour répondre à votre argumentation.
Depuis la loi ALUR, le mandat de syndic prend fin dès qu'il s'agit de désigner un syndic.

Dès lors que l'A.G. a à s'exprimer par un vote sur la désignation ou "renouvellement" d'un syndic, le mandat (et contrat) du syndic prédécesseur prend fin le jour de l'A.G..

Par conséquent, si son mandat a pris fin et que le syndicat n'a pas eu la capacité de désigner son syndic durant l'A.G., le syndic ne peut plus re-convoquer pour une nouvelle A.G. visée à l'article 25-1 ....

Est-ce donc ce point précis d'explication que vous remettez en cause ? ?

Sipayung
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Revenir en haut de la page 37 Posté - 17 janv. 2017 :  13:20:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
philippe388
Imaginons la situation suivante.

Admettons que l'A.G. puisse se prononcer à l'article 24 lors d'une nouvelle assemblée pour désigner son syndic.

Le syndic aura donc à convoquer les copropriétaires pour une nouvelle A.G. qu'il nommera (à tord) A.G. en seconde lecture et mettra à l'ordre du jour tous les points qui n'auront pu être voté par le syndicat à l'article 25 selon les modalités de l'article 25-1, dont la désignation du syndic.

Mais rien n'empêche un copropriétaire d'écrire au syndic en proposant un contrat d'un syndic concurrent. Le syndic qui va convoquer la deuxième A.G. sera donc contraint de proposer le contrat concurrent si celui-ci lui est parvenu à temps avant qu'il convoque les copropriétaires à cette deuxième A.G.

La problématique est la suivante :
A quelle majorité le syndicat devra voter pour chacun des contrats joints à la convocation ?

Derrière la question "Désignation du syndic et durée de son mandat .... " il y a aura :
1) le contrat du syndic qui souhaite renouveler son mandat (vote à l'article 24 - comme vous l'affirmez)
2) le contrat du syndic concurrent (vote à l'article 25 voir 25-1 selon la loi du 10 juillet 1965).

Conclusion, il y a bien un problème de fond puisque deux majorités de vote différentes pour la même question et projet de résolution ...

C'est certainement pour éviter ce genre de situation que le législateur a prévu l'article 17 et qu'en cas d'incapacité du syndicat de désigner son syndic il n'a d'autre solution que la case du TGI pour désigner son syndic via le syndic judiciaire ....

Édité par - Sipayung le 17 janv. 2017 13:24:57

philippe388
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Revenir en haut de la page 38 Posté - 17 janv. 2017 :  13:48:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
sépia ; une deuxième AG- car c'est bien une AG et rien d'autre !!- peut être convoquée dès le lendemain par un syndic sous mandat, avec une date 10/12 jours après la première !

L'OdJ ne peut pas être modifié. le scénario avec d'autres mandants nouveaux que vous proposez n'est pas possible. pas de débat la dessus. Ce problème de " fond" n'existe pas.

l’article D 19 dit :

Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 11 ci-dessus n'ont pas à être renouvelées si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée ;

Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s'est tenue l'assemblée générale au cours de laquelle la décision n'a pas été adoptée.

Si la majorité article 25 pour élire le syndic n'est pas atteinte, le 2ème vote article 25.1, se fait à l'article 24. Ce n'est que la loi de la copropriété ! l’article L 25-1 indique : « une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 »

De plus l'article 46 de la loi existe bien avant la loi ALUR !! rien de nouveau la dessus.

La loi Alur a donné la possibilité pour des copros de convoquer une AG, et c'est une autre histoire.




Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 39 Posté - 17 janv. 2017 :  16:14:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Avant de vous focaliser sur ce 25-1, qui n'a rien de spécifique au syndic, merci de jeter les 2 yeux sur l'art.17 qui, lui, est spécifique au syndic.

Lequel article précise bien, et explicitement en bon français, que lorsque l'AG ne désigne pas le syndic, le syndicat en est dépourvu.
Le syndicat étant dépourvu de syndic, il n'y a plus personne pour convoquer valablement une autre AG.
Ni le lendemain de l'AG, ni 15 jours plus tard.

D; art.46 ne fait qu'enfoncer le clou pour ceux qui n'avaient pas compris.

Inutile d'inventer une modalité qui n'existe pas pour le syndic, les textes étant très clairs et précis sur ce point.
Il n'y a ni vide, ni incertitude, pas d'interprétation possible.
L'art.25-1 ne fabrique pas de syndic là où l'art.17 expose qu'il n'y en a plus.

Édité par - Gédehem le 17 janv. 2017 16:20:39

quelboulot
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Revenir en haut de la page 40 Posté - 17 janv. 2017 :  21:37:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Gédéhem,

Je ne participais pas à ce sujet jusqu'alors, mais il me "démangeait" de vous rejoindre !


La justice va-t-elle vous faire prendre en compte le 25-1 de la loi de 1965, il est vrai bien difficile à admettre pour vous concernant l'élection du syndic


Je ne peux que citer en intégralité cet arrêt très récent de la Cour de Cassation - plus haute juridiction de l'ordre judiciaire - chambre civile 3, Audience publique du jeudi 12 mai 2016, N° de pourvoi: 15-15140

