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zaroc
Contributeur senior
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 Posté - 08 déc. 2016 : 09:09:22
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je suis affolé par la résolution suivante que le syndic a réussi à faire voter en AG et à laquelle je me suis opposé sans succès : »L’AG fixe le montant maximum des dépenses, par intervention, que le syndic est autorisé à engager entre 2 AG en cas d’urgence sur accord du CS, pour l’entretien de l’immeuble et hors budget de fonctionnement à la somme de 3000€ TTC » Votre avis et quoi faire? Pour moi, il y’a un budget pour le courant, une procédure pour les gros travaux 14-2 et une autre pour les urgences. Pourquoi le syndic ne dépenserait il pas en plus du budget de 50000€ environ, 3000+3000+3000+etc !!!
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Posté - 08 déc. 2016 : 10:36:48
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zaroc : vous avez raison d'avoir soulevé ce problème.
1. dépenses de focntionnement courant; c'est le budget annuel
adopté apr l'AG, qui comporte des travaux article 14.1, d'entretien,
2. dépenses de travaux hors budget, adoptées par l'AG.
3.En cas d'urgence, la loi prévoit que le syndic peut lancer des travaux en payant un acompte - l'avance de trésorerie est prévue pour cela - ET il a obligation de convoquer une AG sous quelques jours, sans respecter le délai légal, afin qu'elle appouvre les travaux et les devis.
Le syndic ne peut pas appeler des fonds sans un accord de l'AG.
L’AG fixe le montant maximum des dépenses, par intervention, que le syndic est autorisé à engager entre 2 AG en cas d’urgence sur accord du CS, pour l’entretien de l’immeuble et hors budget de fonctionnement à la somme de 3000€ TTC
Ces 3000€ devront donc être appeler à chaque intervention entre 2 AG ! c'est contraire à la loi de la copropriété, si aucune AG n'a adopté devis, entreprises.
C'est soit prévu au budget, soit adopté par une AG travaux 14.2, ET aussi les travaux d'urgence.
L'urgence et entretien de l'immeuble !! incohérence totale. L'urgence c'est le toit qui s'envole, une grosse fuite, ....
Le syndic n'a PAS fait voté cette résolution. Ce sont les seuls copros responsables d'avoir voté cela sans aucune reflexion.
Quid du CS, totalement nul dans cette affaire, et du président de séance !
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Posté - 08 déc. 2016 : 10:44:16
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Cette résolution est illégale, cela signifierait que si syndic et CS veulent repeindre un morceau d'escalier, ils peuvent le faire.
C'est une autorisation à ) taper dans votre poche de façon illimitée ; la seule chose qui peut mettre un frein c'est "en cas d'urgence" : mais où commence et où finit l'urgence...
On suppose que vous avez voté CONTRE, et malheureusement dans ce cas, la seule porte de sortie c'est le juge pour faire annuler cette résolution.
C'est d'autant plus idiot qu'il suffit de voter au budget de fonctionnement au compte 615, une somme de X fois 3000 € pour pallier à cela.
A signaler que cette résolution ne dit pas quand ces sommes seront exigibles.
Beaucoup d'anomalies et d'illégalité..... |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 08 déc. 2016 : 12:05:21
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zaroc, votre cas n'est malheureusement pas isolé. Le mécanisme voté ne se donne pas de moyens. Incohérence ! prévoit pas d'appel de fonds : heureusement qu'avec le compte séparé, les 3.000 € + 3.000 € + ... vont vite trouver une limite : il n'y aura plus moyen de financer.
Agissez auprès du CS pour éviter que ce chèque en blanc illégal et non financé disparaisse de l'ordre du jour de la prochaine AG et soit remplacé par la solution donnée par rambouillet : budgéter les réparations imprévues en 615 et charges générales. Le budget est là aussi pour les réparations d'urgence imprévues ... dans une limite que l'AG jugera comme raisonnable.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 08 déc. 2016 12:07:08 |
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Posté - 08 déc. 2016 : 13:15:13
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citation: Cette résolution est illégale, cela signifierait que si syndic et CS veulent repeindre un morceau d'escalier, ils peuvent le faire. Rambouillet, je ne suis pas d'accrod.
Repeindre la cage d'escalier n'a rien de 'travaux à décider en cas d'urgence' comme le définit cette résolution.
