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goudejac
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 Posté - 04 oct. 2016 : 16:35:44
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Coucou, le revoilà !
Bonjour à tous.
Nous sommes trois copropriétaires à avoir accès à des terrasses, je dis bien "terrasses" et non balcons, ce qui implique la présence de portions d'appartements dessous. Il y a eu quelques sinistres au niveau des étanchéités (dont un depuis au moins douze ou quinze ans ! ! !). La copro s'est prononcée pour leur réfection à intervenir prochainement.
Le syndic (toujours le même...) a déclaré à la dernière AG : "Les étanchéités, c'est pour la copropriété, mais les dallages (à remplacer pour cause de non conformité de leur épaiseur) sont à la charge de chaque propriétaire concerné."
Il me semble qu'il pousse le bouchon un peu loin : lorsque nous avons acheté, nous avons acheté le dallage des terrasses, s'il est à remplacer autrement que par la seule volonté des copropriétaires, à mon sens l'étancheur doit fournir non seulement la réfection de l'étanchéité, mais aussi le changement de dallage, quite à présenter dans son devis un dallage bas de gamme pour rester concurrentiel, et le proprio qui désire un dallage de meilleure qualité, à ce moment-là il doit s'engager à payer LA DIFFERENCE. Me trompé-je ? Merci de m'éclairer. goudejac
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Posté - 04 oct. 2016 : 17:19:27
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Il faut se référer au RdC, en génral cela est marqué ...
Vous dites que vous avez acheté avec le carrelage.... Sauf si vous avez acheté neuf, ce qui importe c'est est ce que le carrelage date de la construction ou non, ou sont ce des copros qui l'ont rajouté ? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 04 oct. 2016 : 17:24:06
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Ce que vous prenez comme 'vos' terrasses sont en fait une toiture de la fraction d'immeuble en dessous, toiture formant terrasse.
A laquelle certains ont accès, ainsi que cela doit être précisé au RDC (et dans vos titres).
Il s'agit là d'un très classique "droit de jouissance exclusif" d'une toiture-terrasse, partie commune.
Droit réel, perpétuel, attaché à la 'jouissance du sol', droit limité à l'usage (en "bon père de famille") de la surface développée.
Le RDC doit préciser cela, ainsi que les conditions de cet usage.
La dalle formant toiture-terrasse est partie commune, ainsi que le complexe étanche de cette dalle. Concernant le dallage, selon la technique utilisée pour le complexe étanche, soit faire partie de ce complexe (dalles sur plots) soit n'être qu'un revêtement dit "de confort" (sur dalle ciment par ex.).
Dans le cas des dalles sur plots : partie commune indivisible du complexe d'étanchéité.
Dalles 'de confort' : privatives, comme l'est la moquette ou le carrelage dans votre appartement.
Mais il se peut aussi .... que des dalles sur gravier soient nécessaires pour rendre la toiture-terrasse "marchante", c'est à dire utilisable par le bénéficiaire du droit de jouissance .... Dans ce cas dallage partie commune.
Voyez le RDC qui peut/doit préciser les choses.
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Édité par - Gédehem le 04 oct. 2016 17:29:35 |
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goudejac
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3
 Posté - 07 oct. 2016 : 18:54:11
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Merci Rambouillet et Gédéhem. Vos réponses m'ont bien fait plaisir, normal puisqu'elles disaient exactement ce que j'espérais entendre ! ! !
Tout d'abord, la terrasse date de la construction de l'immeuble. Ensuite le RDC, d'ailleurs obsolète, ne donne aucune précision : description des parties communes , seulement "- vestibules, escaliers, passages, corridors, - toiture terrasse", et dans parties privatives, " barres d'appui, (...),balcons, balconnets, terrasses, grilles." Et c'est tout ! Dans la description du lot : "cuisine, (...)salle de bains, wc, placard, hall, deux terrasses". Et c'est tout. Rien non plus de particulier dans l'acte de propriété. Rien qui ne précise quoi que soit au sujet des charges des parties communes à usage exclusif du propriétaire du lot. J'ajoute que la terrasse fait bien partie de l'appartement puisqu'elle est accessible par deux baies, une de la cuisine, l'autre du séjour, et une autre petite terrasse par la chambre.
Mais il y a un "hic" : dans mes investigations, sur plusieurs sites, j'ai trouvé des avis contraires à ceux que vous m'exposez, à savoir que c'est au proprio bénéficiaire du droit d'usage des terrasses qu'incombe la charge du remplacement du revêtement supérieur (dallage) en cas de réfection de l'étanchéité. Mon angoisse : qui a raison ? D'autant plus qu'on ne peut se référer à rien dans le RDC. Merci de m'éclairer. (i)goudejac(i) |
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Gédehem
Pilier de forums
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4
Posté - 09 oct. 2016 : 18:10:24
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J'ajoute que la terrasse fait bien partie de l'appartement puisqu'elle est accessible par deux baies,
Pas du tout.
Ce n'est pas l'accessibilité qui détermine un 'droit';
Il doit être expressément prévu dans le descriptif du lot :
"Lot X un local à usage d'habitation comprenant .(détail)...., ainsi que le droit de jouissance exclusif privatif d'une terrasse (détail) ......, et les XX tantièmes des parties communes y compris le sol."
Dans la mesure où ce "droit de jouissance" n'est pas mentionné dans le RDC pour votre lot ainsi que dans vos actes, il n'existe pas.
Ce qui vous sauverait la mise sur ce coup : le dallage alors 'commun' est à charge du syndicat. 
Avec un revers : le syndicat peut interdire l'accès à cette toiture puisqu'elle n'est grevée d'aucun droit d'usage, de servitude.  |
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goudejac
Contributeur actif
France
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Posté - 10 oct. 2016 : 16:01:17
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Si je vous comprends bien, Gédéhem, je suis dans un sacré sac d'embrouilles ! ! Ainsi "ma" terrasse (47 m2) serait occupée illégalement depuis 35 ans, d'abord par mes prédécesseurs et par moi depuis 18 ans ! Je m'expose donc à bien des ennuis, tout ça à cause d'une cascade d'incompétences : du promoteur qui a rédigé le RDC sans les précisions que vous m'indiquez, de l'agent immobilier qui m'a vendu le bien sans me documenter plus que cela, du notaire qui a acté la vente sans relever cette lacune, du syndic qui n'a rien vu non plus (de toute manière, c'est l'agent qui m'a vendu !). J'essaie de vendre en viager (occupé sans rente) et les deux agents immobiliers "spécialisés" que j'ai mandatés et qui m'ont demandé le RDC ne m'ont rien signalé non plus ! ! !
Si je n'ai pas accès légalement à cette terrasse, partie commune et non privative, je n'ai plus qu'à murer les baies de la cuisine, du séjour et de la chambre (heureusement, mon bureau possède une petite porte-fenêtre qui donne sur un balcon, ce n'est pas une terrasse !), et puisqu'elle est "partie commune" je devrai laisser le passage à travers mon appartement à tous ceux qui voudraient venir prendre l'air sur cette terrasse . . . Quandje pense que les autres coproprios me jalousent pour justement l'usage de cette terrasse ! On est en plein délire, c'est Kafka, Ionesco .. ou mieux encore Courteline ! !
En cas de discussion, je m'en tiendrai donc à votre avis : puisque le dallage constitue la protection obligatoire de l'étanchéité, il fait partie intégrante de ce complexe, et se trouve donc en partie commune.
Avec mes remerciements pour votre collaboration. Goudejac |
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qui paie nouveau dallage terrasse ? 
