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mariannec
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 Posté - 23 déc. 2016 : 10:51:50
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Bonjour,
J'ai découvert votre forum en cherchant des infos sur le calcul des tantièmes, et quelques sujets m'ont déjà bien informée, merci. Cependant, ma question concerne un cas bien particulier.
J'ai acheté il y a bientôt 3 ans un appartement dans une copropriété. Cette copropriété, qui date de 1990, comporte des appartements au rez de chaussée, et d'autres à l'étage. Je fais partie de ceux qui habitent à l'étage.
Lors de la création de la copropriété, les appartements de l'étage étaient décrits comme des duplexes avec "greniers non aménagés et non aménageables".
Une AG extraordinaire, datant de 2006, a "autorisé les copropriétaires de greniers situés au-dessus de leurs appartements à aménager lesdits greniers sous leur entière responsabilité. Cette mesure n'a toutefois pas entraîné de modification des millièmes de copropriété"
Sur mon acte de vente, mon appartement est décrit comme tel: "un appartement en duplex (..) au premier niveau: hall, (...), au deuxième niveau: séjour, (...), au troisième niveau: une chambre à aménager (grenier dans le règlement de copropriété) "
Aujourd'hui, les copropriétaires du rez-de-chaussée réclament une révision du règlement de copropriété, avec un nouveau calcul des millièmes comprenant les mètres carrés des greniers.
Ils remettent en cause le syndic, qui aurait fait un défaut de conseil au moment de l'AG de 2006, en ne soulevant pas le problème de re-calcul des millièmes à ce moment là .
Cette demande est-elle fondée/légale ?
Merci pour vos réponses !
Marianne.
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 Posté - 23 déc. 2016 : 11:15:27
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Dix ans après, il est tout de même un peu osé de s'apercevoir d'un problème surtout quand on a autorisé sans contrepartie.
Les votes de 2006 sont définitifs.
Une nouvelle répartition peut etre votée, il faut l'unanimité (non pas des présents, mais de tous les lots) |
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Posté - 23 déc. 2016 : 12:05:04
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citation: Lors de la création de la copropriété, les appartements de l'étage étaient décrits comme des duplexes avec "greniers non aménagés et non aménageables".
A l'exception de services et/ou équipements communs, dont la répartition des tantièmes peut être modifiée (article 10), les tantièmes de copropriété et de charges générales n'ont pas à être modifiés, puisque (normalement) ils sont prévus dès le RdC dans l'élaboration de ceux-ci. |
Édité par - rambouillet le 23 déc. 2016 12:05:41 |
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Posté - 23 déc. 2016 : 12:17:48
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Cela ne pourrait-il pas correspondre à des travaux ou à des actes de disposition, dans ce cas, le premier alinéa de l’article 11 ne pourrait-il pas s’appliquer : « Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »
Travaux = article 25b ou 25n ?
Actes d’acquisition = article 26a ?
Si cela était, le tout serait de savoir si la nouvelle répartition devrait être votée lors de la même AG. |
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Posté - 23 déc. 2016 : 12:57:06
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citation: lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité De toutes façons, en 2006 c'était discutable, en 2016 c'est devenu un très très long passé....
Donc même sur ce chef, soit la majorité des travaux en 2006, soit en 2016 et posteriori à l'unanimité. |
Édité par - ribouldingue le 23 déc. 2016 12:57:54 |
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Posté - 23 déc. 2016 : 13:42:41
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La finalité de mes interrogations était de savoir sans équivoque (oui ou non) :
1. Si l'autorisation d'aménager des greniers pouvait correspondre à : « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; » - ou à : « L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; » - ou bien à des actes de disposition ?
2. Si cela était, de savoir (preuve juridique à l’appui) si la nouvelle répartition devait être obligatoirement votée lors de la même AG.
Soit des avis motivés. |
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mariannec
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Posté - 23 déc. 2016 : 13:51:44
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Merci de vous pencher sur ma question.
J'avoue que le vocabulaire spécifique me gêne beaucoup.
Je ne vois pas comment cela pourrait correspondre à des actes de disposition ou d'acquisition, sachant que les greniers faisaient partie intégrante des lots comportant ces greniers.
Les parties communes n'ont pas été affectées par les travaux d'aménagement desdits greniers, à l'exception de l'installation de Velux dont le permis a été obtenu en mairie.
