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 Posté - 11 janv. 2017 : 08:55:49
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citation: La validité d'un scrutin en bloc est subordonnée à la preuve que tous les devis ont été examinés et pesés et qu'il est possible de justifier les choix qui ont été effectués, sans atteinte aux droits des proposants ni à ceux des copropriétaires pris individuellement. Je me fais la même réflexion que JB22:
Que peuvent exiger les proposants au cours d'une réunion privée dont ils ne connaissent ni la date si les discussions?
Votre attitude certes louable semble plus relever de l'esprit de chevalerie que du monde des affaires.
Ceci dit je vous rejoins dans l'inanité de la concurrence a tout pris par trois devis. Les architectes payés par les copropriétés passent un temps parfois infini à décortiquer des devis mal fagotés et envoyés à la va-vite pour le simple but du nombre 3.
D'autre part les exigences des intervenants sont souvent inversement proportionnelles .. Ă leur implication directe. il n'est pas rare que dans les discussions d'AG, certains qui n'ont rien lu et ne connaissent mĂŞme pas les noms des entreprises monopolisent les temps de parole. La multiplication des lois nouvelles et un air du temps allant Ă la 'protection totale du consommateur' fait trop illusion. |
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jluc34
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 22
 Posté - 11 janv. 2017 : 09:07:08
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GĂ©dehem, bonjour
il n est en aucun cs écrit que nous désirions que nos bâtiment atteignent la BBC , j ai du mal m' expliqué.
Nous sommes en concurrence avec ces immeubles qui sont achetés avec de la défiscalisation , un F1 BBC se vend 120 à 130 000 €, les notres aux alentour de 75 000 €
le problème se situe au niveau du montant du loyer et du confort
Ex: un F1 se loue 500 € CC en moyenne , un locataire se déterminera en fonction du confort et du montant des charges , nous parlons dans ce cas là de l ' énergie chauffage et eau chaude . Il choisira un BBC donc si en faisant des isolations façade et toiture nous pourrons dans notre cas faire basculer une part de l énergie vers le loyer brut .l' expérience nous a démontré qu il y avait plus de vacance de location que dans ces batiments BBC , nous pouvons certainement gagner 2 mois ( ce qui viendra en déduction de la partie investissement ) ,
nous ne pouvons pas installer des compteurs de calorie car nous sommes en installation " monotube " |
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JB22
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23
Posté - 11 janv. 2017 : 09:14:35
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De JPM:
" JB 22 C'est maintenant l'honorabilité des architectes que vous mettez en cause ! "
Nous parlons de devis demandés aux entreprises, pas des architectes mandatés et payés par les syndicats pour faire un travail.
Et comme le dit ribouldingue, mieux que moi.
"Votre attitude certes louable semble plus relever de l'esprit de chevalerie que du monde des affaires. "
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GĂ©dehem
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24
Posté - 11 janv. 2017 : 10:01:19
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Jluc 34 : "Nous sommes en concurrence avec ces immeubles qui sont achetés avec de la défiscalisation , un F1 BBC se vend 120 à 130 000 €, les nôtres aux alentour de 75 000 €"
Pardon, mais sans vous offenser, il y a de l'illusion dans vos propos.
Il n'y a aucune "concurrence" possible en terme de "marché immobilier" entre un bâti des années 70 et un autre de 2015.
Comme il n'y a pas concurrence possible entre la 2cv et notre C3 ou 2008.
Non seulement en terme d'équipements, mais aussi en ce qui concerne l'esthétique, l'isolation phonique, l'aménagement des lots, l'aspect du hall d'entrée et la taille de l'ascenseur.
Si vous y ajoutez l'impossibilité d'individualiser le chauffage collectif alors que celui des lots BBC se règle avec son smartphone, comprenez que vous (votre copro) n'êtes pas du tout dans la même catégorie.
C'est une illusion de croire que l'investissement de 10 ou 12.000 € par lot va induire quasi automatiquement une "valorisation" en terme de prix de vente ou de montant du loyer.