Je ne suis même pas d'accrod avec l'ensemble des réponses.
En cas d'urgence, (cela induit des fuites d'eaux, des porlèmes de sécurité, des problèmes sur la toiture, des risques de chutes, etc...) la loi prévoit que le sydnic décide, et dépense s'il a le budget. S'il ne l'a pas , il convoque en urgence l'assemblée (sans la regle des 21 jours).
La présente résolution aurait pu (mais elle est incomplète) résoudre ce dernier problème si les dépenses urgentes sont d'un montant inférieur ou égal à 3 0000 euros malheureusement s'il n'y a pas le budget, la résolution en permet pas d'appeler l'argent qui manque (Come le note LOuis92) et il repasse donc par la case départ, la convocation d'une AG
Pour moi: Résolution faussement utile, et qui ne répond qu'a des cas deja résolus. Elle ne sert en pratique à rien.
La budgétisation est tout de même la meilleure solution 'clean' |
Édité par - ribouldingue le 08 déc. 2016 13:22:32 |
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Posté - 08 déc. 2016 : 13:43:15
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Le souci est le financement. 50 000 € de budget, et des dépenses NON votées par l'AG, de 3000 € pour de l'entretien d'urgence ou une urgence d'entretien !
L'avance de trésorerie est au max imum de 1/6, soit 8300 €.
Le syndic va donc dépenser cet fond de roulement chaque année !
De plus un accord du CS ? mais le CS ne peut pas donner son accord, mais un avis, positif ou négatif; avis que le syndic peut suivre ou pas.
Ce genre de résolution est faite pour minimiser le budget annuel; c'est une manière de parader de nombreux CS.
Les dépenses réelles vont être de 58 000 € au lieu des 50000 € adoptées. 
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Édité par - philippe388 le 08 déc. 2016 13:43:54 |
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Posté - 08 déc. 2016 : 14:03:34
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citation: De plus un accord du CS ? mais le CS ne peut pas donner son accord, Parce que?
Sinon la résolution parle de travaux urgents. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 08 déc. 2016 : 16:04:53
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Bien d'accord avec Ribouldingue.
Il y a là un détournement du dispositif par un syndic sans doute incompétent et un CS ignorant.
Si le syndic estime nécessaire de prévoir une "réserve" de 3000 € "au cas où", pour répondre à une véritable "urgence", il doit l'inclure dans le budget prévisionnel dans cette rubrique.
Ce qui ne le dispense en rien de convoquer une AG selon la procédure dite "urgence", c'est à dire sans délai.
Un point incontournable est rappelé ici et là : hors de ce qu'en a décidé l'AG, soit dans le cadre du budget prévisionnel (Lart.14-1), soit spécifiquement pour du 'hors prévisionnel' (L.art.14-2), le syndic ne peut engager 1 € dont il ne dispose pas de ce fait.
On doit ajouter qu'il ne peut contracter sans délégation de pouvoir dans ce sens décidée par une AG : vote d'un contrat ou marché, d'une dépense.
C'est la raison d'être de l'AG "en urgence", sans délai, au besoin pour ratifier le contrat passé 2 jours plus tôt, donc la dépense correspondante.
En résumé, cette proposition faite à l'AG montre que ce syndic est un amateur, le CS incompétent sans doute par méconnaissance.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 08 déc. 2016 : 22:33:24
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et que dire des copropriétaires qui ont voté cette résolution !
Qui est le plus fautif ? |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 09 déc. 2016 : 06:53:54
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Pour vous rassurer, Franck, si l'on peut dire, je me suis opposé à cette résolution ainsi que mes mandants mais ça n'a pas suffi tant la bêtise humaine est répandue!J'attends maintenant de voir l'usage qui sera fait de cette ineptie et comment je m'y opposerai légalement et pécuniairement avec l'aide des contributeurs de ce forum que je remercie au passage! |
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 Posté - 09 déc. 2016 : 09:01:51
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Il ne pourra pas ĂŞtre fait grand chose avec.