Marianne. |
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Posté - 23 déc. 2016 : 14:04:37
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Est-ce que l'autorisation d'aménager des greniers ne correspondrait-elle pas à une transformation ou une amélioration (article 25n de la loi n° 65-557 : « L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ; ») ? |
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Posté - 23 déc. 2016 : 15:52:01
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Ne voyant rien venir j’ai effectué certaine recherches. En tapant « destination de l’immeuble » dans le moteur de recherche je suis tombé sur une étude de Me Joan Dray, qui m’a permis de consulter quatre arrêts de la Cour de cassation plutôt intéressants :
1. 10 mai 1994 (pourvoi n° 92-17319) ;
2. 22 juillet 1987 (pourvoi n° 86-11587) ;
3. 5 janvier 1994 (pourvoi n° 92-13561) ;
4. 15 janvier 1995 (pourvoi n° 93-11537) ;
Le point commun c’est l’alinéa 1 de l’article 9 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Je suppose que la destination de votre immeuble c’est l’habitation et l’aménagement des greniers ne viole en aucun cas cette destination (les arrêts 3 et 4 sont très significatifs).
L’on peut donc, à la lecture de ces arrêts, dire que la clause interdisant d’aménager les greniers est abusive si ce n’est réputée non écrite (article 8 : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »).
Pour ce qui concerne la modification des tantièmes suite aux soi-disant travaux, l’article 5 l’interdirait : « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. » … conforté par cet arrêt de la Cour de cassation du 22 juillet 1998 (pourvoi n°97-10936).
J’ai donc, conformément à ma demande, répondu à mes questions et par la même aux votres : vous aviez le droit d’aménager, sans autorisation, votre grenier sans augmentation de tantièmes.
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Posté - 23 déc. 2016 : 17:47:11
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citation: L’on peut donc, à la lecture de ces arrêts, dire que la clause interdisant d’aménager les greniers est abusive si ce n’est réputée non écrite marrianec ne fait part a aucun moment de l'existence d'une telle clause.
D'ou la tenez-vous?
En revanche si on part dans le sens dans lequel vous partez: citation: greniers non aménagés et non aménageables Il est fort possible simplement que cette phrase sous-entende qu'il n'y a pas de vrai plancher, mais juste des poutres.
L'aménagement impliquant l'ajout d'un plancher serait dans ce cas une augmentation de la surface, à l'époque de la SHOB, aujourd'hui de la surface habitable, qui nécessitait à la fois une autorisation du syndicat mais aussi une autorisation d'urbanisme. |
Édité par - ribouldingue le 23 déc. 2016 17:53:40 |
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mariannec
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Posté - 23 déc. 2016 : 17:58:35
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Je précise qu'il existait un plancher solide dans les greniers. |
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Posté - 23 déc. 2016 : 18:01:22
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ON dérive un peu, on est, nous dit Mariannec, sur des soucis de révisions ou non de tantièmes, pas sur des travaux ...
Pour ma part, il n'y a pas augmentation de surfaces par rapport à la description du RdC donc pas de révision des tantièmes sauf ceux éventuellement à l'utilité (article 10). |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 23 déc. 2016 : 18:12:05
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mariannec nous dit citation: Lors de la création de la copropriété, les appartements de l'étage étaient décrits comme des duplexes avec "greniers non aménagés et non aménageables". J'en conclus :
1. Il s'agit de parties privatives donc les règles relatives à la modification des parties communes à l'initiative d'un copropriétaire ne s'appliquent pas.
2. Ces parties sont non aménageables : elles ne sont pas à disposition du copropriétaire pour habiter mais juste pour stocker comme dans un grenier.
Cdlt. Louis92.
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Posté - 23 déc. 2016 : 18:40:31
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Modifier la répartition des tantièmes ne peut se faire amiablement qu'à l'unanimité. Mais il serait possible à un copropriétaire d'attaquer le règlement de copropriété en se référant à un arrêt récent de la Cour de cassation : Cass., 3ème Ch. civ., 28 janvier 2016, n°14-26921 https://www.legifrance.gouv.fr/affi...52&fastPos=1
Nous reproduisons ci-dessous le commentaire que nous en avons fait sur le site Universimmo-pro :
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Quand la clause de répartition des charges du règlement de copropriété peut être déclarée non écrite, y compris pour les charges du 2ème alinéa de l’article 10 !
UI - Actus - 17/2/2016
Décision importante de la Cour de cassation, publiée au bulletin : on savait jusqu’ici que tout copropriétaire pouvait faire valoir en justice, sans limite de durée, la non-conformité des répartitions de charges prévues au règlement de copropriété au regard du 1er alinéa de l’article 10, d’ordre public, qui prévoir que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot" ; par contre, le même article 10 prévoit que les copropriétaires sont "tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5". Or l’article 5 définit ces "valeurs" en tant que résultant "de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation", mais précise : "lors de l'établissement de la copropriété".