Lorsque l'on va créer une nouvelle ligne de bus, de métro, ou d'avion de ligne, on fait une étude "socio-économique" pour déterminer la "rentabilité" théorique de la ligne envisagée (taux de rentabilité interne 'TRI'). On met dans la boite tous les avantages qui peuvent en ressortir, comme tous les coûts et travers que cela engendre.
On mélange, et selon le résultat qui en ressort on est à même de mesurer la 'rentabilité' (l'intérêt général, public) de l'affaire.
Ce qui amène la Cour des comptes à critiquer vertement la folie du tout TGV partout, qui n'a aucune justification pour l'intérêt général du plus grand nombre.
Dans votre affaire, il manque à l'évidence une telle étude "socio-économique" permettant de déterminer "l'intérêt collectif" de ces travaux.
A commencer par les économies attendues sur le seul plan de l'énergie utilisée pour ce chauffage collectif.
Il est question d'engager des travaux d'isolation à hauteur de 300 K€ sans même savoir à l'avance le 'gain' attendu sur le seul plan de l'économie d'énergie "chauffage".
Quelle "économie", combien de kwh consommés en moins, quelle 'rentabilité' pour ces 300 K€ investis, à quelle échéance. ?
Alors le "gain" sur le plan du loyer ou du prix de vente ....... |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2017 14:55:22 |
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JPM
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25
Posté - 11 janv. 2017 : 10:55:08
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Je revendique l'esprit de chevalerie. Les Templiers Ă©taient de bons gestionnaires et hommes d'affaires.
Je me réjouis à la perspective de pouvoir nomadiser bientôt dans une commanderie cévenole.
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GĂ©dehem
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26
Posté - 11 janv. 2017 : 14:49:46
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La Couvertoirade est un bon plan pour se mettre "au vert".
Quoi qu'en ce moment, il faut y amener sa pelisse .....
Sur "l'honorabilité" des architectes ......
Comme chez les avocats et d'autres corps de métier, il y a beaucoup de smicards ....
"Honorables" ? Comme tout le monde, ou presque.
Et comme partout on en trouve aux dents longues ..... Voire très ...
Comme à l'époque des chevaliers, dont beaucoup étaient initialement le "bandit du coin" ayant constitué leur fief à la force de l'épée...
Vous qui ĂŞtes maintenant dans le sud, voyez Jean d'Aillon, qui a beaucoup Ă©crit sur cette Ă©poque oĂą l'Ă©corchement vif Ă©tant un sport favori ...
De nos jours c'est l'Ă©corchement par le porte monnaie ....
Honorables archis ou pas ......
Pour revenir sur le sujet de jluc, qui concerne bien des copropriétés confrontées à la question, il est constant que très peu (aucune ?) lancent une étude de "rentabilité" des travaux d'isolation souhaités.
Dont l'objet est : Ă©conomie d'Ă©nergie.
Avant d'engager 300 K€, soit en gros 10 à 12.000 € pour chacun, le préalable est d'étudier la quantité d'énergie économisée qui en résultera.
On parle ici de kwh de consonnation.
Avec cette question toute bête : "sachant que ma 2cv consomme 8 l pour 100 km, quelle économie de carburant (*) attendue si j'investie 5.000 € dans le changement du carburateur" ?
Accessoirement, temps prévisible d'amortissement de cet investissement de 5000 €.
Ma main à couper que dans la copropriété de jluc, personne n'est en mesure d'avancer quoi que ce soit en terme de réduction de la consommation d'énergie pour le chauffage.
Qui est l'objet des 300.000 € de travaux d'isolation envisagés.
Personne .... à commencer par l'architecte et en passant par le syndic, dont ce n'est pas la préoccupation.
(*) quantité de carburant, de kwh d'énergie économisée : il n'y a pas forcément une économie financière qui en résulte.
Si on économise 0,2 l/100 mais que l'essence grimpe de 10 centimes, il n'y a aucune économie financière : seule l'économie en carburant (énergie) est visée.
C'est pourquoi les calculs de jluc34 rapportés plus haut ne veulent rien dire. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2017 15:28:05 |
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JB22
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27
Posté - 11 janv. 2017 : 15:22:51
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"en passant par le syndic, dont ce n'est pas la préoccupation."