Qui je l'espère - sans en être certain - va permettre de clore le débat qui vous oppose à Philippe388 (mais je n'en suis aucunement certain )

citation:
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...rechJuriJudi

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Vu les articles 24, 25 c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 19 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu, selon ces textes, que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 30 décembre 2014), que, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Portes du Soleil du 31 mars 2011 n'ayant pas voté le projet de résolution relatif à la désignation du syndic en raison de l'insuffisance de copropriétaires présents, une seconde assemblée générale, convoquée le 27 juin 2011 en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, a adopté une résolution désignant le syndic et approuvant les conditions de son contrat ; que M. X... a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le contrat présenté à l'assemblée générale du 27 juin 2011 ne comporte pas de modification substantielle par rapport à celui présenté à l'assemblée générale du 31 mars 2011 et que les modifications vont dans un sens favorable au syndicat ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne le syndicat des copropriétaires résidence Les Portes du Soleil aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires résidence Les Portes du Soleil et le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. X....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. X... de sa demande en nullité de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 27 juin 2011 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le projet de contrat joint au projet de résolution n° 6 présenté lors de l'assemblée générale du 27 juin 2011 ne comportait pas de modification substantielle, la société candidate aux fonctions de syndic ayant, pour l'essentiel, réduit à la baisse ses tarifs, étendu ses prestations, aucun texte d'ordre public ne sanctionnant de nullité une telle modification qui va dans un sens favorable au syndicat des copropriétaires et donc, à chaque copropriétaire ; qu'en toute hypothèse, le principe même de la désignation et l'approbation du contrat ont été votés à la majorité de l'article 25 ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'aux termes des articles 25 c) et 25-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical et que lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24, à savoir celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ; qu'en l'occurrence, la convocation à l'assemblée générale du 31 mars 2011 définit l'objet de la délibération comme étant « l'élection du syndic, définition de la durée et approbation du contrat » et propose de désigner la Sarl CL Conseils pour une durée de trois ans et d'approuver les conditions du contrat de syndic joint à la convocation ; que la convocation à l'assemblée générale du 27 juin 2011 (résolution n° 2) est rédigée en des termes identiques ; qu'il ne peut donc être soutenu que n'a pas été soumis à un second vote le projet précédent alors qu'ont été respectées les formalités substantielles de l'article 19 du décret du 17 mars 1967 qui imposent de soumettre à l'assemblée générale un projet de contrat pour déterminer les conditions de la mission du syndic, à savoir essentiellement la définition de ses attributions et fixer le montant de ses honoraires sans que les modifications apportées entre temps au contrat par le syndic et qui vont dans le sens d'une offre plus avantageuse puissent conduire à retenir qu'il s'agirait d'un nouveau projet de résolution au sens des dispositions rappelées ci-dessus ; qu'en tout état de cause, la contestation est totalement vaine pour cette raison que cette seconde délibération a été prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires puisqu'elle a réuni 535 tantièmes sur 1.000 dès lors que, comme l'indique exactement M. X..., la copropriété est divisée en 1.000 tantièmes, alors qu'il ne peut feindre d'ignorer que les 635 tantièmes mentionnés correspondent à ceux détenus par les 27 copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale du 27 juin 2011 ;

ALORS, 1°) QUE si l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsqu'une décision devant, en principe, être prise à la majorité des tous les copropriétaires, n'a pas recueilli cette majorité lors d'une première assemblée générale, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24, son application suppose que la décision ait été soumise à un vote lors de la première assemblée ; qu'en validant la délibération n° 2 de l'assemblée générale du 27 juin 2011, portant désignation du syndic, prise à la majorité de l'article de la loi du 10 juillet 1965, cependant que cette délibération n'avait été soumise à aucun vote lors de la précédente assemblée précédente du 31 mars 2011, la cour d'appel a violé les articles 24, 25 c) et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ALORS, 2°) et en tout état de cause, QUE le recours à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 suppose que le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale soit le même que celui qui n'a pas recueilli, lors de la première assemblée, la majorité de tous les copropriétaires ; qu'en considérant que si les deux projets de contrats de syndic successivement proposés au vote des copropriétaires comportaient des différences, celles-ci n'emportaient pas de modification substantielle et étaient plus avantageuses pour les copropriétaires, après avoir pourtant relevé ces différences portaient notamment sur la durée du contrat et sur la rémunération du syndic, ce dont il résultait qu'elles portaient sur des éléments essentiels du contrat et qu'il importait, peu dans ces conditions, que les nouvelles conditions soient plus avantageuses pour les copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 24, 25 c) et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ALORS, 3°), QUE la désignation du syndic et l'approbation des termes de son contrat étant indivisibles, seul un syndic dont les termes du contrat ont été approuvés à la majorité de tous les copropriétaires est valablement désigné ; qu'en considérant que lors de l'assemblée générale du 27 juin 2011, la désignation de la société CL Conseils en qualité de syndic avait recueilli la majorité des voix des copropriétaires pour en déduire que cette désignation était régulière au regard des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la durée du contrat n'avait pas été approuvée seulement à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 25 c) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.



ECLI:FR:CCASS:2016:C300550

Analyse
Publication :

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier , du 30 décembre 2014

Titrages et résumés : COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Décision - Vote - Majorité requise - Majorité des voix de tous les copropriétaires - Défaut - Projet n'ayant pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires - Effet - Second vote à la majorité de l'article 24 - Application - Condition - Projet de délibération identique

Le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale des copropriétaires statuant en application de l'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l'assemblée générale n'a pas statué à la majorité de l'article 25 de la même loi

COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Décision - Vote - Majorité requise - Majorité des voix de tous les copropriétaires - Défaut - Projet n'ayant pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires - Effet - Second vote à la majorité de l'article 24 - Application - Condition - Détermination


Précédents jurisprudentiels : Sur les conditions d'application de l'article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à rapprocher :3e Civ. 23 janvier 2013, pourvoi n° 11-26.800, Bull. 2013, III, n° 14 (rejet) ;3e Civ., 14 avril 2016, pourvoi n° 15-11.043, Bull. 2016, III, n° ??? (cassation partielle)

Textes appliqués : articles 24, 25, c, et 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; article 19 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967


Doit-il y avoir d'autres débats sur l'utilisation du 25-1 dans le cadre de la désignation du syndic ??????????
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967
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