Dans une affaire ou des copropriétaires, après avoir acheté des lots de combles, ont transformé leur appartement en un duplex comportant plusieurs pièces supplémentaires, aboutissant à une valorisation globale des lots détenus, la Cour d’appel de Paris avait donc cru logique de débouter un copropriétaire de sa demande que soient réputées non écrites la clause de répartition des charges générales, et que le juge les modifie pour tenir compte de la valorisation de l’appartement concerné. Pour rejeter la demande, l'arrêt de la cour d’appel retient qu'il résulte des termes de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que l'estimation de la valeur relative des parties privatives s'opère "lors de l'établissement de la copropriété" et que la clause de répartition des charges générales ne peut pas être déclarée non écrite sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui fait notamment des dispositions de l’article 10 des dispositions d’ordre public.
Traitant un pourvoi contre cet arrêt, la Cour de cassation surprend : elle censure la Cour d’appel de Paris, estimant qu' "en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la transformation de l'appartement avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965(1).
Cet arrêt appelle une interprétation fine : les tantièmes généraux fixés dans l’état descriptif de division, en principe conformément à l’article 5, fixent en premier lieu les quotes-parts de propriété des parties communes générales et en particulier du terrain de la copropriété. En aucun cas on ne peut imaginer que le juge puisse les modifier après coup, car cela entraînerait des transferts de propriété entre les copropriétaires. Mais la plupart du temps, les règlements de copropriété prévoient que la répartition des charges se fasse en fonction de ces mêmes tantièmes. L’arrêt de la Cour de cassation permet en fait au juge de procéder à la modification de la répartition des charges générales indépendamment des tantièmes généraux.
Mais les tantièmes généraux restant inchangés, la modification n’affecte pas les voix avec lesquelles doivent voter les copropriétaires en assemblée sur les questions relatives à l’administration des parties communes et toutes les décisions qui peuvent être considérées comme liées à la propriété. Il y a donc dédoublement des grilles de tantièmes ; par contre, lorsqu’il s’agit de faire application de ce qui est devenu le III de l’article 24, à savoir la disposition selon laquelle, "lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses", "chacun d'eux [votant] avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses", on doit alors utiliser la nouvelle répartition s’appliquant aux charges...
Notes & liens Utiles :
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 28 janvier 2016, n°14-26921 |
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Posté - 23 déc. 2016 : 19:02:14
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Je croyais que les nouvelles règles de modération éviteraient de tels pinaillages.
Peu importe que ce soit l’acte de vente ou le RdC qui précise que les greniers ne sont pas aménageables.
Un immeuble destiné à l’habitation concerne les parties privatives, si les greniers (parties privatives) sont aménagés pour être habités cela ne va pas à l’encontre de la destination de l’immeuble.
Les arrêts de la CC sont assez explicites pour « conclure » que l’aménagement des greniers n’avait pas besoin d’autorisation pour se faire et sans augmentation des tantièmes.
Pour certain(s) les mauvaises habitudes se perdraient donc difficilement.
Pour ma part je pense avoir apporté avec plus que de la bonne foi mon écot à ce fil ; donc par respect des nouvelles règles : joker pour ne pas participer à une « bataille » d’avis plus ou moins autorisés. |
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Posté - 23 déc. 2016 : 19:23:51
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Je précise que ma précédente intervention a été faite avant de prendre connaissance de celle d'UI. |
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Posté - 23 déc. 2016 : 21:36:40
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J’ai pris connaissance de l’arrêt, fort intéressant, ainsi que de votre commentaire, ce qui m’amène à récupérer provisoirement mon joker.
J’en retire surtout : « Il y a donc dédoublement des grilles de tantièmes » … tantièmes généraux concernant les parties communes bâties (constructions) et les partie communes non bâties (terrain).
Finalement cela semble logique que les parties communes bâties « rejoignent » les services collectifs et les équipements communs.
Personnellement, je trouvais anormal qu’un juge puisse réputer non écrite une grille concernant les services collectifs et les équipements communs et pas celle concernant la conservation, l'entretien et à l'administration des parties communes ; comme vous le faites remarquer c’était les parties communes non bâties qui bloquaient : la CC a donc fait sauté avec finesse le verrou.
Mais se pose la question de savoir si cela peut s’appliquer au cas qui nous intéresse ?