L' intérêt du syndic : les honoraires sur travaux.... |
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GĂ©dehem
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28
Posté - 11 janv. 2017 : 15:28:55
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Le mĂŞme que notre honorable architecte ..... |
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jluc34
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29
Posté - 11 janv. 2017 : 17:56:39
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Gédehem, vous avez raison sur l ' économie d ' énergie mais comme nous entreprendrons si le vote est " pour " la toiture et la façade nous sommes obligés d entreprendre aussi l ' isolation .Nous avons fait l audit énergétique
il ne faut pas parler de rentabilité , ( si vous tenez ce raisonnement il y aurait beaucoup de bien matériel que nous n aurions pas ) mais de faire progresser aussi le DPE vers le haut ( 1lettre déja cela serait pas mal ) ce que regarde un locataire ou un acheteur car ils savent qu ils ont à disposition des biens plus performants
jluc34 |
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jluc34
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30
Posté - 11 janv. 2017 : 18:12:52
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GĂ©dehem
l audit énergétique a été réalisé , bien sur le retour sur investissement est trés long ( voir les fenêtres double vitrage ) mais l isolation est aussi un élèment de confort .
avoir un mur béton qui rayonne du froid dans une pièce ce n est pas confortable
en 2017 , les travaux entrepris sur un ravalement et une étanchéité " toiture terrasse " doivent obligatoirement avoir un volet isolation .
Quand un architecte consulte trois entreprises, : Nous pouvons et nous allons le faire proposer des entreprises pour Ă©largir la consultation . Il n y a pas que des entreprises sur Montpellier qui sont RGE il y en a Ă Beziers ou Nimes
jluc34
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Posté - 11 janv. 2017 : 18:20:02
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jluc34 : " il ne faut pas parler de rentabilité"
Mais c'est au centre de votre projet et de vos propos depuis le début.
Investir 300 000 € pour en tirer un bénéfice, en faisant monter le prix de vos lots de copropriété. 
"mais de faire progresser aussi le DPE vers le haut "
Votre but recherché. 
Maintenant parler de biens plus performants en isolant un immeuble, vous ne l'avez pas démontré. Quelle serait l'économie de charges de chauffage réalisée annuellement avec votre isolant de façade et de toiture ?
Dans combien d'année serait rentable votre investissement ? Il s'agit aussi de petites surfaces, beaucoup plus facile à chauffer.
PS : vous aviez proposé un calcul avec la valeur de votre F2 à 120 000 €, alors que le votre ne vaut que 75 000 € ( un F1 BBC se vend 120 à 130 000 €, les notres aux alentour de 75 000 €) !
votre calcul de rentabilité n'est pas juste. A ne pas proposer lors de cette AG. |
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32
Posté - 11 janv. 2017 : 19:53:48
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citation: mais de faire progresser aussi le DPE vers le haut POur faire progresser le DPE vers le haut vous faites arriver le gaz et vous installez des chaudières individuelles dans vos logements.
Sans faire AUCUN travaux d'isolations, votre DPE progresse (je dirais 'politiquement') de un cran.... tout en maintenant la mĂŞme consommation d'Ă©nergie.
Miracle?
Non, c'est de la politique... |
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33
Posté - 11 janv. 2017 : 19:57:09
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citation: avoir un mur béton qui rayonne du froid dans une pièce On ne peut pas 'rayonner du froid'.
Et les murs en béton, non isolé, transmettent par conduction, pas par rayonnement. Un mur en béton auquel on ajoute 20 cm de laine de verre et un placo n'est pas forcément mauvais..... |
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GĂ©dehem
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34
Posté - 12 janv. 2017 : 12:40:26
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Sur ce sujet, se servir de "l'audit énergétique" pour construire élaborer le cahier des charges "travaux" est un leurre.
Voir ce sujet "éclairé" par un spécialiste :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22239
C'est une véritable étude technique qu'il faut réaliser, type "étude socio-économique".
Investir dans 300.000 € sans avoir aucune visibilité sur un "retour sur investissement, autant organiser un banquet avec les Uinautes présents ici.