En ce qui concerne les copropriétaires, combien connaissent les détails du code de la copropriété? Ici l
a rédaction est très technique, c'est bien le syndic s'il est professionnel qui est fautif d'une rédaction bâclée, et sans doute d'une absence de pédagogie, sinon il se serait apercu lui-même que ce qu'il demande est vain.
citation: comment je m'y opposerai légalement et pécuniairement La c'est vous qui dérapez:
Vous avez deux mois à dater de la réception en RAR du PV pour vous y opposer, légalement vous n'avez pas d'autre choix que le TGI
Légalement et pécunièrement, non, vous n'avez pas le droit de faire une rétention de paiement au motif que cette résolution vous déplait. Comme personnelement je pense qu'elle ne permet quasiment rien, je ne vois pas ce que vous pouvez demander;
Si une dépense de 3000 euros non urgente est faite au motif de cette résolution, vous n'avez ABSOLUMENT PAS besoin de revendiquer une opposition à cette résolution qu serait fortement contre productive pour vous.
Il suffit juridiquement de montrer que la dépense de 3 000 euros ne concerne pas des travaux urgent.
On retombe alors dans le 'droit commun', qu n'a rien à voir avec cette résolution. |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 09 déc. 2016 : 09:16:59
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Ribouldingue : Il suffit juridiquement de montrer que la dépense de 3 000 euros ne concerne pas des travaux urgent.
Merci Ribouldingue pour vos conseils mais là , je fais quoi? comment apprécier si les travaux sont urgents, un peu urgents, pas urgents? et comment montrer juridiquement? |
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Posté - 09 déc. 2016 : 09:26:51
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Votre réponse est tout simplement consternante.
préférez vous payer 2 500 euros d'avocat contre le sydnicat, contester au TGI la résolution qui n'a rien d'illégale, vous trouver débouté et payer les 2 500 euros d'avocat du syndicat soit une affaire à 5 000 euros?
Préférez vous en cas de travaux non urgent utilisé au titre de cette résolution aller payer 2 500 euros d'avocat pour au TGI contester cette résolution hors les deux mois, et etre certain d'être débouté avant même que quoi que ce soit ne puisse être discuté?
Ignorez vous ce que sont des travaux urgents? Et des travaux non-urgents?$
Si c'est le cas, commencez par vous 'mettre a jour' avant de partir en bataille et de dépenser des fortunes.
Allez lire la loi, il existe des travaux urgents, et des AG qu'on va qualifier d'urgentes...
Je vais en rajouter une couche, désolé:
Si vous aviez compris le sens exact de cette résolution, et les risques qui sont encourus (quasi-nuls) , que vous ayez pu les expliquer a vos copropriétaires snas monter sur de grands chevaux, je suis certain qu'ils sauraient compris et sans doute refusé cette résolution, (dont l'application, je le répète est quasiment impossible)
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zaroc
Contributeur senior
608 message(s)
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Posté - 09 déc. 2016 : 09:47:35
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Je préfère ne pas vous répondre, Ribouldingue. C'est vous qui êtes consternant. On ne vous demande pas des critiques, presque des injures mais des conseils! |
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Posté - 09 déc. 2016 : 11:09:21
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Il n'y a aucune injure, aucun mépris.
Vous en dites pas comment vous voulez contre légalement, j'ai indiqué ce qui était possible.
Vous ne voulez pas dire comment vous voulez contrer 'financièrement'. Ca ne veut a priori rien dire, j'ai essayé de traduire.
Affirmer qu'on ne peut pas qualifier des travaux de urgent ou non urgent, c'est une véritable abérration, je ne vois pas d'injure; |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 09 déc. 2016 : 22:58:28
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Ribouldingue "Votre réponse est tout simplement consternante"
Il y a un Philippe numéro 2 sur le site, mais un seul suffisait.
Nous, moi y compris, n'avons pas forcément votre savoir, c'est pour cela que des questions sont posées, et des situations exposées.
Elles (questions et situations) peuvent vous sembler idiotes, mais pas pour tout le monde, donc pas besoin d'enfoncer encore plus !
Zaroc, le syndic n'a pas besoin de l'accord du CS pour engager des fonds en cas d'urgence, reste le problème de l'argent pour payer ces urgences.
Le nouveau fond de travaux sera une solution (quand il y aura de l'argent dedans ... soit après au moins une année d'appel de fonds.
Vous demandez qu'est ce qu'une urgence : inondation, toiture arrachée, effondrement, menace de chute d'un morceau de mur, ...