Contrairement à l’arrêt il n’y a pas eu acte de disposition, c’est-à -dire transformation de parties communes en parties privatives, ce qui a obligé de créer un ou plusieurs nouveaux lots, pouvant être réunis à des lots déjà existants, pour créer de nouveaux lots (supprimant ainsi les numérotations des anciens lots) pouvant à leur tour être scindés ; sachant qu’il aura bien fallu attribuer des tantièmes généraux (article 5) aux lots créés qui, à l’origine, étaient des parties communes… quid de « lors de l'établissement de la copropriété » pour les « nouveaux lots postérieurs » ? |
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JPM
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Posté - 25 déc. 2016 : 16:25:40
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" non aménageables " ?
Dans certains cas les combles doivent demeurer accessibles pour l'entretien de la couverture.
En principe ils devraient demeurer des parties communes mais dans les faits on les trouve souvent classés en parties privatives. on trouve parfois avec une servitude d'accès.
C'est la disposition des lieux qui permet d'apprécier la force réelle de l'expression.
L'arrêt cité par Universimmo est très novateur mais consacre une tendance de la doctrine à traduire dans les documents fondateurs les modifications apportées à la consistance d'une partie privative dès lors qu'elles ne sont pas contestées avec demande en remise en l'état d'origine.
Il est jugé en quelque sorte que l'auteur de l'ED et du RC aurait fait des évaluations différentes s'il avait été en présence de la nouvelle disposition des lieux
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Posté - 27 déc. 2016 : 10:02:56
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Il faut laisser poser les choses semblerait se vérifier à nouveau.
Il m’est revenu, lorsque j’ai recherché sur Légifrance des arrêts en fonction de la date, que j’avais « survolé » un arrêt concernant le remplacement ou la mise en place d’un tapis d’escalier dans un immeuble parisien de type haussmanniens ; et que le coût et les charge d’entretien, de cet élément d’équipement commun, à la charge de chaque copropriétaire se faisait selon l’utilité à l’égard de chacun ; en fait comme pour un ascenseur.
Donc comme pour un ascenseur et en tenant compte des articles L10, L30 et L32 l’utilité du tapis recouvrant le marches d’escalier doit être répartie entre les copropriétaires comme suit : nulle pour ceux du rez-de-chaussée ; marches pour aller du rez-de-chaussée au premier étage : tous les copropriétaires ; marches pour aller du premier au deuxième étage : les copropriétaires à partir du deuxième étage ; pour aller du troisième au quatrième étage : les copropriétaire à partir du troisième étage ; ainsi de suite.
Donc qu’il y ait tapis ou pas tapis l’utilité de « l’escalier « est la même ; le moyen de « défense » avançait : « que l'escalier ne constitue pas un élément d'équipement mais une partie essentielle de l'immeuble faisant partie du gros œuvre » ; la Cour de cassation a rejeté cet argument.
Donc si l’on tient compte de l’attendu initial (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...52&fastPos=1) : « Attendu qu'il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions ; » et de ce qui précède l’on peut « conclure » que pour la Cour de cassation, un escalier, bien que partie commune, doit être considéré comme un élément d’équipement commun. |
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JPM
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Posté - 27 déc. 2016 : 15:35:53
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Un vieux de la vielle : citation: et de ce qui précède l’on peut « conclure » que pour la Cour de cassation, un escalier, bien que partie commune, doit être considéré comme un élément d’équipement commun.
Pour la Cour de cassation l'escalier est toujours une partie commune générale, sauf clause de règlement de copropriété en faisant une partie commune spéciale aux propriétaires des lots en étages, ce qui est rarissime.
La phrase citée est donc condamnable.
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Posté - 27 déc. 2016 : 17:46:56
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Condamnez toujours mon jeune ami ; sauf que la CC n'a pas retenu que l'entretien de l'escalier, partie commune générale, est proportionnel aux critères inamovibles de l'article 5, mais comme ceux de l'ascenseur, élément d'équipement commun, en fonction de l'utilité.
Le détenteur de droit privé que vous êtes ne peut pas sereinement faire du premier degré pour saisir le sens de « considère ».
Par exemple : « La constitution sur une fraction de parcelle d'un droit d'usufruit, d'un droit de superficie ou d'un bail emphytéotique est considérée comme un changement de limite de propriété. » (dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 7 du décret n° 55-22) ; « considéré » (http://www.larousse.fr/dictionnaire...%A9rer/18387) ne veut pas dire « est » ! |
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