Votre syndicat a t-il sous le nez toutes les réponses à la question exposées plus haut :
""sachant que ma 2cv consomme 8 l pour 100 km, quelle économie de carburant (*) attendue si j'investie 5.000 € dans le changement du carburateur" ?
Accessoirement, temps prévisible d'amortissement de cet investissement de 5000 €.
Vraisemblablement, non.
"mais l isolation est aussi un élément de confort .
avoir un mur béton qui rayonne du froid dans une pièce ce n est pas confortable
Sans doute !
Mais ce "rayonnement", de combien est-il ?
Ce "confort", selon quelle mesure ?
Mettre 300.000 €, pour quel résultat en terme de "confort" et de "rayonnement" ...???
Des données chiffrées.
Pas des sentiments, des éléments subjectifs, le "confort" n'ayant pas encore de moyen de comptage.
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JPM
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35
Posté - 12 janv. 2017 : 21:31:53
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GĂ©dehem
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36
Posté - 12 janv. 2017 : 22:41:49
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Jluc le précisait : "Les Cahiers des Charges sont fait par un architecte ..."
Lequel ne semble pas avoir été "chagriné" par l'absence de toute étude sérieuse sur l'objectif à atteindre, sur le résultat recherché, avec des données objectives.
Donc sur la base d'une étude technique sérieuse, et non sur celle de ces études énergétique bidons !
Comme beaucoup, il s'est contenté d'élaborer un projet lambda qui contentera les copropriétaires et quelques administrations.
Mais sans qu'aucun élément objectif, chiffré, ne soit avancé en terme d'économie d'énergie, de "gain" sur la consommation de l'énergie nécessaire au chauffage collectif (gaz, fioul ...)
Ni aucune donnée tout aussi objective sur le "gain" attendu au niveau des températures observées dans les parties privatives.
Ce qui semble ĂŞtre le cas, Jluc n'abordant pas du tout ces aspects, ces chiffrages.
Il parle simplement du gain d'une case sur le DPE .....
D'autant que, outre 300.000 € de travaux pour l'isolation du bâti, rien n'est dit sur la chaudière elle même, son ancienneté, son rendement.
Le tout tenant compte qu'on est dans une répartition aux tantièmes et que l'individualisation de la desserte des lots est impossible..
Si personne ne peut régler le chauffage dans son lot, ce sont les fenêtres qui vont servir de régulateur.
Bonjour les "Ă©conomies d'Ă©nergie" .
D'où la totale invraisemblance des "gains" avancés par Jluc34, ceux pour la valorisation des loyers ou d'un prix de vente espéré, ceux qui concernerait la vacance des lots loués.
On est là dans un vide 'sidéral', personne n'ayant aucune idée du résultat qui sera obtenu, du niveau de ce résultat, et selon ce résultat du temps qui sera nécessaire pour "amortir" les 300.000 € avancés.
Ce qui est une constante pour ces travaux lancés en dépit du bon sens, ainsi que j'ai pu le constater ici ou là , hélas y compris en présence d'un architecte.
Parce que si chaque lot en est pour 10 ou 12.000 € comme annoncé, il va falloir "un certain temps" pour rattraper les quelques 100 €/an économisés au plus par ces lots sur le poste "énergie".
Sans que personne n'ai d'élément indiquant que ce 'gain' sera pour chacun à cette hauteur (50, 80, 120, 180 €/an ???), ni même qu'il aura alors un 'gain' de température dans son lot, et de combien ....
Parce que 300.000 €, cela fait cher le placébo ......
Pour que j'avance 10.000 €, il me faudra d'autres éléments que le gain d'une case sur le DPE..... |
Édité par - Gédehem le 12 janv. 2017 23:00:50 |
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Posté - 13 janv. 2017 : 06:24:21
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citation: Il parle simplement du gain d'une case sur le DPE .....
Pour Jluc54 tout de même, les gains réels ne l'intéressent pas car ils n'intéressent NI les locataires NI les acheteurs.
C'est ainsi et je suis le premier à le déplorer avec ces DPE bidons qui coutent beaucoup trop chers pour ce qu'ils sont, les locataires ne connaissent qu'eux, et les acheteurs ne connaissent qu'eux.