Le syndic ne va pas s'attirer les foudres d'une copropriété pour une "non-urgence", la rédaction de votre syndic est très maladroite, et le budget mal calculé, mais il n'y a pas péril. |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 09 déc. 2016 : 23:36:55
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Merci Franck. Me voila rassuré sur l'usage que devrait pouvoir faire le syndic de cette résolution....Concernant le fonds travaux, j'ai réussi à obtenir qu'on le mette en place à hauteur de 5% malgré la réticence du syndic et de certains copros au motif que c'est peut être obligatoire ( comme je l'ai rappelé )mais que, comme il n'est pas prévu de sanction, on peut s'en passer...Vous voyez où nous en sommes! Quant à l'utiliser , entre autres, pour des travaux urgents, il faut un vote art 25 et comme dans cette résolution, en plus, on parle "d'entretien urgent"il y'a de quoi en perdre son latin.... |
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Posté - 10 déc. 2016 : 07:29:01
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citation: Elles (questions et situations) peuvent vous sembler idiotes, mais pas pour tout le monde On dérive totalement.
Zaroc expose qu'il va s'oposer légalement à cette revendication.
La seule facon de faire est de prendre un avocat et d'aller au tribunal dans les deux mois.
Il n'a rien expliqué, pas dit s'il allait en effet faire ca ou pas.
Que veut-il dire quand il s'oppose légalement?
Que veut-il dire quand il s'oppose financièrement???
Franck1966, c'est très facile de 'prendre parti' en parlant autre chose que du sujet.
Je ne suis pas 'consterné' par Zaroc, je ne l'insulte pas, je dis que dépenser 5000 euros c'est inutile et cher, donc cet acte la est consternant, et que ne pas payer ses charges (S'opposer financièrement), c'est consternant
Et vous, Franck1966 que pensez vous de l'opposition légale et de l'opposition financière? |
Édité par - ribouldingue le 10 déc. 2016 07:34:02 |
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zaroc
Contributeur senior
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Posté - 10 déc. 2016 : 08:02:06
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suffit, Ribouldingue. Inutile de répéter toujours la même chose! |
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Posté - 10 déc. 2016 : 08:37:37
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zaroc : 'ai réussi à obtenir qu'on le mette en pjlace à hauteur de 5% malgré la réticence du syndic et de certains copros au motif que c'est peut être obligatoire
??? la réticence du syndic . Mais celui-ci a OBLIGATION d'appeler ces 5%. L'aG ne peut pas décider de ne pas créer ce fond. L'absurdité est de mise dans votre copro, avec un drole de syndic, et un CS plus que mauvais.
mais que, comme il n'est pas prévu de sanction, on peut s'en passer...
Le " pas vu,pas pris" n'est PAS un mode de gestion.
Changez ce syndic.
franck1966 ; Il y a un Philippe numéro 2 sur le site, mais un seul suffisait.
franck1966 : le bashing continue!! le manque d'argument juridique ne vous oblige à commencez vos fils avec des insultes et des critiques systématiques sur les intervenants les plus actifs, au service des lecteurs et de ce forum.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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Posté - 10 déc. 2016 : 10:45:42
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Ribouldingue et Philippe, je suis très très loin de vos connaissances de textes (ce qui m'a valu qq remarques). Je ne suis pas capable de citer des textes comme vous.
Cependant je peux donner un avis sans invectiver qui que ce soit, c'est ce que je fait.
J'ai dit en substance à Zaroc que la tournure des phrases du syndic étaient mal formulée, mais je ne pense pas que le syndic fera n'importe quoi.
Par contre, attaquer le syndic en ne payant pas ces charges ou attaquer au tribunal ne servira strictement Ă rien voire sera nuisible pour Zaroc qui perdra Ă tout point de vue.
Zaroc, concernant les 5% du fond de travaux, il est obligatoire au 01/01/17 donc en parler en AG Ă juste pour but d'expliquer Ă quoi cela va servir, et eventuellement d'augmenter ce pourcentage
Mais on ne va pas en mettre 20 pages !
Recentrez-vous sur la question initiale et la phrase du syndic ! et la peur de Zaroc des débordements de ce syndic |
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cheque en blanc au syndic et au CS 