Je comprends donc sa démarche même si je ne la partage pas. |
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JPM
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38
Posté - 13 janv. 2017 : 07:46:11
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Je partage vos avis pour ce qui est du caractère illusoire de la plupart des mesures entrant dans le cadre de la " rénovation énergétique ".
Il subsiste néanmoins des immeubles méritant un traitement de ce type. C'est un architecte qui doit mener l'opération, assisté éventuellement d'un spécialiste, comme il est assisté d'un ingénieur béton dans certains cas.
C'est également le syndic qui la mène sur le plan juridique et administratif sans nécessité de l'intermédiation d'un sociologue.
Halte au haro crétinisant sur les professionnels.
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GĂ©dehem
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39
Posté - 13 janv. 2017 : 09:58:19
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Il ne s'agit pas du tout de cela, réponse qui, pardonnez moi de le dire ainsi, dénote une sorte de parti pris "de classe" (Honorabilité de l'architecte, de l'avocat, du syndic, etc ....)
Un syndic fait du 'commerce', un œil sur son chiffre d'affaire et ses marges, tout comme l'architecte ou l'avocat, et même mon dentiste, ce qui n'a rien de déshonorant.
On est ici dans la classique démarche "technocratique", où il s'agit de répondre à des normes, sans oublier au passage les aspects économiques liés aux activités du bâtiment.
Comme dit ma voisine Mme Michu "Faut bien faire marcher le commerce"...
Pour installer des échafaudages, mettre des produits isolants, des revêtements étanches, on sait faire techniquement. Comme savent faire les professionnels pour chiffrer leurs prestations l'œil sur les marges (en regardant de près le "plombier polonais" qui casse les prix).
Tous les professionnels savent faire cela, donc y compris les architectes (*)
En revanche, très peu étudient les "gains" obtenus selon les techniques ou matériaux utilisés, à supposer qu'une étude technique de l'existant ait été réalisée.
Sur ce point, l'audit énergétique dont on parle n'y répond pas du tout, sorte d'attrape nigauds.
On parle ici de "gains" en matière de réduction de la dépense énergétique (il ne s'agit que de cela), dépense énergétique en quantité (kwh, m3) et non en valeur (€)
Pour que les copropriétaires puissent décider " en pleine connaissance de cause ", il leur faut d'autres éléments que " ... je fais mettre 20 cm de tel produit, ce qui répond à la norme".
Donnée sans aucun intérêt s'agissant de chiffrer, sur la base de données tutélaires, la réduction attendue de cette (couteuse) isolation des bâtiments.
Pour Jluc34 et bien d'autres : "Combien de kwh/m3 d'Ă©nergie "chauffage" en moins ?",
Quel gain au regard de la dépense énergétique ?.....
Pour ma part, je n'ai jamais vu de réponse à cette question toute bête ....
Ce qui ne veut pas dire qu'il ne faut rien faire.
Mais pas inutilement. Pour le syndicat de jluc à qui on propose d'engager 300.000 € de travaux, il doit être à même d'estimer le gain attendu sur sa consommation d'énergie (en quantité kwh ou m3).
Que les copropriétaires vont aussitôt traduire en valeur (€), ce qui est humain.
Engager 10.ou 12.000 € sur un lot pour un "gain' attendu de 100 €/an , voila qui va en faire réfléchir plus d'un .......
(*) une pensée pour celui-ci, qui ne s'était pas rendu compte que la canalisation d'évacuation des eaux de pluie de son immeuble passait au milieu du séjour de l'apparte du second ...... |
Édité par - Gédehem le 13 janv. 2017 10:39:04 |
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Posté - 13 janv. 2017 : 10:27:18
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JPM : Halte au haro crétinisant sur les professionnels.
OU avez vous ;u cela sur ce fil ?
Vos interventions sont assez " bizarre " depuis quelques semaines !
Le passage par un architecte est une nécessité dans ce genre de travaux. Mais encore faut il lui poser les bonnes questions.
Ne pas produire des chiffres sur une baisse de la consommation de chauffage est assez consternante, quand on désire isoler son immeuble pour 300 000 €; ce qui me semble assez bas par ailleurs !
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